Berapa besar biaya penutupan bagi pembeli di New York?
Contoh pada $3,000,000:
New York memiliki salah satu biaya transaksi tertinggi di Amerika Serikat, terutama pada proyek baru.
Gunakan kalkulator cepat di atas untuk perkiraan singkat, tinjau kalkulator terperinci di bawah, atau mintalah rincian rahasia biaya penutupan Anda kepada tim kami.
Apa itu biaya penutupan di New York?
Biaya penutupan adalah pajak dan imbalan jasa yang dibayarkan pada saat pembelian, di luar harga yang disepakati. Di New York biaya ini jauh lebih tinggi dibandingkan sebagian besar pasar Amerika Serikat, karena beberapa hal yang khas bagi kota ini:
- Beberapa lapis perpajakan: pembeli menanggung mansion tax dan, bila menggunakan pembiayaan, mortgage recording tax. Keduanya hanya berlaku di Negara Bagian New York.
- Ketentuan hukum: setiap transaksi properti di New York mewajibkan pengacara, sehingga menimbulkan biaya dan kerumitan yang tidak ada di banyak negara bagian lain.
- Pajak terkait pembiayaan: mortgage recording tax merupakan pos biaya besar yang khas New York dan menambah hampir 2% pada jumlah pinjaman untuk pembelian dengan pembiayaan.
- Struktur biaya pada proyek baru: dalam transaksi dengan pengembang, pembeli secara rutin menanggung pos-pos yang pada pasar sekunder menjadi beban penjual, termasuk pajak pengalihan kota dan negara bagian serta imbalan jasa pengacara pengembang.
Memahami lapisan-lapisan ini penting sebelum Anda mengikatkan diri pada pembelian di Manhattan atau di salah satu dari lima wilayah kota, terutama jika minat Anda tertuju pada kondominium mewah di Manhattan.
Pajak apa saja yang dibayar pembeli di New York?
Mansion tax umumnya merupakan pos biaya penutupan terbesar bagi pembeli di New York dan berlaku untuk semua jenis hunian mulai dari ambang $1 juta.
Berapa besar mansion tax?
Mansion tax berlaku untuk semua jenis hunian— kondominium, koperasi, rumah deret, dan rumah tunggal — mulai dari $1,000,000. Meskipun namanya demikian, pajak ini mengenai sebagian besar pembelian di Manhattan, tempat harga median apartemen melampaui $1 juta.
| Harga beli | Tarif pajak |
|---|---|
| Di bawah $1,000,000 | 0% |
| $1,000,000-$1,999,999 | 1.00% |
| $2,000,000-$2,999,999 | 1.25% |
| $3,000,000-$4,999,999 | 1.50% |
| $5,000,000-$9,999,999 | 2.25% |
| $10,000,000-$14,999,999 | 3.25% |
| $15,000,000-$19,999,999 | 3.50% |
| $20,000,000-$24,999,999 | 3.75% |
| $25,000,000+ | 3.90% |
Berapa besar mortgage recording tax?
Mortgage recording tax merupakan pos biaya besar yang khas New York dan hanya berlaku pada pembelian kondominium dan rumah deret. Pembeli koperasi dikecualikan, karena transaksinya menyangkut saham perusahaan dan bukan benda tidak bergerak.
| Jumlah pinjaman | Tarif pajak |
|---|---|
| Di bawah $500,000 | ~1.8% |
| $500,000 ke atas | ~1.925% |
Untuk pembelian kondominium senilai $2 juta dengan pembiayaan 75% (pinjaman $1.5M), mortgage recording tax kira-kira $28,875 (1.925% dari $1,500,000). Pos biaya besar ini khas New York.
Apa itu CEMA dan bagaimana ia menekan biaya?
Consolidation, Extension, and Modification Agreement (CEMA) memungkinkan pembeli mengambil alih sisa pinjaman penjual untuk keperluan penghitungan mortgage recording tax. Tarif sekitar 1.925% kemudian hanya dikenakan atas selisih antara jumlah pinjaman baru dan sisa pinjaman penjual.
Jadi, bila pinjaman baru Anda $1,500,000 dan pinjaman penjual yang berjalan $1,000,000, mortgage recording tax dibayar atas $500,000 dan bukan $1,500,000, sehingga menghemat sekitar $19,250. CEMA hanya tersedia untuk kondominium dan rumah, bukan untuk koperasi, yang memang sepenuhnya dikecualikan dari mortgage recording tax.
