Co-op atau condo: mana yang sebaiknya benar-benar Anda beli?
Sebagian besar panduan menjelaskan apa kedua bentuk itu. Pertanyaan yang lebih sulit adalah mana yang cocok dengan pembelian yang Anda lakukan. Di New York jawabannya biasanya ditentukan oleh empat hal: apakah Anda akan tinggal di sana sepanjang tahun, apakah Anda membeli atas nama sendiri, bagaimana Anda membiayainya, dan seberapa besar pemeriksaan oleh pengurus yang bersedia Anda jalani.
| Jika Anda | Umumnya pilihan yang lebih cocok | Mengapa |
|---|---|---|
| Membeli tempat tinggal utama untuk dihuni sepanjang tahun dan sensitif terhadap harga | Co-op | Co-op umumnya diperdagangkan dengan harga per kaki persegi yang lebih rendah daripada condo yang sebanding, dan penghuni utama adalah profil pembeli yang memang dirancang untuk disetujui oleh pengurus. |
| Warga negara asing, atau membeli melalui LLC atau trust | Condo | Pengurus co-op kerap membatasi kepemilikan atas nama badan usaha, serta pembeli yang aset dan penghasilannya berada di luar Amerika Serikat. Condo pada umumnya mengizinkan keduanya. |
| Membeli untuk disewakan, sekarang atau nanti | Condo | Kebijakan sewa ulang pada co-op ditetapkan oleh pengurus dan lazimnya membatasi seberapa sering dan seberapa lama Anda boleh menyewakan. Pengurus condo memegang right of first refusal, tetapi jarang membatasi penyewaan dengan cara yang sama. |
| Membeli rumah kedua atau pied-a-terre | Condo | Banyak pengurus co-op mensyaratkan apartemen itu menjadi tempat tinggal utama Anda. Satu aturan itu saja menyingkirkan sebagian besar pasokan co-op bagi pemilik paruh waktu. |
| Membiayai sebagian besar dari pembelian | Bergantung pada gedungnya | Batas minimum pembiayaan co-op ditetapkan gedung demi gedung, bukan oleh pasar. Pembiayaan condo berubah pada 2026 dengan cara yang kini menyentuh gedungnya sendiri. Lihat di bawah. |
Pola yang mendasari semuanya: membeli co-op berarti membeli saham pada sebuah perseroan yang berhak memeriksa Anda, sedangkan membeli condo berarti membeli properti riil yang sebagian besar tidak melakukan hal itu. Setiap perbedaan di bawah ini bersumber dari hal tersebut.
Pembiayaan condo menjadi lebih sulit tahun ini, sedangkan co-op tidak
Inilah bagian perbandingan yang paling baru berubah. Perubahan ini merugikan condo, untuk pertama kalinya dalam beberapa tahun.
Pada 18 Maret 2026, Fannie Mae menerbitkan Lender Letter LL-2026-03 dan Freddie Mac menerbitkan Guide Bulletin 2026-C yang setara. Keduanya menghapus jalan pintas yang selama ini dipakai untuk membiayai sebagian besar gedung condo yang sudah mapan. Fannie Mae menyebutnya proses Limited Review dan Freddie Mac menyebutnya Streamlined Review. Pemberi pinjaman dapat langsung menerapkan perubahan ini, dan perubahan ini menjadi wajib untuk setiap permohonan pinjaman bertanggal 3 Agustus 2026 atau sesudahnya.
Artinya bagi pembeli dalam praktik: untuk proyek condo yang sudah mapan dengan lebih dari sepuluh unit, pemberi pinjaman tidak lagi dapat mengambil jalur singkat. Setiap transaksi kini melalui Full Review, yang memeriksa gedungnya sendiri dan bukan hanya Anda. Peninjauan itu mencakup anggaran asosiasi, seberapa baik dana cadangan didanai, asuransi yang ada, tingkat tunggakan di antara para pemilik, litigasi yang sedang berjalan, special assessment, dan laporan inspeksi.
Perubahan kedua menyusul kemudian. Fannie Mae menaikkan alokasi cadangan penggantian minimum dari 10 persen menjadi 15 persen dari pendapatan assessment yang dianggarkan per tahun, untuk permohonan pinjaman bertanggal 4 Januari 2027 atau sesudahnya. Gedung yang mendanai cadangannya secara tipis punya waktu sekitar setahun untuk memperbaikinya.
Dua hal berlaku bagi siapa pun yang saat ini menimbang co-op dibandingkan condo. Pertama, keuangan gedung itu sendiri kini menjadi bagian dari persetujuan hipotek Anda dengan cara yang sebelumnya tidak ada, sehingga condo di gedung dengan cadangan dan asuransi yang baik bernilai jauh lebih tinggi daripada yang ditunjukkan harga listingnya saja. Kedua, anggapan lama bahwa condo sekadar lebih mudah dibiayai tidak lagi berlaku tanpa memeriksa gedung tertentunya. Pinjaman saham co-op di-underwrite melalui jalur yang berbeda dan tidak terpengaruh oleh kedua perubahan ini.
