Was die US-Zwischenwahlen 2026 für Käufer in Manhattan und Miami bedeuten

Was sich geändert hat, und was nicht

Beim Immobilienmarkt geht es letztlich um Angebot und Nachfrage. Die Wahl am Dienstag hat das Angebot, das einem Käufer heute Morgen zur Verfügung steht, nicht verändert. Ob sie die Nachfrage verändert, hängt davon ab, was folgt: Finanzierungskosten, Finanzmärkte und das Vertrauen inländischer und ausländischer Käufer. Vorerst wurden viele der Regeln, die die Rechnung in Manhattan und Miami unmittelbar verändern, in Albany und Tallahassee geschrieben, und den Preis bestimmt weiterhin die Immobilie selbst.

Die Demokraten dürften nach den Prognosen im neuen Kongress sowohl das Repräsentantenhaus als auch den Senat kontrollieren. Einige Rennen sind noch nicht entschieden, und nichts ist amtlich bestätigt. Der Präsident behält sein Vetorecht, sodass eine größere Steueränderung auf Bundesebene unwahrscheinlich erscheint. Käufer sollten ihre Entscheidungen auf Grundlage der geltenden Rechtslage treffen.

Washington bleibt dennoch wichtig. Die Aktienkurse stiegen am 4. November, und die Rendite der 10-jährigen US-Staatsanleihen fiel um etwa sechs Basispunkte auf rund 4,89 Prozent. Für Barkäufer ist das wichtiger, als es klingt. Ein Großteil des Geldes, das beim Closing fließt, stammt aus einem Portfolio oder aus einer durch ein Portfolio besicherten Kreditlinie, sodass Aktienwerte und Kreditkonditionen die Nachfrage weiterhin prägen. Eine geteilte Regierung kann zudem Konfrontationen um Haushalt und Schuldenobergrenze mit sich bringen, die dieselben Märkte verunsichern. Steuerliche Kontinuität garantiert keine finanzielle Stabilität.

Ein weiterer Punkt betrifft beide Märkte. Meine Einschätzung: Das Ergebnis könnte ausländischen Käufern nach Jahren der Sorge über die Einwanderungspolitik der Regierung ein einladenderes Signal senden. Das könnte das Interesse an Manhattan und Miami stärken. Die Regierung bestimmt weiterhin die Einwanderungspolitik, doch das Signal der Wähler weist in eine andere Richtung.

Der Dollar gab nach dem Ergebnis ebenfalls leicht nach. Hält das an, gewinnen Käufer, die Erwerbe in Euro, Pfund oder anderen erstarkenden Währungen finanzieren, an Kaufkraft. Das ist ein direkterer finanzieller Vorteil als ein Stimmungswandel in der Politik, auch wenn bislang keines von beidem ein Beleg für erneute Kauflust ist.

Auch die Kriege spielen eine Rolle. Das Öl fiel am 4. November um mehr als 8 Prozent, in der Erwartung, dass der Druck zur Beendigung des Iran-Kriegs wachsen wird, und der Vizepräsident machte den Krieg für die Wahlverluste verantwortlich. Ein demokratischer Kongress könnte außerdem auf mehr Unterstützung für die Ukraine drängen. Keines der beiden Ergebnisse garantiert eine schnellere Lösung. Für unsere Käufer wirkt der mögliche Nutzen in zwei Richtungen: Billigeres Öl könnte den Druck auf Inflation und Renditen mindern, während geringere geopolitische Unsicherheit einige Käufer zurückbringen könnte, die gewartet haben.

Bei den Zöllen verändert die Wahl weniger, als viele annehmen. Der Supreme Court hat die auf Grundlage des IEEPA verhängten Notstandszölle bereits im Februar aufgehoben. Die für den Bau relevanten Zölle auf Stahl und Aluminium wurden auf Grundlage von Section 232 des Trade Expansion Act verhängt und bleiben bestehen. Ein Wechsel der Mehrheiten im Kongress beseitigt sie nicht automatisch. Die Preise für Baumaterialien liegen etwa 11 Prozent über dem Vorjahr, bei Kupferdraht um mehr als 20 Prozent, und der Branchenverband der Bauunternehmen führt einen erheblichen Teil des Anstiegs auf Treibstoffkosten infolge des Iran-Kriegs zurück. Und selbst wenn Zölle sinken, geben Lieferanten die Preiserhöhungen, die sie damit begründet haben, nicht zwangsläufig zurück. Ein Teil davon wird zum festen Bestandteil der Baukosten. Zollerleichterungen, falls sie kommen, könnten also weitere Preissteigerungen bremsen, ohne Neubauten spürbar günstiger zu machen.

