Ringkasnya
Keringanan pajak 421-a di New York City memangkas pajak real estat sebesar 25-100% untuk konstruksi hunian baru, dengan tingkatan masa berlaku 10, 15, 20, dan 25 tahun. Program 421-a yang asli berakhir pada 2022, dan program pengganti 485-x mulai berlaku pada 2024. Keringanan 421-a yang sudah ada tetap berjalan hingga masa berlaku aslinya habis, dan banyak di antaranya masih aktif sampai sekitar 2039-2040. Gedung-gedung terkemuka mencakup 35 Hudson Yards, 15 Hudson Yards, dan One Manhattan Square. Pembeli sebaiknya selalu memeriksa sisa masa berlaku pada setiap penjualan kembali kondominium.
Ringkasan Eksekutif
- 421-a adalah keringanan pajak kondominium yang paling dominan di NYC, berupa pengurangan pajak real estat sebesar 25-100% dengan masa berlaku 10, 15, 20, dan 25 tahun. Program asli ditutup bagi proyek konstruksi baru pada 15 Juni 2022; keringanan yang sudah ada tetap berlaku sepanjang masa penuhnya.
- Program pengganti 485-x mulai berlaku pada 2024 dan dirancang untuk kemitraan perumahan terjangkau. Sebagian besar serah terima kondominium mewah kelas atas sejak pertengahan 2022 tidak membawa keringanan pajak.
- Gedung 421-a yang masih aktif antara lain 35 Hudson Yards, 15 Hudson Yards, dan One Manhattan Square, dengan keringanan yang berjalan hingga sekitar 2039-2040. Pada kondominium senilai US$5 juta, penghematan pajak dapat melampaui US$400.000 selama periode keringanan.
- Gedung co-op jarang memperoleh manfaat 421-a karena jarang berupa konstruksi baru. Co-op memperoleh keringanan pajak kondominium dan koperasi apartemen tersendiri serta manfaat kredit STAR.
- Selalu periksa sisa masa keringanan saat penjualan kembali. Keringanan berpindah bersama unitnya, tetapi masa berlakunya terus berjalan dari tanggal serah terima awal, bukan dari tanggal penjualan kembali.
Program keringanan pajak NYC sedang dihentikan secara bertahap. Program 421-a ditutup bagi proyek konstruksi baru pada 15 Juni 2022, dan penggantinya (485-x) secara tegas mengecualikan kondominium dan co-op di Manhattan. Untuk gambaran lengkap seluruh pajak NYC 2026 (Mansion Tax, pajak transfer, pajak pencatatan hipotek, FIRPTA, keuntungan modal, 1031 exchange, dan kondisi terkini keringanan), lihat Pajak Real Estat & Keringanan NYC.
Diperbarui Desember 2025
Poin Utama: Program keringanan pajak 421-a ditutup bagi proyek konstruksi baru pada 15 Juni 2022, sehingga tidak ada kondominium Manhattan yang baru dimulai pembangunannya yang dapat memperoleh manfaat ini. Namun, gedung-gedung yang telah mengamankan pembebasan pajak sebelum tenggat, termasuk One Manhattan Square, Waterline Square, Hudson Yards, One West End Avenue, One Riverside Park, 242 Broome, The Kent, dan Brooklyn Point, tetap memberi pembeli penghematan pajak yang signifikan sepanjang 2030-an dan sesudahnya.
Apa Itu Keringanan Pajak dalam Real Estat NYC?
Keringanan pajak (tax abatement) adalah pembebasan atau pengurangan pajak properti yang menurunkan biaya kepemilikan tahunan Anda selama jangka waktu tertentu, umumnya 10 hingga 35 tahun, dan merupakan bagian dari gambaran pajak real estat NYC yang perlu dipahami setiap pembeli sebelum penyelesaian transaksi. Di New York City, program 421-a memberi pengembang keringanan pajak sebagai imbalan atas pembangunan hunian terjangkau. Penghematan tersebut kemudian diteruskan kepada pembeli kondominium.
Contoh: Unit dua kamar tidur seharga US$2,7 juta di The Kent di Upper East Side dapat menghasilkan sekitar US$300.000 penghematan pajak selama 12 tahun masa pembebasan penuh, di luar penghematan tambahan selama masa penghapusan bertahap 8 tahun.
Bagi investor yang mengejar imbal hasil maksimal, biaya kepemilikan yang lebih rendah ini langsung meningkatkan pendapatan operasional bersih dan profitabilitas, dan layak dipertimbangkan saat Anda membandingkan apartemen dijual di Manhattan.
Bagaimana Keringanan Pajak 421-a Bekerja?
Keringanan pajak 421-a menurunkan pajak properti atas konstruksi baru yang memenuhi syarat di New York City. Berikut cara kerja struktur yang paling umum:
| Jenis Keringanan | Masa Pembebasan Penuh | Masa Penghapusan Bertahap | Total Durasi |
|---|---|---|---|
| 421-a 20 Tahun | 12 tahun pada 100% | 8 tahun (pajak naik 20% setiap 2 tahun) | 20 tahun |
| 421-a 25 Tahun | 21 tahun pada 100% | Penghapusan bertahap 4 tahun | 25 tahun |
| 421-a 35 Tahun (Sewa) | 25 tahun pada 100% | 10 tahun parsial | 35 tahun |
Penting: Saat membeli unit penjualan kembali di gedung 421-a, Anda mewarisi sisa masa keringanan yang terikat pada sertifikat hunian (certificate of occupancy) gedung tersebut, bukan masa 20 atau 25 tahun yang baru.
Mengapa Program 421-a Berakhir?
Program keringanan pajak 421-a berakhir pada 15 Juni 2022, tenggat untuk memulai konstruksi. Proyek yang dimulai tepat waktu dan memenuhi persyaratan HPD (Letter of Intent yang diajukan paling lambat 12 September 2024 serta Affordability Option A, B, D, E atau F) memiliki waktu hingga 15 Juni 2031 untuk menyelesaikannya. Legislator Negara Bagian New York membiarkannya berakhir karena:
- Tekanan politik dari pegiat perumahan yang memandangnya sebagai subsidi bagi pengembang properti mewah
- Kekhawatiran soal keterjangkauan karena program ini dinilai belum menghasilkan cukup hunian bagi kelompok berpenghasilan rendah
- Sengketa upah antara pengembang dan serikat pekerja konstruksi mengenai ketentuan upah minimum
Program ini digantikan oleh 485-x (Affordable Neighborhoods for New Yorkers) pada April 2024, yang berfokus terutama pada hunian sewa dan secara tegas mengecualikan kondominium dan co-op di Manhattan.
