Aktualisiert: Mai 2026
Der NAR-Vergleich hat die Käuferrückvergütung verändert
Am 17. August 2024 trat der Vergleich der National Association of Realtors in Kraft. Er hat die Vergütung des Käufermaklers von den MLS-Angeboten entkoppelt. Verkäufer müssen die Käufermaklerprovision nicht mehr über das MLS anbieten, und Käufer verhandeln das Honorar ihres Maklers direkt. Die Rückvergütung gibt es weiterhin, sie ist verhandelbarer denn je, aber die Rechnung funktioniert anders.
Wer aus dem deutschsprachigen Raum in Manhattan kauft, kalkuliert Kaufpreis, Steuern und Nebenkosten, übersieht aber häufig eine Position, die sich beeinflussen lässt: die Maklerprovision. In New York gibt es ein gesetzlich verankertes Verfahren, mit dem ein Teil dieses Betrags beim Closing an den Käufer zurückfließt, die sogenannte Buyer Rebate. Dieser Leitfaden erklärt, was dahintersteckt, woher das Geld kommt, wie viel realistisch zurückkommt und was sich mit dem NAR-Vergleich von 2024 geändert hat.
Was eine Käuferrückvergütung ist
Die Rückvergütung ist der Teil der Provision des Käufermaklers, den dieser Makler an seinen Käufer zurückgibt. Praktisch heißt das: Zwei Makler können dieselbe Immobilie zum selben Preis beschaffen, mit Rückvergütung zahlt der Käufer beim Abschluss jedoch weniger. Man kann sie auch schlicht als Erstattung verstehen, die der Käufermakler beim Closing leistet.
Die Rechtslage im Bundesstaat New York
New York hat die Käuferrückvergütung im Dezember 2014 gesetzlich verankert. Eine Änderung von Paragraf 442 des Real Property Law nahm sie ausdrücklich von dem Verbot aus, eine Provision mit einer nicht lizenzierten Person zu teilen. Ein verbreitetes Missverständnis gehört an dieser Stelle korrigiert: Verboten war die Rückvergütung vorher nicht. Das Department of State und die Generalstaatsanwaltschaft des Bundesstaats vertraten bereits zuvor die Auffassung, dass sie zulässig ist, und die Änderung von 2014 hat diese Position kodifiziert, statt ein Verbot aufzuheben. Erklärtes Ziel war es, die Transaktionskosten der Käufer zu senken und den Wettbewerb unter Maklern zu erhöhen.
Steuerliche Behandlung
In aller Regel gilt die Käuferrückvergütung nicht als steuerpflichtiges Einkommen. Da jede Vermögenssituation anders liegt, besonders bei Käufern ohne US-Steueransässigkeit, sollte die Einordnung vor dem Closing mit einem Steuerberater abgeklärt werden. Ergibt die Prüfung im Einzelfall doch eine Steuerpflicht, ist sie entsprechend zu erfüllen.
Rückvergütung ist nicht dasselbe wie eine ausgehandelte Provision
Die beiden klingen ähnlich, unterscheiden sich aber in einem entscheidenden Punkt: Die Rückvergütung gewährt der Makler des Käufers, die ausgehandelte Provision zahlt der Verkäufer. Der Käufer verhandelt über die Rückvergütung, der Verkäufer über die Provision.
Wie sich die Provision aufteilt
Im klassischen Modell zahlt der Verkäufer seinem Makler eine Provision von sechs Prozent des Verkaufspreises. Bringt der Käufer einen eigenen Makler mit, behält der Verkäufermakler die Hälfte, also drei Prozent, und gibt die anderen drei Prozent an den Käufermakler weiter. Aus dieser zweiten Hälfte stammt die Rückvergütung.
Wer worüber verhandelt
Die Bezeichnungen sagen es bereits: Über die Rückvergütung verhandelt der Käufer, nicht der Verkäufer, über die Verkäuferprovision der Verkäufer, nicht der Käufer. Der Käufer kann klären, ob sein Makler eine Rückvergütung zahlt und in welcher Höhe. Genau genommen lautet der vollständige Begriff Buyer Commission Rebate, also Provisionsrückvergütung an den Käufer, weshalb ein Käufer, der diesen Punkt mit seinem Makler aushandelt, technisch tatsächlich über eine Provision verhandelt.
