Kembalinya dan Berakhirnya Tax Abatement 20 Tahun di Pasar Manhattan

<?xml version="1.0"?><div>Mengerti lebih dari kemungkinan, Anda pikir bahwa pajak tanah dan pajak properti adalah hal yang sama. Hanya cara bagaimana orang-orang paling sering menggunakan istilah tersebut secara bergantian, yang menyebabkan sedikit kesalahpahaman. Jika Anda memiliki rumah sendiri dan kapal, mobil, atau barang lain yang berharga besar, Anda seharusnya tahu perbedaannya. Sementara kedua jenis properti ini ditaksakan berdasarkan nilai dari barang tersebut, bagaimana banyak Anda yang sebenarnya membayar akan bergantung pada apakah mereka diklasifikasikan sebagai pajak tanah atau properti pribadi. Jika Anda masih ragu tentang perbedaan-perbedaan tersebut, itu tidak apa-apa karena kita akan memasuki detail lebih lanjut di bawah.

Apa itu pajak properti?

Ketika seseorang memilik properti, mereka harus membayar pajak properti. Untuk menentukan seberapa banyak setiap pemilik rumah akan membayar pajak, Anda harus mengalikan suatu tarif yang telah ditetapkan untuk kota atau pemerintahan lokal dengan nilai pasar yang adil dari rumah tersebut. Nilai pasar yang adil dari sebuah rumah dapat berubah dalam waktu tertentu menurut harga yang serupa rumah di sekitar wilayah tersebut yang telah terjual dalam beberapa tahun terakhir dan apapun peningkatan yang telah dilakukan pada interior dan eksterior rumah tersebut. Jika Anda pernah mendengar tentang seseorang tidak ingin membiarkan orang lain masuk ke dalam rumah mereka karena mereka takut bahwa orang tersebut akan menilai rumah mereka lebih tinggi dari apa yang sekarang dihargai, mereka biasanya berusaha untuk menghindari memiliki pajak properti yang naik.

 Pajak tanah diatur oleh IRS sebagai apa pun jenis tanah dan segala sesuatu yang dipasang pada tanah tersebut. Jika Anda memiliki sawah berburu atau jenis tanah apa pun, tidak peduli bagaimana Anda menggunakan dan bahkan jika tidak ada bangunan di atasnya, tanah tersebut akan subjek pajak tanah. Selain itu, jika Anda memiliki kabin di atas tanah tersebut, maka subjek pajak tanah dan dapat meningkatkan nilai properti secara keseluruhan. Selain itu, bangunan komersial atau industri juga subjek pajak tanah. Akhirnya, segala sesuatu yang dibangun di bawah tanah ditaksakan sebagai pajak tanah. Ini termasuk kolam renang, ruangan hidup yang digali, bunker penyerahan radiasi, garasi, dan hampir apa pun yang dapat dibangun di bawah tanah.

Mengenal Lebih Lanjut Bagaimana Pajak Tanah Diproses

Bagaimana tingkat pajak dapat ditentukan dapat bergantung pada tempat Anda tinggal. Misalnya, di New York, tingkat pajak tersebut ditentukan dengan mengambil tingkat setidaknya tiga pemerintahan daerah yang berbeda, county, desa, atau distrik sekolah dan membaginya dengan jumlah sumber yang Anda pull dari. Ini berarti bahwa tingkat pajak yang tepat dapat bervariasi dalam kota yang sama.

Bagaimana Anda Membayar Pajak

Ketika Anda memiliki rumah, Anda mungkin membayar pajak secara langsung kepada IRS, atau Anda mungkin membayar kepada pemberi pinjaman yang akan membayar tagihan pajak kepada IRS atas nama Anda. Jika Anda sudah membayar sepenuhnya untuk rumah dan tidak lagi memiliki pinjaman, Anda lebih cenderung membayar pajak secara langsung kepada IRS. Siapa pun yang termasuk dalam kategori pemilik rumah ini perlu berhati-hati sangat untuk membayar pajak secara penuh dan tepat waktu untuk menghindari lien pada rumah Anda dan sanksi lainnya.

