קואופרטיבים טרופי מול קונדומיניומים בשדרת המיליארדרים בניו יורק" loading="eager" fetchpriority="high" width="1280" height="720" decoding="async">
שני בניינים ניצבים במרחק מאות רגליים זה מזה בקצה הדרומי של Central Park. האחד הוא קואופרטיב מאבן גיר משנות ה 1920, שבו מכירה עשויה להימשך שישה חודשים והוועד יכול לדחות מיליארדר ללא הסבר. האחר הוא מגדל על גבוה מזכוכית שבו משרד משפחתי זר יכול לסגור במזומן באמצעות LLC ולעולם לא לפגוש שכן. שניהם נכסי טרופי. הם לא יכלו להיות שונים יותר.
זהו הקו המפריד האמיתי בשכבה העליונה של מנהטן. אין מדובר ב Park Avenue מול West 57th, או בישן מול חדש. מדובר בשתי תיאוריות הפוכות לגבי מה שבית טרופי אמור לעשות עבורך. האחת מגנה עליך באמצעות שליטה ודיסקרטיות. האחרת מתגמלת אותך באנונימיות ובנזילות. הידיעה איזו מהן מתאימה לחייך שווה יותר מכל נוף.
עיקרי הדברים
- קואופרטיבים טרופי טרום מלחמתיים על Fifth ו Park Avenue מוכרים מניות בתאגיד ובתוספת חכירה ייעודית, ולא בעלות על מקרקעין בשטר.
- נכסי הטרופי של שדרת המיליארדרים לאורך West 57th Street הם קונדומיניומים במגדלי על גבוהים, שבהם הרוכשים מחזיקים בשטר ויכולים לממן, להשכיר ולמכור עם מעט הגבלות.
- אישור ועד בקואופרטיבים העליונים עשוי לדרוש גילוי כספי נרחב, רזרבות נזילות גבוהות לאחר הסגירה, מימון מוגבל, ולעיתים קרובות לאסור או להגביל השכרת משנה.
- הקו המפריד המרכזי בשכבה העליונה של מנהטן הוא שליטה ודיסקרטיות בקואופרטיבים מול אנונימיות ונזילות בקונדומיניומים החדשים של שדרת המיליארדרים.
שני נכסי הטרופי, מוגדרים
בצד אחד עומדים הקואופרטיבים הטרום מלחמתיים של Fifth ו Park Avenue: 740 Park, 834 Fifth, 778 Park, בנייני הכפפה הלבנה שהחזיקו את אותן משפחות לאורך דורות. אלה קואופרטיבים, שמשמעם שאינך רוכש מקרקעין. אתה רוכש מניות בתאגיד וחכירה ייעודית על הדירה שלך. הוועד מצביע על מי שמצטרף. הוא יכול, ואכן עושה זאת, לומר לא.
בצד האחר נמצאת שדרת המיליארדרים, מסדרון הקונדומיניומים במגדלי העל הגבוהים לאורך West 57th Street שנבנו מאז 2014. Central Park Tower ב 217 West 57th מתנשא ל 1,550 רגל, בניין המגורים הגבוה בעולם. 111 West 57th, מגדל Steinway, הוא גורד השחקים התמיר ביותר בכל מקום ביחס גובה לרוחב של 24:1. הבית היקר ביותר שנמכר אי פעם בארצות הברית ניצב במסדרון זה: הפנטהאוז של Ken Griffin ב220 Central Park South, שנרכש תמורת 238 מיליון דולר ב 2019.
אלה קונדומיניומים. אתה הבעלים המלא של הדירה, אתה יכול לממן אותה, להשכיר אותה, להחזיק אותה בישות, ולמכור אותה כמעט לכל מי שיכול לשלם. ללא ראיון ועד. ללא מכתבי המלצה. ללא הצבעה על אופייך.
הבדל משפטי יחיד זה, מניות מול שטר, מניע כמעט את כל מה שבא בעקבותיו.
