Residences by Armani/Casa, 18975 Collins Avenue, Sunny Isles Beach

Warum nach diesem Haus namentlich gefragt wird

Die meisten Türme in erster Meereslage in Südflorida verkaufen sich über Aussicht, Grundriss und Ausbaustandard. Dieser verkauft sich über die Handschrift. Nach der eigenen Projektdokumentation von Dezer Development hat das Armani/Casa Interior Design Studio die Innenräume und die Gemeinschaftsflächen gestaltet, und diese Zuschreibung hat verändert, wie das Haus erworben und bewertet wird. Käufer kommen mit der Marke im Kopf. Sie kommen mit einer Erwartung daran, wie sich ein Raum anfühlen soll, bevor sie einen einzigen Grundriss gesehen haben.

Wiedererkennung dieser Art ist nützlich, und sie ist zugleich eine Falle. Die Vertrautheit mit der Marke verkürzt die Prüfung, die ein Käufer bei einem Erwerb in erster Meereslage auf diesem Niveau sonst vornehmen würde. Jemand verliebt sich in die Lobby, unterschreibt rasch und arbeitet sich erst danach durch die Rücklagensituation, die Historie der Sonderumlagen, die Versicherungsposition und die Ausrichtung der konkreten Linie. Diese Punkte bestimmen, was die Wohnung in den kommenden zehn Jahren an laufenden Kosten verursacht. Eine gestalterische Zuschreibung ändert an keinem davon etwas.

Diese Seite behandelt, was das Gebäude baulich ist, worin sich die Wohnungslinien unterscheiden, was ein Käufer vor einem Angebot prüfen sollte und wo der Turm gegenüber den übrigen Branded Residences an der Collins Avenue steht. Wenn Sie zuerst den gesamten Küstenabschnitt einordnen möchten, beginnen Sie beim Überblick zu Eigentumswohnungen in Sunny Isles und kehren Sie anschließend hierher zurück.

Das Gebäude selbst

Der Turm steht unmittelbar auf dem Sand an der Ostseite der Collins Avenue, zum nördlichen Ende der Strandfront von Sunny Isles Beach hin. Die Grundstücksregister des County weisen Adressen der Collins Avenue innerhalb der Stadt bis etwa zum Block 19200 aus; nördlich davon beginnt die Stadtgrenze von Golden Beach, und der Name der Strandstraße wechselt.

Entwurfsarchitekt ist Pelli Clarke & Partners, das von César Pelli gegründete Büro, ausführender Architekt (Architect of Record) ist Sieger Suarez Architects, so die Projektseite des Entwurfsarchitekten. Dieselbe Seite führt den Turm mit 649 Fuß und rund 784.000 Quadratfuß Gebäudefläche. Dezer Development beschreibt das Haus als 60-geschossigen Turm in erster Meereslage, und Pelli Clarke & Partners beschreibt den Turm unabhängig davon als sechzig Stockwerke hoch; die vermarktete Geschosszahl ist zwischen Bauträger und Entwurfsarchitekt also zumindest einheitlich. Die Einheitenregister von Miami-Dade County nummerieren die Wohngeschosse von 3 bis 54 ohne ein dreizehntes Geschoss, sodass vermarktete Geschosszahl und erfasste Nummerierung nicht zusammenpassen. Fragen Sie nach, welche Zählweise ein Exposé verwendet, bevor Sie eine „hohe Etage“ hier mit einer hohen Etage im Nachbarhaus vergleichen.

Die Architekten beschreiben den Baukörper als zwei ineinander verschlungene, segelartige Formen, die sich nach oben hin weiten. Das ist kein Schmuckwort. Es erklärt eine messbare Eigenschaft des Grundrisses: Einige Wohnungslinien werden mit zunehmender Höhe tatsächlich größer, was sich in den Flächenangaben des County selbst niederschlägt und in einem Turm in Miami ungewöhnlich ist.

Poolterrasse und Beach Club liegen zur Ozeanseite. Die überdachte Vorfahrt und die Ankunftsfolge liegen zur Collins Avenue.

Struktur, Anzahl der Residenzen und Fertigstellung

Die Folio-Register von Miami-Dade County führen für das 18975 Collins Condo 306 nummerierte Residenzen, sechs je Etage, auf den Geschossen 3 bis 54, was 51 Einheiten auf jeder der sechs Linien ergibt. Zwei weitere Folios sind als Penthouse-Einheiten erfasst: PH-00 mit 5.336 Quadratfuß und PH-04 mit 4.821 Quadratfuß vom County erfasster Wohnfläche. Das ergibt 308, also die Zahl, die Dezer Development in der eigenen Projektdokumentation veröffentlicht, hier gegen die tatsächlich erfassten Parzellen abgeglichen. Eine Warnung zu veröffentlichten Zahlen: Die Projektseite des Entwurfsarchitekten nennt für diesen Turm 260 Residenzen, was sich weder mit dem Register des County noch mit der Angabe des Bauträgers deckt. Behandeln Sie jede einzelne veröffentlichte Einheitenzahl als eine zu prüfende Angabe und nicht als Tatsache.