Manhattan

Angebot: Knappheit an der Spitze

Die Wahl fügt Manhattan keine einzige Wohnung hinzu und nimmt keine weg. Corcoran zählte im dritten Quartal nur 6.354 aktive Angebote, das niedrigste Angebot in einem dritten Quartal seit 2017, und der Bestand der Bauträger, also im Neubau, ist der niedrigste seit dem vierten Quartal 2012. Nichts am Ergebnis vom Dienstag ändert das kurzfristig. Unser Q3-Marktbericht zu Manhattan enthält die vollständige Aufschlüsselung.

Das heißt nicht, dass jede Wohnung knapp ist. Zustand, Gebäude, Viertel und Preis bestimmen weiterhin, wie viele echte Alternativen ein Käufer hat. Eine bezugsfertige Wohnung mit wenig direkter Konkurrenz kann ihre Position halten, während eine Wohnung, die eine umfassende Renovierung braucht, liegen bleibt. Doch der Luxusmarkt entwickelt sich deutlich besser als das Einstiegssegment, sodass die breiten Zahlen für Manhattan die Stärke dort verdecken können, wo unsere Käufer suchen.

Nachfrage: Zinsen und der Pied-à-terre-Zuschlag

Da eine größere Steueränderung auf Bundesebene unwahrscheinlich ist, haben Käufer wenig Anlass, ein Geschäft zu überstürzen, um einer solchen zuvorzukommen.

Zinsen zählen weiterhin unterhalb des Trophäensegments, wo Käufer Jumbo-Kredite und Kreditlinien auf ihre Portfolios nutzen. Der Wochendurchschnitt von Freddie Mac für eine 30-jährige Hypothek mit Festzins fiel zum 5. November auf 7,18 Prozent, der dritte wöchentliche Rückgang in Folge. Mortgage News Daily beziffert den Zins für 30-jährige Jumbo-Kredite auf 7,40 Prozent. Die Finanzierung verbessert sich, doch die Kreditkosten bleiben hoch. Halten die Renditen auf niedrigerem Niveau und verbessern sich die tatsächlichen Kreditkonditionen weiter, ist das ein moderater Rückenwind für finanzierte Luxuskäufe. Ziehen sie wieder an, ist er verschwunden.

Der größere unmittelbare Einfluss auf die Nachfrage nach Zweitwohnsitzen ist lokaler Natur. Der Pied-à-terre-Zuschlag, seit dem 1. Juli in Kraft, erhöht die jährlichen Kosten für erfasste Immobilien, die nicht als Hauptwohnsitz dienen, mit einem ungefähren Marktwert von 5 Mio. US-Dollar oder mehr. Da die Formel der Stadt zur Bestimmung der betroffenen Wohnungen verwickelt ist und sich nicht aus dem Angebotspreis ableiten lässt, finden Sie in unserem Leitfaden zur Pied-à-terre-Steuer in NYC, wie sie sich auf eine bestimmte Immobilie auswirkt. Ein Eigentümer muss abwägen, ob er den Zuschlag zahlt, die Nutzung der Immobilie ändert, sich für eine Befreiung qualifiziert oder verkauft. Vermieten ist nur dort eine Option, wo das Gebäude es erlaubt und die Regelung die Voraussetzungen der Befreiung erfüllt.

Corcoran zählte im dritten Quartal 162 unterzeichnete Verträge über 5 Mio. US-Dollar: 53 im Juli, 52 im August und 57 im September. Der Juli lag 2 Prozent über dem Vorjahr, der August 13 Prozent, der September war unverändert. Diese Zahlen umfassen alle Käufer in dieser Preisklasse, nicht nur Käufer von Zweitwohnsitzen, und isolieren daher nicht die Wirkung des Zuschlags. Sie zeigen aber, dass die Luxustransaktionen nach dessen Inkrafttreten weitergingen.

Meine Sicht: Der Zuschlag, der bis einschließlich Juni 2031 gilt, sofern er nicht verlängert wird, gibt manchen Käufern einen weiteren Grund zu verhandeln, und die Wahl am Dienstag ändert diese Kosten heute nicht. Er legt nicht fest, wie viel ein bestimmter Verkäufer nachlassen sollte. Das hängt weiterhin von der jährlichen Belastung, den Alternativen und der Position des Verkäufers ab.