אישור הוועד הוא כל הסיפור
שאלו כל מתווך במנהטן מה מפריד בין שני העולמות והתשובה היא הוועד. ועד של קואופרטיב טרום מלחמתי עשוי לדרוש שנתיים עד שלוש שנים של רזרבות נזילות לאחר הסגירה, גילוי כספי מלא, דוחות מס, מכתבי המלצה אישיים ומקצועיים, וראיון פנים אל פנים. רבים מן הבניינים הטובים ביותר מגבילים כמה מן הרכישה ניתן לממן, וכמה דורשים למעשה מזומן מלא. השכרת משנה לרוב מוגבלת או אסורה לחלוטין, כך שאי אפשר להתייחס לדירה כהשקעה למכירה מהירה או להשכרה.
עבור הרוכש הנכון, מסלול המכשולים הזה הוא כל העניין. הוועד הוא מסנן המגן על אופי הבניין, על מצבו הכספי, ועל הדיסקרטיות שלו. אתה רוכש שכנים לא פחות משטח. עבור הרוכש הלא נכון, זוהי חומה. הון שנבנה בכוחות עצמו, עשיר בהון עצמי אך דל ברזרבות נזילות, עלול להידחות. שם המושך עיתונות עלול להידחות בשקט. רוכשים זרים שאינם יכולים או אינם מוכנים לגלות את מלוא המקור והמבנה של הונם לרוב אינם טורחים להגיש מועמדות.
קונדומיניומים בשדרת המיליארדרים מסירים את החומה. לוועד קונדומיניום יש זכות סירוב ראשונה, אך בפועל הוא כמעט אף פעם אינו מממש אותה. אין ראיון המכריע על כשירותך. זו בדיוק הסיבה שמגדלי העל ספגו גל של הון גלובלי שהקואופרטיבים לעולם לא היו מקבלים. כפי שמראה פרופיל הרוכשים של המסדרון עצמו, הביקוש מתרכז בקרב בעלי קרנות עושר ריבוניות, משרדים משפחתיים גלובליים, ורוכשים בינלאומיים הרוכשים באמצעות מבני LLC. הקואופרטיב בהמשך השדרה היה מראה לרובם את הדלת.
הקואופרטיב שואל מי אתה. הקונדומיניום שואל אם ההעברה הבנקאית נסלקה. החליטו על איזו שאלה אתם מעדיפים לענות.
מה אתה באמת מקבל תמורת הדיסקרטיות
רוכשי קואופרטיב משלמים על שליטה ופרטיות מבפנים. רשימת בעלי המניות אינה פומבית כפי ששטר הוא. הבניין מפקח על אוכלוסייתו שלו. התחזוקה והרזרבות מנוהלות בידי אנשים המתכננים לגור שם לאורך עשורים, ולא בידי יזם המנהל מכירת חיסול. התוצאה היא תרבות בעלות שקטה ויציבה יותר, ולעיתים קרובות עלות אחזקה נמוכה יותר לרגל רבועה מאשר קונדומיניום חדש עתיר מתקנים.
רוכשי קונדומיניום משלמים על חופש וגמישות מבחוץ. אתה יכול לרכוש באמצעות ישות, לממן את רוב המחיר, להשכיר במשנה כשאתה נוסע, ולצאת בלוח הזמנים שלך. עבור רוכש שהונו גלובלי, נייד, או פשוט פרטי, גמישות זו היא הנכס.
תמחור: שני שווקים שונים המעמידים פנים שהם אחד
המספרים הכותרתיים מעדיפים את המגדלים, אך ההשוואה אינה תפוח מול תפוח.
בשדרת המיליארדרים, דירות סטנדרטיות נסחרות בערך ב 5 מיליון עד 15 מיליון דולר, כאשר יחידות בקומה מלאה ופנטהאוזים מתחילים סביב 15 מיליון עד 30 מיליון דולר ומשתרעים מעבר ל 250 מיליון דולר בתקרת הטרופי. הכניסה ל Central Park Tower היא בשבע ספרות גבוהות, ורישומיו העליונים חצו את 190 מיליון דולר. One57, הבניין שהתחיל את המסדרון, רשם את המכירה הראשונה בניו יורק שהתקרבה ל 100 מיליון דולר וכעת נסחר בטווח מכירה חוזרת רחב. בנייה חדשה גובה פרמיה לרגל רבועה עבור גובה תקרות, זכוכית, מערכות, ותוכניות מתקנים שהמלאי הטרום מלחמתי אינו יכול להשתוות אליהן.
