Panduan Pembeli Internasional untuk Properti NYC & Miami
Panduan pembeli internasional untuk properti NYC dan Miami: struktur entitas, kewajiban pajak, pembiayaan, FIRPTA, perencanaan warisan, dan mekanika operasional pembelian lintas negara.
Yang perlu diketahui pembeli non-AS pada 2026: pembiayaan, FIRPTA, pajak warisan, aturan gedung, dan penutupan transaksi jarak jauh
Ditinjau 19 Oktober 2026 · Anthony Guerriero, Broker Berlisensi (NY · FL · CA)
TENTANG KAMI
Manhattan Miami Real Estate telah mendampingi pembeli internasional selama lebih dari 20 tahun, memandu klien dari Amerika Latin, Eropa, Asia, Timur Tengah, dan kawasan lain dalam transaksi properti AS. Kami tahu apa yang berhasil, dan apa yang tidak, bagi pembeli non-AS di New York dan Miami.
Pendiri Anthony Guerriero berlisensi sebagai Real Estate Broker di New York, Florida, dan California, serta melayani individu UHNW, family office, dan investor lintas negara, dengan FIRPTA, penataan entitas, dan penutupan transaksi melalui surat kuasa (Power of Attorney) sebagai keahlian utama.
Pengalaman kami dengan pembeli internasional
Kami telah menjual properti kepada pembeli dari lebih dari 40 kewarganegaraan. Selama bertahun-tahun, kami bekerja dengan banyak klien dari Asia, Eropa, Meksiko dan Amerika Selatan.
Kami mulai menemui klien di Eropa saat euro sangat kuat. Pendekatan itu berhasil. Ketika euro melemah, kami lebih berfokus pada Asia. Selama bertahun-tahun, kami rutin bepergian ke Tiongkok daratan, Hong Kong, Singapura, Taiwan, Seoul dan Jepang.
Anthony Guerriero pernah bekerja sebagai CPA di Amerika Serikat dan memahami persoalan pajak yang perlu dipertimbangkan pembeli asing dan investor. Kami menyediakan layanan terpadu dengan mengoordinasikan pengacara, bankir dan akuntan yang berfokus pada pembeli asing.
Pembeli internasional dapat membeli properti di NYC dan Miami tanpa izin tinggal atau kewarganegaraan AS. Struktur pembelian, entitas atau nama pribadi, yurisdiksi, dan penataan pajak, sama pentingnya dengan properti itu sendiri. Akuisisi lintas negara yang paling berhasil dimulai dengan kriteria, yurisdiksi, dan waktu, bukan dengan pencarian iklan.
- Tanpa syarat izin tinggal: pembeli internasional bebas membeli properti di NYC + Miami
- FIRPTA umumnya mewajibkan pembeli memotong 15% dari jumlah realisasi ketika penjual asing melepas properti AS. Pengecualian dan sertifikat IRS dapat mengurangi atau meniadakan pemotongan. Jumlah tersebut dikreditkan terhadap pajak penjual; hanya kelebihan pembayaran yang dapat dikembalikan.
- Struktur entitas (LLC, trust, perusahaan asing) memengaruhi beban pajak, anonimitas, dan perencanaan warisan
- Biaya penutupan di NYC lebih berat di pihak pembeli (mansion tax, pajak hipotek, pengacara); di Miami lebih rendah tetapi dengan kekhususan negara bagian
- Condo Manhattan umumnya lebih fleksibel daripada co-op untuk pemilik di luar negeri dan penyewaan. Setiap gedung memiliki aturan sendiri. Periksa kepemilikan badan usaha, penggunaan sesekali, sewa dan pengajuan sebelum menawar.
Pajak dan biaya penutupan bergantung pada lokasi, harga, pembiayaan dan kontrak. Satu persentase tidak mewakili Manhattan dan Miami. Mintalah perkiraan terperinci, termasuk biaya broker pembeli jika ada.
Meski demikian, pembeli internasional menghadapi pertimbangan khusus: pembiayaan, penataan entitas, pemotongan FIRPTA, risiko pajak warisan, perjanjian pajak negara asal, dan pembatasan Florida per negara. Panduan ini membahas apa yang perlu Anda ketahui sebelum membeli properti di New York City, Miami, atau di mana pun di Amerika Serikat, dengan perhatian khusus pada praktik membeli sebagai bukan penduduk AS.
