Immobilienmarkt Manhattan: Marktbericht Q2 2025

Verkäufe auf Zweijahreshoch, Käufer zahlen überwiegend bar

Marktlage

Der Manhattan-Immobilienmarkt setzte im 2. Quartal 2025 seine Erholung fort; die Zahl der Abschlüsse erreichte den höchsten Stand seit fast zwei Jahren. Insgesamt wurden 3.042 Verkäufe abgeschlossen, ein Plus von 16,6 % gegenüber dem Vorjahr und damit 8,4 % über dem Quartalsdurchschnitt der vergangenen zehn Jahre. Es war das dritte Quartal in Folge mit einem Preisanstieg im Jahresvergleich, nach den Rückgängen des Vorjahres. Bemerkenswert ist allerdings, dass etwa die Hälfte der Abschlüsse bereits vor April unterzeichnet wurde, also vor Einführung der neuen US-Zollpolitik, was die Quartalszahlen mit gestützt haben dürfte.

Unterzeichnete Verträge

Anders als abgeschlossene Verkäufe, die überwiegend die Vergangenheit abbilden, sind unterzeichnete Verträge ein Frühindikator für den Immobilienmarkt. Nachdem die Unsicherheit über die Zollpolitik abgeklungen war, verzeichneten die im Juni 2025 unterzeichneten Verträge einen kräftigen Anstieg über alle Objektarten hinweg:

• Co-ops: 506 Verträge, plus 27,5 % im Jahresvergleich
  
  
• Condos: 354 Verträge, plus 17,6 % im Jahresvergleich
  
  
• Ein- bis Dreifamilienhäuser: 31 Verträge, plus 106,7 % im Jahresvergleich

Die Luxusnachfrage stach weiterhin heraus. Unterzeichnete Verträge in den Preisklassen 5 bis 9,99 Mio. USD und 10 bis 19,99 Mio. USD legten deutlich zu. Bei Condos etwa haben sich die Verträge im Segment 10 bis 19,99 Mio. USD gegenüber dem Vorjahr mehr als verdoppelt. Laut dem Douglas Elliman Market Report hat sich das Volumen der Luxusverträge (die oberen 10 % des Marktes) allein in den vergangenen zwei Monaten mehr als verdoppelt.

Barzahlungen dominieren

Barkäufe erreichten einen Rekordanteil von 69,1 % an allen Verkäufen.

• 78,3 % der Verkäufe über 3 Mio. USD wurden bar bezahlt
  
  
• 60,4 % der Verkäufe unter 1 Mio. USD wurden bar bezahlt (deutlich über dem historischen Durchschnitt von 43,3 %)
  
  
• Finanzierte Verkäufe legten im Jahresvergleich nur um 5,7 % zu, der Zuwachs bei Barabschlüssen betrug dagegen 23 %, was strengere Kreditvergabestandards und ein wettbewerbsintensiveres Feld reiner Barkäufer widerspiegelt. 

Angebot & Angebotsreichweite

Der Angebotsbestand stieg leicht um 3,1 % auf 8.296 Einheiten, wurde jedoch vom Anstieg der Verkäufe überholt; damit sank die Angebotsreichweite auf 8,2 Monate, nach 9,2 Monaten im Vorjahr und liegt knapp unter dem Zehnjahresdurchschnitt von 8,3 Monaten.

Neubau

• Abschlüsse: 408, plus 19,3 % im Jahresvergleich
  
  
• Medianverkaufspreis: 2,31 Mio. USD, plus 13,1 %
  
  
• Durchschnittliche Wohnungsgröße: 1.563 SF, plus 13,3 %
  
  
• Preisnachlass: verbessert auf 3,6 % gegenüber 6,3 %
  
  
• Marktanteil: 13,4 % aller Abschlüsse

Getragen wurde die Stärke im Neubau von Eigennutzern, nicht von Investoren: Ausländische Käufer stellten lediglich 6,5 % aller Verkäufe, deutlich unter dem Zehnjahresdurchschnitt von 11,7 %.

Luxussegment (oberste 10 %)

• Einstiegsschwelle: 4,5 Mio. USD
  
  
• Medianpreis: 6,525 Mio. USD, plus 8,8 %
  
  
• Durchschnittspreis: 8,57 Mio. USD
  
  
• Verkäufe: 310, plus 18,3 % im Jahresvergleich
  
  
• Angebot: minus 21,2 %
  
  
• Angebotsreichweite: 12,1 Monate, verbessert von 18,2 Monaten
  
  
• Angebotsnachlass: 8,2 %
  
  
• Vermarktungsdauer: 133 Tage, gegenüber 94 Tagen im Vorjahr

Das Luxussegment entwickelt sich weiterhin besser als der Gesamtmarkt, getragen von bargeldstarken Käufern und einem knapper werdenden Angebot im obersten Preisbereich.

Wiederverkaufsmarkt

• Abschlüsse: 2.634, plus 16,2 % im Jahresvergleich
  
  
• Median-Wiederverkaufspreis: unverändert bei 1,05 Mio. USD
  
  
• Angebotsnachlass: 6,0 %, halbiert gegenüber dem Vorjahr
  
  
• Angebot: 7.119 Einheiten (+4,7 %)
  
  
• Angebotsreichweite: 8,1 Monate, nach 9,0 Monaten
  
  

Manhattan bleibt widerstandsfähig

Der Immobilienmarkt in Manhattan bleibt widerstandsfähig, gestützt von kräftiger Nachfrage, begrenztem Neubau und einem hohen Anteil an Barkäufen. In Phasen globaler Marktvolatilität haben Investoren historisch Kapital aus Aktien in Sachwerte umgeschichtet, etwa in erstklassige Immobilien, auf der Suche nach Stabilität und langfristigem Wert. Gegenwind durch die Unsicherheit in der Zollpolitik und hohe Hypothekenzinsen bleibt bestehen, doch Manhattan geht aus einer Position der Stärke in diese Phase. 

Zentrale Marktindikatoren:

• Bevölkerungswachstum: Die Nettozuwanderung und die internationale Migration nach New York City nehmen zu.

• Knappes Angebot: Das verfügbare Angebot reicht nicht aus, um die Nachfrage zu decken.

• Preisentwicklung: Die Immobilienpreise steigen in allen Marktsegmenten weiter.

• Rückkehr ins Büro: Der Office Index von Placer.ai für April 2025 wies für New York City eine Besucherfrequenz in Bürolagen aus, die nur 5,5 % unter dem Niveau von April 2019 lag, der geringste Rückgang unter den großen US-Städten.

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