Sumber: Fannie Mae Lender Letter LL-2026-03, diterbitkan 18 Maret 2026. Freddie Mac Single-Family Seller/Servicer Guide Bulletin 2026-C. Tanggal berlaku sebagaimana dipublikasikan dalam dokumen-dokumen tersebut. Ini adalah informasi umum tentang standar pemberian pinjaman dan bukan nasihat hipotek atau hukum untuk gedung atau transaksi tertentu.
KONDOMINIUM
Kondominium adalah jenis properti di mana penghuni condo memiliki unit condo mereka masing-masing, yaitu unit-unit terpisah, di dalam sebuah gedung atau kompleks yang lebih besar. Setiap pemilik memiliki akta untuk apartemennya dan juga memiliki bagian atas area bersama. Struktur ini membedakan condo dari co-op, karena penghuni condo memiliki properti riil secara penuh, yang dapat berdampak positif pada nilai jual kembali dan pilihan hipotek. Biaya penutupan untuk condo umumnya lebih tinggi karena biaya tambahan seperti title insurance dan pajak hipotek. Condo ikonik di Manhattan seperti 432 Park Avenue, 15 Central Park West, dan One57 menunjukkan bagaimana kepemilikan condo secara penuh membentuk pasar properti papan atas kota ini.
Pemilik condo membayar pajak properti kepada kota dan biaya bulanan yang disebut condo fee kepada asosiasi condo, yaitu sejenis asosiasi komunitas yang bertanggung jawab atas pemeliharaan dan fasilitas. Fasilitas sering mencakup pusat kebugaran, kolam renang, lounge, atau bahkan lapangan tenis. Dewan condo mengelola operasional gedung dan memberi instruksi kepada asosiasi condo tentang apa yang harus dilakukan. Aturan dan fasilitas yang ditetapkan asosiasi dapat langsung memengaruhi kehidupan sehari-hari dan keputusan para penghuni.
Penduduk AS dapat membeli condo dengan pinjaman konvensional dengan membayar uang muka 20%, namun beberapa bank hanya mensyaratkan uang muka 10% bagi para profesional, seperti dokter dan pengacara. Pembeli asing diwajibkan membayar 30% di muka. Title insurance juga merupakan bagian dari biaya penutupan bagi pembeli condo. Pertimbangan keuangan, seperti biaya bulanan, pajak properti, dan potensi nilai jual kembali, merupakan faktor penting saat menilai pembelian condo.
Bagi banyak orang, kelebihan membeli unit condo akan melebihi kekurangannya. Membeli kondominium jauh lebih demokratis daripada membeli co-op, karena condo jauh lebih tidak restriktif dan terbuka bagi siapa pun yang memiliki dana untuk membelinya. Penggunaan aset likuid sebagai bagian dari proses pengajuan sering menjadi persyaratan bagi pembeli co-op, tidak seperti kebanyakan condo.
Penghuni condo sering dapat menyesuaikan ruang tinggal mereka, dengan tunduk pada pedoman komunitas, sehingga memungkinkan penyesuaian yang lebih besar dibandingkan jenis properti lain.
Umumnya, condo memungkinkan pemilik condo menyewakan kembali apartemennya dengan sedikit pembatasan. Selain itu, condo memungkinkan kepemilikan asing, memiliki pembatasan yang lebih sedikit, membutuhkan uang muka yang lebih rendah, dan lebih mudah dibiayai daripada co-op.
Sebagian besar condo dibangun dalam 30 tahun terakhir dan memiliki banyak fasilitas yang diharapkan oleh pemilik dan penyewa saat ini, termasuk pusat kebugaran, kolam renang, lounge, dan lapangan tenis. Banyak gedung kondominium yang lebih baru berfokus pada fasilitas yang luas seperti pusat kebugaran dan layanan keamanan. Fasilitas ini tidak ditemukan di sebagian besar co-op. Semua fitur ini membuat condo lebih laku di pasar, meningkatkan kemudahan jual dan daya tariknya. Aturan dan fasilitas yang tersedia di sebuah condo dapat sangat memengaruhi gaya hidup dan hasil keuangan para penghuni.
Condo NYC hanya mencakup 25% dari total properti hunian yang dijual di Manhattan. Keterbatasan pasokan ini dan daya tarik condo baru yang memiliki banyak fasilitas membuat condo lebih mahal daripada co-op. Saat membandingkan nilai, condo sering memiliki harga per kaki persegi yang lebih tinggi daripada co-op, mencerminkan daya tariknya di pasar dan keunggulan kepemilikannya.
Condo umumnya lebih mudah dibiayai karena pemiliknya memiliki properti fisik sebagai jaminan.