Untuk ulasan mendalam khusus Miami tentang keunggulan pajak Florida dan pembatasan negara SB 264, lihat panduan kami Lingkungan Terbaik Miami untuk Membeli Condo . Untuk pemilihan condo di NYC, lihat Panduan Membeli Condo Mewah Manhattan. Untuk pertanyaan mendasar tentang kepemilikan, lihat Bisakah Orang Asing Membeli Properti di AS?.
Fakta Singkat 2026 untuk Pembeli Internasional
NYC vs Miami Sekilas untuk Pembeli Internasional
| Faktor | New York City | Miami |
|---|---|---|
| Pajak penghasilan negara bagian | Negara Bagian New York dapat memajaki penghasilan bersumber dari New York. Pajak penghasilan pribadi NYC umumnya berlaku bagi penduduk kota, bukan nonresiden. | 0% (tanpa pajak penghasilan negara bagian) |
| Mansion tax | 1% hingga 3.9% (progresif) | Tidak ada |
| Documentary stamp tax | N/A | Miami-Dade: $0,60 per $100, ditambah pajak tambahan $0,45 kecuali pengecualian rumah satu keluarga berlaku. |
| pembatasan negara SB 264 | N/A | Sebelum berkontrak, minta pengacara Florida memeriksa status pembeli dan lokasi properti. |
| Paling cocok untuk pembeli internasional yang mencari | Pelestarian modal, prestise, akses pendidikan (Columbia, NYU) | Efisiensi pajak, gaya hidup, kedekatan budaya Amerika Latin |
Banyak pembeli internasional akhirnya memiliki properti di kedua kota: Manhattan untuk bisnis dan pendidikan, Miami untuk gaya hidup dan residensi pajak.
Konsultasi Privat untuk Pembeli Internasional
Mulailah dengan percakapan, bukan dengan iklan.
Untuk akuisisi lintas negara di New York dan Florida Selatan, struktur, yurisdiksi, dan waktu sama pentingnya dengan harga. Hubungi kami untuk pengarahan rahasia yang disesuaikan dengan pertimbangan residensi, pajak, dan family office Anda.
Mulai Percakapan RahasiaMendampingi pembeli global di New York dan Florida Selatan.
1. Tentukan rencana pembelian dan tim
Tentukan penggunaan pribadi, keluarga atau sewa. Tetapkan anggaran pembelian dan tahunan. Agen mencari dan bernegosiasi; pengacara memeriksa kontrak, hak milik dan hukum; pemberi pinjaman menyetujui pembiayaan; akuntan menilai pajak dan pelaporan.
Urutannya: kepemilikan dan dana, seleksi properti, negosiasi, pemeriksaan hukum dan gedung, persyaratan kredit dan asosiasi, lalu penutupan. Tenggat kontrak dan inspeksi berbeda di New York dan Florida. Minta penjelasan sebelum menandatangani.
2. Sepakati imbalan agen sebelum membeli
Komisi broker dapat dinegosiasikan dan tidak ditetapkan oleh hukum. Penjual dapat menyetujui pembayaran sebagian atau seluruh biaya broker pembeli. Kewajiban Anda bergantung pada perjanjian pembeli tertulis dan ketentuan transaksi. Kami memastikannya sebelum Anda membuat komitmen.
Pastikan layanan, biaya dan tanggungan Anda jika kontribusi penjual tidak mencukupi. Minta ketentuan tertulis.
2026-10-19 · NAR
3. Anggarkan penutupan dan kepemilikan
Minta estimasi terperinci untuk properti dan pinjaman: pajak pengalihan atau mansion tax yang berlaku, pajak hipotek, biaya hukum dan hak milik, asosiasi, premi di muka dan imbalan agen pembeli. Kontrak proyek baru dapat membebankan biaya tambahan.
Anggarkan terpisah pajak properti, iuran bersama atau HOA, asuransi, perawatan, pembiayaan dan pungutan khusus. Untuk sewa, masukkan kekosongan, pemasaran sewa dan pengelolaan. Bandingkan kebutuhan kas tahunan, bukan harga saja.
4. Pilih properti dan periksa gedung
Condo Manhattan umumnya lebih fleksibel daripada co-op untuk pemilik di luar negeri dan penyewaan. Setiap gedung memiliki aturan sendiri. Periksa kepemilikan badan usaha, penggunaan sesekali, sewa dan pengajuan sebelum menawar.
5. Siapkan pembiayaan dan dokumen
Pemberi pinjaman khusus dapat menilai pemohon tanpa riwayat kredit AS. Persetujuan bergantung pada peminjam, dokumen, penggunaan, badan pemilik dan gedung. Konfirmasikan uang muka, cadangan, bunga, biaya dan penilaian proyek sebelum berkomitmen.
