Panduan praktis membiayai properti mewah di Manhattan dan Miami: dokumentasi, uang muka, pertimbangan suku bunga, dan isu mortgage pembeli asing.
Sebagian besar pembelian mewah dan rumah kedua di Manhattan dan Miami dibiayai melalui program jumbo, pinjaman portfolio bank swasta, atau program foreign-national. Bukan pinjaman conventional conforming. Pembeli sebaiknya pra-kualifikasi, mengumpulkan dokumen lebih awal, memahami project review condo/co-op, dan memodelkan uang muka, cadangan, serta sensitivitas suku bunga jauh sebelum menandatangani kontrak. Pembelian tunai tetap umum di segmen atas dan dapat menyederhanakan persetujuan board serta jadwal closing.
Rencanakan seluruh kas yang dibutuhkan di meja dengan panduan kami tentang biaya closing di NYC, dan modelkan biaya kepemilikan berjalan lewat tinjauan kami tentang pajak properti New York.
Jika Anda masih membandingkan skenario condo, co-op, tunai, dan pembiayaan, mulailah dengan panduan membeli apartemen di NYC sebelum memilih pemberi pinjaman atau mengajukan penawaran.
Syarat mortgage berbeda menurut pemberi pinjaman, gedung, dan profil peminjam. Poin di atas untuk orientasi, bukan komitmen syarat pinjaman.
Pra-setujui sebelum menawar. Penawaran tanpa surat berlaku atau PoF sering dianggap lemah oleh listing agent.
Gedung sama pentingnya dengan peminjam. Project review pemberi pinjaman dapat menggagalkan pembeli yang sudah disetujui.
Program pembiayaan foreign-national nyata dan aktif; dokumentasi lebih menentukan persetujuan daripada negara asal. Pembeli internasional juga harus memodelkan struktur entitas, eksposur estate tax, aturan jual kembali FIRPTA, dan cadangan kas sebelum memilih jumbo, pinjaman bank swasta, atau pembelian tunai.
Co-op biasanya menuntut uang muka dan cadangan lebih tinggi daripada condo; itu aturan gedung, bukan hanya aturan pemberi pinjaman.
Pembelian tunai menyederhanakan waktu dan persetujuan board, tetapi tetap harus memodelkan ketersediaan pinjaman untuk likuiditas di masa depan.
Sensitivitas suku bunga pada ukuran jumbo bersifat material; modelkan ARM vs tetap vs all-cash sebelum berkomitmen.
Tempat tinggal utama, pied-à-terre, atau hold investasi masing-masing membentuk program pemberi pinjaman yang berlaku dan gedung mana yang akan menyetujui peminjam.
Dapatkan surat pra-persetujuan (atau, untuk tunai, pernyataan proof-of-funds) lebih awal. Ini membentuk anggaran pencarian dan memperkuat penawaran.
Tidak setiap pemberi pinjaman menyetujui setiap gedung. Co-op, peminjam foreign-national, dan development baru tertentu membutuhkan program spesialis. Pilih pemberi pinjaman dan produk sesuai itu.
Kontingensi pembiayaan kontrak, waktu deposit, dan board package berinteraksi dengan jadwal pemberi pinjaman. Ketidakselarasan adalah sumber keterlambatan closing yang paling umum.
Referensi bank, laporan aset, surat CPA jika berlaku, dan cadangan pasca-closing adalah gerbang berkas. Berkas foreign-national lebih lama; masukkan itu ke jadwal.
Setelah cleared to close, pengacara mengoordinasikan settlement statement akhir, pelaporan transfer tax, dan wire pemberi pinjaman. Sebagian besar closing berbiaya pinjaman selesai 45–75 hari dari penawaran diterima.
Jalur paling fleksibel untuk pembiayaan jumbo dan foreign-national. Project review pemberi pinjaman tetap berlaku; gedung berbeda dalam konsentrasi sponsor, cadangan, dan kebijakan sewa yang dipertimbangkan pemberi pinjaman.
Gedung co-op biasanya menuntut uang muka lebih tinggi, lebih banyak cadangan, dan board package penuh. Beberapa melarang pembiayaan sepenuhnya. Pembeli asing sering menghadapi gesekan di sini.
