איך בניין נעשה כה תמיר
עמדו בצד הדרומי של Central Park והביטו למעלה, אל 111 West 57th Street. המגדל מטפס 1,428 רגל (כ 435 מטר) מעל בסיס שרוחבו בקושי עולה על אוטובוס עירוני. יחס הגובה לרוחב שלו הוא כ 24:1, וזה מה שהופך אותו לגורד השחקים התמיר ביותר בעולם. עיפרון המאוזן על חודו אינו השוואה גרועה, וזו בדיוק הנקודה. Billionaires' Row הוא המקום היחיד עלי אדמות שבו התבקשו מהנדסים לעשות זאת שוב ושוב, ושבו רוכשים שילמו על התוצאה.
המסדרון לאורך West 57th Street לא נוצר במקרה. הוא נוצר משום שקומץ יזמים, מספר מצומצם של מהנדסי מבנים ומערכת מסוימת של תקנות ייעוד קרקע איפשרו לבנות גבוה מאוד על מגרשים צרים מאוד. המגדלים שנולדו מכך, Central Park Tower, 111 West 57th, 432 Park Avenue, One57 ו 220 Central Park South, אינם רק כתובות יקרות. הם טיעונים בשאלה מה אפשרי מבחינה הנדסית, וכל אחד מהטיעונים האלה חוזר ומופיע בחוויית הרוכש: הנוף, האור, שטחי הקומה, וכן, גם התנודה.
יחס התמירות: המספר שמגדיר את המסדרון
מהנדסים מתארים מגדל תמיר באמצעות יחס התמירות, גובה הבניין מחולק ברוחב הבסיס שלו. רוב גורדי השחקים המקובלים נשארים בנוחות מתחת ל 8:1. כל מה שעובר את 10:1 נחשב תמיר ודורש הנדסת רוח רצינית. מגדלי ה supertall של Billionaires' Row חורגים מהסף הזה בהרבה. 111 West 57th מגיע לכ 24:1, נתון שלפני דור היה תיאורטי בעיקרו.
למה ללכת כל כך רחוק? הקרקע. המגרשים לאורך 57th Street צרים, ולא פעם מורכבים ממגרש בודד באמצע המקבץ. ליזם שרוצה נוף אל Central Park ואת המחיר הגבוה ביותר האפשרי לרגל רבועה יש כיוון אחד בלבד, והוא כלפי מעלה. ככל שהמגדל תמיר יותר, שטח הקומה קטן יותר, והבניין מתנהג יותר כמו ערימה של קומות בנות דירה אחת ולא כמו גוש של דירות. הנדירות הזו היא בדיוק מה שהרוכש בשכבה העליונה משלם עבורו.
המחיר הוא שמגדל תמיר מבקש לנוע ברוח. פתרון התנועה הזו הוא כל הסיפור ההנדסי של המסדרון.
בולמי מסה מכווננים: להוציא את התנודה בהנדסה
מגדל supertall תמיר אינו מתהפך ברוח. הוא מתנודד, בעדינות ובאופן צפוי, כפי שעץ גבוה מתכופף. הבעיה אינה הבטיחות, אלא הנוחות. דיירים בקומה התשעים עשויים לחוש תאוצה שהיא זניחה מבחינה הנדסית אך לא נעימה. הפתרון הוא בולם מסה מכוונן, משקולת גדולה מאוד סמוך לראש הבניין שנעה בפאזה הפוכה למגדל ומבטלת את התנועה.
432 Park Avenue הוא הדוגמה המצוטטת ביותר. התכנון של Rafael Vinoly משלב שטח קומה מרובע של 8,255 רגל רבועה עם קומות טכניות פתוחות בכל שתים עשרה קומות. הקומות הפתוחות מאפשרות לרוח לעבור דרך הבניין במקום ללחוץ על כל חזיתו, והמגדל נושא מערכות בלימה סמוך לכתרו כדי להרגיע תנועה שיורית. התוצאה היא שחלק מהחללים הפנימיים הנדיבים ביותר בנפחם בניו יורק, עם גובה מקומה לקומה של 15 רגל ו-6 אינץ' ותקרות גמורות של 12 רגל ו-6 אינץ', יושבים בתוך אחד המבנים המאוזנים ביותר בעיר.