Apa Itu Program Keringanan Pajak 485-x?
Program 485-x, yang diundangkan pada April 2024, adalah pengganti 421-a di New York. Perbedaan utamanya:
- Fokus pada hunian sewa: terutama menguntungkan pengembangan hunian sewa, bukan kondominium
- Keterjangkauan permanen: unit terjangkau harus tetap terjangkau selamanya (berbeda dengan 421-a)
- Persyaratan upah lebih tinggi: proyek dengan 100+ unit wajib membayar pekerja konstruksi minimal US$40 per jam
- Pembebasan diperpanjang: hingga 40 tahun untuk proyek hunian sewa yang memenuhi syarat
- Pengecualian kondominium: proyek kepemilikan hunian hanya memenuhi syarat di luar Manhattan dengan nilai taksiran di bawah US$89 per kaki persegi
Intinya: pembeli kondominium Manhattan tidak dapat memperoleh manfaat 485-x. Pasokan kondominium baru dengan keringanan pajak yang berarti praktis telah berakhir.
Gedung Mana yang Masih Memiliki Keringanan Pajak 421-a?
Sejumlah hunian mewah di Manhattan dan Brooklyn berhasil mengamankan pembebasan 421-a sebelum program berakhir. Gedung-gedung ini tetap menawarkan penghematan pajak yang besar bagi pembeli unit penjualan kembali:
One Manhattan Square
| Rincian | Informasi |
|---|---|
| Alamat | 252 South Street, Lower East Side |
| Pengembang | Extell Development |
| Selesai Dibangun | 2019 |
| Keringanan Pajak | 421-a 20 tahun |
| Sisa Manfaat | ~14 tahun (per 2025) |
Menara kaca setinggi 80 lantai di tepi air Lower East Side ini memiliki fasilitas seluas lebih dari 100.000 kaki persegi, antara lain kolam renang 75 kaki, lapangan basket, lintasan bowling, pemandian Turki, simulator golf, dan teater pribadi. Meyer Davis merancang interiornya dengan jendela setinggi lantai hingga langit-langit dan panorama East River yang luas.
Waterline Square (Upper West Side)
| Rincian | Informasi |
|---|---|
| Alamat | Riverside Boulevard, W. 59th, 63rd Streets |
| Pengembang | GID Development Group |
| Selesai Dibangun | 2019 |
| Keringanan Pajak | 421-a 20 tahun |
| Arsitek | Richard Meier, Kohn Pedersen Fox, Rafael Viñoly |
Tiga menara rancangan arsitek kelas dunia dengan 263 unit kondominium yang berbagi fasilitas seluas lebih dari 90.000 kaki persegi dan taman pribadi seluas 3 acre.
15 Hudson Yards
| Rincian | Informasi |
|---|---|
| Alamat | 15 Hudson Yards, West 30th Street |
| Pengembang | Related Companies / Oxford Properties |
| Selesai Dibangun | 2019 |
| Keringanan Pajak | 421-a 20 tahun |
| Arsitek | Diller Scofidio + Renfro dengan Rockwell Group |
Sebagai gedung hunian pertama di Hudson Yards, menara 70 lantai ini terhubung langsung dengan kompleks ritel dengan Neiman Marcus sebagai penyewa utama.
35 Hudson Yards
| Rincian | Informasi |
|---|---|
| Alamat | 35 Hudson Yards, West 33rd Street |
| Pengembang | Related Companies / Oxford Properties |
| Selesai Dibangun | 2019 |
| Ketinggian | 1.009 kaki (tertinggi di Hudson Yards) |
| Keringanan Pajak | 421-a 20 tahun |
Mencakup Equinox Hotel, fasilitas kebugaran seluas 60.000 kaki persegi, dan 137 hunian pribadi dengan interior karya Yabu Pushelberg.
The Kent (Upper East Side)
| Rincian | Informasi |
|---|---|
| Alamat | 200 East 95th Street, Carnegie Hill |
| Pengembang | Extell Development |
| Selesai Dibangun | 2018 |
| Keringanan Pajak | 421-a 20 tahun |
| Sisa Manfaat | ~13 tahun (per 2025) |
Gedung 30 lantai berinspirasi Art Deco dengan 83 hunian, berjarak satu blok antaravenue dari stasiun kereta bawah tanah 96th Street Second Avenue. Dirancang oleh Beyer Blinder Belle dengan interior karya Champalimaud, gedung ini berada dekat sekolah swasta elite, termasuk Dalton, Sacred Heart, dan Chapin.
One West End Avenue
| Rincian | Informasi |
|---|---|
| Alamat | 1 West End Avenue, Upper West Side |
| Pengembang | Elad Group |
| Selesai Dibangun | 2017 |
| Keringanan Pajak | 421-a 20 tahun |
| Sisa Manfaat | ~12 tahun (per 2025) |
Menara mewah 42 lantai di sudut West 59th Street ini menawarkan panorama Hudson River yang luas dan akses langsung ke Riverside Park South. Dirancang oleh Pelli Clarke Pelli Architects dengan interior karya Jeffrey Beers International, gedung ini dilengkapi pelataran kendaraan pribadi, kolam renang dalam ruangan sepanjang 75 kaki, dan fasilitas seluas lebih dari 20.000 kaki persegi.
