Die meisten Käufer finanzieren den Kauf einer Immobilie mit einem Darlehen, und die Art der Finanzierung bestimmt, wie viel Sie am Ende insgesamt für Ihr Zuhause zahlen. Zwei Wege stehen offen: eine Hypothekenabtretung oder eine Hypothekenübernahme. Beide klingen ähnlich, unterscheiden sich aber erheblich, und die Abtretung ist heute weit verbreiteter als die Übernahme. Tatsächlich dürfte es manchen überraschen, dass es die Hypothekenübernahme überhaupt noch gibt, so selten ist sie geworden. Gegenüber der gängigen Abtretung bietet sie deutliche Vorteile; ein CEMA-Darlehen kann einen Teil dessen nachbilden, was bei einer Abtretung verloren geht. Am Ende steht möglicherweise die Abwägung, ob Ihnen der niedrigere Zinssatz oder die Vorteile eines CEMA-Darlehens wichtiger sind. Wer die Begriffe kennt, entscheidet beim Immobilienkauf in New York besser.
Hypothekenübernahme und Abtretung im direkten Vergleich
| Kriterium | Hypothekenübernahme | Hypothekenabtretung (neues Darlehen) |
|---|---|---|
| So funktioniert es | Der Käufer übernimmt die bestehende Hypothek des Verkäufers, gleicher Zinssatz, gleiche Konditionen | Der Käufer nimmt bei einem Kreditgeber ein vollständig neues Darlehen zu aktuellen Marktkonditionen auf |
| Zinssatz | Festgeschrieben auf dem ursprünglichen Satz des Verkäufers (möglicherweise unter dem aktuellen Marktniveau) | Aktueller Marktzins zum Kaufzeitpunkt |
| Abschlusskosten | Niedriger, die volle mortgage recording tax entfällt (fällig nur auf den Restsaldo) | Höher, volle mortgage recording tax (1,8 %-1,925 % in NYC) auf den gesamten Darlehensbetrag |
| Zustimmung des Kreditgebers | Erforderlich. Der Kreditgeber muss die Bonität des neuen Darlehensnehmers freigeben | Übliche Kreditprüfung wie bei jedem neuen Darlehensantrag |
| Verfügbarkeit | Selten. Die meisten modernen Darlehensverträge enthalten Due-on-Sale-Klauseln, die eine Übernahme ausschließen | Standard. So laufen heute die meisten Transaktionen |
| Sinnvoll, wenn | Der Zinssatz des Verkäufers liegt deutlich unter dem aktuellen Marktniveau | Die aktuellen Zinsen sind konkurrenzfähig oder der Käufer braucht individuelle Darlehenskonditionen |
Was ist eine Hypothekenübernahme?
Vielen ist nicht bewusst, dass eine Hypothekenübernahme überhaupt möglich ist, geschweige denn, dass sie früher der übliche Weg beim Kauf oder Verkauf eines Hauses war. Bei einer Übernahme tritt der Käufer in das Darlehen des Verkäufers ein, samt aller Konditionen, die der ursprüngliche Darlehensnehmer vereinbart hat. Der Käufer zahlt der Bank damit im Grunde den Restbetrag des Verkäufers und behält dessen Zinssatz. Das ist ein wesentlicher Punkt: Die Zinsen des ursprünglichen Darlehens fallen für ihn nicht an, bei einem neuen Darlehen dagegen schon.
Was ist eine Hypothekenabtretung?
Bei einer Hypothekenabtretung nimmt der Käufer dagegen ein neues Darlehen mit eigenen Konditionen bei einer Bank auf. Dieser Weg ist heute deutlich verbreiteter, auch weil Banken einer Hypothekenübernahme selten begeistert gegenüberstehen. Dafür gibt es mehrere Gründe. Zum einen erhalten sie die Zinsen nicht, die zu Beginn der Laufzeit anfallen, es besteht also kaum ein Anreiz, einer Übernahme zuzustimmen. Zum anderen wollen Banken einen neuen Darlehensnehmer nur dann akzeptieren, wenn die Rückzahlung mindestens ebenso wahrscheinlich ist wie beim bisherigen Schuldner. Der Kreditgeber beurteilt das anhand der Kredithistorie des Käufers und weiterer finanzieller Faktoren.
Vorteile der Hypothekenübernahme für den Käufer
Einer der größten Vorteile einer Hypothekenübernahme liegt für den Käufer in den geringeren Zinsen, die auf das Darlehen zu zahlen sind. Hinzu kommt, dass ein großer Teil der mortgage recording tax entfällt, die bei einem brandneuen Darlehen oder einer Abtretung sonst anfiele. Bei einer Übernahme zahlen Sie die mortgage recording tax nur auf den Restbetrag des Darlehens.
