Panduan praktis mengenai property tax, mansion tax, transfer tax, dan pertimbangan biaya kepemilikan bagi pembeli yang membandingkan properti Manhattan dan Miami.
Biaya berjalan kepemilikan properti di AS terutama dibentuk oleh property tax (ditetapkan di tingkat lokal dan berulang setiap tahun), eksposur pajak penghasilan negara bagian dan kota (sangat berbeda antara New York dan Florida), serta pajak transaksi sekali bayar saat pembelian dan penjualan, termasuk mansion tax dan transfer tax di New York. Florida tidak memungut pajak penghasilan negara bagian dan biaya penutupannya umumnya lebih rendah; New York punya lebih banyak lapisan (mansion tax, transfer tax, mortgage recording tax) tetapi pasokannya jauh lebih dalam dan likuiditas jangka panjangnya lebih kuat. Pemilik asing menghadapi pertimbangan tambahan saat menjual kembali (FIRPTA) dan saat pewarisan (eksposur estate tax AS). Penjual yang ingin menangguhkan capital gains sebaiknya menelaah aturan 1031 exchange, dan pembeli dapat menyusun anggaran sejak awal lewat rincian kami mengenai biaya penutupan NYC.
| Harga Beli | Tarif Mansion Tax | Pajak atas Harga (Contoh) |
|---|---|---|
| $1 juta-$1.999.999 | 1,00% | $10.000-$19.999 |
| $2 juta-$2.999.999 | 1,25% | $25.000-$37.499 |
| $3 juta-$4.999.999 | 1,50% | $45.000-$74.999 |
| $5 juta-$9.999.999 | 2,25% | $112.500-$224.999 |
| $10 juta-$14.999.999 | 3,25% | $325.000-$487.499 |
| $15 juta-$19.999.999 | 3,50% | $525.000-$699.999 |
| $20 juta-$24.999.999 | 3,75% | $750.000-$937.499 |
| $25 juta+ | 3,90% | $975.000+ |
Tarif pajak, jenjang, dan program abatement bisa berubah. Poin-poin di atas dimaksudkan sebagai orientasi, bukan pengganti nasihat terkini dari tax attorney atau CPA di AS.
Kerangka tanpa pajak penghasilan negara bagian di Florida adalah variabel tahunan yang berulang, bukan keuntungan sekali jalan.
Transfer tax NYC yang bertumpuk (mansion + negara bagian + kota) sangat menentukan hitungan biaya penutupan pada harga tinggi.
Pembelian new development kerap menanggung transfer tax milik sponsor, baca offering plan baris demi baris.
Abatement (421-a, 421-g) bisa mengubah biaya berjalan secara drastis, pastikan sisa tahunnya sebelum berkomitmen.
FIRPTA adalah persoalan penjual asing pada saat keluar. Ia harus dimodelkan saat membeli, bukan ditemukan saat menjual.
Struktur kepemilikan (perorangan / LLC / trust) berkelindan dengan eksposur estate tax bagi pemilik non-residen.
Tempat tinggal utama, pied-à-terre, hunian keluarga, properti sewa, atau murni investasi jangka panjang, tiap jalur mengubah pajak mana yang penting dan bagaimana memodelkannya.
Property tax, common charges, asuransi, dan (bagi penduduk) eksposur pajak penghasilan negara bagian / kota bersifat berulang. Mansion tax, transfer tax, dan mortgage recording tax hanya sekali. Mencampur keduanya mengaburkan perbandingan.
Di NYC, lazim pembeli yang menanggung transfer tax milik sponsor pada bangunan baru. Mintalah jadwal rinci baris demi baris dari offering plan sebelum mengajukan penawaran.
Abatement 421-a atau 421-g yang sudah separuh jalan menuju phase-out berperilaku sangat berbeda dari yang masa berlakunya masih utuh. Jadwal abatement adalah bagian dari model underwriting, bukan materi pemasaran.
Transfer tax pada saat penjualan, FIRPTA bagi pemilik asing, dan setiap eksposur capital gains sebaiknya dimodelkan sekarang, bukan ketika closing statement sudah di tangan.
Manhattan Miami bukan penasihat pajak. Kami membantu menyelaraskan broker, pengacara, dan CPA agar pertanyaan yang tepat diajukan selagi strukturnya masih lentur.
Kedua pasar berperilaku sangat berbeda dari sudut pandang pajak properti, baik di meja closing maupun sepanjang siklus kepemilikan.
Terkait: Biaya penutupan NYC vs Miami · Kondominium mewah di NYC · Apartemen mewah di Miami
Bagi pemilik non-AS, eksposur pajak properti di AS tidak berhenti pada property tax. Dua pos yang paling sering mengejutkan pemilik asing adalah FIRPTA pada saat penjualan dan estate tax AS atas properti U.S.-situs yang dimiliki langsung.
Foreign Investment in Real Property Tax Act pada umumnya mewajibkan pemotongan 15% atas harga jual bruto ketika pemilik asing menjual properti di AS. Ini mekanisme pemotongan, bukan pajak tersendiri, dan direkonsiliasi ketika penjual melapor. Ketentuan ini tidak menyentuh pembeli asing pada saat membeli.