One Riverside Park (50 Riverside Boulevard)
| Rincian | Informasi |
|---|---|
| Alamat | 50 Riverside Boulevard, Upper West Side |
| Pengembang | Extell Development |
| Selesai Dibangun | 2015 |
| Keringanan Pajak | 421-a 20 tahun |
| Sisa Manfaat | Hingga 2035-2037 |
Pengembangan Extell lainnya di sepanjang Riverside Boulevard, One Riverside Park menghadirkan 219 hunian dengan interior karya Shamir Shah Design. Gedung ini menawarkan fasilitas seluas lebih dari 50.000 kaki persegi, termasuk LA PALESTRA, klub atletik dan spa seluas 40.000 kaki persegi dengan kolam renang 75 kaki, dinding panjat tebing, lapangan basket dan skuasy, serta simulator golf.
242 Broome (Essex Crossing)
| Rincian | Informasi |
|---|---|
| Alamat | 242 Broome Street, Lower East Side |
| Pengembang | Delancey Street Associates |
| Selesai Dibangun | 2018 |
| Keringanan Pajak | 421-a 20 tahun |
| Sisa Manfaat | ~13 tahun (per 2025) |
Sebagai kondominium pertama di Essex Crossing, gedung 14 lantai rancangan SHoP Architects ini memiliki 55 hunian dengan interior karya DXA Studio. Dapurnya dilengkapi meja marmer Calacatta, kabinet kayu walnut rancangan khusus, dan peralatan Gaggenau. Penghuni menikmati akses langsung ke area ritel Essex Crossing seluas 300.000 kaki persegi, Essex Street Market yang telah direvitalisasi, dan pusat kuliner Market Line.
Brooklyn Point (Downtown Brooklyn)
| Rincian | Informasi |
|---|---|
| Alamat | 138 Willoughby Street, Downtown Brooklyn |
| Pengembang | Extell Development |
| Selesai Dibangun | 2019 |
| Keringanan Pajak | 421-a 25 tahun |
| Sisa Manfaat | Dilaporkan hingga 2045 (berdasarkan listing dan pemberitaan; tidak tercantum dalam catatan DOF tingkat unit) |
Sebagai menara tertinggi di Brooklyn dengan 720 kaki, Brooklyn Point dilaporkan membawa salah satu keringanan pajak 25 tahun terakhir di New York City; pastikan masa berlakunya pada catatan DOF gedung sebelum mengandalkannya. Dirancang oleh Kohn Pedersen Fox dengan interior karya Katherine Newman, gedung 68 lantai ini memiliki 458 hunian dan fasilitas seluas lebih dari 40.000 kaki persegi, termasuk kolam renang infinity di atap hunian tertinggi di Belahan Bumi Barat. Karena gedung ini berada di atas City Point, penghuni memiliki akses langsung ke Dekalb Market Hall, Target, dan Alamo Drafthouse Cinema. Beberapa jalur kereta bawah tanah (2, 3, B, Q, R, A, C, G) hanya berjarak beberapa langkah.
Berapa Besar Penghematan dengan Keringanan Pajak 421-a?
Penghematan keringanan pajak bergantung pada nilai properti dan penilaian gedung, tetapi selisihnya cukup besar:
| Skenario | Pajak Properti Tahunan | Penghematan 12 Tahun |
|---|---|---|
| Kondominium US$2,5 juta TANPA keringanan | US$25.000-US$40.000 | US$0 |
| Kondominium US$2,5 juta DENGAN 421-a (pembebasan penuh) | US$2.000-US$5.000 | US$240.000-US$420.000 |
Selama masa penghapusan bertahap, pajak naik secara berjenjang:
- Tahun ke-13 hingga 14: 20% dari pajak penuh
- Tahun ke-15 hingga 16: 40% dari pajak penuh
- Tahun ke-17 hingga 18: 60% dari pajak penuh
- Tahun ke-19 hingga 20: 80% dari pajak penuh
Apa yang Perlu Diketahui Pembeli Sebelum Membeli Kondominium 421-a?
1. Hitung Sisa Tahun Keringanan
Keringanan terikat pada tanggal sertifikat hunian (certificate of occupancy) gedung, bukan tanggal pembelian Anda. Gedung yang rampung pada 2019 memiliki sekitar 14 tahun tersisa pada 2025, dan sebagian dari tahun-tahun itu berada dalam masa penghapusan bertahap.
2. Antisipasi "Tax Cliff" (Lonjakan Pajak)
Ketika keringanan berakhir, pajak properti Anda akan melonjak ke tarif pasar penuh, berpotensi naik US$20.000-US$50.000 lebih per tahun. Pembeli yang cermat:
- Memperhitungkan pajak penuh dalam analisis keterjangkauan jangka panjang
- Menyisihkan dana selama tahun-tahun berpajak rendah
- Mempertimbangkan berakhirnya keringanan saat merencanakan penjualan di masa depan
3. Pahami Premi Penjualan Kembali
Studi NYC Independent Budget Office menemukan bahwa pembeli kondominium Manhattan membayar sekitar 0,43% dari harga jual untuk setiap tambahan satu tahun sisa manfaat 421-a. Artinya:
- Unit dengan sisa tahun lebih banyak dihargai lebih tinggi
- Premi itu menyusut setiap tahun seiring berkurangnya manfaat
- Pembeli perlu menghitung apakah premi tersebut sepadan dengan sisa penghematan
4. Verifikasi Ketentuan Spesifik Gedung
Tidak semua pembebasan 421-a identik. Sebelum membeli, pastikan:
- Tanggal berakhirnya pembebasan gedung secara pasti
- Apakah Anda berada dalam masa pembebasan penuh atau masa penghapusan bertahap
- Tagihan pajak aktual tahun berjalan (dokumen penawaran dapat menyesatkan)
Untuk gambaran lengkap 2026 mengenai seluruh instrumen pajak NYC, keringanan, pajak transfer, tingkatan Mansion Tax, FIRPTA, dan 1031, lihat sumber utama kami: Pajak Real Estat & Keringanan NYC.
Program Keringanan Pajak Apa Lagi yang Tersedia bagi Pemilik Kondominium NYC?