Daya jual besar lainnya dari Condo Manhattan adalah pengurangan pajak yang ditawarkan sebagian di antaranya, seperti keringanan pajak 485, 421G, dan keringanan pajak 421A. Pada tahun 70-an, kota meluncurkan program untuk mendorong pengembang membangun di lahan kosong dengan imbalan pembebasan pembayaran pajak selama 10 tahun. Program itu telah berakhir tetapi dihidupkan kembali dengan tambahan keringanan 485 pada 2024.
Pembeli rumah dan investor yang membeli unit di condo dengan keringanan pajak juga akan mendapat manfaat dari keringanan pajak 10 tahun ini. Belakangan kita melihat kembalinya keringanan pajak ini pada segelintir condo di Manhattan, dan Anda dapat mempelajari lebih lanjut di blog di bawah ini:
Saat memutuskan antara condo dan jenis properti lain, penting untuk menimbang faktor-faktor ini dengan cermat.
Terkait: "Kembali dan Berakhirnya Keringanan Pajak 20 Tahun"
Karena itu, investor dan pembeli asing sebaiknya memusatkan pencarian properti mereka pada condo.
Sebagai ringkasan, condo adalah/memiliki:
- Sedikit pembatasan
- Ramah investor
- Akses pembiayaan yang mudah
- Ramah pembeli asing
Co-op
Koperasi hunian, atau co-op, adalah bentuk hunian komunitas yang khas di mana gedungnya dimiliki oleh sebuah perseroan, dan individu menjadi pemilik co-op dengan membeli saham pada perseroan itu, bukan dengan memiliki unit mereka secara penuh. Sebagai pemegang saham co-op, kepemilikan Anda menentukan hak Anda untuk menempati apartemen tertentu dan bagian Anda atas biaya gedung. Proprietary lease memungkinkan pemegang saham yang membeli saham untuk menggunakan apartemen tertentu di dalam gedung co-op. Semakin besar apartemen co-op, semakin banyak saham co-op yang dipegang pemegang saham dan semakin besar bagian biaya pemeliharaan gedung yang dibayarnya.
Sekilas, tampaknya orang akan membayar biaya bulanan yang lebih tinggi saat membeli co-op. Namun, itu karena pajak properti dan iuran HOA digabung menjadi satu jumlah maintenance. Jumlah ini mencakup pajak properti dan biaya pemeliharaan kepada perseroan, yang meliputi bagian mereka atas pajak real estat, biaya gedung, dan terkadang bunga hipotek jika perseroan memegang hipotek atas gedung. Hal ini berbeda dengan pemilik condo, yang membayar pajak properti langsung atas unit mereka dan memiliki biaya terpisah untuk utilitas dan pajak properti. Terkadang co-op memiliki maintenance yang lebih tinggi karena bunga hipotek jika perseroan memegang hipotek atas gedung. Sebagai perbandingan, gedung condo dilarang memperoleh hipotek, sehingga iuran HOA condo tidak akan pernah mencakup bunga hipotek.
Ada banyak kelebihan dan kekurangan membeli apartemen co-op. Dari sisi kelebihan, condo biasanya lebih mahal daripada co-op karena koperasi hunian lebih tua dan mewakili 70% pasar. Co-op cenderung lebih terjangkau di awal dan memiliki keuntungan finansial tertentu, seperti biaya yang sudah termasuk dalam maintenance. Selain itu, co-op cenderung memiliki biaya penutupan yang lebih rendah dibandingkan condo karena tidak ada biaya seperti title insurance.
Co-op boleh membuat aturan apa pun yang mereka inginkan dan para pemegang sahamnya wajib mematuhi aturan tersebut. Pengurus co-op sering melarang penyewaan dan dapat mempersulit penjualan karena proses persetujuannya. Pengurus co-op sering menerapkan peraturan yang ketat dan proses persetujuan yang ketat bagi calon pembeli, sehingga pengalaman membeli menjadi lebih rumit. Saat membandingkan condo dengan co-op, co-op umumnya melibatkan proses persetujuan yang lebih rumit dengan pembatasan dari pengurus, sedangkan condo menawarkan transaksi yang lebih sederhana.
Dalam kepemilikan koperasi, pemegang saham pada umumnya diwajibkan menempati apartemen mereka sebagai tempat tinggal utama. Selain itu, co-op memiliki aturan yang sangat membatasi atau melarang sewa ulang, sehingga investor perlu berhati-hati karena co-op tidak dianggap sebagai investasi yang baik. Sebagian besar pengurus co-op memiliki aturan ketat mengenai sewa ulang, dan sebagian tidak mengizinkannya sama sekali. Condo dan co-op sangat berbeda dalam struktur kepemilikan dan biaya, dengan condo umumnya memiliki pengaturan yang lebih sederhana dan lebih fleksibel.
Salah satu aturan co-op New York yang umum adalah larangan kepemilikan asing. Pada umumnya, co-op melarang pembeli asing karena bisa jadi mustahil menggugat warga negara asing yang sebagian besar aset dan sumber penghasilannya berada di luar Amerika Serikat. Bahkan jika perseroan koperasi memperoleh putusan terhadap pemilik asing, putusan itu kemungkinan besar tidak dapat ditagih jika aset pemiliknya berada 4,000 mil jauhnya di negara lain.