Siapkan paspor, bukti alamat, pendapatan atau dokumen usaha, laporan pajak jika diminta, rekening bank dan investasi, asal serta jejak transfer dana, dan dokumen badan usaha jika perlu. Tanyakan terjemahan. Persetujuan awal bukan komitmen pinjaman final.
2026-10-19 · HSBC
6. Pahami sewa, depresiasi dan kerugian
Penyusutan dan biaya yang boleh dikurangkan, termasuk bunga hipotek, dapat mengurangi pendapatan sewa. Kerugian sewa pasif yang belum digunakan umumnya dibawa ke tahun berikutnya sampai dapat digunakan, sesuai batas aktivitas pasif, modal berisiko dan batas lainnya; tidak ada kedaluwarsa umum tujuh tahun. Hal ini dapat menghasilkan arus kas positif dengan sedikit atau tanpa pajak penghasilan federal berjalan, tetapi tidak menjamin 15 tahun bebas pajak. Hasil bergantung pada sewa, biaya, pembiayaan, dasar pajak dan kepemilikan. Individu nonresiden mungkin memerlukan pilihan IRC 871(d) dan Formulir 1040-NR untuk pengurangan berbasis neto. Pajak properti dan pajak saat penjualan tetap dapat berlaku.
Bagaimana penyusutan dan kerugian dibawa ke depan dapat mengimbangi penghasilan sewa
Contoh hipotetis dalam dolar AS: individu nonresiden membeli properti sewa senilai US$1.100.000 secara tunai. Asumsikan dasar bangunan yang dapat disusutkan US$825.000 dan tanah US$275.000. Dengan periode GDS 27,5 tahun yang memenuhi syarat, penyusutan setahun penuh US$30.000. Model dimulai setelah tahun pajak parsial pertama, tanpa saldo awal kerugian, dan mencakup 15 tahun pajak penuh.
Tahun 1–7: sewa tahunan US$60.000 dikurangi biaya tunai yang dapat dikurangkan US$42.000 menyisakan arus kas positif US$18.000. Setelah penyusutan US$30.000, muncul kerugian pajak US$12.000 tiap tahun. Tanpa penghasilan pasif lain untuk menyerapnya, kerugian pasif tertangguh terkumpul menjadi US$84.000.
Tahun 8–15: asumsikan sewa tahunan naik ke US$90.000 dan biaya tunai yang dapat dikurangkan ke US$50.000. Arus kas US$40.000; setelah penyusutan US$30.000, laba sewa fiskal US$10.000. Gunakan kerugian dibawa ke depan US$10.000 setiap tahun. Dalam delapan tahun, US$80.000 digunakan dan US$4.000 tersisa. Dengan asumsi ini, sewa tersebut tidak menghasilkan pajak penghasilan federal berjalan selama 15 tahun model, meski arus kas positif.
Tahun 16: jika angka sama, sisa US$4.000 mengimbangi sebagian laba fiskal US$10.000 sehingga tersisa penghasilan sewa kena pajak US$6.000.
| Tahun model | Arus kas tahunan sebelum pajak penghasilan | Penghasilan sewa tahunan kena pajak setelah kerugian |
|---|---|---|
| 1–7 | 18,000 | 0 |
| 8–15 | 40,000 | 0 |
| 16 | 40,000 | 6,000 |
Ini angka asumsi, bukan proyeksi properti atau jaminan pembebasan. Contoh mengasumsikan penggunaan khusus sewa, pemilihan pajak penghasilan neto yang sah, pelaporan tepat waktu, dasar dan jumlah berisiko yang cukup serta kerugian yang dapat digunakan menurut aturan aktivitas pasif. Biaya tunai dianggap seluruhnya dapat dikurangkan dan termasuk pajak properti. Pajak negara asal dan penjualan terpisah. Penyusutan mengurangi dasar pajak dan dapat memengaruhi pajak penjualan.
Pisahkan arus kas dan penghasilan kena pajak. Pembayaran pokok pinjaman adalah kas keluar, bukan biaya sewa yang dapat dikurangkan. Minta akuntan menghitung dasar pajak, depresiasi yang diizinkan dan penggunaan kerugian.
7. Pastikan pilihan pajak dan pelaporan
Sewa AS milik individu nonresiden yang tidak terkait efektif dengan usaha AS umumnya dikenai 30% dari bruto, atau tarif perjanjian lebih rendah, tanpa pengurangan biaya. Pilihan IRC 871(d) yang sah dapat memungkinkan pajak atas neto dengan tarif progresif.