Keringanan Pajak Properti Co-op dan Kondominium
Program tahunan ini memberikan pengurangan pajak sebesar 17,5% hingga 28,1% bagi pemilik kondominium dan co-op yang memenuhi syarat, berdasarkan nilai taksiran. Persyaratannya meliputi:
- Unit harus menjadi tempat tinggal utama Anda
- Tidak boleh memiliki lebih dari tiga unit dalam pengembangan yang sama
- Unit tidak boleh dimiliki oleh LLC atau badan usaha (berlaku sejumlah kecil pengecualian terkait keamanan)
- Gedung tidak boleh sudah menerima manfaat 421-a, 420-c, 421-b, 421-g, atau J-51 (pengurus gedung dapat mengajukan jika manfaat tersebut berakhir pada 30 Juni tahun pajak pengajuan)
- Gedung wajib membayar upah yang berlaku (prevailing wage) kepada stafnya
Catatan: Gedung dengan keringanan 421-a tidak memenuhi syarat. Setelah 421-a berakhir, pemilik dapat mengajukan program ini.
Keringanan Pajak J-51
Program J-51 memberikan manfaat pajak bagi gedung yang menjalani renovasi. Program ini baru-baru ini dihidupkan kembali untuk gedung dengan rata-rata nilai taksiran sama dengan atau di bawah US$45.000 per unit (sekitar US$450.000 nilai pasar). Terutama digunakan untuk gedung sewa, tetapi tersedia pula bagi co-op dan kondominium untuk perbaikan modal.
Pertanyaan yang Sering Diajukan tentang Keringanan Pajak NYC
Apa itu keringanan pajak 421-a?
Keringanan pajak 421-a adalah program pembebasan pajak properti New York City yang mengurangi pajak atas konstruksi hunian baru selama 10 hingga 35 tahun. Program ini berakhir pada 15 Juni 2022, tenggat untuk memulai konstruksi. Proyek yang dimulai tepat waktu dan memenuhi persyaratan HPD (Letter of Intent yang diajukan paling lambat 12 September 2024 serta Affordability Option A, B, D, E atau F) memiliki waktu hingga 15 Juni 2031 untuk menyelesaikannya, dan gedung yang memenuhi syarat tetap menerima manfaatnya.
Apakah saya masih bisa membeli kondominium dengan keringanan pajak 421-a di Manhattan?
Bisa, tetapi hanya melalui pembelian unit penjualan kembali di gedung yang mengamankan pembebasan tersebut sebelum Juni 2022. Tidak ada pengembangan kondominium baru di Manhattan yang dapat memperoleh manfaat 421-a. Gedung seperti One Manhattan Square, Waterline Square, Hudson Yards, One West End Avenue, One Riverside Park, 242 Broome, The Kent, dan Brooklyn Point masih menawarkan sisa tahun keringanan kepada pembeli.
Berapa lama keringanan pajak 421-a berlaku?
Sebagian besar keringanan 421-a untuk kondominium Manhattan berlaku 20 tahun: 12 tahun pembebasan penuh (100%), disusul masa penghapusan bertahap 8 tahun di mana pajak naik 20% setiap dua tahun. Beberapa gedung memperoleh keringanan 25 tahun dengan 21 tahun pembebasan penuh.
Apa yang menggantikan program 421-a?
Program 485-x (Affordable Neighborhoods for New Yorkers), yang diundangkan pada April 2024, menggantikan 421-a. Namun, 485-x terutama menguntungkan pengembangan hunian sewa dan secara tegas mengecualikan kondominium dan co-op di Manhattan.
Apakah saya mendapat keringanan penuh 20 tahun saat membeli kondominium penjualan kembali?
Tidak. Anda mewarisi sisa tahun yang terikat pada tanggal sertifikat hunian awal gedung. Jika keringanan gedung dimulai pada 2019 dan Anda membeli pada 2025, sekitar 14 tahun manfaat masih tersisa.
Apa yang terjadi ketika keringanan pajak berakhir?
Pajak properti Anda naik ke tarif pasar penuh. Untuk kondominium mewah Manhattan yang tipikal, ini dapat berarti kenaikan tahunan sebesar US$20.000-US$50.000 atau lebih. Rencanakan sejak awal dengan memasukkan pajak penuh ke dalam anggaran jangka panjang Anda.
Apakah saya bisa memperoleh keringanan 421-a sekaligus keringanan pajak co-op/condo?
Tidak. Gedung yang menerima manfaat 421-a tidak memenuhi syarat untuk Keringanan Pajak Properti Koperasi dan Kondominium NYC. Namun, setelah 421-a berakhir, pemilik dapat mengajukan keringanan co-op/kondominium jika memenuhi persyaratan kelayakan.
Bagaimana cara memeriksa apakah suatu gedung memiliki keringanan pajak 421-a?
Kunjungi layanan pencarian pembebasan 421-a Departemen Keuangan NYC dan cari berdasarkan alamat atau nomor borough-block-lot. Basis data tersebut menampilkan semua properti yang saat ini menerima manfaat 421-a.
Masa Depan Keringanan Pajak di Real Estat Manhattan
Berakhirnya 421-a menandai pergeseran mendasar dalam kebijakan perumahan NYC:
Untuk pembangunan baru: Tanpa insentif pajak yang berarti bagi pembangunan kondominium, jumlah gedung kondominium baru di Manhattan diperkirakan akan berkurang. Pengembang dapat beralih ke hunian sewa (yang memenuhi syarat untuk 485-x), proyek yang seluruhnya terjangkau, atau mengurangi aktivitas pembangunan.
Untuk gedung 421-a yang sudah ada: Gedung-gedung ini merupakan peluang yang kian menyusut. Seiring berjalannya waktu, sisa manfaat berkurang, dan pada akhirnya tidak akan ada lagi kondominium Manhattan dengan pembebasan 421-a.
Untuk pembeli: Jika manfaat pajak berperan dalam keputusan pembelian Anda, jendela waktunya makin sempit. Gedung yang mengamankan 421-a sebelum 2022 menawarkan nilai yang nyata, tetapi nilai itu berkurang setiap tahun.
Untuk rujukan pajak NYC 2026 yang otoritatif, termasuk kondisi terkini inventaris 421-a, tarif Mansion Tax, pajak transfer, dan pemodelan lonjakan pajak (tax cliff) saat keringanan berakhir, lihat Pajak Real Estat & Keringanan NYC. Panduan ini diperbarui setiap kuartal.