Das Register des County beantwortet auch eine Frage, die Käufer stellen, wenn sie wissen wollen, wie tief der Vergleichsbestand für die eigene Linie ist. Zählt man die Schlafzimmer über alle Folios hinweg, umfasst das Haus 102 Residenzen mit zwei Schlafzimmern auf den Linien 04 und 05, 102 Residenzen mit drei Schlafzimmern auf den Linien 01 und 03 sowie 102 Residenzen mit vier Schlafzimmern auf den Linien 00 und 02. Für die beiden Penthouse-Folios erfasst das County überhaupt keine Schlafzimmerzahl. Dezer Development bewirbt Grundrisse von zwei bis sechs Schlafzimmern, sodass jede Konfiguration oberhalb von vier Schlafzimmern in den Penthouses und nicht im Raster der Linien liegt. Eine konkurrierende Gebäudeseite teilt den Mix in 102 mit zwei, 102 mit drei und 104 mit vier oder mehr Schlafzimmern auf und unterstellt damit stillschweigend, die Penthouses seien Einheiten mit vier Schlafzimmern. Das Register des County sagt das nicht.

Vierzehn weitere Folios liegen außerhalb der Zahl der Residenzen. Sie sind im Register des County als PS-1 bis PS-15 bezeichnet, wobei PS-13 fehlt, und jedes ist mit 209 Quadratfuß erfasst. Es handelt sich um die Cabanas, die Pelli Clarke & Partners als private Cabanas direkt am Strand beschreibt. Jedes Cabana-Folio trägt einen eigenen ungeteilten Miteigentumsanteil von 0,0299 Prozent am Gemeinschaftseigentum, und genau das macht es zu einer eigenständig verbrieften Einheit statt zu einem Nutzungsrecht an fremdem Eigentum. Da sie eigene Folios haben, können sie getrennt von einer Wohnung übertragen werden. Pelli Clarke & Partners beschreibt die Cabanas zudem als mehrgeschossig, sodass ein Exposé, das eine Fläche deutlich über 209 Quadratfuß nennt, etwas anderes beschreibt als die vom County erfasste Wohnfläche. Lassen Sie sich schriftlich bestätigen, ob eine Cabana in dem Geschäft enthalten ist, das Sie prüfen, und gleichen Sie das gegen das Folio ab, nicht gegen das Exposé.

Bei der Fertigstellung gehen die Angaben des County auseinander. Die Geschosse 3 bis 50 sind mit dem Baujahr 2019 erfasst, mit zwei Ausnahmen im dritten Geschoss: Die Einheiten 302 und 303 sind mit 2020 erfasst. Die Geschosse 51 bis 54 und die beiden Penthouse-Folios sind mit 2020 erfasst. Pelli Clarke & Partners führt das Projekt als 2020 fertiggestellt, und die Fachpresse berichtete von einer Fertigstellung des Turms Ende 2019. All das passt zu einem Turm, der im Rohbau fertiggestellt und über diesen Jahreswechsel hinweg von unten nach oben übergeben wurde. Eine Seite, die für dieses Haus ein einziges glattes Baujahr angibt, in welche Richtung auch immer, rundet einen Datenbestand ab, der tatsächlich auseinanderfällt. Das Datum ist aus einem praktischen Grund erheblich, der weiter unten behandelt wird: Es setzt die Frist für die milestone inspection in Gang.

Deckenhöhen von über zehn Fuß, raumhohe Verglasung und tiefe Terrassen sind der rote Faden, den der Bauträger über alle Grundrisse hinweg vermarktet hat. Wir veröffentlichen keine fertige Deckenhöhe je Etagenband, weil der Wert je Band und je Grundriss variiert und in die Baubeschreibung des Bauträgers gehört und nicht auf eine Webseite. Diese Unterlage beschaffen wir für unsere Klienten vor einem Angebot.

Was die Zuschreibung an Armani/Casa umfasst

Die Projektdokumentation von Dezer Development hält fest, dass das Armani/Casa Interior Design Studio die Residenzen, die Gemeinschaftsflächen und die Amenity-Bereiche gestaltet hat und dass sich die Arbeit des Studios bis auf die im Haus gezeigten Möbel und Oberflächen erstreckt. Wir geben die Zuschreibung genau so wieder, wie der Bauträger sie veröffentlicht hat. Die dahinterstehende kommerzielle Vereinbarung bewerten wir nicht, denn deren Konditionen sind vertraulich, und niemand außerhalb der Beteiligten kann sie redlich beschreiben.