Penggunaan aset likuid sebagai bagian dari proses pengajuan sering menjadi persyaratan bagi pembeli co-op, tidak seperti kebanyakan condo. Co-op dapat mengizinkan pembiayaan atau tidak. Co-op yang mengizinkan pembiayaan biasanya mensyaratkan uang muka yang lebih tinggi dibandingkan condo. Co-op menuntut kualifikasi keuangan yang lebih ketat dan uang muka yang dapat berkisar dari 20% hingga 50% dari harga pembelian, sehingga prosesnya lebih menuntut bagi pembeli.
Memperoleh pinjaman co-op bisa menantang, karena pemberi pinjaman menghadapi persyaratan yang lebih ketat dan pinjaman co-op berbeda dari pembiayaan condo tradisional. Pembiayaan apartemen co-op memerlukan penggunaan pinjaman pribadi, bukan hipotek. Perseroan koperasi akan menentukan jumlah harga pembelian yang dapat dibiayai, setara dengan 50% - 75% dari nilai properti. Seperti halnya hipotek, bunga atas pinjaman pribadi dapat dikurangkan untuk keperluan pajak. Salah satu ciri umum co-op adalah flip tax, yang sebenarnya adalah biaya pengalihan, umumnya 2-3% dari harga jual apartemen, dibayarkan oleh penjual kepada perseroan koperasi saat penjualan saham co-op.
Calon pemilik co-op (dan penyewa, jika diizinkan oleh Pengurus) harus diwawancarai oleh Dewan Direksi co-op dan mengajukan permohonan formal kepada Pengurus untuk mendapat persetujuan. Pengurus co-op bertanggung jawab meninjau dan memberi izin kepada pembeli, dan proses ini dapat memakan waktu berbulan-bulan, bukan berminggu-minggu seperti pada condo. Meskipun condo juga memerlukan permohonan, pembeli dan penyewa tidak diwawancarai oleh pengurus condo dan proses persetujuannya jauh lebih mudah.
Perusahaan manajemen sering disewa oleh co-op untuk mengawasi operasional sehari-hari, termasuk pemeliharaan, penagihan biaya, dan persetujuan, yang berbeda dari pemilik perorangan yang mengelola apartemen sewa. Karena struktur keuangan co-op yang unik, pengetahuan keuangan pribadi yang kuat penting bagi pembeli untuk memahami penganggaran, pilihan pinjaman, dan komitmen keuangan jangka panjang.
Terkait: "FAQ: Membeli Apartemen di NYC"
Kelebihan dan kekurangan co-op meliputi hal berikut:
Pengurus co-op
Restriktif
Tidak ramah investor
Melarang kepemilikan asing
Biasanya melarang atau membatasi sewa ulang
Mengutamakan kepemilikan sebagai tempat tinggal utama
Lebih mungkin memiliki fasilitas mewah
Saat menganalisis co-op atau condo, penting untuk mempertimbangkan perbedaan dalam struktur kepemilikan, implikasi keuangan, dan proses persetujuan. Co-op umumnya memiliki proses persetujuan dan persyaratan keuangan yang lebih restriktif, sedangkan condo menawarkan lebih banyak fleksibilitas dan sering kali lebih mudah dibiayai.
Pengurus co-op
Restriktif
Tidak ramah investor
Melarang kepemilikan asing
Biasanya melarang atau membatasi sewa ulang
Mengutamakan kepemilikan sebagai tempat tinggal utama
Lebih mungkin memiliki fasilitas mewah
Saat menganalisis co-op atau condo, penting untuk mempertimbangkan perbedaan dalam struktur kepemilikan, implikasi keuangan, dan proses persetujuan. Co-op umumnya memiliki proses persetujuan dan persyaratan keuangan yang lebih restriktif, sedangkan condo menawarkan lebih banyak fleksibilitas dan sering kali lebih mudah dibiayai. Pemilik condo menerima akta atas unitnya, sedangkan pemilik co-op menerima proprietary lease. Pada co-op, proses persetujuan dapat sangat ketat, termasuk pemeriksaan latar belakang dan peninjauan keuangan, sedangkan pembelian condo umumnya lebih sederhana.
CONDOP
Istilah condop digunakan di kalangan real estat kota New York untuk menyebut co-op dengan aturan condo. Secara teknis, condop didefinisikan sebagai co-op hunian yang telah menjual lantai dasarnya sebagai unit komersial. Dalam praktiknya, istilah ini digunakan untuk menyebut co-op dengan aturan condo.
Dengan aturan condo, condop mengizinkan sewa ulang dan kepemilikan asing. Gedung yang dibangun di atas tanah dengan land lease sering kali termasuk dalam kategori condop.
Gedung dengan land lease mewajibkan pemilik membayar sewa atas tanah di bawahnya dalam jangka waktu yang panjang, biasanya 99 tahun (seperti properti di London). Dalam praktiknya, sewa ini biasanya diperpanjang sebelum land lease berakhir.