Externe Faktoren: Albanys nächster Haushalt

Auch die Wahl auf Ebene des Bundesstaats New York verdient Aufmerksamkeit. Kathy Hochul wurde wiedergewählt, und inoffizielle Ergebnisse zeigen, dass die Demokraten im Senat wieder eine Supermehrheit erreichen und in der Assembly eine behalten. Das bedeutet nicht, dass eine weitere Steuererhöhung bevorsteht. Es bedeutet aber, dass die Pattsituation auf Bundesebene keinen Schutz vor Änderungen in Albany bietet. Für Eigentümer in Manhattan und für Käufer, die einen Umzug nach Florida erwägen, ist der nächste Haushalt des Bundesstaats unmittelbarer von Belang als die Parteiverhältnisse in Washington.

Miami

Angebot: Heute knapp, neue Türme in Sicht

Die Wahl verändert den Luxusbestand in Miami nicht. Grundstücke am Wasser bleiben begrenzt, und der Markt für fertiggestellte Ultraluxus-Condos konzentriert sich auf eine Handvoll Gebäude. Unser Q3-Bericht zählte nur 15 Condo-Abschlüsse ab 10 Mio. US-Dollar in 11 Gebäuden; fünf davon im The Surf Club. Das zeigt, wie konzentriert die Aktivität ist, und nicht, wie groß das Angebot ist.

Die nächste Generation von Ultraluxus-Condos entsteht noch, mehrere Projekte sollen von 2027 bis 2030 fertiggestellt werden. Diese Fertigstellungen werden die Auswahl der Käufer unmittelbarer verändern als die Wahl am Dienstag. Und selbst wenn die Zölle nachlassen, behalten die Baupreise möglicherweise Erhöhungen, die Lieferanten bereits weitergegeben haben, was die Wiederbeschaffungskosten hoch hält.

Nachfrage: Steuerkontinuität und die Pipeline aus New York

Die Wahl im Bundesstaat Florida spricht eher für Kontinuität als für einen Richtungswechsel. Der Republikaner Byron Donalds gewann das Gouverneursamt, und die Republikaner behielten beide Kammern der Legislative, verloren jedoch ihre Zweidrittel-Supermehrheit im Repräsentantenhaus, während die im Senat bei knappen Rennen noch ungewiss war. Ich erwarte, dass Floridas unternehmensfreundliche, steuerarme Ausrichtung intakt bleibt, bei stärkeren Grenzen für die Fähigkeit der Legislative, im Alleingang zu handeln. Für Käufer, die einen Umzug erwägen, lässt die Wahl die zentrale Attraktion des Bundesstaats unverändert: keine bundesstaatliche Einkommensteuer.

Der Pied-à-terre-Zuschlag von New York bringt für Käufer, die nach Florida ziehen und dabei eine Wohnung in Manhattan im Wert von 5 Mio. US-Dollar oder mehr behalten, einen weiteren Gesichtspunkt mit sich. Unterliegt die Wohnung dem Zuschlag, kann diese zusätzliche jährliche Belastung die Entscheidung beeinflussen, ob man sie behält, bei Besuchen stattdessen mietet oder verkauft. Das bedeutet nicht, dass Käufer das Eigentum in beiden Städten aufgeben müssen. Unser Vergleich von NYC und Miami führt die steuerliche Rechnung vor.

New Yorker stellten im ersten Halbjahr 2026 34 Prozent der Käufer aus anderen Bundesstaaten im Raum Miami, laut MIAMI Realtors. An der Spitze stiegen die Abschlüsse bei Häusern ab 10 Mio. US-Dollar im dritten Quartal von 29 auf 38, während die Condo-Abschlüsse auf dieser Stufe von 17 auf 15 sanken. Käufer, die sofortige Nutzung und Grundstück wollen, tendieren zu Häusern, während einige Käufer von Top-Condos entweder auf die Welle neuer Fertigstellungen von 2027 bis 2030 warten oder die Rücklagen und Milestone-Anforderungen älterer Gebäude genau prüfen.

Der ausländische Käufer ist ein weiterer Schwankungsfaktor. Ein einladenderes politisches Signal, mehr Kaufkraft durch einen schwächeren Dollar und weniger Unsicherheit im Ausland könnten die Nachfrage aus Europa und Lateinamerika stützen. Den Beleg liefern die Verträge, nicht das Wahlergebnis selbst.

Das direkte Hypothekenrisiko ist in Teilen dieses Marktes geringer: Mehr als 80 Prozent der Condo-Verkäufe in Miami über 1 Mio. US-Dollar wurden im vergangenen Jahr komplett bar bezahlt. Diese Käufer sind dennoch Portfoliowerten, Wechselkursen und der Rendite ausgesetzt, auf die sie verzichten, wenn sie Geld in eine Immobilie stecken.