Hubungi Pakar Real Estat Manhattan
Memahami keringanan pajak sangat penting untuk mengambil keputusan investasi yang tepat di real estat New York City. Baik Anda tertarik pada One Manhattan Square, Waterline Square, Hudson Yards, One West End Avenue, One Riverside Park, 242 Broome, The Kent, Brooklyn Point, atau gedung lain dengan sisa manfaat 421-a, bekerja sama dengan broker berpengalaman dapat membantu Anda menghitung nilai sebenarnya dari penghematan pajak tersebut.
Manhattan Miami Real Estate
Hubungi kami untuk panduan personal mengenai kondominium Manhattan dengan keringanan pajak.
Sumber Terkait
- NYC Department of Finance: Pembebasan 421-a
- NYC HPD: Program Insentif Pajak
- Keringanan Pajak Koperasi dan Kondominium
- Analisis Pasar Kondominium Manhattan
- Membeli Apartemen di NYC
Artikel ini hanya untuk tujuan informasi dan bukan merupakan nasihat pajak, hukum, maupun keuangan. Konsultasikan dengan profesional yang berkualifikasi mengenai situasi spesifik Anda. Informasi berlaku per Desember 2025.
Terkait: Topik Pajak Real Estat NYC
Bagian-bagian berikut menghimpun topik pajak real estat Manhattan terkait yang sebelumnya terbit sebagai artikel tersendiri. Isinya dipertahankan sebagaimana artikel aslinya demi kesinambungan fakta.
Pajak Real Estat vs. Pajak Properti: Perbedaan Utama
Kemungkinan besar Anda mengira pajak real estat dan pajak properti adalah hal yang sama. Memang kebanyakan orang menggunakan kedua istilah ini secara bergantian, dan itulah yang menimbulkan kebingungan. Jika Anda memiliki rumah sekaligus perahu, mobil, atau barang bernilai besar lainnya, Anda perlu tahu bedanya. Kedua jenis properti sama-sama dikenai pajak berdasarkan nilai barangnya, tetapi besarnya yang benar-benar Anda bayar bergantung pada apakah properti itu tergolong pajak real estat atau properti pribadi. Jika Anda masih ragu soal perbedaannya, tidak masalah, karena kami uraikan lebih rinci di bawah ini.
Apa Itu Pajak Real Estat?
Siapa pun yang memiliki real estat wajib membayar pajak real estat. Untuk menentukan besar pajak tiap pemilik rumah, tarif yang ditetapkan untuk kota atau pemerintah daerah dikalikan dengan nilai pasar wajar rumah tersebut. Nilai pasar wajar sebuah rumah dapat berubah seiring waktu, mengikuti harga jual rumah sejenis di lingkungan sekitar dalam beberapa tahun terakhir serta peningkatan kualitas yang dilakukan pada bagian dalam dan luar rumah. Jika Anda pernah mendengar ada orang yang tidak mau mengizinkan penilai (assessor) masuk ke rumahnya karena khawatir rumahnya dinilai lebih tinggi dari nilai saat ini, biasanya mereka sedang berusaha menghindari kenaikan pajak real estat.
Menurut IRS, real estat adalah segala jenis tanah beserta apa pun yang melekat pada tanah itu. Jadi, jika Anda memiliki lahan berburu atau tanah jenis apa pun, apa pun penggunaannya dan sekalipun tidak ada bangunan di atasnya, tanah tersebut dikenai pajak real estat. Selain itu, jika Anda memiliki kabin di atas tanah itu, kabin tersebut dikenai pajak real estat dan dapat menaikkan nilai properti secara keseluruhan. Bangunan komersial atau industri juga dikenai pajak real estat. Terakhir, apa pun yang dibangun di bawah tanah properti dikenai pajak sebagai real estat. Ini dapat mencakup kolam renang, ruang hunian bawah tanah, bunker perlindungan, garasi, dan hampir semua hal lain yang bisa dibangun di bawah tanah.
Lebih Lanjut tentang Cara Pajak Real Estat Dihitung
Cara tarif pajak ditentukan dapat berbeda menurut tempat tinggal Anda. Misalnya, di New York, tarif pajak ditentukan dengan mengambil tarif dari sedikitnya tiga kota praja, county, kota kecil, atau distrik sekolah yang berbeda, lalu membaginya dengan jumlah sumber yang diambil. Artinya, tarif pajak yang persis dapat berbeda di dalam satu kota yang sama.
Cara Membayar Pajak
Ketika memiliki rumah, Anda mungkin membayar pajak properti langsung kepada NYC Department of Finance, atau membayar kepada pemberi pinjaman Anda yang kemudian menyetorkan tagihan itu ke Department of Finance atas nama Anda. Jika rumah sudah lunas dan tidak ada lagi pinjaman, Anda lebih mungkin membayar pajak properti langsung kepada Department of Finance. Pemilik rumah dalam kategori ini perlu sangat berhati-hati agar membayar pajak secara penuh dan tepat waktu guna menghindari hak jaminan atas properti untuk pelunasan utang pajak atas rumahnya dan sanksi lainnya.
Jika rumah Anda dibiayai pinjaman, pajaknya biasanya ditambahkan ke cicilan bulanan. Pemberi pinjaman mengumpulkan jumlah ini agar dapat membayar pajak properti Anda kepada NYC Department of Finance saat jatuh tempo. Jika Anda gagal menyetor pembayaran pajak real estat kepada pemberi pinjaman, mereka akan memulai proses eksekusi properti untuk pelunasan utang dengan cara yang sama seperti ketika Anda menunggak cicilan hipotek.
Apa Itu Pajak Properti Pribadi?
Aset bergerak, seperti mobil, perahu, atau rumah mobil (mobile home), dikenai pajak properti. Seperti pajak real estat, pajak properti sering dikenakan dengan tarif tertentu. Di banyak negara bagian, total pajak properti atas aset bergerak juga bergantung pada nilai aset tersebut. Misalnya, jika Anda memiliki perahu senilai US$10.000 dengan tarif pajak 3%, Anda harus membayar US$300 setiap tahun sebagai pajak properti pribadi atas perahu itu. Penilaian terbaru atas nilai properti pribadi Anda dapat menghemat pajak, karena nilai banyak jenis aset bergerak cenderung menurun.