ככל שהמגדל גבוה ותמיר יותר, כך ערכו תלוי יותר בכך שהרוכש לעולם לא ירגיש כמה הוא גבוה ותמיר.
עבור רוכש יש לכך משמעות מוחשית. שתי יחידות באותו גובה ובאותו מחיר עשויות להרגיש שונה בהתאם לאופן שבו הבניין מטפל ברוח. זו שאלה ששווה לשאול בכל סיור בקומה גבוהה, וזה בדיוק סוג הפרט שיועץ שהיה בתוך המגדלים האלה יכול לענות עליו ישירות.
אאוטריגרים ובטון בעל חוזק גבוה: השלד הנסתר
להחזיק מגדל דק כעיפרון זקוף דורש יותר מליבה חזקה. מהנדסים משתמשים במערכות אאוטריגר, זרועות מבניות המחברות את ליבת הבטון המרכזית לעמודי ההיקף. האאוטריגרים מקשיחים את המגדל כנגד כפיפה באופן דרמטי, בדיוק כפי שפיסוק רגליים מקשה לדחוף אתכם. הם קבורים בתוך הקומות הטכניות ולעולם אינם נראים, אך הם הסיבה לכך שמגדל בגובה 1,400 רגל על בסיס צר עומד יציב כפי שהוא עומד.
הגיבור השקט השני הוא הבטון. תערובות בעלות חוזק גבוה המשמשות במגדלים האלה מגיעות לחוזקי לחיצה גבוהים בהרבה מבטון קונסטרוקטיבי רגיל, וכך העמודים נשארים דקים גם כשהם נושאים עומסים אדירים. עמודים דקים משמעם יותר שטח פנים שמיש וקווי ראייה נקיים יותר אל החלונות, וזה בדיוק מה שרוכש נוף אל Central Park מחפש. ב 53 West 53 בחר Jean Nouvel בדרך אחרת, ועטף את המגדל בדיאגריד חיצוני אלכסוני הנושא את המבנה מבחוץ ומשחרר את הפנים מעמודים לחלוטין.
- ליבת בטון מזוין: עמוד השדרה שסופג את רוב עומס הרוח.
- מסבכי אאוטריגר: קושרים את הליבה לעמודי ההיקף ומפחיתים תנודה.
- בטון בעל חוזק גבוה: שומר על עמודים דקים ועל שטחי קומה פתוחים.
- בולמי מסה מכווננים: סופגים את התנועה שהדיירים היו חשים אחרת.
- קומות טכניות פתוחות: מאפשרות לרוח לעבור, כמו ב 432 Park.
זכויות אוויר: ההנדסה הפיננסית שמתחת
אף אחד מהמגדלים האלה אינו קיים בלי זכויות אוויר. תקנות הייעוד של ניו יורק מקצות לכל מגרש שטח בנייה מרבי. מגרש צר לבדו אינו יכול לשאת מגדל בגובה 1,500 רגל, ולכן היזמים רוכשים את זכויות הבנייה הבלתי מנוצלות מבניינים שכנים ומערימים אותן על המגרש שלהם. אספו מספיק, ותוכלו לבנות לגובה יוצא דופן על טביעת רגל קטנה, לא פעם "as of right", כלומר בלי שינוי ייעוד מיוחד.
