Co-op atau Kondominium di New York 2026: Persetujuan Pengurus, Biaya Sebenarnya, dan Apa yang Sebaiknya Anda Beli
Panduan lengkap untuk pembeli di Manhattan
Co-op atau kondominium: mana yang cocok dengan pembelian Anda
Sebagian besar panduan menjelaskan apa kedua bentuk itu. Pertanyaan yang berguna adalah mana yang cocok dengan pembelian yang benar-benar Anda lakukan. Di New York hal itu biasanya ditentukan pada empat titik: apakah Anda akan tinggal sepanjang tahun, apakah Anda membeli atas nama sendiri atau melalui sebuah badan, bagaimana Anda membiayai, dan seberapa banyak pemeriksaan dari pengurus yang bersedia Anda terima.
| Jika Anda | Umumnya pilihan yang lebih baik | Mengapa |
|---|---|---|
| membeli tempat tinggal utama dan sensitif terhadap harga | Co-op | Co-op umumnya diperdagangkan pada harga per kaki persegi yang lebih rendah daripada kondominium sebanding, dan penghuni sepanjang tahun adalah persis profil pembeli yang menjadi dasar terbentuknya pengurus. |
| warga negara asing atau membeli melalui LLC atau trust | Kondominium | Pengurus co-op kerap membatasi kepemilikan melalui badan usaha, demikian pula pembeli yang penghasilan dan asetnya berada di luar Amerika Serikat. Kondominium umumnya mengizinkan keduanya. |
| membeli untuk disewakan, sekarang atau nanti | Kondominium | Aturan sewa ulang pada co-op ditetapkan oleh pengurus, dan biasanya membatasi durasi maupun frekuensinya. Kondominium tetap memegang right of first refusal, tetapi jarang membatasi penyewaan sejauh itu. |
| membeli rumah kedua atau pied-a-terre | Kondominium | Banyak pengurus co-op mensyaratkan apartemen menjadi tempat tinggal utama Anda. Satu aturan itu saja menyingkirkan sebagian besar pasokan co-op bagi pemilik paruh waktu. |
| membiayai sebagian besar dari harga | Bergantung pada gedungnya | Batas pembiayaan sebuah co-op ditetapkan oleh gedung itu sendiri, bukan oleh pasar. Sebagian mensyaratkan 50 persen modal sendiri, sebagian lain sama sekali tidak mengizinkan pembiayaan. |
Tidak ada satu pun bentuk yang secara mendasar lebih baik. Co-op memberi Anda luas lebih besar untuk uang yang sama dengan menukarnya dengan kendali; kondominium memberi Anda keleluasaan dengan menukarnya dengan harga.
Jawaban singkat: perbedaan co-op dan kondominium
Pada co-op Anda tidak membeli apartemennya sendiri. Anda membeli saham pada perseroan yang memiliki seluruh gedung, dan saham itu memberi Anda proprietary lease, yaitu hak menempati sebuah unit tertentu. Pada kondominium Anda memiliki unit Anda melalui akta, disertai bagian bersama atas area umum.
Secara praktis: co-op lebih murah saat dibeli, tetapi menuntut persetujuan pengurus, membatasi sewa ulang, dan umumnya menutup pintu bagi pembeli asing serta struktur badan usaha. Kondominium lebih mahal dan sebagai gantinya memberi keleluasaan, pembiayaan yang lebih sederhana, dan keterbukaan terhadap pembeli internasional.
Kondominium
Kondominium adalah bentuk yang paling dekat dengan apa yang sudah dikenal pembeli internasional. Anda memiliki unit melalui akta, membayar pajak properti langsung kepada kota, dan menyetor common charges bulanan untuk operasional dan layanan gedung.
Kondominium hanya mencakup sekitar 25 persen pasar hunian di Manhattan. Kelangkaan relatif ini, dipadukan dengan gedung yang lebih baru dan lebih lengkap fasilitasnya, menjelaskan sebagian besar selisih harga terhadap co-op. Sebagai gantinya biaya transaksinya lebih tinggi: title insurance, mortgage recording tax, dan di atas ambang tertentu juga mansion tax.
Co-op
Co-op merupakan sekitar 70 persen apartemen di Manhattan. Pasokannya lebih tua, sebagian besar dari era sebelum perang, dan dari sisi denah, tinggi langit-langit, serta lokasi termasuk yang terbaik di kota. Harga per kaki persegi di dalamnya secara struktural lebih rendah.
