Condo atau co-op di New York, analisis investasi

Bagi pembeli yang akan menempati sendiri, pilihan antara condo dan co-op sebagian besar soal gaya hidup dan harga. Bagi pembeli berorientasi investasi, kerangkanya jauh lebih tajam. Co-op memikul gesekan struktural pada setiap tahap siklus penempatan modal: akuisisi, kepemilikan, dan pelepasan. Diskon harga yang ditawarkan co-op kerap tidak bertahan menghadapi beban gesekan berupa penggunaan yang dibatasi, pelepasan yang lebih lambat, dan kumpulan pembeli yang menyempit saat dijual kembali.

• Condo, offering plan, kontrak, dan closing. Pembeli internasional dan badan hukum diterima. Transaksi tunai tuntas dalam sekitar 60-90 hari. Tanpa persetujuan dewan.
• Co-op, offering plan + kontrak + closing + berkas pengajuan ke dewan + wawancara dewan + persetujuan dewan. Sebagian besar dewan menolak pembeli internasional. Sebagian besar dewan mensyaratkan kewarganegaraan atau izin tinggal tetap Amerika Serikat. Sebagian besar dewan menuntut profil keuangan pembeli berada dalam parameter yang ditetapkan gedung. Persetujuan dapat memakan 30–60 hari setelah kontrak.

Bagi investor yang menilai aliran transaksi, jalur kondominium lebih cepat untuk menempatkan modal dan memiliki lebih sedikit titik kegagalan tunggal. Akuisisi co-op secara material lebih mungkin batal setelah kontrak akibat penolakan dewan. Ini biaya gesekan yang nyata pada tingkat portofolio.

• Condo, hak sublet penuh (hanya tunduk pada kewajiban common charge dan aturan masa sewa minimum yang berlaku di gedung tertentu). Pemilik dapat menyewakan unit dengan syarat pasar yang lazim. Profil investor sepenuhnya selaras dengan hak kepemilikan.
• Co-op, sublet umumnya dibatasi (lazimnya 1–2 tahun dari setiap 5 tahun, persetujuan dewan untuk setiap perjanjian sublet, disertai biaya sublet). Profil investor terkendala secara mendasar. Aturan gedung dapat menggagalkan penempatan modal itu sendiri.

Bagi investor yang mengejar imbal hasil, pembatasan sublet pada co-op dapat menghapus tesis imbal hasil sepenuhnya. Bahkan ketika sublet diizinkan, gesekannya (persetujuan dewan untuk tiap penyewa, biaya sublet, kerumitan aturan) membuat posisi itu kurang likuid sebagai sumber pendapatan sewa.

• Condo, dijual kembali kepada setiap pembeli yang memenuhi syarat. Pembeli internasional dan badan hukum diterima. Lama pemasaran mengikuti dinamika umum pasar mewah.
• Co-op, penjualan kembali tunduk pada persetujuan dewan atas pembeli baru. Gesekan yang sama seperti pada saat akuisisi kini berlaku pada saat pelepasan. Pembeli internasional umumnya tersingkir dari kumpulan pembeli. Lama waktu di pasar secara struktural lebih panjang karena semesta pembeli yang memenuhi syarat lebih sempit.

Gesekan di sisi pelepasan kerap kurang diperhitungkan oleh pembeli yang terpaku pada harga akuisisi. Diskon akuisisi 15–25% pada sebuah co-op dapat tergerus atau bahkan lenyap oleh pelepasan yang lebih lambat, kumpulan pembeli yang lebih kecil, dan risiko penolakan dewan pada saat penjualan.

• Condo, perlakuan lazim sebagai benda tidak bergerak. Pemilik menerima akta kepemilikan. Pajak properti ditagih langsung. Bunga pinjaman dapat dikurangkan bila ada pembiayaan. Section 1031 exchange tersedia untuk properti investasi.
• Co-op, kepemilikan atas saham perseroan. Pemilik menerima sertifikat saham beserta proprietary lease. Pajak properti tingkat gedung dialokasikan melalui maintenance. Bunga hipotek dapat dialokasikan melalui hipotek induk milik co-op. Perlakuan 1031 exchange lebih rumit; mintalah pendapat penasihat hukum.
• Kepemilikan lewat badan hukum, LLC dan trust lazim diterima condo dan umumnya ditolak dewan co-op. Untuk perlindungan aset dan perencanaan waris, condo biasanya satu-satunya jalur yang bisa ditempuh.

Bagi investor yang menempatkan modal melalui struktur tertentu (LLC untuk pemisahan tanggung jawab hukum, trust untuk perencanaan waris, perusahaan asing untuk pemosisian internasional), kondominium biasanya satu-satunya jalur yang dapat dijalankan di pasar New York.

Co-op bisa masuk akal sebagai investasi dalam beberapa keadaan terbatas:

• Hunian utama berjangka panjang dengan peluang konversi. Dengan horizon sepuluh tahun atau lebih dan pemakaian sebagai hunian utama alih-alih investasi murni, harga masuk yang lebih rendah punya waktu untuk bekerja.
• Gedung dengan aturan penyewaan yang longgar. Sebagian co-op mengatur penyewaan lebih longgar dan mendekati keleluasaan condo. Gedung seperti itu ada, tetapi perlu ditelaah satu per satu.
• Kandidat konversi dari co-op menjadi condo, jarang tetapi mungkin: sebagian co-op memutuskan beralih ke struktur condo, dan itu bisa menilai ulang aset secara berarti.
• Arsitektur praperang terkemuka tanpa padanan condo, sejumlah gedung praperang di Park Avenue dan Fifth Avenue hanya ada sebagai co-op. Bila pembeli membeli karakter arsitekturnya, struktur co-op adalah harga aksesnya.

Di luar keadaan tersebut, condo hampir selalu unggul atas co-op dari sisi investasi, sekalipun harga masuknya lebih tinggi.