Seperti apa rincian umum biaya penutupan bagi pembeli?
Setiap transaksi di New York memadukan pos-pos biaya pembeli berikut, bergantung pada jenis properti, pembiayaan, dan apakah transaksinya pasar sekunder atau proyek baru.
| Pos biaya | Berlaku untuk | Jumlah umum |
|---|---|---|
| Mansion tax | Semua pembelian mulai $1M | 1%-3.9% dari harga beli |
| Mortgage recording tax | Hanya kondominium dengan pembiayaan | ~1.8%-1.925% dari pinjaman |
| Title insurance | Kondominium dan rumah deret | Bergantung pada harga dan pinjaman |
| Imbalan jasa pengacara | Semua pembelian (wajib di New York) | $5,000 |
| Biaya bank dan pemberi pinjaman | Pembelian dengan pembiayaan | $3,000-$4,000 |
| Biaya gedung dan permohonan | Semua pembelian | $500-$2,000 |
Apa perbedaan biaya penutupan kondominium dan koperasi?
Kondominium dan koperasi memiliki struktur biaya penutupan yang berbeda secara mendasar. Memahami perbedaan ini penting saat menimbang koperasi dan kondominium .
| Pos biaya | Kondominium | Co-op |
|---|---|---|
| Mansion tax | Ya (1%-3.9%) | Ya (1%-3.9%) |
| Mortgage recording tax | Ya (~1.8%-1.925%) | Tidak, dikecualikan |
| Title insurance | Ya | Tidak berlaku |
| Imbalan jasa pengacara | $5,000 | $5,000 |
| Flip tax | N/A | Bervariasi (umumnya dibayar penjual) |
| Persetujuan pengurus | Umumnya kurang membatasi | Wajib. Dapat sangat ketat |
| Keleluasaan kepemilikan | Lebih leluasa (LLC, pied-à-terre, sewa lanjut) | Lebih membatasi |
Seperti apa biaya penutupan New York dalam praktik?
Tiga skenario representatif menggambarkan rentang biaya pada berbagai jenis properti dan tingkat harga.
Pembelian $1M (pasar sekunder, tunai)
Pembelian $3M (dengan pembiayaan)
Proyek baru $5M
Apa yang perlu diketahui pembeli asing tentang biaya penutupan di New York?
New York tidak menerapkan pembatasan apa pun atas kepemilikan hunian oleh pihak asing. Namun transaksi lintas negara menimbulkan pertimbangan tambahan.
- FIRPTA berlaku saat menjual, bukan saat membeli: Foreign Investment in Real Property Tax Act mewajibkan pemotongan 15% dari harga jual bruto ketika pemilik asing kelak menjual kembali. Ini bukan biaya pada saat pembelian.
- Pilihan pembiayaan dapat terbatas: warga negara asing dapat menghadapi syarat kredit yang lebih ketat, uang muka yang lebih besar, atau pilihan pemberi pinjaman yang lebih sedikit. Sebagian pembeli membayar tunai lalu melakukan pembiayaan ulang setelah penutupan.
- Penataan melalui LLC lazim dilakukan: banyak pembeli asing membeli melalui LLC atau trust demi perlindungan aset, kerahasiaan, dan perencanaan waris. Sediakan $5,000 hingga $15,000 untuk pendirian badan dan biaya hukum terkait.
- Transfer internasional menuntut perencanaan: bank dan title company di Amerika Serikat tunduk pada ketentuan anti pencucian uang (AML) dan pengenalan nasabah (KYC). Perhitungkan waktu proses 5 sampai 10 hari kerja dan siapkan dokumentasi terperinci mengenai asal dana.
Bagaimana biaya penutupan New York dibandingkan dengan Miami?
Biaya penutupan di New York jauh lebih tinggi daripada di Miami, karena pajak tambahan di sisi pembeli, mortgage recording tax, dan struktur biaya proyek baru yang khas New York.
Bagi yang menimbang kedua pasar, selisih total biaya transaksinya cukup besar. New York mengenakan mansion tax pada pembelian mulai $1 juta, pajak yang tidak ada di Florida. Mortgage recording tax menambah hampir 2% pada jumlah pinjaman untuk pembelian kondominium dengan pembiayaan, dibandingkan intangible tax yang jauh lebih kecil di Miami. Dan pada proyek baru, praktik mengalihkan pajak pengalihan kepada pembeli jauh lebih lazim dan lebih mahal di New York.
