Florida Amendment 3: Was die Abstimmung über die Grundsteuer für Eigentümer in Miami bedeutet

Am 3. November entscheiden die Wähler in Florida über Amendment 3, eine Änderung der Landesverfassung und die größte Grundsteuerreform, die seit Jahren auf dem Stimmzettel des Bundesstaats steht. Sie würde den Homestead-Freibetrag (homestead exemption, der Steuerfreibetrag für den selbst genutzten Hauptwohnsitz) auf die nicht schulbezogenen Steuern von einem Höchstwert von 51.411 US-Dollar im Jahr 2026 auf 150.000 US-Dollar im Jahr 2027 und 250.000 US-Dollar im Jahr 2028 anheben. Zugleich würde sie die jährliche Obergrenze für Erhöhungen des Steuerwerts von Zweitwohnungen, Mietobjekten und Gewerbeimmobilien von 10 % auf 5 % senken. Eine am 2. Oktober veröffentlichte Umfrage des Sun-Sentinel unter Wählern in Broward ergab 53 % Zustimmung, weniger als die 60 %, die die Vorlage benötigt, und Florida Realtors hat die Ja-Seite inzwischen mit rund dem 33-Fachen der Mittel finanziert, die die Gegner aufgebracht haben (WLRN, 29. September 2026).

Ob die Steuerrechnung eines Eigentümers in Miami sinkt, hängt davon ab, ob die Immobilie als Homestead gilt. Im Folgenden: was die Vorlage vorsieht, wem sie nützt, wen sie auslässt, und eine Wohnsitzklausel, die New Yorker mit Umzugsplänen kennen sollten, weil sie den höheren Freibetrag daran knüpft, dass man am 31. Dezember 2026 in Florida lebt.

Die umfassendere Rechnung zur Verlagerung des steuerlichen Wohnsitzes in den Süden finden Sie in unserem Leitfaden zur steuerlichen Migration von NYC nach Miami.

Dieser Artikel fasst eine Abstimmungsvorlage und öffentliche Berichterstattung zusammen. Er ist keine Steuer- oder Rechtsberatung. Sprechen Sie mit einem Steuerberater in Florida über Ihre eigene Immobilie.

Auf einen Blick

• Amendment 3 hebt den Homestead-Freibetrag für alle nicht schulbezogenen Grundsteuern, derzeit bis zu 51.411 US-Dollar, auf 150.000 US-Dollar im Jahr 2027 und 250.000 US-Dollar im Jahr 2028 an und passt ihn danach an die Inflation an. Für Schulsteuern bleibt der heutige Freibetrag von 25.000 US-Dollar bestehen.
• Nicht-Homestead-Immobilien (Zweitwohnungen, Mietobjekte, Gewerbegebäude) erhalten keinen neuen Freibetrag. Ihre jährliche Obergrenze für Erhöhungen des Steuerwerts sinkt von 10 % auf 5 %.
• Wer am 31. Dezember 2026 nicht in Florida ansässig ist, beginnt mit dem derzeitigen Freibetrag und erhält den höheren ab dem fünften Jahr des Freibetrags, „soweit die Verfassung der Vereinigten Staaten dies zulässt“ (im Original: „to the extent permitted by the U.S. Constitution“).
• Ökonomen des Bundesstaats beziffern die wiederkehrenden Kosten für die Kommunen nach vollständiger Einführung auf rund 12 Milliarden US-Dollar pro Jahr. Miami-Dade rechnet im ersten Jahr mit Einnahmeausfällen von 359 Millionen US-Dollar.
• Die Vorlage benötigt 60 % der Stimmen. Jüngste Umfragen reichen von 45 % landesweit (St. Pete Polls) bis 63 % (Sachs Media, August).

Was Amendment 3 tatsächlich vorsieht

Das Parlament von Florida hat die Vorlage mit der House Joint Resolution 1-F auf den Stimmzettel gebracht, verabschiedet in einer Sondersitzung im Juni 2026 (Repräsentantenhaus 75-26, Senat 30-9). Den ersten Abstimmungstitel, „Save Our Homes From Excessive Property Taxes“, verwarf David Frank, Richter am Circuit Court von Leon County, am 3. August als „eindeutig und unwiderlegbar fehlerhaft“. Der Bundesstaat legte kein Rechtsmittel ein und reichte Mitte August einen neuen Wortlaut ein.

Der Titel, den die Wähler auf dem Stimmzettel sehen werden, lautet „Increased Homestead Exemption; Lower Cap on Increases in Non-Homestead Property Assessments“ (Erhöhter Homestead-Freibetrag; niedrigere Obergrenze für Bewertungserhöhungen bei Nicht-Homestead-Immobilien). Die Zusammenfassung regelt fünf Punkte:

• Höherer Homestead-Freibetrag. 150.000 US-Dollar im Jahr 2027 und 250.000 US-Dollar im Jahr 2028 „für alle nicht schulbezogenen Steuern“, danach an die Inflation gekoppelt.
• Kommunale Option für mehr. Countys und Städte können den Freibetrag für ihre eigenen Abgaben bis zum vollen Steuerwert anheben, nach einem Verfahren, das das Parlament festlegen muss. Special Districts (kommunale Zweckverbände) können dasselbe mit Zustimmung der Wähler tun.
• Eine Wohnsitzklausel. Wer am 31. Dezember 2026 nicht in Florida ansässig ist, erhält bei Erfüllung der Voraussetzungen den bestehenden Freibetrag und den erhöhten Freibetrag ab dem fünften Jahr des Freibetrags.
• Eine niedrigere Obergrenze für alle anderen. Die jährliche Obergrenze für Erhöhungen des Steuerwerts von Nicht-Homestead-Immobilien sinkt von 10 % auf 5 %.
• Ausgabenbindung. Countys und Gemeinden müssen Grundsteuern für festgelegte Zwecke verwenden: öffentliche Sicherheit, Bildung und Schulen, Infrastruktur, natürliche Ressourcen, Schuldendienst für Anleihen, Altersversorgung der Beschäftigten sowie Betrieb und Verwaltung.