Was ein Käufer tatsächlich sieht, ist eine zurückhaltende Materialpalette. Warme Neutraltöne, viel Stein und Holz, kontrastarmer Innenausbau, indirektes Licht und bewusst unaufdringliche Beschläge. Armani/Casa inszeniert keine Dramatik, sondern Ruhe. Wer ein hochglänzendes, kontrastreiches Interieur in Miami sucht, wird den übergebenen Ausbau als zu leise empfinden, und das ist in diesem Markt ein echtes Unterscheidungsmerkmal.

Mehrere Wiederverkaufseinheiten sind seither von ihren Eigentümern neu ausgebaut worden, sodass zwei Wohnungen auf derselben Linie sehr unterschiedlich wirken können. Fragen Sie bei der Besichtigung direkt, ob Sie den ursprünglich übergebenen Ausbau oder eine Eigentümerrenovierung vor sich haben. Das verändert sowohl den angemessenen Preis als auch die Genehmigungshistorie, die Sie einholen müssen. Wir veröffentlichen die ursprünglichen Hersteller von Geräten und Einbaumöbeln nicht, weil uns für diese Seite die Baubeschreibung des Bauträgers nicht vorliegt und eine falsche Angabe an dieser Stelle von jedem Käufer weitergetragen würde, der sie gelesen hat.

Die Etagen der Gemeinschaftseinrichtungen

Dezer Development veröffentlicht ein Angebot an Gemeinschaftseinrichtungen von mehr als 35.000 Quadratfuß auf zwei Etagen, darunter eine Lounge für die Bewohner, ein Restaurant, ein Zigarrenzimmer, ein Weinkeller, ein zweigeschossiger Spa, ein zum Ozean ausgerichteter Fitnessbereich, ein Kinosaal und ein Clubraum, dazu eine beheizte Poolterrasse und rund 300 Fuß Privatstrand. Der Bauträger schreibt die Landschaftsarchitektur zudem Enzo Enea zu. Lesen Sie das als das übergebene Angebot und nicht als den heutigen Betrieb. Betreiber und Öffnungszeiten der Gemeinschaftseinrichtungen haben sich in den Türmen von Sunny Isles seit 2019 verschoben, und eine veröffentlichte Liste ist nicht dasselbe wie ein besetzter Betrieb.

Zwei Fragen wiegen schwerer als die Liste. Erstens: Welche Einrichtungen sind besetzt und zu welchen Zeiten, denn ein unbesetzter Spa ist ein Raum. Zweitens: Was kostet der Betrieb dieses Angebots, denn diese Kosten stecken in Ihrem monatlichen Hausgeld, und das ist die Position, die sich bewegt.

Wohnungslinien und Grundrisse

Der Grundriss trägt sechs Residenzen je Etage, nach Linien von 00 bis 05 nummeriert. Die folgenden Werte stammen aus den Folio-Registern des Miami-Dade County Property Appraiser für jede Einheit im Haus; es handelt sich also um erfasste Wohnfläche und nicht um die vom Bauträger vermarktete Innenfläche. Die beiden Maße sind nicht dasselbe, und die Grundrissmappe des Bauträgers fällt in der Regel größer aus. Nutzen Sie die Werte des County für den Vergleich zwischen den Linien und die Grundrissmappe für alles, was Sie unterschreiben.

• Linie 00 ist der größte Standardgrundriss. Das Register des County weist vier Schlafzimmer mit fünf Vollbädern und einem Gäste-WC aus, mit einer Wohnfläche, die von 3.005 Quadratfuß im dritten Geschoss auf 3.504 Quadratfuß im vierundfünfzigsten Geschoss steigt.
• Linie 01 ist eine Einheit mit drei Schlafzimmern, fünf Vollbädern und einem Gäste-WC, auf jeder Etage von 3 bis 54 mit 2.468 Quadratfuß erfasst.
• Linie 02 ist eine Einheit mit vier Schlafzimmern, vier Vollbädern und einem Gäste-WC, auf jeder Etage mit 2.682 Quadratfuß erfasst.
• Linie 03 ist eine Einheit mit drei Schlafzimmern, drei Vollbädern und einem Gäste-WC, auf jeder Etage mit 2.271 Quadratfuß erfasst.
• Linie 04 ist eine Einheit mit zwei Schlafzimmern, zwei Vollbädern und einem Gäste-WC, die von 1.506 Quadratfuß am Fuß des Turms auf 1.762 Quadratfuß an der Spitze wächst.
• Linie 05 ist die kleinere Einheit mit zwei Schlafzimmern und zwei Bädern, die von 1.080 Quadratfuß auf 1.305 Quadratfuß wächst.