Akuntan harus memastikan kelayakan, pernyataan pilihan, nomor pajak, laporan dan tenggat. LLC atau kerugian tidak otomatis menghapus kewajiban pelaporan.
2026-10-19 · IRS 871(d)
8. Rencanakan FIRPTA saat membeli dan menjual
FIRPTA dapat berlaku pada pembelian dan penjualan nanti. Saat membeli dari penjual asing, minta pengacara atau agen penutupan menetapkan status dan kewajiban pemotongan. Rencanakan hasil setelah pemotongan, bukan seluruh harga jual bruto sebagai kas langsung tersedia.
2026-10-19 · IRS FIRPTA · IRS
9. Tentukan kepemilikan dan rencana waris
Dalam transaksi hunian, LLC dapat tercatat sebagai pembeli dan pemilik dalam akta, menambahkan lapisan ketertutupan antara individu dan properti. LLC juga dapat membantu melindungi aset pribadi dari kewajibannya: Florida umumnya tidak membebankan utang perusahaan secara pribadi kepada anggota atau pengelola hanya karena peran mereka. Privasi dan perlindungan bergantung pada struktur dan fakta. Jaminan pribadi atau tindakan sendiri dapat menciptakan tanggung jawab pribadi. Manfaat privasi ini tidak menghapus identifikasi pemilik dan pelaporan pajak yang diwajibkan. Florida Statutes 605.0304
Pajak harta warisan AS bergantung pada domisili, kepemilikan dan kelayakan perjanjian pajak. Bagi orang yang bukan warga negara dan tidak berdomisili di AS, pelaporan warisan umumnya diperlukan jika aset di AS melebihi $60.000, sesuai aturan yang berlaku. LLC saja tidak otomatis menghapus eksposur ini.
Tentukan kepemilikan sebelum menandatangani. Penasihat AS dan negara asal membandingkan tanggung jawab, waris, pelaporan, pembiayaan dan penjualan. Pastikan bank dan gedung menerima pemilik yang diusulkan. Badan usaha tidak menjamin anonimitas atau pembebasan pajak.
2026-10-19 · IRS 706-NA
10. Koordinasikan penasihat negara asal
Berikan fakta sama kepada kedua tim: domisili pajak, kewarganegaraan, penggunaan, kepemilikan dan dana. Tanyakan pelaporan negara asal, kredit pajak luar negeri, perjanjian serta dampak penggunaan pribadi atau pindah domisili. Kepemilikan properti AS tidak memberikan visa atau status imigrasi.
11. Rencanakan penjualan dan pertukaran 1031
Pertukaran yang memenuhi Section 1031 dapat menangguhkan keuntungan properti usaha atau investasi. Membeli properti lain saja tidak cukup; rumah pribadi umumnya tidak memenuhi syarat dan terdapat tenggat serta ketentuan ketat.
Bahas syarat pertukaran sebelum mengatur penjualan, bukan sesudah menerima dana. Bandingkan biaya jual, pelunasan kredit, pajak dan kebutuhan kas FIRPTA dengan investasi pengganti.
2026-10-19 · IRS 1031
12. Atur penutupan jarak jauh dan serah terima
Penutupan jarak jauh sering dimungkinkan, tetapi pengacara, bank dan perusahaan hak milik atau penyelesaian harus menyetujui cara tanda tangan lebih dahulu. Tanyakan surat kuasa, notaris konsuler atau metode lain yang diterima. Sediakan waktu untuk janji, autentikasi dan dokumen asli.
Sebelum mentransfer dana, konfirmasikan instruksi melalui nomor telepon yang sudah dikenal. Periksa angka penyelesaian dan inspeksi akhir. Atur asuransi, utilitas, kunci dan registrasi gedung. Untuk sewa, tetapkan aturan, penanggung jawab penyewaan dan kontak perbaikan lokal sebelum serah terima.
2026-10-19 · U.S. Department of State · CFPB
MARI BERBICARA
Baik Anda membeli properti AS pertama, menata portofolio multi-properti, maupun merencanakan migrasi residensi pajak ke Florida, kami berspesialisasi dalam transaksi lintas negara untuk klien internasional.
Jadwalkan Konsultasi Rahasia →
Semua konsultasi bersifat rahasia. Kami berkoordinasi dengan penasihat Anda di negara asal dan konsultan pajak AS.
Mulailah dengan percakapan, bukan dengan iklan.
Manhattan Miami mendampingi kelompok kecil pembeli, penjual, dan family office di NYC dan Florida Selatan. Kami tidak menjalankan pencarian terbuka. Setiap relasi dimulai dengan konteks.
Mulai →