Harga dari diskon itu adalah kendali pengurus. Pengajuannya menyeluruh: surat pemberitahuan pajak, rekening koran, surat rekomendasi, dan pada akhirnya wawancara pribadi. Pengurus dapat menolak seorang pembeli tanpa memberi alasan, sepanjang penolakan itu bukan diskriminasi yang dilarang undang-undang. Prosesnya memakan waktu berbulan-bulan, bukan berminggu-minggu.
Kewajiban bulanan yang disebut maintenance tidak sebanding dengan common charges sebuah kondominium: di dalamnya sudah termasuk pajak properti gedung dan, apabila perseroan mengambil pinjaman, juga bunganya. Membandingkan maintenance dengan common charge tanpa menambahkan pajak properti kondominium adalah kekeliruan yang paling sering terjadi.
Condop
Dalam bahasa New York, condop menunjuk pada co-op yang berjalan menurut aturan sebuah gedung kondominium. Secara teknis ia adalah co-op hunian yang telah menjual lantai dasar komersialnya. Dalam praktiknya condop mengizinkan sewa ulang dan kepemilikan asing. Banyak di antara gedung ini berdiri di atas tanah dengan land lease, yang jangka waktu dan klausul peninjauannya perlu diperiksa.
Pembiayaan dan modal sendiri
Pada kondominium, penduduk Amerika Serikat lazimnya membiayai dengan modal sendiri 20 persen, dan bergantung pada profesi serta banknya bisa 10 persen. Pembeli bukan penduduk umumnya menyetor 30 persen. Pada co-op, bukan bank yang menetapkan batas melainkan gedungnya: 20 sampai 50 persen, dan sebagian co-op sama sekali tidak mengizinkan pembiayaan. Lagi pula pembiayaan co-op bukan kredit hipotek dalam arti sempit, karena jaminannya berupa saham perseroan.
Pertanyaan yang benar-benar diajukan pembeli
Mengapa maintenance sangat berbeda dari satu co-op ke co-op lain?
Karena maintenance bukan biaya layanan. Ia adalah bagian Anda atas apa yang benar-benar dibelanjakan gedung, dan dua gedung di blok yang sama bisa dikelola dengan cara yang sangat berbeda. Pendorong terbesarnya adalah pinjaman perseroan, tenaga kerja, dan pajak properti. Sebuah co-op yang membiayai ulang utangnya pada saat yang keliru akan memikul beban itu dalam tagihan bulanan setiap pemegang saham. Gedung dengan petugas pintu, staf layanan, dan pengelola yang tinggal di lokasi lebih mahal dioperasikan daripada gedung tanpa layanan... hampir seluruh selisihnya ada di sana. Selalu mintalah dua laporan keuangan terakhir sebelum Anda jatuh hati pada angsuran yang rendah, sebab maintenance yang rendah hari ini bisa berarti perawatan yang ditunda dan iuran khusus esok hari.
Apa itu saham dalam co-op dan mengapa apartemen saya memiliki jumlah itu?
Anda tidak membeli properti. Anda membeli saham pada sebuah perseroan, dan pada saham itu melekat proprietary lease atas unit tertentu. Jumlahnya ditetapkan ketika gedung dikonversi, umumnya menurut luas, dengan pembobotan berdasarkan lantai, cahaya, pemandangan, dan ruang luar. Sebuah garis tinggi yang menghadap taman memikul lebih banyak saham daripada luas yang sama di lantai dua menghadap tembok. Ini penting karena dua alasan: jumlah saham Anda menentukan bagian Anda dalam maintenance dan menentukan bobot suara Anda.
Apakah co-op lebih sulit dijual kembali daripada kondominium?
Pada dasarnya ya, dan siapa pun yang mengatakan sebaliknya sedang menjual sesuatu kepada Anda. Lingkaran pembelinya memang lebih sempit karena rancangannya. Persetujuan pengurus, batas sewa ulang, pembatasan atas kepemilikan badan usaha dan asing, serta di banyak gedung sebuah plafon pembiayaan yang mengikat, semuanya menarik calon pembeli keluar dari pasar Anda kelak. Tambahkan flip tax, dan hasil bersih Anda pun berubah. Inilah pertukaran yang Anda lakukan demi harga per kaki persegi yang lebih rendah di awal. Sebuah pertukaran yang nyata, bukan cacat... tetapi tempatnya ada di dalam harga pada hari membeli, bukan di dalam kejutan pada hari menjual.
Apa kerugian jujur dari sebuah co-op?