Lesen Sie das Muster und nicht die einzelnen Zahlen. Drei Linien sind von unten bis oben maßgleich, was sie ungewöhnlich einfach über Vergleichsobjekte bewertbar macht. Drei Linien wachsen mit der Höhe, und darin zeigt sich der segelartige Baukörper in den Eigentumsunterlagen. Auf der Linie 00 beträgt der Unterschied zwischen der untersten und der obersten Etage rund 500 Quadratfuß erfasster Wohnfläche, und das, bevor die Aussicht überhaupt bepreist ist.

Eine Darstellungsfalle verdient eine ausdrückliche Erwähnung, weil sie auf den Gebäudeseiten auftaucht, die für diesen Turm ranken. Diese Seiten ordnen die Grundrisse in drei Etagenbänder, typischerweise die Geschosse 3 bis 20, 21 bis 40 und 41 bis 54, und geben je Band eine einzige Fläche an. Das Register des County stützt diese Struktur bei den wachsenden Linien nicht. Auf der Linie 04 beträgt die erfasste Wohnfläche 1.506 Quadratfuß im dritten Geschoss, 1.584 im zwanzigsten, 1.634 im dreißigsten, 1.693 im einundvierzigsten und 1.762 im vierundfünfzigsten Geschoss, und die dazwischenliegenden Etagen liegen zwischen diesen Werten, statt sie zu wiederholen. Eine Bandtabelle stellt die Wohnung am unteren Ende eines Bandes deshalb zu groß und am oberen Ende zu klein dar. Bewerten Sie die Etage, nicht das Band.

Terrassenflächen werden vom County nicht erfasst, und wir veröffentlichen sie nicht. Aktenkundig ist, von den beiden Parteien, die den Turm tatsächlich gebaut haben, dass die Terrassen ein gestalteter Raum sind und kein Vorsprung. Dezer Development gibt an, dass die Residenzen über großzügige private Balkone mit Außenküchen verfügen, und Pelli Clarke & Partners gibt an, dass alle Residenzen weitläufige private Terrassen mit Außenküchen haben und die meisten über einen eigenen Hochgeschwindigkeitsaufzug erschlossen sind. Weder der Bauträger noch der Architekt veröffentlicht ein Terrassenmaß je Linie, und das County ebenso wenig. Die Terrassentiefe variiert hier tatsächlich nach Linie und nach Band, und auf der Ozeanseite der Collins Avenue ist ein Außenraum ein funktionaler Teil der Wohnung und kein Beiwerk. Wir beschaffen den bemaßten Grundriss der konkreten Einheit, bevor wir zum Preis je Quadratfuß beraten, denn wer allein nach der Innenfläche bepreist, ordnet die Linien falsch ein.

Die beiden Penthouse-Folios sind gesondert konfiguriert und folgen nicht dem Raster der Linien.

Wie Sie die richtige Linie auswählen

Drei Größen bestimmen den Wert innerhalb dieses Hauses, in dieser Reihenfolge.

An erster Stelle steht die Ausrichtung. Nach Norden ausgerichtete Residenzen haben offenes Wasser und Strand in Richtung Golden Beach vor sich. Nach Süden ausgerichtete Residenzen blicken die Turmreihe von Sunny Isles entlang, was eindrucksvoll und unruhiger ist. Direkt nach Osten liegt der reine Blick auf den Ozean. Nach Westen liegt der Intracoastal Waterway, und Pelli Clarke & Partners beschreibt die Residenzen als Wohnungen mit Blick auf die Insel, den Ozean und den Intracoastal, was daran erinnert, dass auf einem so schmalen Grundstück einer Barriereinsel ein einzelner Grundriss mehr als eine Ausrichtung tragen kann. Fragen Sie, welche Fenster wohin zeigen, statt eine einzelne Himmelsrichtungsangabe aus einem Exposé hinzunehmen.

An zweiter Stelle steht das Etagenband, und es verhält sich nicht linear. Der Wertsprung ist dort am schärfsten, wo eine Residenz die umliegenden Dachlinien überragt. In diesem Turm wird auf drei der sechs Linien zudem der Grundriss selbst mit der Höhe größer, sodass Höhe auf diesen Linien Fläche und nicht nur Aussicht kauft.

An dritter Stelle steht die Terrassentiefe, und sie wird chronisch unterschätzt. Nehmen Sie das Maß aus dem Grundriss, nicht aus dem Exposé.

Eigentum hier: was auf der Abschlussabrechnung steht und was danach kommt

Dies ist der Abschnitt, den die Marketingseiten auslassen.