Jika Anda memiliki pinjaman untuk rumah, pajak biasanya ditambahkan ke cicilan bulanan. Pemberi pinjaman mengumpulkan jumlah ini agar dapat membayar pajak Anda secara triwulanan kepada IRS. Jika Anda gagal membayar pajak properti kepada pemberi pinjaman, mereka dapat memulai prosedur foreclosure sama seperti jika Anda menunggak cicilan hipotek.

Apa itu pajak properti pribadi?

Ketika Anda memiliki aset bergerak seperti mobil, kapal, atau rumah mobile, aset tersebut dapat dikenakan pajak properti. Seperti pajak tanah, pajak ini sering dikenakan pada tarif tertentu. Total pajak juga bergantung pada nilai aset di banyak negara bagian. Contoh: kapal senilai $10.000 dengan tarif 3% berarti pajak properti pribadi $300 per tahun. Penilaian nilai yang mutakhir dapat menghemat pajak karena nilai banyak aset bergerak cenderung turun.

Seperti pajak properti tanah, jika Anda tidak membayar pajak properti secara penuh dan tepat waktu, Anda dapat menghadapi denda, lien atas properti, dan potensi penyitaan.

Beberapa Keistimewaan

Satu aturan umum adalah jika Anda dapat memindahkan sesuatu tanpa menyebabkannya rusak, maka termasuk dalam kategori yang dikenal sebagai pajak atas properti. Namun, jika harus tetap di tempat pada tanah, maka dianggap sebagai pajak properti. Rumah trailer diklasifikasikan sebagai properti pribadi jika rumah tersebut berada di tanah yang tidak dimiliki oleh pemilik rumah trailer, seperti taman rumah trailer. Dalam kontras, rumah yang sudah dipasang di bangunan adalah properti real meskipun telah dipindahkan untuk menjadi bagian dari properti.

Penutup

 Pajak atas rumah yang paling umum diambil ketika penjualan rumah, tetapi jika Anda khawatir bahwa Anda tidak yakin bagaimana suatu aspek sistem pajak bekerja, Anda dapat meminta saran pajak atau profesional lain.  Penting juga untuk diingat bahwa jatuh kembali dalam membayar pajak properti bukan pilihan, baik jika Anda membayar pajak kepada pembiayaan Anda sendiri atau membayarnya sendiri di kantor pajak setempat. Jika Anda akhirnya jatuh kembali, Anda juga akan subjek kemungkinan lien terhadap properti Anda dan bahkan penundaan pengambilalihan.

Mengapa memberikan pemerintah lebih dari yang mereka seharuskan ketika menjual rumah utama atau properti investasi? Ada lebih dari satu cara untuk mengalihkan, dan menurunkan pajak kapital (CGT) ketika menjual properti. Sementara itu memerlukan perencanaan dan mengikuti aturan pemerintah yang ketat, jika situasi tersebut berlaku, tentu saja mereka bekerja.

Mengambil pendekatan kami melengkapi saran properti dengan latar belakang di akuntansi, memungkinkan kami untuk menilai biaya transaksi dan hasil pajak setelah tax untuk setiap situasi klien.

Ketika seorang pelanggan menjual properti mereka, tujuan utama adalah untuk memaksimalkan manfaat peningkatan harga. Salah satu biaya besar yang dihadapi semua penjual properti adalah CGT, yang merupakan pajak yang mungkin harus dibayar atas peningkatan nilai properti saat waktu penjualan. Pemilik properti pintar merencanakan sebelumnya di mana-mana kemungkinan untuk mengurangi atau menunda tanggung jawab CGT.

Kewajiban pajak bergantung, dalam banyak cara, pada keadaan khusus penjual. Misalnya, properti mungkin:

• Rumah utama

• Rumah kedua atau rumah liburan, atau pied-à-terre

• Properti investasi

Properti tersebut dimiliki oleh:

• Seseorang

• Pasangan yang menikah

• Perusahaan atau entitas bisnis lainnya
  
  

Kewajiban Pajak Penghasilan Kapital bergantung, dalam banyak cara, pada spesifik seperti ini. Spesifikasi yang lain adalah waktu. Bagaimana lama seseorang memilik properti juga mempengaruhi kewajiban pajak kapital. Dalam artikel ini kami akan membahas spesifik dan pilihan secara umum. Semua orang yang ingin mendapatkan saran spesifik tentang keadaan unik mereka sendiri, sebaiknya berkonsultasi dengan akuntan pajak Amerika Serikat. Dan, jika Anda adalah warga negara asing, maka sebaiknya berkonsultasi dengan akuntan pajak dari negara Anda yang memahami implikasi perjanjian perpajakan, jika ada.