Digabung dengan tidak adanya pajak penghasilan negara bagian di Florida, Miami menawarkan total biaya perolehan yang nyata lebih rendah untuk properti sebanding.
Bila Anda mempertimbangkan pindah, baca analisis kami mengenai migrasi pajak dari New York ke Miami.
Perbandingan lengkap biaya penutupan: New York dan Miami → | Lihat panduan lengkap kami tentang biaya penutupan di Miami →
Kalkulator biaya penutupan New York
Perkirakan total biaya penutupan Anda sebagai pembeli untuk kondominium, koperasi, atau proyek baru mana pun di Manhattan.
Alat perkiraan biaya penutupan
New York dan Miami, selaras dengan tarif 2026
Lanjutkan penelusuran
Minta analisis biaya yang disesuaikan
Kami menyusun rincian pos demi pos berdasarkan harga beli, struktur pembiayaan, dan jenis properti, termasuk perkiraan biaya penutupan, biaya kepemilikan, dan pertimbangan saat melepas aset.
Minta analisis Baca panduan pembelian kamiManhattan Miami Real Estate, berlisensi di New York dan Florida
Pertanyaan yang sering diajukan tentang biaya penutupan di New York
Jawaban para spesialis kami atas pertanyaan pembeli yang paling sering muncul mengenai biaya penutupan di Manhattan dan New York.
Bisakah mansion tax di New York dihindari?
Mansion tax New York tidak dapat dihindari secara sah pada pembelian mulai $1 juta. Pajak ini berlaku untuk setiap transaksi hunian mulai ambang tersebut, apa pun jenis propertinya: kondominium, koperasi, rumah deret, dan rumah tunggal. Sebagian pembeli menegosiasikan potongan dari penjual sebagai penyeimbang, tetapi pajaknya tetap harus disetor kepada kota. Tarifnya berkisar dari 1% untuk pembelian $1M sampai $1.999M hingga 3.9% untuk pembelian mulai $25M.
Apakah biaya penutupan di New York dapat dikurangkan dari pajak?
Sebagian biaya penutupan dapat dikurangkan, tetapi sebagian besar tidak. Mansion tax dan pajak pengalihan tidak dapat dikurangkan bagi pembeli. Sebaliknya, bunga KPR yang dibayar saat penutupan, pembagian proporsional pajak bumi dan bangunan, serta poin yang dibayarkan kepada pemberi pinjaman dapat dikurangkan. Mortgage recording tax umumnya ditambahkan ke dasar biaya properti alih-alih dikurangkan langsung. Kami selalu menyarankan berkonsultasi dengan ahli pajak yang berkualifikasi untuk situasi Anda.
Siapa yang membayar biaya penutupan di New York?
Di New York, pembeli umumnya membayar 1.5-6% biaya penutupan bergantung pada jenis properti, sedangkan penjual menanggung komisi agen, pajak pengalihan kota (1% di bawah $500K, 1.425% mulai $500K), dan pajak pengalihan negara bagian (0.4% di bawah $3M, 0.65% mulai $3M). Pengecualian pentingnya adalah proyek baru: pengembang secara kontraktual mengalihkan pajak pengalihan kota dan negara bagian kepada pembeli, sehingga biaya penutupannya dapat melampaui 3-6% dari harga beli.
Mengapa biaya penutupan proyek baru di New York lebih tinggi?
Biaya penutupan proyek baru lebih tinggi karena pengembang mengalihkan sejumlah pos kepada pembeli yang pada pasar sekunder menjadi beban penjual: pajak pengalihan kota (1.425% untuk properti mulai $500K), pajak negara bagian (0.4%, atau 0.65% di atas $3M), dan kerap imbalan jasa pengacaranya ($5,000). Digabung dengan mansion tax pembeli sendiri, mortgage recording tax, title insurance, dan imbalan jasa pengacaranya, total biaya penutupan pada kondominium proyek baru umumnya berkisar 3-6%+ dari harga beli, dibandingkan 1.5-5% pada pasar sekunder.
Berapa biaya penutupan yang lazim untuk kondominium $2 juta di Manhattan?