הקואופרטיבים הטרום מלחמתיים משחקים משחק אחר. רבות מן הדירות הגדולות של Fifth ו Park Avenue מועלות לרישום לעיתים רחוקות, וכשהן מועלות, הן לרוב נמכרות מחוץ לשוק. דירה בקומה מלאה בקואופרטיב עליון יכולה להתחרות בפנטהאוז במגדל על במחיר כולל בעודה עולה משמעותית פחות לרגל רבועה, משום שאינך משלם על עלויות המתקנים של מגדל חדש לגמרי או על מרווח הרווח של יזם. אתה משלם על נדירות, על כתובת, ועל גובה תקרה בבניין שלעולם לא ישכפלו.
קיים גם פיתול מס הפועל לטובת הרוכש בקואופרטיבים. ה mansion tax של ניו יורק ודינמיקת מסי ההעברה הכבדים יותר של בנייה חדשה נוטים לפגוע קשות יותר ברכישות קונדומיניום חדש, שבהן עלויות הסגירה של יזם נעות לעיתים קרובות בין 3% ל 5%, מול כ 2% עד 3% במכירה חוזרת. עבור רוכש רציני המשווה שני נכסי טרופי, עלות הרכישה הכוללת עשויה להתבדר ביותר מכפי שתווית המחיר מרמזת. התמונה המלאה על פני שני המוצרים יושבת בדירוג שלנו של 100 הנכסים היקרים ביותר למכירה במנהטן.
מכירה חוזרת ונזילות: העסקה שאתה באמת עושה
כאן שני העולמות מתהפכים.
- קונדומיניומים נזילים מעצם תכנונם. מאגר רוכשים גדול יותר, היעדר אישור ועד, זמינות מימון, ובעלות באמצעות ישות, כולם מרחיבים את היציאה. כשאתה רוצה לצאת, אתה יכול לנוע. המחיר הוא שאתה חשוף לאותם זרמי הון גלובליים שהרימו את המסדרון: כשהביקוש הזר מתקרר או כשהיצע חדש נמסר, מגדלי הזכוכית מתמחרים מחדש מהר יותר.
- קואופרטיבים אינם נזילים מעצם תכנונם. הוועד המגן עליך בכניסה מאט אותך ביציאה. כל רוכש שתמצא חייב לעבור את אותו מסלול מכשולים שעברת אתה, מה שמדלל את המאגר ומאריך את לוח הזמנים. הצד החיובי הוא יציבות. הבניינים הטובים ביותר שומרים על ערכם לאורך מחזורים בדיוק משום שמעולם לא הציפו את השוק ביחידות ומעולם לא היו תלויים בהון חם.
בפשטות: הקונדומיניום הוא הנכס הסחיר יותר, הקואופרטיב הוא העמיד יותר. רוכש שעשוי לעבור דירה, שרוצה לממן, או שמתייחס לבית בחלקו כפוזיציה, צריך לנטות לקונדומיניום. רוכש הרוצה מושב בין דורי בבניין שייראה אותו דבר בעוד ארבעים שנה צריך לנטות לקואופרטיב.
הפרטיות פועלת אחרת בכל אחד
שניהם מוכרים דיסקרטיות, אך באמצעות מנגנונים הפוכים. הקואופרטיב מספק פרטיות חברתית ומשפטית: אוכלוסייה מסוננת, רשימת בעלי מניות שאינה פומבית, ותרבות ועד הבנויה סביב הימנעות מן העיתונים. מגדל העל מספק פרטיות באמצעות אנונימיות ואנכיות: אתה יכול להחזיק באמצעות ישות, הצוות מאומן שלא לראות דבר, וייתכן שלעולם לא תחלוק מעלית עם הקומות שמעליך או מתחתיך. האחת היא הפרטיות של מועדון סגור. האחרת היא הפרטיות של מלון שבו איש אינו יודע את שמך.