זהו החלק של Billionaires' Row שרוב הרוכשים אינם רואים לעולם ושרוב הסיקור מדלג עליו. הסיבה שהמסדרון התקבץ לאורך 57th Street היא שבמקבצים שם היו גם זכויות אוויר סחירות שניתן לאסוף וגם מגרשים צרים דיים כדי לדחוף את הגובה כלפי מעלה. Gary Barnett מ Extell בנה חלק ניכר מהרקורד שלו ברכישה אגרסיבית של הזכויות האלה עבור One57 ולאחר מכן עבור Central Park Tower. ההנדסה איפשרה את המגדלים. זכויות האוויר הפכו אותם לחוקיים ולניתנים למימון.
להיסטוריית הפיתוח המלאה של המסדרון ולפירוט בניין אחר בניין, המדריך שלנו ל Billionaires' Row NYC מתאר כיצד נוצר כל מגדל והיכן הוא ניצב בשוק כיום.
מהנדסה לחוויית הרוכש
כל השאפתנות המבנית הזו קיימת כדי לספק ארבעה דברים שרוכש באמת מרגיש.
נוף
גובה ותמירות מצטרפים כדי למקם את הדירות מעל קו הגגות הסובב, עם קווי ראייה מוגנים צפונה מעל Central Park. מכיוון שאי אפשר לבנות על הפארק, הנוף הזה קבוע. ב Central Park Tower, בניין המגורים הגבוה בעולם בגובה 1,550 רגל, ההיצע המשמעותי ביותר יושב מעל הקומה המאה בדיוק מסיבה זו.
אור
שטחי קומה תמירים משמעם אור מכמה כיווני חשיפה. דירה בקומה שלמה ב 111 West 57th Street יכולה לשאת חלונות מכל הצדדים, עם תקרות בגובה 14 רגל המושכות אור יום עמוק אל תוך הפנים. פחות עמודים, בזכות בטון בעל חוזק גבוה ומבנה חיצוני, משמעם פחות הפרעות בין החדר לזכוכית.
שטחי קומה
שטח הקומה המרובע ב 432 Park Avenue מייצר חלק מהחללים הנדיבים ביותר בנפחם בעיר, בעוד ששטחי הקומה הבוטיקיים ב 111 West 57th מספקים דירה אחת לכל קומת מגדל. אלה אינם מוצרים בני החלפה. צורת המבנה מכתיבה את צורת הבית, וזה מניע את המחיר לרגל רבועה יותר משם הבניין על הדלת.
תנודה ושירות
המגדלים הבוגרים במסדרון התייצבו בהתנהגותם ברוח, ושוק היד השנייה משקף זאת. 220 Central Park South, מגדל אבן הגיר של Robert A.M. Stern שפותח בידי Vornado, הוא הכתובת המוחזקת בחוזקה ביותר במסדרון. רכישת הפנטהאוז של Ken Griffin שם, שדווחה בפומבי על כ 238 מיליון דולר ב 2019, נותרה המחיר הגבוה ביותר ששולם אי פעם עבור בית בארצות הברית. היצע היד השנייה שם כמעט אינו קיים, וזה מלמד כיצד מרגישים הבעלים ברגע שהם בפנים.
מה זה אומר אם אתם קונים
ההנדסה היא הרומנטיקה. העסקה היא המשמעת. כמה דברים נובעים ישירות מהאופן שבו נבנו המגדלים האלה:
- שתי קומות גבוהות באותו מחיר עשויות להרגיש שונה ברוח. שאלו כיצד הבניין נבלם וכיצד הוא מתנהג ביום סוער.
- צורת שטח הקומה, ולא יוקרת הבניין, קובעת את החשבון לרגל רבועה. שטח קומה בוטיקי בקומה שלמה מתומחר אחרת מיחידה רחבה של חצי קומה.
- הגנת הנוף היא מבנית וקבועה מעל הפארק, אך חשיפות באמצע המקבץ עשויות להשתנות ככל שהמסדרון מתרחב צפונה ומזרחה.