Syarat pembiayaan sponsor, tangga deposit, dan persetujuan proyek pemberi pinjaman saling berinteraksi. Pre-construction khususnya membutuhkan koordinasi hati-hati karena tanggal penyerahan bisa bergeser.
Umumnya lebih bersih dari sisi pemberi pinjaman: underwriting aset tunggal tanpa tinjauan tingkat gedung. Tanggung jawab lebih langsung atas pajak, perawatan, dan proyek modal.
Program mortgage foreign-national tersedia di kedua pasar melalui sejumlah pemberi pinjaman AS dan bank swasta yang terbatas. Produknya nyata, tetapi ekspektasi dokumentasi lebih ketat daripada peminjam jumbo domestik.
Untuk panduan pembeli internasional yang lebih luas, lihat Orang asing membeli properti di AS.
Struktur pembiayaan berinteraksi dengan jenis properti, persetujuan board, perencanaan pajak, dan jadwal closing. Manhattan Miami membantu pembeli menemukan pemberi pinjaman yang tepat untuk gedung yang tepat, dan menghindari ketidakselarasan umum antara kontrak, mortgage, dan board package.
Minta Konsultasi PrivatPra-kualifikasi adalah perkiraan pemberi pinjaman berdasarkan angka dari peminjam. Pra-persetujuan adalah komitmen bersyarat pemberi pinjaman berdasarkan dokumentasi yang sudah ditinjau. Listing NYC dan Miami umumnya mengharapkan pra-persetujuan, bukan pra-kualifikasi, bersama penawaran yang berlaku.
Ya. Sejumlah pemberi pinjaman dan bank swasta AS menilai peminjam foreign-national tanpa riwayat kredit AS. Syarat biasanya mencakup uang muka 30–40%, deposit berbasis AS, dan dokumentasi lengkap. Banyak pembeli asing segmen atas bertransaksi tunai dan membiayai kemudian.
Pemberi pinjaman menilai proyek sekaligus peminjam. Konsentrasi sponsor, rasio hunian pemilik, litigasi, studi cadangan, dan kebijakan sewa masuk ke persetujuan condo dan co-op. Peminjam sempurna masih bisa ditolak karena alasan gedung.
Pemberi pinjaman biasanya mensyaratkan cadangan pasca-closing dalam bulan carry (mortgage, common charge, pajak properti). Board co-op sering menuntut jauh lebih banyak, kadang 1–2 tahun total carry dalam aset likuid.
Keduanya banyak dipakai. ARM (5/1, 7/1, 10/1) biasanya menawarkan suku bunga awal lebih rendah dan cocok bagi pembeli yang horizon kepemilikannya cocok dengan periode tetap awal. Jumbo suku bunga tetap cocok bagi yang berencana menahan jangka panjang. Modelkan kedua jalur sebelum berkomitmen.
Tipikal 45–75 hari dari penawaran diterima. Closing development baru bisa jauh lebih lama berdasarkan penyerahan, syarat sponsor, dan persetujuan pemberi pinjaman atas gedung. Berkas foreign-national sering di ujung yang lebih panjang.
Ya. Mortgage harus diterbitkan oleh pemberi pinjaman berlisensi AS. Banyak pembeli internasional memakai lengan AS dari hubungan bank swasta yang sudah ada (HSBC, JPM Private Bank, Citi Private Bank, dll.) untuk menyederhanakan dokumentasi.
Tidak. Kami adalah firma brokerage dan advisory properti, bukan pemberi pinjaman mortgage. Kami dapat memperkenalkan pemberi pinjaman dan private banker yang rutin bekerja dengan pembeli mewah dan internasional di NYC dan Miami, serta membantu menyelaraskan pemberi pinjaman, pengacara, dan broker sepanjang transaksi.
Setiap kerja sama dimulai dengan diskusi tertutup: tujuan, waktu, dan posisi perpajakan.
Tanpa keterikatan. Kami membalas secara pribadi.
Lebih suka menelepon? +1 646 376 8752
Current asking prices and new listings the moment they hit the market.
Replies within one business day · buyers from 30+ countries