Aset U.S.-situs yang dimiliki langsung, termasuk properti, dapat menimbulkan eksposur estate tax bagi pemilik non-residen pada ambang yang relatif rendah. Bagi banyak pembeli internasional, inilah alasan utama untuk meninjau struktur kepemilikan bersama penasihat hukum sebelum tanda tangan.
Kepemilikan perorangan, LLC AS, entitas induk asing, atau trust masing-masing punya untung-rugi dalam hal privasi, tanggung jawab hukum, perlakuan pajak penghasilan, eksposur estate tax, dan keleluasaan saat dijual kembali. Jawaban yang tepat bergantung pada status residensi, struktur keluarga, dan rencana jangka panjang.
Manhattan Miami adalah firma penasihat dan pialang properti serta tidak memberikan nasihat hukum maupun pajak. Poin-poin di atas dimaksudkan untuk menyiapkan pembeli dan pemilik agar mengajukan pertanyaan yang tepat kepada pengacara, CPA, dan perencana warisan mereka.
Eksposur pajak, waktu berakhirnya abatement, struktur transfer tax, dan perencanaan FIRPTA jauh lebih mudah dikoordinasikan sebelum kontrak ditandatangani daripada sesudahnya. Manhattan Miami mendampingi pembeli, penjual, dan investor internasional di New York dan South Florida, serta membantu mempertemukan Anda dengan pengacara, CPA, dan pemberi pinjaman yang tepat untuk situasi Anda.
Ajukan Konsultasi PrivatMansion tax NYC adalah transfer tax berjenjang atas pembelian hunian mulai $1 juta ke atas, naik melalui beberapa jenjang pada harga yang lebih tinggi. Pajak ini dibayar pembeli saat closing. Tarif dan ambang tiap jenjang ditetapkan undang-undang dan perlu dicek terhadap ketentuan yang berlaku sebelum melakukan underwriting atas transaksi apa pun.
Pada transaksi resale di NYC, transfer tax negara bagian dan kota umumnya menjadi kewajiban penjual. Pada pembelian new development, lazim pembeli yang membayar porsi transfer tax milik sponsor, sehingga biaya penutupan pembeli naik cukup berarti. Selalu pastikan terhadap kontrak dan offering plan.
Property tax Florida umumnya lebih seragam dan lebih rendah per dolar nilai properti dibandingkan posisi kondominium NYC yang sebanding, terutama di gedung tanpa abatement NYC yang masih berjalan. Homestead exemption Florida dan batas kenaikan penilaian juga penting bagi pemilik yang menetapkan residensi di Florida, sementara property tax NYC bisa sangat beragam menurut kelas bangunan dan status abatement.
Abatement, di NYC umumnya 421-a atau 421-g, memangkas dasar pengenaan property tax sebuah gedung untuk jangka waktu tertentu. Sisa tahun dan jadwal phase-out-nya perlu diverifikasi sebelum tanda tangan, karena keduanya sangat mengubah biaya berjalan sekaligus cerita saat dijual kembali.
FIRPTA pada umumnya menyentuh penjual asing pada saat keluar, bukan pembeli pada saat membeli. Ketentuan ini mewajibkan pembeli memotong sebagian harga jual bruto (umumnya 15%) dan menyetorkannya ke IRS sebagai pembayaran di muka atas kewajiban pajak penjual asing. Pemilik asing yang berencana menjual sebaiknya memodelkan rekonsiliasi FIRPTA sejak membeli.
Sering kali ya, tetapi tidak selalu. LLC AS, yang kadang dimiliki entitas induk atau trust non-AS, dapat memberi pemisahan tanggung jawab hukum, privasi di tingkat akta, dan struktur yang lebih cocok dengan perencanaan warisan. Jawaban yang tepat bergantung pada status residensi, situasi keluarga, rencana pembiayaan, dan strategi jual kembali jangka panjang. Ini ranah penasihat hukum AS dan penasihat pajak sebelum kontrak ditandatangani.
Bagi pembeli yang menetapkan residensi di Florida, ketiadaan pajak penghasilan negara bagian adalah faktor tahunan berulang yang berlipat dengan gambaran biaya kepemilikan properti. Bagi non-residen yang memiliki properti Florida hanya sebagai rumah kedua, ketiadaan pajak penghasilan negara bagian Florida tidak mengubah eksposur pajak federal atas penghasilan bersumber AS.
Tidak. Manhattan Miami adalah firma penasihat dan pialang properti, bukan kantor hukum atau penasihat pajak. Kami membantu pembeli memahami implikasi dari sisi properti dan mengoordinasikan pertanyaan yang tepat dengan penasihat hukum, pajak, warisan, dan pembiayaan mereka. Kami dapat mengenalkan pengacara dan CPA yang rutin menangani pembeli properti di NYC dan Miami.
Setiap kerja sama dimulai dengan diskusi tertutup: tujuan, waktu, dan posisi perpajakan.
Tanpa keterikatan. Kami membalas secara pribadi.
Lebih suka menelepon? +1 646 376 8752
Current asking prices and new listings the moment they hit the market.
Replies within one business day · buyers from 30+ countries