Actualización del mercado inmobiliario de Manhattan, T2 2025

Las ventas tocan máximos de dos años y los compradores prefieren el efectivo

Condiciones del mercado

El mercado inmobiliario de Manhattan continuó su recuperación en el segundo trimestre de 2025, con los cierres en su nivel más alto en casi dos años. Se cerraron en total 3.042 operaciones, un incremento interanual del 16,6 % y un 8,4 % por encimadel promedio trimestral de los últimos 10 años. Fue el tercer trimestre consecutivo de crecimiento anual de precios tras las caídas del año pasado. Conviene notar, sin embargo, que cerca de la mitad de las operaciones se firmaron antes de abril, previo a la entrada en vigor de la nueva política arancelaria estadounidense, lo que pudo haber impulsado las cifras del trimestre.

Contratos firmados

A diferencia de las ventas cerradas, que en su mayor parte retratan el pasado, los contratos firmados son un indicador adelantado del mercado inmobiliario. Dejando atrás la incertidumbre sobre la política arancelaria, los contratos firmados en junio de 2025 mostraron un fuerte repunte de nuevas firmas en todos los tipos de propiedad:

• Co-ops: 506 contratos, un alza del 27,5 % interanual
  
  
• Condominios: 354 contratos, un alza del 17,6 % interanual
  
  
• Viviendas de 1 a 3 familias: 31 contratos, un alza del 106,7 % interanual

La demanda de lujo siguió siendo el gran protagonista. Los contratos firmados en las franjas de 5 a 9,99 millones de USDy 10 a 19,99 millones de USD aumentaron de forma notable. Los contratos de condominios en la franja de 10 a 19,99 millones de USD, por ejemplo, más que se duplicaron interanualmente. Según el Douglas Elliman Market Report, el volumen de contratos de lujo (el 10 % superior del mercado) se ha más que duplicado solo en los dos últimos meses.

El efectivo domina

Las compras al contado alcanzaron un máximo histórico del 69,1 % de todas las ventas.

• 78,3 % de las ventas por encima de 3 millones de USD se pagaron al contado
  
  
• 60,4 % de las ventas por debajo de 1 millón de USD se pagaron al contado (muy por encima del promedio histórico del 43,3 %)
  
  
• Las ventas financiadas subieron solo un 5,7 % interanual, mientras que las operaciones al contado se dispararon un 23 %, reflejo de unos estándares de crédito más estrictos y de un grupo de compradores al contado más competitivo. 

Inventario y meses de oferta

El inventario en venta subió un 3,1 % hasta 8.296 unidades, pero el avance de las ventas fue mayor y redujo los meses de oferta a 8,2, frente a 9,2 hace un año y justo por debajo del promedio de la década, de 8,3 meses.

Obra nueva

• Cierres: 408, un alza del 19,3 % interanual
  
  
• Precio mediano de venta: 2,31 millones de USD, un alza del 13,1 %
  
  
• Tamaño promedio de la unidad: 1.563 sq ft, un alza del 13,3 %
  
  
• Descuento: mejoró al 3,6 % desde el 6,3 %
  
  
• Cuota de mercado: 13,4 % de todos los cierres

La fortaleza de la obra nueva provino de usuarios finales más que de inversores: los compradores extranjeros representaron apenas un 6,5 % de todas las ventas, muy por debajo del promedio de la década, del 11,7 %.

Mercado de lujo (10 % superior)

• Umbral de entrada: 4,5 millones de USD
  
  
• Precio mediano: 6,525 millones de USD, un alza del 8,8 %
  
  
• Precio promedio: 8,57 millones de USD
  
  
• Ventas: 310, un alza del 18,3 % interanual
  
  
• Inventario: baja del 21,2 %
  
  
• Meses de oferta: 12,1, una mejora desde 18,2
  
  
• Descuento sobre el precio de lista: 8,2 %
  
  
• Días en el mercado: 133 días, frente a 94 hace un año

El segmento de lujo sigue rindiendo por encima del mercado general, apoyado en compradores que pagan mayoritariamente al contado y en una oferta cada vez más ajustada en la gama más alta.

Mercado de reventa

• Cierres: 2.634, un alza del 16,2 % interanual
  
  
• Precio mediano de reventa: estable en 1,05 millones de USD
  
  
• Descuento sobre el precio de lista: 6,0 %, la mitad que el año pasado
  
  
• Inventario: 7.119 unidades (+4,7 %)
  
  
• Meses de oferta: 8,1, frente a 9,0
  
  

Manhattan mantiene su solidez

El mercado inmobiliario de Manhattan sigue mostrando solidez, sostenido por una demanda firme, una obra nueva limitada y una alta proporción de operaciones al contado. En épocas de volatilidad en los mercados globales, los inversores han desplazado históricamente capital desde la renta variable hacia activos tangibles como los inmuebles prime, en busca de estabilidad y de valor a largo plazo. Aunque persisten los vientos en contra de la incertidumbre arancelaria y de unas tasas hipotecarias altas, Manhattan entra en esta etapa desde una posición de fortaleza. 

Indicadores clave del mercado:

• Crecimiento demográfico: La población neta y la migración internacional hacia la ciudad de Nueva York vienen en aumento.

• Restricciones de inventario: La oferta de propiedades disponibles sigue siendo insuficiente para cubrir la demanda.

• Apreciación de precios: Los precios de las propiedades siguen subiendo en todos los segmentos del mercado.

• Regreso a la oficina: el Office Index de abril de 2025 de Placer.ai indicó que el tránsito peatonal en las oficinas de la ciudad de Nueva York estaba apenas un 5,5 % por debajo de los niveles de abril de 2019, la caída más pequeña entre las grandes ciudades de EE. UU.

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