Externe Faktoren: Amendment 3 und Haltekosten

Die Wähler Floridas haben außerdem Amendment 3 mit etwa 62 Prozent der Stimmen angenommen, eine Entscheidung, die sich unmittelbar auf die Eigentumskosten auswirkt. Sie erhöht den Homestead-Freibetrag für Steuern außerhalb der Schulfinanzierung auf 150.000 US-Dollar im Jahr 2027 und auf 250.000 US-Dollar im Jahr 2028 und senkt die jährliche Obergrenze für den Anstieg der Veranlagung bei erfassten Immobilien ohne Homestead-Status von 10 Prozent auf 5 Prozent.

Wer bis zum 31. Dezember 2026 keinen dauerhaften Wohnsitz in Florida begründet hat, unterliegt für den höheren Freibetrag anderen Anspruchsvoraussetzungen und erhält ihn in der Regel erst ab dem fünften Jahr der Befreiung. Ist ein Umzug bereits geplant, verdient dieses Datum Beachtung. Der Freibetrag mindert den steuerpflichtigen Wert, nicht die Steuerrechnung Dollar für Dollar, und die Ersparnis bei einem Haus für 10 Mio. US-Dollar sollte berechnet werden, bevor sie eine Entscheidung bestimmt.

Käufer benötigen außerdem eine Steuerschätzung für die Zeit nach dem Kauf. Die Rechnung des Verkäufers kann Veranlagungsgrenzen widerspiegeln, die nach einem Verkauf nicht übergehen. Eine niedrigere Obergrenze für den künftigen Anstieg der Veranlagung bedeutet nicht, dass der Käufer den Veranlagungswert des Verkäufers erbt.

Die übrigen Kosten betreffen die Immobilie und das Gebäude. Bei einem Haus sollten Sie vor der Zusage Versicherungsangebote einholen und den Versicherungsschutz gegen Wind und Hochwasser verstehen. Bei einem Condominium gehören Rücklagenstudie, Milestone-Inspektion, Versicherung, Umlagenhistorie und geplante Arbeiten zum Preis. Lesen Sie diese Unterlagen, bevor Sie über die Einheit verhandeln.

Was nach der Wahl zu tun ist, mit Blick auf 2027

Die Wahl verändert einige Erwartungen. Die Immobilie muss sich trotzdem rechnen.

Wenn Sie nach einem Umzug nach Florida eine Wohnung in Manhattan im Wert von 5 Mio. US-Dollar oder mehr behalten möchten, prüfen Sie, ob der Zuschlag gilt, und berechnen Sie die jährlichen Kosten anhand Ihrer geplanten Nutzung. Lassen Sie danach Ihre Ansässigkeit in New York mit einem Steuerberater klären; wir können einen vermitteln. Ein Domizil in Florida beendet die steuerliche Ansässigkeit in New York nicht zwangsläufig.

Wird Manhattan Ihr Hauptwohnsitz, konzentrieren Sie sich auf den Zustand der Wohnung, die Haltekosten und die Konkurrenz im jeweiligen Gebäude. Eine anhaltende Verbesserung der Finanzierung kann mehr Käufer in Ihre Preisklasse bringen; ein kurzer Rückgang der Renditen ist kein Grund, einem Angebotspreis hinterherzulaufen.

Wenn Sie ein Haus in Miami kaufen, halten Sie Inspektionen, Versicherung und die Steuerschätzung für die Zeit nach dem Kauf früh bereit. Wenn Sie in Miami ein Condominium kaufen, verhandeln Sie mit klarem Blick sowohl auf konkurrierende Einheiten als auch auf die künftigen Ausgaben des Gebäudes.

Für Verkäufer ist die Wahl Kontext, kein Vergleichsverkauf. Richten Sie den Preis an der aktuellen Konkurrenz und an unterzeichneten Verträgen aus. Ein Verkäufer einer Zweitwohnung in Manhattan, deren Wohnung dem Zuschlag unterliegt, sollte darauf vorbereitet sein, ihn zu besprechen. Ein Verkäufer eines Condominiums in Miami sollte bereit sein, Fragen zu Rücklagen, Versicherung und Umlagen zu beantworten.

Mit Blick auf 2027 würde ich beobachten, ob die Hypothekenzinsen tatsächlich sinken, ob ausländisches Interesse zu unterzeichneten Verträgen wird und was die nächsten Haushalte in Albany und Tallahassee für die Eigentumskosten bedeuten. Das sind die Kanäle, über die die Wahl in einem der beiden Märkte zu einer echten Veränderung werden könnte. Das Angebot bewegt sich leider im Schneckentempo.

Allgemeine Informationen, keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Wahlergebnisse, Gesetze und Marktdaten stehen auf dem Stand vom 5. November 2026 und können sich ändern.