Sebagai ringkasan, gedung condop adalah/memiliki:
- Sedikit pembatasan
- Ramah investor
- Ramah pembeli asing
Perbedaan Condo dan Co-op: Memahami Perbedaan Utamanya
Saat membandingkan co-op dan condo, perbedaan utamanya adalah struktur kepemilikan. Apartemen adalah properti sewa yang dimiliki oleh sebuah perusahaan yang bergerak di bidang pengelolaan properti untuk menghasilkan pendapatan sewa.
Selain apartemen, penting untuk membandingkan co-op dengan condo. Pemilik condo memiliki unit mereka secara penuh melalui akta, sedangkan penghuni co-op memiliki saham pada sebuah perseroan yang mengendalikan seluruh gedung, bukan memiliki unit tersendiri. Kedua jenis ini terdiri dari unit-unit terpisah di dalam sebuah gedung yang lebih besar. Perbedaan struktur kepemilikan dan tata kelola ini juga memengaruhi fasilitas, biaya bulanan, dan proses persetujuan untuk membeli ke dalam masing-masing jenis properti. Perbedaan ini dapat sangat memengaruhi para penghuni dengan membentuk pengalaman sehari-hari mereka, dinamika komunitas, dan tingkat penegakan aturan.
Umumnya, dalam sebuah gedung apartemen, semua unit sama dan pemiliknya sama. Sebaliknya, condo adalah hunian pribadi yang dapat disewakan kepada penyewa. Saat Anda menyewa condo, pemilik perorangan adalah tuan tanah Anda. Saat Anda menyewa apartemen, perusahaan yang memiliki gedung adalah tuan tanah Anda.
Condo kualitasnya lebih tinggi daripada gedung apartemen, karena banyak pemilik yang menjadikannya tempat tinggal utama tinggal di gedung condo. Sekilas, banyak fasilitas di gedung condo dan gedung apartemen tampak sama, tetapi Anda lebih mungkin menemukan versi yang lebih berkelas pada condo, karena fasilitas yang lebih baik membantu menaikkan nilai properti.
Pembiayaan dan Uang Muka: Yang Perlu Diketahui Pembeli
Membeli rumah di New York City berarti terlebih dahulu memahami aturan pembiayaan dan uang muka untuk condo dan co-op. Perbedaan utama antara kedua jenis properti ini dapat sangat memengaruhi pengalaman membeli, biaya bulanan, dan perencanaan keuangan jangka panjang Anda. Condo biasanya memerlukan uang muka 20%, tetapi itu kurang menjadi standar industri dibandingkan co-op, yang sering menuntut pembayaran di muka yang lebih tinggi.
Condo cenderung menawarkan fleksibilitas yang lebih besar dalam pembiayaan. Pemilik condo biasanya dapat memilih dari berbagai pilihan hipotek, dan beberapa pemberi pinjaman mungkin mengizinkan uang muka serendah 10%, terutama bagi para profesional yang memenuhi syarat. Fleksibilitas ini membuat condo menarik bagi lebih banyak kalangan pembeli, termasuk mereka yang mungkin tidak memiliki banyak uang tunai di muka. Namun, pembeli condo harus siap menghadapi biaya penutupan yang lebih tinggi, yang sering mencakup title insurance, pajak pencatatan hipotek, dan biaya lain yang dapat mencapai 2% hingga 5% dari harga pembelian. Biaya penutupan yang lebih tinggi ini merupakan perbedaan utama yang perlu diingat saat membandingkan condo dan co-op.
Co-op, di sisi lain, dikenal dengan aturan pembiayaannya yang lebih ketat. Sebagian besar pengurus co-op mensyaratkan uang muka yang lebih besar, sering kali setidaknya 20%, dan terkadang setinggi 50%, dan bahkan dapat melarang pembiayaan sama sekali di beberapa gedung. Pembeli co-op juga harus menyerahkan dokumentasi keuangan yang ekstensif, termasuk bukti penghasilan, aset, dan rincian terperinci rasio utang terhadap penghasilan. Pengurus co-op akan meninjau informasi ini dengan cermat sebagai bagian dari proses penyaringan yang menyeluruh, yang mungkin juga mencakup wawancara pribadi. Proses ini bisa memakan waktu lama dan dimaksudkan untuk memastikan bahwa pemegang saham co-op baru stabil secara finansial dan cocok dengan komunitasnya.
Tidak seperti asosiasi condo, yang memiliki suara terbatas dalam menentukan siapa yang dapat membeli sebuah unit, pengurus co-op memiliki kendali yang signifikan atas proses persetujuan. Artinya, meskipun Anda memenuhi syarat secara finansial untuk hipotek, pengurus co-op tetap dapat menolak permohonan Anda berdasarkan kriteria mereka sendiri. Meskipun hal ini dapat membuat kehidupan di co-op terasa lebih eksklusif dan berorientasi komunitas, hal ini juga berarti pembeli harus siap menghadapi proses persetujuan yang lebih ketat dan kemungkinan uang muka yang lebih tinggi.