איזה נכס טרופי מנצח עבור איזה רוכש
אין מנצח אוניברסלי. יש רק התאמה.
- רוכש המורשת. הון ותיק, מבוסס בארצות הברית, מתכנן להחזיק לדור, נוח עם גילוי ועם ראיון. הקואופרטיב הטרום מלחמתי מנצח. אתה רוצה את השליטה, את היציבות, ואת הכתובת שכסף לבדו אינו יכול לקנות בה כניסה.
- רוכש ההון הגלובלי. בינלאומי, פרטי לגבי מקור ההון, לרוב רוכש באמצעות ישות, מעריך נזילות וסגירה נקייה. שדרת המיליארדרים מנצחת. מבנה הקונדומיניום בנוי בדיוק עבור רוכש זה.
- רוכש ה pied-a-terre. רוצה בסיס חלקי במנהטן, עשוי להשכיר במשנה, אינו רוצה ועד המכתיב שימוש. הקונדומיניום מנצח, וכדאי למדל תחילה את חשיפת המס על בית יוקרה שאינו ראשי בהערה שלנו על מס ה pied-a-terre לנדל"ן יוקרה במנהטן.
- רוכש הנוף. אם הנכס הוא הפנורמה של Central Park מן הקומה ה 90, שום קואופרטיב טרום מלחמתי אינו יכול לספק אותה. מגדל העל מנצח בעצם הגובה. One57 סייע להוכיח שרוכשים ישלמו עבור גובה זה, והמסדרון רק בנה גבוה יותר מאז. ראו הקשר ברמת הבניין בOne57.
- רוכש המעמד והאופי. אם מה שאתה רוצה הוא חזית אבן גיר, תוכנית קומה של Rosario Candela, ושכנים שנמצאים שם מאז ממשל Eisenhower, הקואופרטיב מנצח לחלוטין.
עבור רוכשים השוקלים את צד הקואופרטיב הטרום מלחמתי באופן ספציפי, המדריך שלנו לקואופרטיבים המובילים בניו יורק מסווג את הבניינים לפי תרבות ועד, דרישות כספיות, והתנהגות מכירה חוזרת, המשתנים המכריעים למעשה אם תיכנס.
כיצד על רוכש רציני לנהל את ההחלטה
אל תתחיל מן הדירה. התחל משלוש שאלות, ואז תן למוצר הנכון לנבוע מן התשובות.
- כיצד אתה מחזיק הון? אם המאזן שלך נזיל, ניתן לגילוי בארצות הברית, ואתה שמח לשתף אותו, דלת הקואופרטיב פתוחה. אם הונך גלובלי, ממובנה, או פרטי, הקונדומיניום הוא המסלול הריאלי.
- כמה זמן תחזיק? בין דורי מעדיף את הקואופרטיב. גמיש, או אולי נייד, מעדיף את נזילות הקונדומיניום.
- מה אתה באמת רוכש? נוף וגמישות מצביעים על המגדלים. כתובת, שליטה, וקהילה מסוננת מצביעים על Fifth ו Park.
הטעות היא לרכוש את נכס הטרופי לפני שמשיבים על אלה, ואז לגלות בראיון הוועד, או במכירה החוזרת, שהמבנה מעולם לא התאים לחיים.
שוקלים רכישה או מכירה של נכס טרופי? המתווכים שלנו פועלים בשווקי מנהטן ומיאמי מדי יום. שלחו לנו הודעה ב WhatsApp לשיחה פרטית ונטולת לחץ.
שאלות נפוצות
מדוע מיליארדרים רוכשים קונדומיניומים בשדרת המיליארדרים במקום קואופרטיבים טרום מלחמתיים?