Monatliches Hausgeld. Türme in erster Meereslage in Sunny Isles mit vollem Angebot an Gemeinschaftseinrichtungen tragen spürbare monatliche Umlagen, und dieses Haus bildet keine Ausnahme. Wir veröffentlichen keinen Wert je Quadratfuß, weil er sich mit jedem beschlossenen Wirtschaftsplan ändert und eine veraltete Zahl schlechter ist als gar keine. Lassen Sie sich den aktuellen Betrag schriftlich geben, statt sich auf ein Portal zu verlassen, und fordern Sie die letzten drei beschlossenen Wirtschaftspläne an, damit Sie die Entwicklungsrichtung sehen.

Rücklagen und Floridas Vorschriften zur Rücklage für die Bausubstanz. Nach Florida Statute 718.112 muss für eine Wohnungseigentümergemeinschaft mindestens alle zehn Jahre eine structural integrity reserve study für jedes Gebäude auf dem Grundstück erstellt werden, das drei oder mehr Geschosse hat. Für Wirtschaftspläne, die am oder nach dem 31. Dezember 2024 beschlossen werden, darf eine von den Wohnungseigentümern kontrollierte Gemeinschaft, die eine solche Studie einholen muss, nicht beschließen, für die von der Studie erfassten Positionen keine oder geringere als die vorgeschriebenen Rücklagen zu bilden. Ein neueres Gebäude steht hier in der Regel besser da als ein Turm aus den 1980er Jahren. Neuer heißt nicht befreit. Fordern Sie die Studie und die aktuellen Rücklagenstände an.

Zeitpunkt der milestone inspection. Florida Statute 553.899 verlangt für ein Wohnungseigentumsgebäude mit drei oder mehr Geschossen eine milestone inspection bis zum 31. Dezember des Jahres, in dem das Gebäude ein Alter von dreißig Jahren erreicht, und danach alle zehn Jahre. Das Gesetz erlaubt der örtlichen Vollzugsbehörde zudem, diese Frist auf fünfundzwanzig Jahre vorzuziehen, wenn die örtlichen Verhältnisse, einschließlich der Nähe zu Salzwasser, dies rechtfertigen. Für ein Gebäude, das mit den Baujahren 2019 und 2020 erfasst ist, liegt die erste milestone inspection noch weit voraus. Für einen Käufer ist nicht entscheidend, ob die Prüfung bereits stattgefunden hat, sondern ob die Eigentümergemeinschaft für die anstehende Prüfung Mittel einplant.

Versicherung. Sturm- und Gebäudeversicherung an der Küste Floridas hat sich in den vergangenen Jahren deutlich verteuert, und das schlägt über die Sammelpolice der Eigentümergemeinschaft auf Ihr monatliches Hausgeld durch. Fragen Sie, wie sich die Prämie der Gemeinschaft bei den letzten drei Verlängerungen entwickelt hat. Fragen Sie anschließend, wie das HO-6-Angebot für Ihre konkrete Einheit aussieht, denn dieses tragen Sie allein.

Neufestsetzung der Grundsteuer. Florida bewertet beim Verkauf neu. Ein Verkäufer, der seit der Übergabe hält, zahlt womöglich deutlich weniger, als Sie in Ihrem ersten vollen Jahr zahlen werden. Kalkulieren Sie nicht auf Basis der aktuellen Steuerrechnung des Verkäufers. Der kombinierte Satz wird jährlich vom County, vom School Board, von der Stadt und von den regionalen Steuerbehörden festgelegt, und wir rechnen die Zahl auf Ihren Kaufpreis und den beim Closing geltenden Satz.

Abschlusskosten. Auf die Übertragungsurkunde fällt in Florida documentary stamp tax an. Das Florida Department of Revenue setzt den Satz für Miami-Dade County auf 60 Cent je $100 Gegenleistung fest, zuzüglich einer Surtax von 45 Cent je $100. Die Behörde weist darauf hin, dass die Surtax nicht für eine Urkunde gilt, mit der ausschließlich ein Einfamilienhaus übertragen wird, womit eine Eigentumswohnung hier beiden Komponenten unterliegt. Title- und Finanzierungsgebühren kommen hinzu. Wir stellen Ihnen vor Vertragsunterzeichnung eine vollständige Aufstellung nach Einzelpositionen zur Verfügung.

