Panduan praktis bagi investor properti yang sedang menimbang 1031 exchange, penentuan waktu properti pengganti, penangguhan pajak, dan strategi reinvestasi di Manhattan atau Miami.
1031 exchange memungkinkan investor menangguhkan pajak capital gains federal dengan menukar satu posisi properti investasi dengan posisi properti investasi lain yang “like-kind”, di dalam tenggat yang ditetapkan undang-undang secara ketat. Hasil penjualan wajib dipegang oleh Qualified Intermediary. Investor tidak boleh menyentuhnya. Properti pengganti harus diidentifikasi dalam 45 hari sejak penjualan properti yang dilepas dan ditutup dalam 180 hari. Dipakai dengan cermat, 1031 termasuk instrumen penataan paling ampuh bagi investor properti yang membandingkan peluang Manhattan dan Miami. Ia juga termasuk yang paling mudah gugur karena kekeliruan.
Aturan 1031 diatur dalam IRC Section 1031 dan peraturan turunannya. Butir-butir di atas bersifat orientasi, bukan pengganti nasihat dari tax attorney, CPA, dan Qualified Intermediary.
1031 menangguhkan pajak, bukan menghapusnya. Penjualan pada akhirnya (atau stepped-up basis saat pemiliknya meninggal) adalah saat keuntungan yang ditangguhkan diperhitungkan.
Hitungan 45 hari untuk identifikasi dan 180 hari untuk penutupan mulai berjalan sejak penjualan properti yang dilepas, dan tidak berhenti demi uji tuntas atau pembiayaan.
Libatkan QI sebelum penutupan properti yang dilepas. Penerimaan konstruktif atas hasil penjualan menggugurkan exchange.
Nilai dan utang yang sama atau lebih besar adalah syarat penangguhan penuh; turun kelas melahirkan boot yang kena pajak.
NYC dan Miami sama-sama pasar yang dalam untuk properti pengganti. Opsi identifikasi sebaiknya disiapkan sebelum properti dipasarkan.
Bagi investor non-Amerika Serikat, 1031 exchange perlu diselaraskan dengan pemotongan FIRPTA, perencanaan estate tax, dokumentasi pemberi pinjaman, dan struktur kepemilikan. Simak panduan pembeli asing untuk properti NYC dan Miami milik kami, yang menguraikan isu lintas negara untuk dibahas bersama penasihat hukum sebelum properti pengganti ditetapkan.
Reverse exchange dan improvement exchange bisa berjalan, tetapi menambah biaya dan risiko struktural; anggarkan untuk QI yang tepat.
Aset harus dimiliki untuk investasi atau penggunaan produktif. Dokumentasikan maksud kepemilikan itu. Libatkan tax attorney dan CPA sebelum properti yang dilepas masuk pasar.
QI harus sudah siap sebelum properti yang dilepas ditutup. Hasil penjualan mengalir ke QI, bukan ke penjual. Langkah ini tidak bisa diperbaiki bila terlewat.
Hitungan 45 hari dimulai pada penutupan properti yang dilepas. Siapkan kandidat pengganti, kondominium Manhattan, pre-construction Miami, branded new development, agar identifikasi dilakukan dengan sengaja, bukan tergesa.
Gunakan Three-Property Rule (berapa pun nilainya) atau 200% Rule (beberapa properti dengan total nilai sampai 200% dari nilai properti yang dilepas) sesuai strategi. Identifikasi bersifat mengikat.
Uji tuntas, pembiayaan, persetujuan board (condo / co-op), dan syarat sponsor (proyek baru) semuanya berjalan di dalam jendela 180 hari. Sediakan margin pada jadwal.
Setelah penutupan, CPA menghitung carryover basis dan boot yang kena pajak. Dokumentasikan semuanya; IRS memperlakukan pembuktian 1031 sebagai area dengan perhatian tinggi.
Manhattan maupun South Florida sama-sama cukup dalam untuk menyerap modal pengganti 1031, tetapi logika reinvestasinya berbeda menurut pasarnya.
Terkait: Kondominium mewah di NYC · Apartemen mewah di Miami · Proyek baru di NYC · Pre-construction Miami
Dipakai ketika properti pengganti harus dibeli sebelum properti yang dilepas terjual. Menuntut QI spesialis untuk memegang title atas salah satu properti (kaki yang "diparkir") dan secara material lebih mahal daripada forward exchange.