Wenn der Agent unter einem Broker arbeitet
Jeder Immobilienagent, der nicht selbst Broker ist, muss unter einem anderen Broker tätig sein, dem sogenannten Managing Broker. Der Anteil, den der Käuferagent erhält, wird deshalb noch einmal geteilt, üblicherweise hälftig, und zwar mit diesem Broker.
In Zahlen: Verkauft sich eine Immobilie für 150.000 Dollar und teilen sich die Agenten beider Seiten eine Provision von sechs Prozent hälftig, entfallen auf jede Seite drei Prozent, also 4.500 Dollar. Arbeitet jeder Agent zusätzlich unter einem Managing Broker, wird dieser Betrag erneut geteilt: Agent und Broker erhalten je 1,5 Prozent, also 2.250 Dollar. Bietet der Käuferagent daraufhin eine Rückvergütung von einem Prozent an, erhält der Käufer 1.500 Dollar zurück, und dem Agenten bleiben 750 Dollar, mithin 0,5 Prozent.
Was tatsächlich zurückfließt
Die Rechnung ist einfach und lohnt sich, bevor irgendetwas unterschrieben wird: Eine Rückvergütung von einem Prozentpunkt gibt dem Käufer beim Closing ein Prozent des Kaufpreises zurück. Im Beispiel oben sind das 1.500 Dollar bei 150.000 Dollar. Bei den Größenordnungen einer Transaktion in Manhattan ist die Zahl alles andere als symbolisch, und genau deshalb gehört sie schriftlich verhandelt, bevor die ersten Besichtigungen beginnen, und nicht erst, wenn ein Angebot bereits angenommen ist.
Warum ein Makler eine Rückvergütung anbietet
Der häufigste Grund ist Wettbewerb um den Käufer. Ein Makler kann sich auch dann darauf einlassen, wenn ihm besonders daran gelegen ist, dass eine bestimmte Immobilie den Eigentümer wechselt, und der Anreiz den Käufer zu einem Angebot bewegt. Und es gibt einen dritten, weniger offensichtlichen Grund: Wer mit effizienteren Abläufen und besserer Technik arbeitet, hat Spielraum, einen Teil dieser betrieblichen Ersparnis als Transaktionsersparnis an den Käufer weiterzugeben.
Vier Wege, die Rückvergütung einzusetzen
- Die Abschlusskosten senken.
- Bauliche Verbesserungen finanzieren, etwa neue Arbeitsplatten oder Böden.
- Haushaltsgeräte anschaffen, beispielsweise Kühlschrank oder Waschtrockner.
- Sich den Betrag beim Closing bar auszahlen lassen.
Die Provision ist nicht alles
Wer aus dem Ausland in New York kauft, sollte mehr abwägen als einen Prozentsatz. In einem derart umkämpften Markt zählt die Qualität des Maklers mehr als die Rückvergütung. Es kann sich deutlich mehr lohnen, die volle Provision an jemanden zu zahlen, der die richtige Immobilie zum richtigen Preis im richtigen Zeitfenster sichert, als eine Rückvergütung von jemandem zu erhalten, der das nicht schafft. Wer Erfahrung, Spezialisierung und Rückmeldungen früherer Kunden prüft, geht in der Regel besser aus der Transaktion heraus.
Was der NAR-Vergleich von 2024 geändert hat
Die drei operativen Änderungen
- Verkäufer müssen die Vergütung des Käufermaklers nicht mehr über das MLS anbieten. Die automatische Weitergabe an die Käuferseite ist entfallen.
- Käufer müssen eine schriftliche Vertretungsvereinbarung unterzeichnen, bevor sie mit einem MLS-teilnehmenden Makler eine Immobilie besichtigen. Darin steht genau, wie der Makler vergütet wird. Die NAR begrenzt die Pflicht auf MLS-Teilnehmer, die einen Käufer bei einem im MLS gelisteten Objekt betreuen. Ein rein administrativer Kontakt oder ein vom Verkäufermakler veranstaltetes Open House fällt nicht darunter.