Vermietungsbeschränkungen. Vermietungshäufigkeit und Mindestmietdauer in diesem Haus ergeben sich aus der Declaration und aus den Rules and Regulations der Eigentümergemeinschaft, die beide geändert werden können. Wir veröffentlichen die geltenden Konditionen nicht, weil eine veraltete Regel auf einer Webseite genau die Art von Fehler ist, die jemanden den Erwerb kostet. Die Declaration ist allerdings kein Geheimdokument. Die rechtliche Bezeichnung jeder Einheit im Register von Miami-Dade County verweist auf sie unter Official Records Book 31715, Page 2560, sodass sich das maßgebliche Dokument beschaffen und lesen lässt, statt es aus einem Portal abzuleiten. Das ist hier von Bedeutung, weil die konkurrierenden Seiten, die für diesen Turm eine Mindestmietdauer veröffentlichen, einander widersprechen und mindestens eine von ihnen sich innerhalb einer einzigen Seite gleich zweimal selbst widerspricht. Wir beschaffen die Regeln schriftlich, bevor Sie in den Vertrag gehen. Wenn Ihr Vorhaben von Kurzzeitvermietung irgendwo in diesem Küstenabschnitt abhängt, sagen Sie es früh, und wir sagen Ihnen klar, ob das Haus dafür taugt.

Wo das Gebäude im Markt von Sunny Isles steht

Der Küstenabschnitt der Collins Avenue trägt heute eine dichte Folge von Türmen mit Namen aus Mode, Hotellerie und Automobilbau, entwickelt von einer kleinen Gruppe von Bauträgern. Dezer Development gehört zu den Konstanten dieser Entwicklung, und dieser Turm zählt zu den Projekten auf der eigenen Referenzliste des Hauses.

Die Dichte ist zugleich die Stärke und das Risiko dieses Marktes. Die Stärke ist die Tiefe: ein internationaler Käuferkreis, der genau diesen Küstenabschnitt als anerkannte Anlageklasse behandelt, mit echter Liquidität auch in ruhigeren Quartalen. Das Risiko ist die Austauschbarkeit. Wenn mehrere Türme im Umkreis einer Meile allesamt eine markengebundene Einheit mit vier Schlafzimmern in hoher Etage mit Blick auf den Ozean anbieten, wird die Preissetzungsmacht eines Verkäufers vom Wettbewerb diszipliniert, und Käufer, die den Kreis der Alternativen kennen, verhandeln besser.

Die Position von Armani/Casa innerhalb dieses Kreises ist eine bestimmte. Es ist ein Haus einer Designmarke und nicht einer Hotelmarke, es führt also weder Hotelservices noch ein Vermietungsprogramm eines Markenbetreibers. Für einen Käufer, der einen privaten Wohnturm ohne Hotelkomponente sucht, ist das ein Vorzug. Für einen Käufer, der Empfangs- und Hotelservice und ein Vermietungsprogramm sucht, ist es ein Fehlgriff, und der richtige Vergleichskreis liegt anderswo an der Collins Avenue.

Wie sich Branded Residences gegenüber markenfreien Objekten in ganz Südflorida bepreisen, behandelt unsere Analyse zu Branded Residences in Miami. Wo die Spitze des Marktes derzeit tatsächlich zum Abschluss kommt, zeigt die Übersicht der teuersten Immobilien in Miami.

Preise und Marktlage

Wir veröffentlichen auf Gebäudeseiten keine statischen Preisangaben. Sie veralten, und eine Zahl ohne Linie, Etage und Ausbaustandard ist nahezu bedeutungslos. Zwei Einheiten mit vier Schlafzimmern in diesem Turm können sich allein nach Ausrichtung und Ausbauzustand sehr unterschiedlich bepreisen. Die aktuelle Verfügbarkeit und die Angebotspreise zeigt das Live-Suchmodul auf dieser Seite.

Ebenso wenig veröffentlichen wir hier eine Lesart der Vermarktungsdauer oder eine Richtungsaussage zum Angebot, denn beides ist nur mit einer datierten MLS-Auswertung im Anhang etwas wert, und eine Seite, die ein Jahr lang live steht, kann eine datierte Auswertung nicht redlich tragen. Den aktuellen Wert für dieses Haus und den Vergleich auf County-Ebene nennen wir Ihnen im Gespräch, mit dem Datum der Auswertung.

Für die aktuelle Entwicklung im gesamten County sehen Sie unsere Marktanalyse für Eigentumswohnungen in Miami.

Erwerb aus dem Ausland

Der Küstenabschnitt von Sunny Isles zieht einen internationalen Käuferkreis an. Wir veröffentlichen für dieses Haus keine Aufschlüsselung der Eigentümerschaft nach Nationalität, weil keine verlässliche öffentliche Quelle eine solche erstellt.

Der Ablauf eines Erwerbs aus dem Ausland ist Routine, aber er läuft nicht von selbst. FIRPTA ist der Punkt, der am häufigsten zu spät entdeckt wird. Nach den Regeln des Internal Revenue Service greift der Steuereinbehalt bei der Veräußerung eines US real property interest durch eine ausländische Person, nicht beim Erwerb; der Käufer ist im Regelfall der withholding agent, und der Regelsatz beträgt 15 Prozent des amount realized. Planen Sie ihn beim Erwerb ein, auch wenn er erst beim Ausstieg greift.