Apa itu Pajak Penghasilan Kapital?

Pajak Penghasilan Kapital adalah pajak yang dikenakan oleh IRS atas keuntungan yang dihasilkan ketika, dalam konteks ini, tanah yang dimiliki dipasarkan. Jika penjualan hasil dalam kehilangan atau sederhana, maka tidak ada pajak yang harus dibayar. Namun, dalam kasus-kasus umum, akan ada keuntungan kapital, karena harga properti cenderung meningkat seiring waktu dengan inflasi.

Bagaimana "Gain" Dikalculasikan dan Bagaimana Cara Membuatnya Kurang?

Keuntungan, atau keuntungan netral kapital, dikalikan dengan mengurangi biaya dasar properti dari hasil penjualan yang tidak termasuk. Biaya dasar adalah harga yang dibayar untuk "membeli" properti, plus biaya tutup yang diperlukan untuk menyelesaikan pembelian, plus biaya permanen perubahan modal yang dilakukan pada properti selama kepemilikan minus pengurangan kembali (yang kita tidak akan membahas di sini). beli properti, ditambah biaya penutupan untuk menyelesaikan pembelian, ditambah biaya setiap perbaikan modal permanen yang dilakukan pada properti selama kepemilikan dikurangi depreciation recapture (yang tidak akan kami bahas di sini).

Ganti peralatan tidak menjadi peningkatan tetap, jadi tidak dapat digunakan untuk meningkatkan dasar biaya dan mengurangi keuntungan. Mengganti kamar makan dengan meja dan countertops baru, namun, dianggap sebagai peningkatan tetap dan meningkatkan dasar biaya properti  (itu akan menyeimbangkan keuntungan modal dan pajak yang terkait). Biaya repainting kamar makan yang sama dianggap sebagai perawatan bukan peningkatan kapital.

Biaya tutup penjualan properti mengurangi keuntungan modal. Pernyataan seperti pajak komisi broker, pajak transfer kota, dan biaya lainnya yang terkait dengan penjualan dapat digunakan untuk mengurangi angka keuntungan dan demikian pula mengurangi CGT.

Bagaimana Waktu Mempengaruhi Pajak Penghasilan Kapital atas Properti?

Properti yang dijual setelah kurang dari satu tahun menghasilkan keuntungan modal jangka pendek, yang dianggap oleh IRS sebagai pendapatan biasa. Seringkali, pajak atas pajak pendapatan normal atas keuntungan akan jauh lebih tinggi daripada tarif pajak keuntungan modal jangka panjang, tergantung pada salah satu kelompok pajak pendapatan mana yang termasuk dalam pajak tersebut. Jadi, yang terbaik adalah memiliki properti selama lebih dari satu tahun. Jika properti dijual karena alasan yang tidak terduga dan disetujui oleh IRS, maka kewajiban pajak dapat dihapuskan atau dikurangi. Alasannya termasuk perceraian atau perpisahan, penyakit parah, kehilangan pekerjaan, atau menderita bencana alam, misalnya.

Alasan Kepemilikan Mempengaruhi Pajak Capital Gain

Tempat tinggal utama yang dijual untuk mendapatkan keuntungan akan dikenakan CGT terbatas. Seseorang dapat mengurangi kewajiban keuntungan kena pajak sebesar $250.000 sebelum CGT dihitung. Pasangan suami istri dapat mengurangi keuntungan kena pajak sebesar $500.000. Oleh karena itu, Pajak Keuntungan Modal dapat dikurangi dengan menikah.

Jika berencana menjual rumah Anda dan itu adalah rumah kedua atau rumah peristirahatan, beberapa perencanaan ke depan mungkin akan memberikan keuntungan. IRS menganggap sebuah rumah sebagai tempat tinggal utama jika telah ditempati minimal selama dua tahun dalam periode lima tahun sebelumnya. Menetapkan alamat utama baru untuk surat, pendaftaran pemilih, SIM, dll., dua tahun sebelum menjual properti dapat mengurangi tanggung jawab CGT secara signifikan.