Perbedaan penting lainnya adalah cara penanganan biaya penutupan. Pembeli co-op pada umumnya tidak membayar title insurance atau pajak pencatatan hipotek secara terpisah, karena biaya ini umumnya sudah termasuk dalam biaya maintenance bulanan yang dibayarkan kepada perseroan koperasi. Hal ini dapat membuat biaya awal pembelian co-op lebih rendah, tetapi biaya bulanan yang berjalan mungkin lebih tinggi dibandingkan condo.
Pilihan antara condo dan co-op bergantung pada situasi keuangan Anda, kenyamanan Anda terhadap proses persetujuan, dan tujuan jangka panjang Anda. Jika Anda menghargai fleksibilitas dalam pembiayaan serta proses pembelian yang lebih cepat dan tidak terlalu restriktif, condo mungkin lebih cocok. Proses persetujuan hipotek untuk condo lebih sederhana daripada untuk co-op karena tidak ada persyaratan persetujuan pengurus. Jika Anda nyaman dengan uang muka yang lebih tinggi, proses penyaringan yang menyeluruh, dan menghargai rasa kebersamaan, kehidupan di co-op bisa menjadi ideal.
Sebelum mengambil keputusan, penting untuk meninjau keuangan Anda, memahami struktur kepemilikan dan aturan gedung, serta berkonsultasi dengan agen real estat atau penasihat keuangan Anda. Dengan begitu, Anda akan lebih siap menavigasi perbedaan utama antara condo dan co-op dan menemukan jenis properti yang paling sesuai dengan kebutuhan Anda.
Townhouse dan rumah keluarga tunggal adalah pencarian yang berbeda dengan ekonomi yang berbeda. Kami membahasnya secara lengkap dalam panduan townhouse dijual di NYC kami.
Kesimpulan
Sekarang, semoga Anda memahami perbedaan antara gedung co-op vs condo, townhouse vs condo, serta jenis properti lain yang tersedia di NYC. Jika belum dan Anda ingin menggali lebih dalam perbedaan co-op vs condo, hubungi kami dan kami akan memandu Anda memahami kelebihan dan kekurangan masing-masing.
Untuk angka-angka di balik keputusan ini, termasuk perbandingan apresiasi nilai dan biaya kepemilikan, lihat analisis investasi condo vs co-op kami.
Jika jalur co-op yang menang, mulailah pencarian Anda dengan co-op teratas di NYC.
Pertanyaan yang benar-benar diajukan pembeli co-op
Mengapa maintenance sangat berbeda dari satu co-op ke co-op lain?
Karena maintenance bukan biaya layanan. Ia adalah bagian Anda atas apa yang benar-benar dibelanjakan gedung, dan dua gedung di blok yang sama bisa membelanjakan dengan sangat berbeda. Faktor-faktor yang paling berpengaruh adalah hipotek perseroan, staf, dan pajak properti. Co-op yang membiayai ulang hipotek perseroannya pada saat yang buruk memikul biaya itu dalam tagihan bulanan setiap pemegang saham. Gedung layanan penuh dengan petugas pintu, porter, dan pengelola yang tinggal di lokasi biayanya lebih besar untuk dioperasikan daripada gedung berjalan kaki tanpa layanan... itulah sebagian besar selisihnya. Saya selalu meminta laporan keuangan dua tahun terakhir sebelum membiarkan pembeli jatuh hati pada angka yang rendah, karena maintenance yang rendah hari ini bisa berarti proyek modal yang ditunda dan assessment esok hari.
Apa itu saham dalam co-op, dan mengapa apartemen saya memiliki jumlah saham sebanyak itu?
Anda tidak membeli properti riil. Anda membeli saham pada sebuah perseroan, dan saham itu disertai proprietary lease atas apartemen tertentu. Jumlah saham ditetapkan ketika gedung dikonversi, biasanya berdasarkan luas yang disesuaikan menurut lantai, cahaya, pemandangan, dan ruang luar. Garis lantai tinggi dengan pemandangan taman memikul lebih banyak saham daripada luas yang sama di lantai dua yang menghadap tembok. Hal ini penting karena dua alasan: jumlah saham Anda menentukan persentase maintenance Anda, dan menentukan hak suara Anda. Sesekali Anda menemukan apartemen yang alokasi sahamnya tidak sejalan dengan nilai unit itu saat ini, dan itu perlu diketahui sebelum Anda menawar, ke arah mana pun.
Apakah co-op lebih sulit dijual kembali daripada condo?