Die Wahl der Erwerbsstruktur ist erheblich, und die richtige Struktur hängt von der abkommensrechtlichen Stellung Ihres Heimatstaats ab und nicht von einer allgemeinen Regel. Finanzierungen für ausländische Staatsangehörige sind über Portfolio-Kreditgeber verfügbar, zu anderen Beleihungsausläufen, als ein inländischer Käufer sie sähe. Die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft ist ein echter Schritt mit echten Dokumentationsanforderungen, und sie braucht Zeit. Wir begleiten das laufend und führen Sie vor Ihrem Angebot durch die Abfolge für Ihre eigene Jurisdiktion.

Due-Diligence-Checkliste für dieses Gebäude

Bevor Sie hier ein Angebot abgeben, beschaffen und lesen wir für Sie Folgendes:

• Die eingetragene Declaration of Condominium samt aller Nachträge, damit wir wissen, was Sie tatsächlich erwerben und was die Eigentümergemeinschaft ändern kann. Für dieses Haus verweisen die rechtlichen Bezeichnungen der Einheiten im Register des County auf die Declaration unter Official Records Book 31715, Page 2560.
• Die letzten drei beschlossenen Jahreswirtschaftspläne, um die Entwicklungsrichtung der Hausgeldposition zu sehen.
• Die jüngste structural integrity reserve study und die aktuellen Rücklagenstände.
• Das Versicherungsdeckblatt der Eigentümergemeinschaft, einschließlich der Selbstbehaltsstruktur für Windstorm.
• Die Protokolle der Board-Sitzungen der zurückliegenden vierundzwanzig Monate, denn dort kündigen sich Sonderumlagen an, bevor über sie abgestimmt wird.
• Alle anhängigen oder angedrohten Rechtsstreitigkeiten der Eigentümergemeinschaft.
• Die Genehmigungshistorie der konkreten Einheit, aus der hervorgeht, ob eine Eigentümerrenovierung rechtmäßig war.
• Die geltenden Rules and Regulations, einschließlich Vermietungs- und Tierhaltungsregelung in der geänderten Fassung.
• Den Folio-Eintrag jeder Cabana und jedes Stellplatzrechts, die mit der Wohnung übertragen werden.

Wenn ein Verkäufer oder ein Verkaufsmakler sich weigert, etwas davon herauszugeben, ist die Weigerung selbst die Information.

Häufige Fragen

Wo liegt Residences by Armani/Casa?

Das Gebäude steht an der 18975 Collins Avenue, Sunny Isles Beach, Florida 33160, direkt am Atlantik an der Ostseite der Collins Avenue. Die Grundstücksregister von Miami-Dade County führen die Parzelle unter der Untergliederung 18975 Collins Condo in der City of Sunny Isles Beach. Es steht zum nördlichen Ende der Strandfront der Stadt hin, die Stadtgrenze von Golden Beach liegt ein kurzes Stück weiter nördlich.

Wer hat das Gebäude entworfen und entwickelt?

Dezer Development und The Related Group haben den Turm entwickelt. Entwurfsarchitekt ist Pelli Clarke & Partners, das von César Pelli gegründete Büro, ausführender Architekt (Architect of Record) ist Sieger Suarez Architects, so die Projektdokumentation des Entwurfsarchitekten. Dezer Development schreibt die Innenräume, die Gemeinschaftsflächen und die Amenity-Bereiche dem Armani/Casa Interior Design Studio zu und die Landschaftsarchitektur Enzo Enea.

Wie viele Residenzen hat das Gebäude, und wann wurde es fertiggestellt?

Die Folio-Register von Miami-Dade County führen 306 nummerierte Residenzen auf den Geschossen 3 bis 54, sechs je Etage und 51 je Linie, dazu zwei Penthouse-Einheiten, woraus sich die von Dezer Development veröffentlichte Zahl 308 ergibt. Nach Schlafzimmern zeigen die Folios 102 Residenzen mit zwei, 102 mit drei und 102 mit vier Schlafzimmern, für die beiden Penthouses ist keine Schlafzimmerzahl erfasst. Das Register des County weist für die Geschosse 3 bis 50 das Baujahr 2019 aus, mit Ausnahme der Einheiten 302 und 303, die mit 2020 erfasst sind, und 2020 für die Geschosse 51 bis 54 und die Penthouses. Pelli Clarke & Partners führt den Turm mit 649 Fuß und nennt als Fertigstellung 2020.

Was sind die Cabanas bei Armani/Casa, und gehören sie zu einer Wohnung?