בעיקר בגלל הוועד. קואופרטיבים טרום מלחמתיים דורשים גילוי כספי, מכתבי המלצה, ראיון, ולעיתים קרובות רזרבות נזילות גדולות ורכישות במזומן מלא, והם יכולים לדחות כל רוכש בלא מתן סיבה. קונדומיניומים בשדרת המיליארדרים אינם מטילים דבר מכל זאת. רוכש יכול לרכוש באמצעות LLC, לממן את הבית, ולסגור במהירות, ולכן המסדרון מושך הון בינלאומי והון של משרדים משפחתיים רב כל כך שהקואופרטיבים לעולם לא היו מאשרים.
האם קואופרטיבים טרום מלחמתיים זולים יותר מקונדומיניומים בשדרת המיליארדרים?
לעיתים קרובות זולים יותר לרגל רבועה, אם כי לא תמיד במחיר הכולל. קונדומיניומים חדשים במגדלי על נושאים פרמיה עבור בנייה חדשה, מתקנים, ומרווחי רווח של יזם, ועלויות הסגירה שלהם בבנייה חדשה עשויות לנוע בין 3% ל 5%. דירה טרום מלחמתית עליונה בקומה מלאה יכולה להשתוות לפנטהאוז במגדל במחיר כותרת בעודה עולה פחות לרגל, משום שאתה משלם על נדירות ועל כתובת ולא על חבילת מתקנים חדשה לגמרי.
מה שומר על ערכו טוב יותר לאורך זמן, קואופרטיב או קונדומיניום?
הם מתנהגים אחרת. קואופרטיבים טרום מלחמתיים נוטים להיות יציבים ועמידים יותר משום ששליטת ועד הדוקה מגבילה את ההיצע ומרתיעה ספקולציה, ולכן הם שומרים על ערכם לאורך מחזורים אך נסחרים לאט. קונדומיניומים במגדלי על נזילים וסחירים יותר, אך הם גם חשופים יותר לזרמי הון גלובליים ולהיצע חדש, ולכן הם יכולים לתמחר מחדש מהר יותר בשני הכיוונים. יציבות מעדיפה את הקואופרטיב; נזילות מעדיפה את הקונדומיניום.
האם רוכש זר יכול לקבל אישור מוועד קואופרטיב ב Fifth Avenue?
זה קשה. ועדי קואופרטיב עליונים רבים מצפים לשקיפות כספית מלאה, נכסים הניתנים לאימות בארצות הברית, וראיון פנים אל פנים, והם נוטים להסתייג מבעלות באמצעות ישות ומהיסטוריה אמריקאית מוגבלת. רוכשים זרים המעריכים פרטיות או מחזיקים הון באמצעות מבנים בינלאומיים מוצאים בדרך כלל את הקונדומיניומים של שדרת המיליארדרים מעשיים בהרבה, שכן בניינים אלה מקבלים בדרך כלל בעלות באמצעות LLC ורוכשים גלובליים.
כמה זמן לוקח לרכוש כל אחד?
קונדומיניום בשדרת המיליארדרים יכול להיסגר בתוך שבועות לאחר שהוסכמו התנאים, במיוחד במזומן. קואופרטיב טרום מלחמתי לוקח בדרך כלל חודשים, משום שחבילת הוועד, הבדיקה הכספית, מכתבי ההמלצה, והראיון כולם מתרחשים לפני שתוכל לסגור, והוועד עדיין יכול לסרב. אם מהירות וודאות חשובות, הקונדומיניום הוא המסלול המהיר יותר.
נכס הטרופי המנצח הוא זה התואם את האופן שבו אתה מחזיק הון, כמה זמן תישאר, וכמה שליטה אתה רוצה על הדלת. התחל בהחלטה באיזה צד של הקו אתה נמצא, ואז הנח לנו למפות את הבניינים הספציפיים. התחל בשדה הטרום מלחמתי במדריך הקואופרטיבים המובילים בניו יורק שלנו, או בשדה המגדלים בסקירה שלנו על שדרת המיליארדרים, ואנו נבחן את ההתאמה בשיחה פרטית עוד לפני שתשב לראיון או תחתום על חוזה.