Pada umumnya ya, dan siapa pun yang mengatakan sebaliknya sedang menjual sesuatu. Kolam pembelinya lebih kecil karena memang dirancang demikian. Persetujuan pengurus, batas sewa ulang, pembatasan kepemilikan oleh badan usaha dan orang asing, serta di banyak gedung batas pembiayaan yang diwajibkan, semuanya menyingkirkan pembeli dari pasar Anda di masa depan. Tambahkan flip tax, dan hasil bersih Anda pun berubah. Itulah pertukaran yang Anda lakukan demi harga per kaki persegi yang lebih rendah di awal. Ini pertukaran yang nyata, bukan cacat... tetapi Anda sebaiknya memasukkannya ke dalam keputusan saat membeli, bukan menemukannya saat menjual.
Apa kerugian jujur dari membeli co-op?
Kendali. Anda melepaskan sebagian besar darinya. Pengurus memutuskan siapa yang membeli apartemen Anda setelah Anda, apakah Anda boleh menyewakannya, apa yang boleh Anda renovasi dan kapan pekerjaan itu boleh dilakukan, dan di beberapa gedung apakah Anda boleh membiayai sama sekali. Pengajuannya sendiri bersifat mengusik ranah pribadi dengan cara yang mengejutkan orang... Anda menyerahkan surat pemberitahuan pajak, rekening koran, dan surat referensi kepada calon tetangga Anda. Jika Anda menghargai privasi dan fleksibilitas di atas harga, condo biasanya jawaban yang lebih baik. Jika Anda membeli tempat tinggal utama dan menginginkan apartemen yang lebih luas untuk uang yang sama, struktur co-op bekerja menguntungkan Anda.
Proprietary lease saya memiliki tanggal berakhir. Perlukah saya khawatir?
Hampir tidak pernah, dan hal ini menimbulkan lebih banyak kepanikan daripada yang pantas. Proprietary lease adalah kontrak antara Anda sebagai pemegang saham dan perseroan, dan berlaku sampai tanggal yang ditetapkan yang lazimnya diperpanjang oleh pengurus sebelum berakhir, dengan tunduk pada dokumen tata kelola co-op. Ini bukan hitung mundur atas kepemilikan Anda. Yang sebenarnya perlu Anda periksa adalah land lease, yang merupakan hal yang sama sekali berbeda... pada gedung land lease, perseroan tidak memiliki tanah di bawahnya, penyesuaian sewa bisa sangat berat, dan pembiayaan menjadi sulit seiring memendeknya sisa jangka waktu sewa. Pastikan mana yang sedang Anda lihat sebelum hal lainnya.
Apa itu lot line window dan mengapa pengacara saya terus menanyakannya?
Lot line window adalah jendela yang berada pada batas dengan properti yang bersebelahan. Jika tetangga Anda membangun di lahannya sampai ke garis batas, jendela itu dapat ditutup secara sah. Bukan ditutup tirai. Ditembok. Hal ini tunduk pada Building Code dan hak pengembangan pemilik yang berbatasan, jadi mintalah pengacara Anda memastikannya untuk unit yang bersangkutan. Pembeli cenderung baru mengetahuinya setelah jatuh hati pada cahaya di kamar tidur sudut. Hal ini diungkapkan dalam offering plan dan harus diperiksa terhadap apa yang sebenarnya dapat dibangun di sebelah, karena penjualan air rights atau pembangunan as of right dapat mengubah apartemen Anda tanpa persetujuan Anda dan tanpa kompensasi. Hal ini tidak membuat sebuah unit tidak dapat dibeli. Ia membuatnya menjadi unit yang berbeda dari yang Anda kira sedang Anda lihat.
Apakah pemilik co-op membayar pajak properti?
Ya, hanya saja tidak secara langsung. Perseroan dikenai pajak atas gedung dan meneruskan bagian Anda melalui maintenance. Untuk surat pemberitahuan pajak Anda sendiri, co-op memberi tahu Anda berapa persen dari maintenance yang berasal dari pajak real estat dan bunga, dan pemegang saham secara historis dapat mengurangkan bagian proporsionalnya... akuntan Anda sebaiknya memastikan bagaimana hal itu berlaku bagi Anda. Kota juga menjalankan keringanan bagi pemilik yang menggunakan unit sebagai tempat tinggal utama, yang dikelola melalui gedung dan bukan dibayarkan kepada Anda, sehingga Anda melihatnya sebagai kredit dan bukan sebagai cek.
Apa itu right of first refusal, dan apakah sama dengan penolakan oleh pengurus?
Tidak, dan perbedaan inilah inti dari membeli condo. Pengurus co-op dapat menolak Anda atas alasan apa pun yang sah menurut hukum dan tidak harus menjelaskannya. Pengurus condo umumnya tidak dapat menolak Anda sama sekali. Yang dimilikinya sebagai gantinya, tergantung pada deklarasi dan anggaran dasar, adalah right of first refusal atau hak persetujuan dan pelepasan (consent and waiver), artinya ia dapat masuk dan membeli apartemen itu dengan syarat yang sama seperti yang Anda tawarkan. Dalam praktiknya hal itu mengharuskan kondominium menghimpun uang sungguhan dalam batas waktu tertentu, sehingga jarang digunakan. Secara fungsional, waiver condo adalah proses yang harus diselesaikan... persetujuan pengurus co-op adalah keputusan yang bisa berbalik melawan Anda.