Untuk kondominium pasar sekunder senilai $2 juta di Manhattan dengan pembiayaan (rasio 75%), biaya penutupan pembeli kira-kira $72,000-$80,000 (3.6-4%). Ini mencakup mansion tax ($25,000 pada 1.25%), mortgage recording tax (sekitar $28,875 untuk pinjaman $1.5M pada 1.925%), title insurance ($6,500-$8,500), imbalan jasa pengacara ($5,000), dan berbagai biaya lain. Untuk kondominium proyek barusenilai $2 juta, tambahkan sekitar $36,500 pajak pengalihan yang dialihkan pengembang, sehingga totalnya menjadi sekitar $108,000-$116,000 (5.4-5.8%).
Apakah pembeli asing membayar biaya penutupan tambahan di New York?
Pembeli asing di New York membayar biaya penutupan yang sama dengan pembeli domestik pada saat pembelian. Tidak ada pajak atau pungutan tambahan bagi pembeli asing di New York, berbeda dengan sejumlah pasar internasional. Namun pembeli asing perlu memperhatikan FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act), yang mewajibkan pemotongan atas sebagian hasil ketika properti kelak dijual kembali. Selain itu, pembeli yang menggunakan LLC sebaiknya menyediakan biaya hukum dan penataan pajak tambahan, umumnya $5,000-$15,000, agar kewajiban pajak Amerika Serikat terpenuhi dengan benar.
Apa itu CEMA dan bagaimana ia menekan biaya penutupan?
CEMA adalah singkatan dari Consolidation, Extension, and Modification Agreement. CEMA memungkinkan pembeli mengambil alih sisa pinjaman penjual untuk keperluan penghitungan mortgage recording tax. Alih-alih membayar sekitar 1.925% atas seluruh jumlah pinjaman baru, pajak hanya dikenakan atas selisih antara pinjaman baru dan sisa pinjaman penjual.
Jadi, bila Anda mengambil KPR $1.5M dan pinjaman penjual yang berjalan $1M, mortgage recording tax dibayar atas $500,000 dan bukan $1,500,000, sehingga menghemat sekitar $19,250. Transaksi dengan CEMA memerlukan waktu lebih lama (umumnya 60-90 hari dibandingkan 30-60 hari) dan memerlukan kerja sama pemberi pinjaman penjual, tetapi penghematannya berarti. CEMA hanya tersedia untuk kondominium dan rumah, bukan untuk koperasi, yang sepenuhnya dikecualikan dari mortgage recording tax.
Biaya tersembunyi apa yang dihadapi pembeli pada proyek baru di Manhattan?
Kontrak pengembang proyek baru di Manhattan kerap mengalihkan kepada pembeli pos-pos yang pada pasar sekunder menjadi beban penjual: pajak pengalihan kota (1.425%), pajak negara bagian (0.4%, atau 0.65% untuk properti mulai $3M), imbalan jasa pengacara pengembang ($5,000), dan kontribusi dana modal kerja (kerap dua bulan iuran pemeliharaan). Pos-pos tambahan ini dapat menambah sekitar 2-3% pada total pembeli di luar biaya penutupan yang lazim seperti mansion tax, mortgage recording tax, dan title insurance.
Apa itu mortgage recording tax di New York?
Mortgage recording tax di New York kira-kira 1.8% untuk pinjaman di bawah $500,000 dan kira-kira 1.925% untuk pinjaman mulai $500,000. Pajak ini terdiri atas bagian pembeli dan bagian pemberi pinjaman. Pembeli koperasi dikecualikan, karena pembelian pada koperasi menyangkut saham suatu perusahaan dan bukan benda tidak bergerak. CEMA dapat menekan pajak ini dengan memungkinkan pembeli membayar hanya atas selisih antara pinjaman baru dan sisa pinjaman penjual.
Apa yang perlu diketahui pembeli asing sebelum membeli properti di New York?
Tidak ada pembatasan atas kepemilikan properti New York oleh pihak asing, dan pembeli asing membayar biaya penutupan yang sama dengan pembeli domestik pada saat pembelian. Hal-hal utamanya meliputi FIRPTA (pemotongan 15% atas harga jual ketika pemilik asing menjual, jadi bukan pajak pembeli dalam arti sebenarnya), penataan melalui LLC atau trust untuk perlindungan aset dan perencanaan waris ($5,000-$15,000 biaya hukum tambahan), waktu transfer internasional dan pemenuhan ketentuan asal dana sesuai aturan anti pencucian uang, serta perbedaan antara transaksi dengan pengembang dan pasar sekunder. Kondominium proyek baru umumnya lebih terbuka bagi pembeli asing dibandingkan koperasi, yang pengurusnya dapat menerapkan ketentuan yang membatasi.