- Das Honorar des Käufermaklers wird nun direkt zwischen Käufer und Makler ausgehandelt, typischerweise als Pauschale, als Stundensatz oder als Prozentsatz des Kaufpreises.
Was das 2026 für die Rückvergütung bedeutet
- Hat der Verkäufer zugesagt, den Käufermakler zu vergüten, was in New York weiterhin verbreitet ist, funktioniert die Rückvergütung wie bisher: Der Makler gibt beim Closing einen Teil zurück.
- Bietet der Verkäufer diese Vergütung nicht an, zahlt der Käufer seinen Makler direkt, und die Rückvergütung wird zum Nachlass auf dieses ausgehandelte Honorar.
- In beiden Fällen hat der Käufer mehr Spielraum, Honorar und Rückvergütung vorab und schriftlich festzulegen, bevor die Suche überhaupt beginnt.
Der New Yorker Kontext: Co-ops und Vertretungsvereinbarung
Die Vorstände New Yorker Co-ops verlangen einen vollständig unterzeichneten Vertrag, bevor sie die Bewerbung eines Käufers überhaupt prüfen. Die verpflichtende schriftliche Vertretungsvereinbarung wurde in diesem Markt praktisch reibungslos aufgenommen, denn formale Käuferbeziehungen waren hier ohnehin üblich. Erfahrene Käufermakler in Manhattan und Miami halten ihre Rückvergütungspolitik heute meist in eben dieser Vereinbarung fest.
Die entscheidende Frage, gestellt vor der ersten Besichtigung: Bieten Sie eine Käuferrückvergütung an, und lässt sie sich in die Vertretungsvereinbarung aufnehmen? Die Antwort sollte eindeutig und schriftlich vorliegen.
Häufige Fragen
Was genau ist eine Käuferrückvergütung?
Sie ist der Teil der Provision des Käufermaklers, den dieser an seinen Käufer zurückgibt, praktisch eine Erstattung beim Closing. Der Käufer erwirbt dieselbe Immobilie zum selben Preis und zahlt dabei effektiv weniger.
Ist die Käuferrückvergütung im Bundesstaat New York zulässig?
Ja. New York hat sie im Dezember 2014 durch eine Änderung von Paragraf 442 des Real Property Law gesetzlich verankert. Verboten war sie vorher nicht: Das Department of State und die Generalstaatsanwaltschaft hielten sie bereits für zulässig, und die Änderung hat diese Position kodifiziert, statt ein Verbot aufzuheben.
Ist die Rückvergütung steuerpflichtig?
In aller Regel gilt sie nicht als steuerpflichtiges Einkommen. Die Einordnung sollte dennoch mit einem Steuerberater abgeklärt werden, besonders bei Käufern ohne US-Steueransässigkeit, und eine im Einzelfall doch entstehende Steuerpflicht ist zu erfüllen.
Wie viel bekommt ein Käufer zurück?
Eine Rückvergütung von einem Prozentpunkt gibt ein Prozent des Kaufpreises zurück. Bei einem Verkauf über 150.000 Dollar sind das 1.500 Dollar für den Käufer, und dem Agenten bleiben nach der Teilung mit seinem Managing Broker 750 Dollar.
Hat der NAR-Vergleich vom August 2024 etwas geändert?
Ja. Seit dem 17. August 2024 müssen Verkäufer die Vergütung des Käufermaklers nicht mehr über das MLS anbieten, und dieses Honorar wird direkt verhandelt. Zulässig bleibt die Rückvergütung in New York weiterhin: Vergütet der Verkäufer den Käufermakler, funktioniert sie wie zuvor, andernfalls wird sie zum Nachlass auf das vereinbarte Honorar.
Was sollte ich einen Makler vorab fragen?
Ob er eine Käuferrückvergütung anbietet und ob er sie in die schriftliche Vertretungsvereinbarung aufnimmt. Die Antwort sollte vor der ersten Besichtigung eindeutig und schriftlich vorliegen.