- קומות טרופי מחליפות ידיים לעיתים רחוקות. חלק ניכר מההיצע הטוב ביותר מעל 50 מיליון דולר נע מחוץ לשוק דרך קשרי ייעוץ, ולא דרך פרסום פומבי.
אם אתם שוקלים מגדלים מסוימים, הצעד החכם הבא הוא להשוות ביניהם זה לצד זה מול מחירים והיצע עדכניים. התחילו בהיצע הפעיל של המסדרון ב דירות למכירה ב Billionaires' Row, ואז בדקו כיצד מגדלי ה supertall האלה ניצבים מול כל השאר בפסגת השוק ב 100 הנכסים היקרים ביותר במנהטן.
שאלות נפוצות
מהו יחס תמירות ולמה הוא חשוב ב Billionaires' Row?
יחס התמירות הוא גובה הבניין מחולק ברוחב הבסיס שלו. מגדלים מקובלים נשארים מתחת לכ 8:1. מגדלי ה supertall ב Billionaires' Row מגיעים גבוה בהרבה, כאשר 111 West 57th Street מגיע לכ 24:1, התמיר מבין גורדי השחקים בעולם. יחס גבוה יותר משמעו מגדל תמיר יותר, שטחי קומה קטנים יותר והנדסת רוח תובענית יותר.
האם מגדלי supertall מתנודדים, והאם הדיירים מרגישים זאת?
כן, מגדלי supertall תמירים מתנודדים בעדינות ברוח, וזה תקין ובטוח מבחינה הנדסית. מהנדסים מפחיתים את התנועה שדיירים עשויים לחוש באמצעות בולמי מסה מכווננים, מערכות אאוטריגר ובחירות תכנון כמו הקומות הטכניות הפתוחות ב 432 Park Avenue. המטרה היא שהבניין יעמוד יציב מספיק כדי שדיירי הקומות הגבוהות יחושו בנוח.
מהן זכויות אוויר ומדוע Billionaires' Row נוצר היכן שנוצר?
זכויות אוויר הן קיבולת הבנייה הבלתי מנוצלת שתקנות הייעוד מתירות למגרש. יזמים רוכשים את הזכויות האלה מנכסים שכנים ומערימים אותן על מגרש צר, וכך הם יכולים לבנות גבוה מאוד על טביעת רגל קטנה. במסדרון 57th Street היו גם זכויות אוויר סחירות שניתן לאסוף וגם מגרשים צרים שדחפו את הגובה כלפי מעלה, ולכן המקבץ נוצר שם.
איזה מגדל ב Billionaires' Row הוא הגבוה ביותר ואיזה התמיר ביותר?
Central Park Tower ב 217 West 57th Street הוא בניין המגורים הגבוה בעולם בגובה 1,550 רגל. 111 West 57th Street, מגדל Steinway, הוא גורד השחקים התמיר ביותר בעולם ביחס גובה לרוחב של כ 24:1.
כיצד ההנדסה משפיעה על מה שאני באמת קונה?
ישירות. מבנים תמירים ובטון בעל חוזק גבוה יוצרים חללי פנים פתוחים ודלי עמודים, עם חשיפות מרובות ונוף קבוע אל הפארק. צורת שטח הקומה, שנקבעת על ידי המבנה, מניעה את המחיר לרגל רבועה יותר משם הבניין. והאופן שבו מגדל נבלם משפיע על ההרגשה בקומה גבוהה מיום ליום, וכדאי לוודא זאת לפני שמתחייבים.
הבניינים ב Billionaires' Row הם הדוגמה הברורה ביותר בכל מקום להנדסה שמיתרגמת ישירות לערך. אם ברצונכם להבין כיצד מגדל מסוים מתפקד, בנוף, בשטחי הקומה, ביד שנייה ובקומות שכמעט אינן מגיעות לשוק הפתוח, התחילו בשיחה פרטית דרך שירות הייעוץ שלנו ל Billionaires' Row ונמפה עבורכם את המסדרון לפי היעדים שלכם.