Kendali. Anda melepaskan sebagian besar darinya. Pengurus memutuskan siapa yang membeli apartemen Anda sesudah Anda, apakah Anda boleh menyewakan, apa yang boleh Anda renovasi dan pada rentang waktu mana pekerjaan boleh berlangsung, di beberapa gedung bahkan apakah Anda boleh membiayai. Pengajuannya sendiri bersifat memasuki ranah pribadi dengan cara yang mengejutkan... Anda menyerahkan surat pemberitahuan pajak, rekening koran, dan surat rekomendasi kepada calon tetangga Anda. Jika kerahasiaan dan keleluasaan lebih penting bagi Anda daripada harga, kondominium umumnya jawaban yang lebih baik.
Proprietary lease saya punya tanggal berakhir. Perlukah saya khawatir?
Hampir tidak pernah, dan hal ini menimbulkan kegelisahan lebih besar daripada yang pantas. Proprietary lease adalah perjanjian antara Anda sebagai pemegang saham dan perseroan, dan berlaku sampai suatu tanggal yang lazimnya diperpanjang pengurus sebelum jatuh tempo, sesuai anggaran dasar co-op. Ia bukan hitung mundur atas kepemilikan Anda. Yang justru perlu diperiksa adalah apakah gedung berdiri di atas land lease, yang merupakan hal yang sama sekali berbeda... pada land lease perseroan tidak memiliki tanahnya, peninjauan sewa tanah bisa terasa berat, dan pembiayaan menjadi kian sulit seiring makin pendeknya sisa jangka waktu.
Apa itu lot line window dan mengapa pengacara saya terus menanyakannya?
Lot line window adalah jendela yang berada tepat pada garis batas dengan persil tetangga. Jika tetangga membangun sampai garis itu, jendela tersebut boleh ditutup tembok secara sah. Bukan dihalangi. Ditembok. Pembeli umumnya mengetahuinya setelah jatuh hati pada cahaya sebuah kamar tidur sudut. Hal itu tercantum dalam offering plan dan tempatnya diperiksa terhadap apa yang sebenarnya boleh dibangun di sebelah, sebab penjualan hak membangun dapat mengubah apartemen Anda tanpa persetujuan dan tanpa ganti rugi. Hal ini tunduk pada Building Code dan hak pengembangan milik tetangga, jadi mintalah pengacara Anda memastikannya untuk unit yang bersangkutan. Ini tidak membuat apartemen menjadi tidak laku. Ia hanya apartemen yang berbeda dari yang Anda kira sedang Anda lihat.
Apakah pemilik co-op membayar pajak properti?
Ya, hanya saja tidak secara langsung. Perseroan dikenai pajak atas gedung dan membebankan bagian Anda melalui maintenance. Untuk keperluan surat pemberitahuan pajak Anda, co-op mencantumkan berapa persen dari maintenance yang jatuh pada pajak properti dan bunga, dan secara historis pemegang saham dapat memperhitungkan bagian proporsionalnya... penasihat pajak Anda sebaiknya memastikan bagaimana hal itu berlaku dalam kasus Anda. Kota juga memberikan keringanan bagi pemilik yang menjadikan apartemen sebagai tempat tinggal utama; keringanan itu dijalankan melalui gedung sehingga tampak sebagai kredit, bukan sebagai pembayaran.
Apa itu right of first refusal, dan apakah sama dengan penolakan oleh pengurus?
Tidak, dan justru perbedaan inilah inti dari membeli kondominium. Pengurus co-op dapat menolak Anda atas alasan apa pun yang sah menurut hukum dan tidak wajib menjelaskan. Pengurus kondominium umumnya sama sekali tidak dapat menolak Anda. Apa yang menjadi haknya ditentukan oleh akta pendirian dan anggaran dasar: right of first refusal. Perhimpunan dapat mengambil alih posisi Anda dan membeli unit itu dengan syarat yang Anda tawarkan. Dalam praktiknya ia harus menyiapkan uang sungguhan dalam waktu singkat, sehingga hal ini jarang dijalankan. Pelepasan dari sebuah perhimpunan kondominium adalah proses yang diselesaikan... persetujuan pengurus co-op adalah keputusan yang dapat jatuh merugikan Anda.
Aturan berbeda dari gedung ke gedung dan tunduk pada dokumen pendirian masing-masing co-op atau perhimpunan kondominium. Halaman ini memberikan informasi umum dan bukan nasihat hukum maupun perpajakan. Mintalah pengacara dan penasihat pajak Anda meninjau perkara Anda.