Mengubah setiap properti investasi atau status rumah kedua menjadi status tempat tinggal utama sebelum dijual akan terus menunda kewajiban CGT hingga $500.000. IRS tidak membatasi berapa kali tempat tinggal pribadi dapat digunakan untuk mendapatkan manfaat dari pengurangan pajak. Perencanaan sebesar ini mungkin tidak dapat dilakukan, sehingga investor harus mempertimbangkan cara selanjutnya untuk menunda CGT.

Bagaimana dengan Properti Investasi?

Menjual properti investasi untuk mendapatkan keuntungan akan menarik CGT. Untungnya, pemerintah memperkenalkan program sehingga investor dapat menunda CGT untuk jangka waktu yang tidak terbatas. Peraturan khusus harus dipatuhi, namun ini adalah contoh lain bagaimana AS mendukung kepemilikan properti oleh investor dalam dan luar negeri.

Aturan Pertukaran 1031 - Pertukaran Pajak Tangguhan

Pertukaran 1031 (juga disebut Pertukaran Starker, Like-Kind Exchange, atau 1031 Tax Deferred Exchange) memungkinkan investor untuk menunda semua CGT asalkan mereka menginvestasikan kembali hasil penjualan di properti lain yang disetujui. Peraturannya ketat dan harus dipatuhi dengan tepat, namun peraturan tersebut juga memiliki parameter luas yang membuat penangguhan menjadi lebih mudah. Berikut beberapa tipnya dari bagaimana menghindari pembayaran pajak saat menjual rumah.

1031 Proses Pertukaran

Ketika properti investasi dijual, dan seluruh hasilnya digunakan untuk membeli properti investasi lain, kewajiban CGT dialihkan ke properti berikutnya. Ketika properti tersebut dijual, dan properti lainnya dibeli, tanggung jawab CGT diperpanjang lagi. Hal ini dapat berlanjut selamanya. Pada titik tertentu, jika properti investasi dijual, dan keuntungannya dicairkan, keuntungan dari penjualan properti tersebut saja sudah akan menarik CGT yang harus dibayar.

IRS mensyaratkan bahwa, agar penangguhan kewajiban pajak dapat diterapkan, pembelian berikutnya harus bersifat "sejenis". Artinya, jika real estat investasi dijual, maka lebih banyak real estat investasi yang harus dibeli. Satu Manhattan kondominium mewah dapat dijual dan lebih dari satu berbiaya rendah properti di Miami dapat dibeli.

Yang penting adalah semua 1031 Properti pertukaran adalah untuk investasi dan semua hasil penjualan digunakan untuk membeli properti "sejenis" yang baru. Artinya, misalnya, sebidang tanah mentah yang sangat mahal di Nevada yang dibeli untuk pembangunan tetapi tidak pernah dikembangkan dapat “ditukar” dengan batu coklat di Manhattan ditambah sebuah kondominium di Miami Beach. Satu bagian dari properti investasi real estat untuk bagian lain (atau bagian) dari properti investasi real estat atau nilainya sama atau lebih besar.

Mengapa Disebut Pertukaran?

Jual beli harus dilakukan oleh perantara atau QI yang disetujui dan memenuhi syarat. QI memegang hasil penjualan dan meneruskan hasil tersebut kepada penjual properti pengganti, atau properti, tanpa disentuh oleh penjual asli. Jadi secara hukum, jual beli itu dianggap “tukar menukar”. Ide ini diperkenalkan oleh Anggota Kongres Stalker, dan peraturannya ada di Bagian 1031 dari Kode IRS, oleh karena itu kedua nama tersebut.

Aturan Apa yang Harus Dipatuhi Penjual untuk Menunda CGT?

• Semua properti harus berada di Amerika Serikat.

• Semua properti harus "like-kind," jadi properti riil tidak dapat "ditukarkan" dengan saham, obligasi, atau uang tunai, misalnya.

• Real estat pertukaran yang dibeli (baru diperoleh) 1031 harus memiliki nilai yang sama atau lebih tinggi dari properti yang dijual (dilepaskan.)