Wie ein CEMA Käufern von Condos und Townhouses hilft
Ein CEMA (Consolidation Extension and Modification Agreement) kann in New York erheblich Geld sparen, wenn Sie ein Townhouse oder ein Condo kaufen möchten. Dieses Instrument hilft bei der Finanzierung eines Neukaufs ebenso wie bei der Refinanzierung einer bestehenden Immobilie, indem es die mortgage recording tax umgeht, eine Steuer auf den gesamten Darlehensbetrag. Mit einem Satz von 1,8 % für Darlehen unter 500.000 USD und 1,925 % für Darlehen über 500.000 USD summiert sich die mortgage recording tax rasch auf Tausende von Dollar. Besonders teuer wird sie dadurch, dass Sie sie faktisch zweimal zahlen, wenn Sie Ihre Immobilie refinanzieren. Mit einem CEMA-Darlehen zahlen Sie die Steuer dagegen nur auf die Differenz zwischen den beiden Hypotheken.
Warum werden Hypothekenübernahme und Hypothekenabtretung verwechselt?
Wenn Sie sich fragen, warum zwei so unterschiedliche Begriffe ständig durcheinandergeraten: Sie sind damit nicht allein. Weil Hypothekenübernahmen so selten geworden sind, verwenden viele in der Immobilienbranche beide Begriffe inzwischen synonym. Selten sind Übernahmen deshalb, weil Darlehensverträge heute so formuliert werden, dass eine Übernahme beim Verkauf der Immobilie ausgeschlossen ist. Der Grund liegt auf der Hand: Banken gewinnen bei einer Übernahme nichts. Im Gegenteil, ihnen entgehen die Zinsen, die ein neues Darlehen einbringen würde, und deshalb schreiben sie ihre Verträge seit rund zwei Jahrzehnten so, dass Hypothekenübernahmen nicht mehr möglich sind.
Ein CEMA kann dauern
Weil derzeit sehr viele Immobilien verkauft werden, kann sich ein CEMA in die Länge ziehen, und während Sie warten, kann Ihnen der ursprünglich erhoffte Zinssatz verloren gehen. CEMA-Darlehen belasten das Ergebnis der Bank nicht, doch weil für sie auch kein Anreiz besteht, solche Darlehen zu vergeben, warten Sie zurzeit länger. Sie sind eher eine Gefälligkeit als ein Geschäft, entsprechend wenig Nachdruck legen die Banken auf eine zügige Abwicklung, zumal bei ohnehin vollen Auftragsbüchern. Wer ein CEMA-Darlehen möchte, um Steuern zu sparen, und zugleich den niedrigstmöglichen Zinssatz sucht, hat es derzeit schwer. Da die Zinsen steigen, müssen Sie abwägen, ob es sich lohnt, den Abschluss des CEMA abzuwarten und so die zusätzliche mortgage recording tax zu vermeiden, auch wenn Ihnen der günstigere Zinssatz entgeht, falls er rasch steigt.
Risiken, die Sie abwägen sollten
Risiken der Hypothekenübernahme:
- Due-on-Sale-Klausel: Die meisten konventionellen Darlehen der vergangenen zwei Jahrzehnte enthalten eine Due-on-Sale-Klausel, das heißt, der Kreditgeber kann die vollständige Rückzahlung verlangen, sobald die Immobilie den Eigentümer wechselt. Echte Übernahmen sind damit außerhalb von FHA- und VA-Darlehen äußerst selten.
- Eigenkapitallücke: Liegt der Restsaldo des Verkäufers deutlich unter dem Kaufpreis, muss der Käufer die Differenz in bar aufbringen. Das können erhebliche Summen sein, gerade bei hochpreisigen Transaktionen in NYC.
- Haftung des Verkäufers: Bei manchen Übernahmekonstruktionen kann der ursprüngliche Darlehensnehmer weiterhin nachrangig haften, falls der neue Schuldner ausfällt, sofern der Kreditgeber keine förmliche Entlassung aus der Haftung erteilt.
Risiken der Hypothekenabtretung (neues Darlehen):
- Zinsrisiko: In einem Umfeld steigender Zinsen bindet Sie ein neues Darlehen an die aktuellen Sätze. Die können deutlich über dem liegen, was sich der Verkäufer vor Jahren gesichert hat.
- Volle mortgage recording tax: In NYC erhöht die mortgage recording tax auf ein neues Darlehen (1,8 %-1,925 %) die Abschlusskosten um Zehntausende von Dollar, die eine Übernahme oder ein CEMA teilweise vermeiden könnte.
- Bewertungsrisiko: Für ein neues Darlehen ist eine frische Bewertung erforderlich, die unter dem vereinbarten Kaufpreis ausfallen kann; dann können Nachverhandlungen oder zusätzliche Barmittel des Käufers nötig werden.
Wenn Sie ein Haus kaufen oder verkaufen wollen, prüfen Sie Ihre Möglichkeiten, damit Sie finanziell das Beste für sich herausholen. Es gibt reichlich Immobilien zum Verkauf in NYC für den passenden Käufer, doch Sie müssen Ihre Hausaufgaben machen, damit Ihnen kein Abschluss entgeht, der Ihre Finanzen über Jahre prägt.