Sama seperti pajak real estat, jika Anda tidak membayar pajak properti secara penuh dan tepat waktu, Anda dapat dikenai denda, hak jaminan atas properti untuk pelunasan utang pajak atas properti, dan kemungkinan penyitaan properti Anda.
Beberapa Pengecualian
Kaidah umumnya: jika sesuatu dapat dipindahkan tanpa rusak, barang itu dikenai pajak sebagai properti. Jika harus tetap berada di tempatnya di atas tanah, barang itu dikenai pajak real estat. Rumah trailer tergolong properti pribadi jika berdiri di atas tanah yang bukan milik pemilik rumah trailer tersebut, seperti di kawasan hunian rumah trailer. Sebaliknya, rumah prefabrikasi dianggap harta tidak bergerak setelah didirikan di atas properti, meskipun secara teknis rumah itu telah dipindahkan untuk menjadi bagian dari properti. Sebagian besar real estat di NYC kecil kemungkinannya masuk salah satu kategori ini, tetapi ada beberapa lingkungan yang memungkinkan hal itu.
Penutup
Sebagian besar pajak atas rumah diselesaikan saat rumah dijual, tetapi jika Anda ragu bagaimana suatu aspek sistem pajak bekerja, Anda dapat berkonsultasi dengan penasihat pajak atau profesional lain. Penting pula diingat bahwa menunggak pajak real estat bukan pilihan, baik Anda membayarnya melalui pemberi pinjaman maupun langsung ke kantor pajak setempat. Jika Anda menunggak, Anda juga membuka kemungkinan hak jaminan atas properti untuk pelunasan utang pajak atas real estat Anda, bahkan eksekusi properti untuk pelunasan utang.
Pajak Keuntungan Modal: Mengurangi dan Menunda Pajak pada Real Estat NYC
Mengapa menyerahkan kepada pemerintah lebih dari yang menjadi kewajiban Anda ketika menjual rumah utama atau properti investasi? Ada lebih dari satu cara untuk menunda, dan mengurangi, pajak keuntungan modal (CGT) saat menjual properti. Caranya memerlukan perencanaan dan kepatuhan pada aturan pemerintah yang ketat, tetapi jika kondisinya sesuai, cara-cara ini terbukti efektif.
Pendekatan kami memadukan layanan konsultasi real estat dengan latar belakang akuntansi, sehingga kami dapat mengevaluasi biaya transaksi sekaligus hasil setelah pajak untuk situasi setiap klien.
Ketika klien menjual propertinya, tujuan utamanya adalah memaksimalkan manfaat kenaikan harga. Salah satu biaya terbesar yang dihadapi semua penjual properti adalah CGT, yaitu pajak yang dapat terutang atas kenaikan nilai properti pada saat penjualan. Pemilik properti yang cermat merencanakan lebih awal sedapat mungkin untuk meminimalkan atau menunda kewajiban CGT.
Kewajiban pajak bergantung, dalam banyak hal, pada keadaan spesifik penjual. Misalnya, properti tersebut dapat berupa:
-
Tempat tinggal utama
-
Rumah kedua atau rumah liburan, atau pied-à-terre
-
Properti investasi
Properti tersebut dapat dimiliki oleh:
-
Perorangan
-
Pasangan suami istri
-
Korporasi atau badan usaha lainnya
Kewajiban Pajak Keuntungan Modal bergantung, dalam banyak hal, pada rincian seperti ini. Faktor lainnya adalah waktu. Berapa lama seseorang memiliki properti juga memengaruhi kewajiban CGT. Dalam artikel ini kami membahas rincian dan pilihan secara umum. Siapa pun yang membutuhkan nasihat spesifik untuk keadaannya sendiri sebaiknya berkonsultasi dengan akuntan pajak AS. Dan jika Anda warga negara asing, Anda sebaiknya berkonsultasi dengan akuntan pajak dari negara asal Anda yang memahami implikasi perjanjian pajak, jika ada.
Apa Itu Pajak Keuntungan Modal?
Pajak Keuntungan Modal adalah pajak yang dikenakan IRS atas keuntungan dari penjualan real estat yang dimiliki, dalam konteks ini. Jika penjualan menghasilkan kerugian atau impas, tidak ada pajak yang terutang. Namun, dalam sebagian besar kasus akan ada keuntungan modal, karena harga properti cenderung naik seiring waktu bersama inflasi.
Bagaimana "Keuntungan" Dihitung dan Bagaimana Cara Menguranginya?
Keuntungan, atau keuntungan modal bersih, dihitung dengan mengurangkan basis biaya (cost basis) properti dari hasil bersih penjualan. Basis biaya adalah harga yang dibayar untuk membeli properti, ditambah biaya penyelesaian transaksi yang timbul untuk menyelesaikan pembelian, ditambah biaya perbaikan modal permanen yang dilakukan pada properti selama masa kepemilikan, dikurangi pengenaan pajak kembali atas penyusutan yang sebelumnya dikurangkan (yang tidak kami bahas di sini).
Mengganti peralatan rumah tangga bukan perbaikan permanen, sehingga tidak dapat digunakan untuk menaikkan basis biaya dan mengurangi keuntungan. Sebaliknya, merenovasi dapur dengan kabinet dan meja baru dianggap perbaikan permanen dan menaikkan basis biaya properti (sehingga mengimbangi keuntungan modal dan pajak yang timbul). Biaya mengecat ulang dapur yang sama dianggap pemeliharaan, bukan perbaikan modal. Pemilik sebaiknya menyimpan semua kwitansi terkait perbaikan modal untuk membuktikan basis biayanya jika IRS memerlukan konfirmasi.
Biaya penyelesaian transaksi atas penjualan properti mengurangi keuntungan modal. Komponen seperti komisi broker, pajak transfer kota, dan biaya langsung lain yang terkait penjualan dapat digunakan untuk menurunkan angka keuntungan sehingga mengurangi CGT yang terutang.
Bagaimana Waktu Memengaruhi Pajak Keuntungan Modal pada Real Estat?