Memungkinkan investor memakai hasil exchange untuk perbaikan modal pada properti pengganti. Menuntut dokumentasi cermat atas perbaikan yang rampung di dalam jendela 180 hari.
Sarana kepemilikan fraksional dan pasif yang kadang dipakai sebagai properti pengganti 1031 ketika akuisisi langsung yang like-kind tidak bisa didapat di dalam tenggat. DST membawa pertimbangan illikuiditas dan kualitas sponsor, dan tidak cocok untuk setiap investor.
Manhattan Miami adalah firma penasihat dan pialang properti, dan tidak memberikan nasihat hukum maupun perpajakan. 1031 exchange sebaiknya distrukturkan dengan tax attorney, CPA, dan Qualified Intermediary yang sudah siap sejak awal.
Keberhasilan 1031 exchange bergantung pada koordinasi antara Qualified Intermediary, CPA, pengacara, dan broker, yang sudah dibariskan sebelum properti yang dilepas ditutup, bukan sesudahnya. Manhattan Miami mendampingi investor yang menempatkan modal 1031 di Manhattan dan South Florida.
Minta Konsultasi PrivatUmumnya tidak. 1031 exchange berlaku bagi properti yang dimiliki untuk investasi atau untuk penggunaan produktif dalam kegiatan usaha. Tempat tinggal utama atau rumah kedua yang dipakai sendiri biasanya tidak memenuhi syarat. Ketentuan pajak yang berbeda (misalnya pengecualian untuk tempat tinggal utama) berlaku pada penjualan tempat tinggal pribadi.
Untuk properti, cakupan like-kind itu luas. Kondominium bisa ditukar dengan townhouse, gedung apartemen, tanah kosong, atau properti komersial, sepanjang kedua kaki transaksi berupa real property di Amerika Serikat yang dimiliki untuk investasi. Like-kind tidak terbatas pada jenis properti yang identik.
Exchange gugur. Aturan 45 hari bersifat statutori dan tidak dapat diperpanjang. Hasil penjualan menjadi objek pajak pada tahun penjualan properti yang dilepas. Karena itu kandidat identifikasi sebaiknya sudah berbaris sebelum properti yang dilepas ditutup.
Exchange gugur. Aturan 180 hari juga bersifat statutori. Wajib pajak tidak bisa memperpanjangnya, sekalipun karena persoalan uji tuntas atau keterlambatan pembiayaan. Bangun margin pada jadwal.
Bisa, dengan kehati-hatian. Tanggal serah terima pre-construction dapat jatuh di luar jendela 180 hari. Solusi yang lazim: identifikasi satu unit yang sudah serah terima sebagai alternatif di samping unit pre-construction, atau bentuk reverse / improvement exchange bersama QI yang tepat. Selalu pastikan komitmen serah terima sponsor dan syarat kontrak sebelum melakukan identifikasi.
Uang tunai yang ditarik dari exchange adalah “boot” dan dikenai pajak pada tahun penerimaan. Exchange itu sendiri tidak gugur. Penangguhan hanya tidak berlaku atas porsi boot. Rencanakan lebih awal bersama CPA bila ada penarikan tunai yang diniatkan.
Tidak, tetapi utang pada properti pengganti harus sama dengan atau lebih besar daripada utang pada properti yang dilepas agar penangguhan penuh berlaku. Bila tidak, selisihnya diperlakukan sebagai boot. Karena itu pembiayaan perlu diselaraskan dengan struktur exchange sejak hari pertama.
Kami menangani sisi propertinya, identifikasi, uji tuntas, syarat kontrak, board package, dan penutupan, seiring langkah dengan QI, CPA, dan penasihat pajak Anda. Kami tidak memberikan nasihat hukum atau perpajakan dan tidak bertindak sebagai Qualified Intermediary. Kami dapat memperkenalkan QI serta penasihat pajak yang terbiasa menangani exchange properti lintas negara bagian.
Setiap kerja sama dimulai dengan diskusi tertutup: tujuan, waktu, dan posisi perpajakan.
Tanpa keterikatan. Kami membalas secara pribadi.
Lebih suka menelepon? +1 646 376 8752
Current asking prices and new listings the moment they hit the market.
Replies within one business day · buyers from 30+ countries