Dasar-dasar co-op dan condo
Apa perbedaan utama antara co-op dan condo di NYC?
Pemilik condo memiliki unit mereka secara penuh melalui akta, sedangkan penghuni co-op memiliki saham pada sebuah perseroan yang mengendalikan seluruh gedung, bukan memiliki unit tersendiri. Perbedaan ini membentuk pilihan pembiayaan, persetujuan pengurus, hak sewa ulang, kelayakan pembeli asing, dan fleksibilitas penjualan kembali.
Bisakah orang asing membeli co-op di NYC?
Pada umumnya, pengurus co-op di New York City melarang kepemilikan asing karena mungkin tidak praktis untuk menegakkan putusan terhadap pemilik asing yang asetnya berada di negara lain. Pembeli internasional sebaiknya memusatkan pencarian mereka pada kondominium atau condop, yang keduanya mengizinkan kepemilikan asing.
Mengapa co-op lebih murah daripada condo di Manhattan?
Co-op umumnya diperdagangkan dengan harga per kaki persegi yang lebih rendah daripada condo karena koperasi hunian adalah gedung yang lebih tua dan mewakili sekitar 70% inventaris hunian Manhattan, sedangkan condo hanya ~25%. Pasokan condo yang terbatas, pembiayaan yang lebih mudah, dan pembatasan kepemilikan yang lebih sedikit mendorong harga condo lebih tinggi.
Apa itu condop?
Istilah condop digunakan dalam real estat NYC untuk menyebut co-op yang beroperasi dengan aturan ala condo. Secara teknis, condop adalah koperasi hunian yang telah menjual lantai dasarnya sebagai unit komersial terpisah. Dalam praktiknya, condop mengizinkan sewa ulang dan kepemilikan asing serupa dengan kondominium, sambil tetap mempertahankan struktur kepemilikan koperasi.
Berapa persyaratan uang muka co-op yang umum di NYC?
Pengurus co-op biasanya mensyaratkan uang muka sedikitnya 20%, dan banyak co-op mewah di Manhattan mensyaratkan 30% hingga 50%. Sebagian co-op melarang pembiayaan sama sekali. Pembeli juga harus menunjukkan likuiditas pascapenutupan, biasanya biaya kepemilikan selama 1-2 tahun.
Bolehkah saya menyewakan ulang co-op di NYC?
Sebagian besar pengurus co-op sangat membatasi atau melarang sewa ulang, yang menjadikan co-op kurang cocok bagi investor. Sebagian pengurus mengizinkan masa sewa ulang yang singkat (misalnya, dua tahun dari setiap lima tahun) tetapi memerlukan persetujuan pengurus. Condo dan condop umumnya mengizinkan sewa ulang dengan sedikit pembatasan.
Apa itu flip tax pada co-op NYC?
Flip tax adalah biaya pengalihan, biasanya 2-3% dari harga jual, yang dibayarkan oleh penjual kepada perseroan koperasi saat penjualan saham co-op. Flip tax mendanai rekening cadangan gedung. Tidak semua co-op mengenakan flip tax, dan condo pada umumnya tidak.
Mengapa condo memiliki biaya penutupan yang lebih tinggi daripada co-op di NYC?
Biaya penutupan condo mencakup title insurance (0.4-0.5% dari harga pembelian) dan pajak pencatatan hipotek (~1.925% dari jumlah pinjaman), yang keduanya tidak berlaku untuk co-op. Akibatnya, biaya penutupan condo biasanya berkisar 3-5% dari harga pembelian untuk transaksi yang dibiayai, dibandingkan ~1-2% untuk co-op.
Apakah condo atau co-op yang lebih umum di NYC?
Co-op mencakup sekitar 75% apartemen NYC, terutama di Manhattan. Condo lebih umum di gedung mewah yang lebih baru dan di borough luar. Miami didominasi condo dengan sangat sedikit co-op.
Mana yang lebih baik untuk investasi, co-op atau condo?
Condo umumnya lebih baik untuk investasi karena dapat disewakan tanpa persetujuan pengurus, lebih mudah dijual, dan lebih mudah diakses oleh semua jenis pembeli. Sebagian besar co-op membatasi sewa ulang dan mensyaratkan hunian oleh pemilik, sehingga membatasi potensi pendapatan sewa.
Apa perbedaan maintenance co-op dengan common charges condo?
Maintenance bulanan co-op mencakup bagian Anda atas hipotek gedung, pajak real estat, dan biaya operasional, sehingga lebih tinggi daripada common charges condo. Namun, bagian pajak real estat dan bunga hipotek dapat dikurangkan dari pajak bagi pemegang saham co-op.
Aturan berbeda-beda menurut gedung dan dokumen tata kelola masing-masing co-op atau kondominium. Halaman ini adalah informasi umum, bukan nasihat hukum atau pajak. Konfirmasikan hal-hal spesifik dengan pengacara dan akuntan Anda.