Properti yang dijual setelah dimiliki kurang dari satu tahun menghasilkan keuntungan modal jangka pendek, yang oleh IRS dianggap sebagai penghasilan biasa. Sering kali pajak penghasilan biasa atas keuntungan tersebut jauh lebih tinggi daripada tarif pajak keuntungan modal jangka panjang, tergantung pada lapisan tarif pajak penghasilan yang berlaku bagi Anda. Karena itu, sebaiknya properti dimiliki lebih dari satu tahun. Jika properti dijual karena alasan tak terduga yang disetujui IRS, kewajiban pajak dapat dihapuskan atau dikurangi. Alasan tersebut mencakup, misalnya, perceraian atau perpisahan, penyakit berat, kehilangan pekerjaan, atau terkena bencana alam.
Alasan Kepemilikan Memengaruhi Pajak Keuntungan Modal
Tempat tinggal utama yang dijual dengan keuntungan dikenai CGT yang terbatas. Seseorang yang lajang dapat mengurangi keuntungan kena pajak sebesar US$250.000 sebelum CGT dihitung. Pasangan suami istri dapat mengurangi keuntungan kena pajak sebesar US$500.000. Dengan demikian, Pajak Keuntungan Modal dapat dikurangi dengan menikah.
Jika Anda berencana menjual rumah yang merupakan rumah kedua atau rumah liburan, perencanaan sejak dini dapat membuahkan hasil. IRS menganggap sebuah rumah sebagai tempat tinggal utama jika telah dihuni sebagai tempat tinggal utama paling sedikit dua tahun dalam periode lima tahun terakhir. Menetapkan alamat utama yang baru untuk surat-menyurat, pendaftaran pemilih, surat izin mengemudi, dan sebagainya, dua tahun sebelum properti dijual dapat menurunkan kewajiban CGT secara substansial.
Mengubah status setiap properti investasi atau rumah kedua menjadi tempat tinggal utama sebelum dijual akan terus menunda kewajiban CGT hingga US$500.000. IRS tidak membatasi berapa kali sebuah rumah tinggal dapat dimanfaatkan untuk memperoleh pengurangan pajak ini. Perencanaan sejauh ini mungkin tidak selalu memungkinkan, sehingga investor perlu melihat jalur berikutnya untuk menunda CGT.
Bagaimana dengan Properti Investasi?
Menjual properti investasi dengan keuntungan akan dikenai CGT. Untungnya, pemerintah memperkenalkan program yang memungkinkan investor menunda CGT untuk jangka waktu tanpa batas. Aturan tertentu harus dipatuhi, tetapi ini menjadi contoh lain bagaimana AS mendukung kepemilikan properti oleh investor dalam negeri maupun luar negeri.
Aturan Pertukaran 1031: Pertukaran dengan Penundaan Pajak
1031 Exchange (disebut juga Starker Exchange, Pertukaran Properti Sejenis, atau Pertukaran 1031 dengan Penundaan Pajak) memungkinkan investor menunda seluruh CGT selama mereka menginvestasikan kembali hasil penjualan pada properti lain yang disetujui. Aturannya ketat dan harus diikuti dengan tepat, tetapi parameternya juga luas sehingga penundaan lebih mudah dilakukan daripada yang dibayangkan. Berikut beberapa kiat tentang cara menghindari pembayaran pajak saat menjual rumah.
Proses 1031 Exchange
Ketika properti investasi dijual dan seluruh hasilnya digunakan untuk membeli properti investasi lain, kewajiban CGT dialihkan ke properti berikutnya. Ketika properti itu dijual dan properti lain dibeli, kewajiban CGT dialihkan lagi. Hal ini dapat berlanjut tanpa batas. Pada suatu titik, jika sebuah properti investasi dijual dan keuntungannya dicairkan, keuntungan dari penjualan properti itu saja akan dikenai CGT yang harus dibayar.
IRS mensyaratkan bahwa, agar penundaan kewajiban pajak berlaku, pembelian berikutnya harus "like-kind" (sejenis). Artinya, jika real estat investasi dijual, maka real estat investasi lain harus dibeli. Satu kondominium mewah di Manhattan dapat dijual dan lebih dari satu properti di Miami dengan harga lebih rendah dapat dibeli.
Yang terpenting, semua properti dalam 1031 Exchange harus untuk investasi dan seluruh hasil penjualan harus digunakan untuk membeli properti "like-kind" yang baru. Artinya, misalnya, sebidang tanah mentah yang sangat mahal di Nevada yang dibeli untuk dikembangkan tetapi tidak pernah dikembangkan dapat "ditukar" dengan rumah brownstone di Manhattan ditambah sebuah kondominium di Miami Beach. Satu properti real estat investasi ditukar dengan properti (atau beberapa properti) real estat investasi lain yang nilainya setara atau lebih tinggi.
Mengapa Disebut Exchange (Pertukaran)?
Penjualan dan pembelian harus dilakukan oleh perantara yang disetujui dan memenuhi syarat, atau QI (qualified intermediary). QI menahan hasil penjualan dan menyalurkannya kepada penjual properti pengganti tanpa disentuh oleh penjual semula. Dengan demikian, secara hukum, penjualan dan pembelian itu dianggap sebagai "pertukaran". Nama Starker berasal dari Starker v. United States (1979), perkara pengadilan yang mengizinkan pertukaran tertunda, sedangkan aturannya terdapat dalam Section 1031 dari Internal Revenue Code, sehingga ada dua nama.
Aturan Apa yang Harus Dipatuhi Penjual untuk Menunda CGT?
-
Semua properti harus berada di Amerika Serikat.
-
Semua properti harus "sejenis", sehingga harta tidak bergerak tidak dapat "ditukar" dengan saham, obligasi, atau uang tunai, misalnya.
-
Real estat 1031 exchange yang dibeli (diperoleh) harus bernilai sama atau lebih tinggi daripada properti yang dijual (dilepas).
-
Properti yang dilepas harus digunakan untuk investasi, bukan untuk tujuan lain, dan properti yang diperoleh juga harus ditujukan untuk investasi (misalnya, properti hunian investasi di NYC dalam 1031 exchange dengan properti komersial di Florida dalam 1031 exchange).