• Properti yang dilepaskan harus digunakan untuk investasi, bukan untuk tujuan lain, dan properti yang diperoleh juga harus dimaksudkan untuk tujuan investasi. (yaitu, 1031 menukarkan properti investasi residensial nyc dengan 1031 menukarkan properti komersial florida).

• Batasan waktu, ditetapkan oleh IRS, harus dipatuhi. Jual beli tidak harus bersamaan. Inilah sebabnya mengapa QI mengatur semuanya. QI menyelesaikan penjualan dan menyimpan semua hasilnya. Penjual kemudian memiliki waktu 45 hari untuk mencari properti pengganti (atau properti) dan pembelian pengganti tersebut harus diselesaikan dalam waktu 180 hari sejak penjualan sebelumnya. QI akan menahan hasil penjualan, menutup pembelian, dan mentransfer dana tanpa pemilik properti asli memiliki akses ke dana tersebut.

• Penjual dapat membuat daftar pendek yang disetujui mengenai kemungkinan properti akuisisi untuk catatan QI, dan kemudian memungkinkan agen real estat mereka untuk menegosiasikan pembelian sehingga QI dapat menutup transaksi.

• Melakukan "pertukaran terbalik" dapat diterima yang berarti investor menemukan dan menutup properti yang diperoleh sebelum mereka menutup penjualan properti yang dilepaskan. QI akan menjelaskan cara kerjanya tetapi yang penting adalah investor masih dapat menunda CGT ketika transaksi properti yang dilepaskan ditutup.

• Itu Perjanjian Pertukaran penyusunan QI harus memastikan bahwa semua langkah yang diperlukan IRS telah diselesaikan dengan benar dan merupakan bagian dari keseluruhan rencana Penangguhan Pajak 1031.

• Jika penjual (pelepas) membiayai pembelian (akuisisi), pinjaman tersebut harus "sesuai". Jumlahnya tidak boleh cukup besar untuk memberikan surplus tunai kepada penjual, jika tidak maka akan meniadakan pertukaran, dan CGT akan jatuh tempo.

• QI (terkadang disebut akomodator) harus menjalankan bisnis penuh waktu sebagai perantara. QI tidak boleh memiliki hubungan keuangan apa pun dengan penjual sehingga QI tidak boleh menjadi Agen Properti, CPA, atau pengacara tetap penjual, misalnya.

Hanya itu saja. CGT dapat diminimalkan dan ditunda dengan mengetahui dan mengikuti aturan.

Catatan Akhir tentang "Boot"

1031 Pertukaran memiliki jargonnya sendiri; melepaskan, mengakuisisi, perantara, dll. Jargon lain yang didengar investor adalah kata "boot". Ini umumnya mengacu pada uang tunai yang diterima langsung dari penjualan properti. Artinya uang tunai yang tidak masuk melalui QI. Segera setelah Anda secara fisik menerima uang tunai dari penjualan, uang tunai itu akan dikenakan pajak. Oleh karena itu, yang terbaik adalah mengelilingi diri Anda dengan penasihat, seperti kita sendiri, yang mengetahui semua aturan ketat dari 1031 pertukaran. 

Pendekatan Kami terhadap Strategi Capital Gain

Dengan latar belakang akuntansi, kami membantu klien mengevaluasi berbagai strategi yang tersedia, mulai dari pengecualian tempat tinggal utama hingga pertukaran 1031 hingga penjualan cicilan, dan memahami bagaimana masing-masing strategi tersebut diterapkan pada situasi spesifik mereka. Setiap transaksi berbeda, dan pendekatan yang tepat bergantung pada jenis properti, struktur kepemilikan, dan tujuan investasi jangka panjang.

Kami bekerja sama dengan penasihat pajak dan penasihat hukum setiap klien untuk memastikan keselarasan di seluruh aspek transaksi.

Jadwalkan waktu untuk mengobrol dengan Managing Broker kami Anthony Guerriero, MBA, CPA, untuk mendiskusikan situasi spesifik Anda.

Sumber Daya terkait

• Kalkulator Hasil Bersih. Perkirakan Apa yang Anda Simpan Setelah Dijual
• NYC vs Miami: Membandingkan Pertimbangan Pajak dan Investasi untuk Pembeli Internasional