Die Register von Miami-Dade County weisen am Gebäude vierzehn gesondert mit einem Folio geführte Einheiten mit der Bezeichnung PS-1 bis PS-15 aus, wobei PS-13 fehlt, jede mit 209 Quadratfuß erfasst. Da sie eigene Folios tragen, können sie unabhängig von einer Wohnung übertragen werden. Prüfen Sie gegen das Folio und nicht gegen das Exposé, ob eine davon in einem konkreten Geschäft enthalten ist.

Kann man eine Residenz bei Armani/Casa vermieten?

Die Vermietung in diesem Haus richtet sich nach der eingetragenen Declaration und nach den Rules and Regulations der Eigentümergemeinschaft, die beide von der Gemeinschaft geändert werden können. Wir veröffentlichen weder die geltende Mindestmietdauer noch die zulässige Häufigkeit, weil eine veraltete Regel im Netz genau die Art von Fehler ist, die einen Käufer den Erwerb kostet. Wer sein Vorhaben auf Mieteinnahmen stützt, sollte die Regeln vor Vertragsunterzeichnung von uns schriftlich bestätigen lassen.

Was kostet das Eigentum an einer Residenz hier über den Kaufpreis hinaus?

Das monatliche Hausgeld deckt die Sammelpolice, das Personal, den Betrieb der Gemeinschaftseinrichtungen und die Rücklagen. Hinzu kommen die Grundsteuern Floridas, die sich auf Ihren Kaufpreis zurücksetzen und nicht vom Verkäufer übergehen, sowie Ihre eigene HO-6-Police für die Einheit. Die Sturmversicherung an der Küste hat sich in den vergangenen Jahren erheblich verteuert und wirkt über die Sammelpolice durch. Wir erstellen für jeden Klienten vor dem Angebot ein vollständiges Modell der laufenden Haltekosten, auf Basis des aktuell beschlossenen Wirtschaftsplans der Eigentümergemeinschaft und nicht auf Basis von Portalschätzungen.

Welche Wohnungslinien bieten den besten Wert?

Das hängt davon ab, worauf Sie optimieren. Das Register des County weist die Linien 01, 02 und 03 auf jeder Etage von 3 bis 54 mit derselben Wohnfläche aus, was sie ungewöhnlich einfach über Vergleichsobjekte bewertbar macht. Die Linien 00, 04 und 05 wachsen mit der Höhe, sodass eine höhere Etage dort Fläche und nicht nur Aussicht kauft. Die Terrassenfläche wird vom County nicht erfasst und muss aus dem bemaßten Grundriss kommen, weshalb wir ihn beschaffen, bevor wir zum Preis je Quadratfuß beraten.

Ist Armani/Casa im Vergleich zu anderen Branded Residences in Sunny Isles ein guter Erwerb?

Es ist ein Haus einer Designmarke ohne Hotelkomponente und ohne markengebundenes Vermietungsprogramm, was einem Käufer entgegenkommt, der einen privaten Wohnturm sucht, und einem Käufer nicht entgegenkommt, der Empfangs- und Hotelservice sucht. Innerhalb des markengeprägten Abschnitts der Collins Avenue besteht echte Austauschbarkeit zwischen den Türmen, und diese Austauschbarkeit ist Verhandlungsmasse für einen Käufer, der den Vergleichskreis kennt. Wir führen Sie ehrlich durch diesen Kreis, einschließlich der Häuser, die wir nicht im Angebot haben.

Wie kann ich eine Residenz im Gebäude besichtigen?

Über einen Käufermakler, privat. Sunny Isles führt in diesem Preissegment keine nennenswerten offenen Besichtigungen durch, und der bessere Bestand wird überwiegend nach Terminvereinbarung im Beisein des Verkaufsmaklers gezeigt. Wir vereinbaren die Besichtigung, beschaffen vorab die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft und geben Ihnen ein Modell der laufenden Haltekosten sowie eine Vergleichsanalyse, bevor Sie um eine Entscheidung gebeten werden.

Sprechen Sie mit einem Berater in Miami

Wir vertreten Käufer an der 18975 Collins Avenue und entlang der gesamten Strandfront von Sunny Isles Beach. Vor der Besichtigung rufen wir die aktuelle Verfügbarkeit im Haus ab, beschaffen die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft und erstellen ein Modell der laufenden Haltekosten für die Linie, die Sie in Betracht ziehen. Vor Ihrem Angebot bewerten wir die Residenz gegen jeden vergleichbaren Abschluss in diesem Küstenabschnitt und nicht nur gegen die innerhalb dieses Turms.

Wenn Sie hier verkaufen, ist das ein anderes Gespräch, und wir sollten es vertraulich führen.

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