-
Batas waktu yang ditetapkan oleh IRS harus dipatuhi. Penjualan dan pembelian tidak harus berlangsung bersamaan. Inilah sebabnya QI mengelola seluruh prosesnya. QI menyelesaikan penjualan dan menahan seluruh hasilnya. Penjual kemudian memiliki 45 hari untuk menemukan properti pengganti (atau beberapa properti), dan pembelian properti pengganti harus selesai dalam 180 hari sejak penjualan awal. QI akan menahan hasil penjualan, menutup pembelian, dan mentransfer dana tanpa pemilik properti semula memiliki akses terhadapnya.
-
Penjual dapat menyusun daftar pendek properti calon akuisisi yang disetujui untuk arsip QI, lalu meminta agen real estatnya menegosiasikan pembelian agar QI dapat menutup transaksinya.
-
Diperbolehkan melakukan "reverse exchange", yaitu investor menemukan dan menutup pembelian properti yang diperoleh sebelum menutup penjualan properti yang dilepas. QI akan menjelaskan cara kerjanya, tetapi yang terpenting investor tetap dapat menunda CGT ketika transaksi properti yang dilepas ditutup.
-
Dokumen Perjanjian Pertukaran yang disusun QI harus menegaskan bahwa semua langkah yang disyaratkan IRS telah dilaksanakan dengan benar dan menjadi bagian dari rencana penundaan pajak 1031 secara keseluruhan.
-
Jika penjual (pihak yang melepas) membiayai pembelian (akuisisi), pinjaman itu harus "wajar". Pinjaman tidak boleh sebesar itu sehingga memberi kelebihan uang tunai kepada penjual, karena hal itu membatalkan pertukaran dan CGT menjadi terutang.
-
QI (kadang disebut accommodator) harus berusaha penuh waktu sebagai perantara. QI tidak boleh memiliki hubungan keuangan apa pun dengan penjual, sehingga QI tidak dapat menjadi Realtor, CPA, atau pengacara langganan penjual, misalnya.
Itulah semuanya. CGT dapat diminimalkan dan ditunda dengan memahami dan mengikuti aturannya.
Catatan Akhir tentang "Boot"
1031 Exchange memiliki jargonnya sendiri: pelepasan, perolehan, perantara, dan sebagainya. Jargon lain yang sering didengar investor adalah kata "boot". Istilah ini umumnya merujuk pada uang tunai apa pun yang diterima langsung dari penjualan properti, yakni uang tunai yang tidak melalui QI. Begitu Anda menerima uang tunai secara fisik dari penjualan, uang tunai itu terkena pajak. Karena itu, sebaiknya Anda didampingi penasihat seperti kami yang memahami seluruh aturan 1031 exchange yang sangat ketat.
Pendekatan Kami terhadap Strategi Keuntungan Modal
Dengan latar belakang akuntansi, kami membantu klien mengevaluasi seluruh strategi yang tersedia, mulai dari pengecualian tempat tinggal utama hingga 1031 exchange dan penjualan cicilan (installment sale), serta memahami penerapan masing-masing pada situasi mereka. Setiap transaksi berbeda, dan pendekatan yang tepat bergantung pada jenis properti, struktur kepemilikan, dan tujuan investasi jangka panjang.
Kami bekerja erat dengan penasihat pajak dan penasihat hukum setiap klien agar seluruh aspek transaksi selaras.
Jadwalkan waktu untuk berbincang dengan kepala broker kami, Anthony Guerriero, MBA, CPA, untuk membahas situasi spesifik Anda.
Sumber Terkait
- Kalkulator Hasil Bersih: Perkirakan Berapa yang Anda Terima Setelah Menjual
- NYC vs Miami: Perbandingan Pertimbangan Pajak dan Investasi bagi Pembeli Internasional
- Berinvestasi di Real Estat New York: Panduan Investasi di NYC
- Konversi Kantor menjadi Hunian di Manhattan
Pertanyaan yang Sering Diajukan: Pajak Real Estat NYC
Pertanyaan yang Sering Diajukan
Apa itu keringanan pajak 421-a di NYC dan apakah masih tersedia?
Apa perbedaan antara pajak real estat dan pajak properti?
Bagaimana cara mengurangi atau menunda pajak keuntungan modal saat menjual real estat NYC?
Benarkah pajak kondominium NYC dibekukan selama 20 tahun di bawah 421-a?
Gedung mana di Manhattan dan Brooklyn yang masih menawarkan keringanan pajak 421-a?
Apakah pemilik co-op memperoleh manfaat pajak yang sama dengan pemilik kondominium?
Bagaimana FIRPTA memengaruhi penjual asing real estat NYC?
Apa itu Mansion Tax NYC dan kapan berlaku?
Pajak Real Estat NYC + Miami
Mansion Tax, 421-a, FIRPTA, keuntungan modal, kedua pasar.
Pembeli InternasionalPanduan Pembeli Internasional NYC
FIRPTA, pemotongan pajak, struktur kepemilikan.
Properti TersediaCo-op & Kondominium NYC
Listing aktif di Manhattan dengan filter keringanan.
Saat Anda siap
Mulailah dengan percakapan, bukan dengan listing.
Manhattan Miami mendampingi pembeli dan penjual di kedua pasar. Kami memulai dengan memahami tujuan Anda, lalu menyeleksi gedung, lingkungan, dan waktu yang tepat.
Mulai PercakapanGedung Kondominium NYC dengan 421-a Aktif
Dikurasi oleh Manhattan Miami
Gedung 421-a Terkemuka yang Masih dalam Masa Keringanan
| Gedung | Lingkungan | Tingkatan Keringanan | Sisa Masa | Kisaran Harga Jual Kembali |
|---|---|---|---|---|
| 35 Hudson Yards | Hudson Yards | 20 tahun | Hingga sekitar 2039-2040 | US$5 juta-US$60 juta |
| 15 Hudson Yards | Hudson Yards | 20 tahun | Hingga sekitar 2039-2040 | US$4 juta-US$30 juta |
Inventaris aktif: pra-konstruksi Miami, Billionaires' Beach Miami.