Wird sie angenommen, tritt sie am 1. Januar 2027 in Kraft. Zwei weitere Verfassungsänderungen stehen auf demselben Stimmzettel (eine Vorlage zu einem Haushaltsstabilisierungsfonds und ein Freibetrag für landwirtschaftliche Grundstücke), achten Sie bei der Stimmabgabe also auf die Nummer. Es handelt sich nicht um das Amendment 3 von 2024 zu Marihuana.

Homestead-Eigentümer: Was sich ändert und was nicht

Im Jahr 2026 erhält ein Homestead in Florida bis zu 51.411 US-Dollar Abzug vom Steuerwert (assessed value) für nicht schulbezogene Steuern und 25.000 US-Dollar für Schulsteuern. Die ersten 25.000 US-Dollar gelten für alle Steuern. Der zusätzliche Freibetrag gilt nur für nicht schulbezogene Steuern und nur für den Wert oberhalb von 50.000 US-Dollar; seit 2025 wird er an die Inflation angepasst, in diesem Jahr auf 26.411 US-Dollar (Florida Department of Revenue; Florida TaxWatch). Hinzu kommt Save Our Homes, die Bewertungsbremse für Hauptwohnsitze: Sie begrenzt den jährlichen Anstieg des Steuerwerts eines Homestead auf 3 % oder die Veränderung des CPI (Verbraucherpreisindex), je nachdem, welcher Wert niedriger ist, und erlaubt Eigentümern, bis zu 500.000 US-Dollar dieses angesammelten Vorteils auf einen neuen Homestead in Florida zu übertragen (Florida Department of Revenue).

Amendment 3 lässt die Schulsteuern unberührt. Florida TaxWatch schätzt, dass Schulabgaben rund 40 % der durchschnittlichen Grundsteuerrechnung ausmachen; der höhere Freibetrag erfasst also die übrigen rund 60 %: Steuern von County, Stadt und Special Districts. Bei einer Eigentumswohnung oder einem Haus in Miami im Wert von mehreren Millionen Dollar ist ein Freibetrag von 250.000 US-Dollar ein spürbarer, aber bescheidener Anteil am Steuerwert. Eigentümer von Häusern nahe dem Medianwert spüren ihn prozentual stärker.

Für lange gehaltene Häuser bleibt Save Our Homes wichtiger. Ein Verkauf setzt den Steuerwert in der Regel zum folgenden 1. Januar auf den Marktwert zurück. Ein Käufer, der bereits einen Homestead in Florida besitzt, kann ein Portability-Guthaben (portability, die Übertragung des Save-Our-Homes-Vorteils) einbringen, um diese Neubewertung abzufedern, und der Freibetrag wird anschließend von der neuen Bewertung abgezogen.

Zweitwohnungen, Mietobjekte und Investoren

Ein Pied-à-terre in Brickell oder eine Mietwohnung in Sunny Isles ist eine Nicht-Homestead-Immobilie. Nach geltendem Recht (Fla. Stat. 193.1554 für nicht als Homestead genutzte Wohnimmobilien) darf ihr Steuerwert für nicht schulbezogene Abgaben in der Regel um höchstens 10 % pro Jahr steigen, wobei ein Verkauf oder größere Modernisierungen ihn neu festsetzen. Amendment 3 würde die jährliche Obergrenze auf 5 % senken.

Das bremst den Anstieg des steuerpflichtigen Werts, doch die Rechnung kann trotzdem steigen, weil die Kommunen die Millage-Sätze (millage rates, die kommunalen Hebesätze) festlegen und die Vorlage keinen Ersatz für die wegfallenden Einnahmen vorsieht. S&P Global Ratings warnte im Juni, als die Version des Gouverneurs debattiert wurde, vor „größerem Bonitätsdruck“ infolge „einer erheblichen Senkung der Steuereinnahmen, ohne eine Ersatzquelle zu benennen“.

Gegner argumentieren, dass sich die Last auf Mieter und Eigentümer von Nicht-Homestead-Immobilien verlagert. Ein Bericht der Florida Housing Coalition des Ökonomen Jared Walczak schätzte, dass die Steuern im Jahr 2028 um etwa 406 US-Dollar pro Wohnung und 1.081 US-Dollar pro vermietetem Einfamilienhaus steigen würden, falls die Kommunen ihre Sätze anheben, um die Ausfälle auszugleichen (berichtet von WPTV und FlaglerLive). Die Schätzung unterstellt, dass die Kommunen die fehlenden Einnahmen über höhere Sätze ersetzen. Diese Entscheidung trifft jedes County und jede Stadt selbst.

Das Geld und der Streit

Bis zum 25. September hatte die Ja-Kampagne 18 Millionen US-Dollar eingeworben, sämtlich von Florida Realtors. Die beiden gegnerischen Komitees kamen zusammen auf 537.357 US-Dollar (WLRN; Orlando Weekly). Die Florida League of Cities, die Florida Association of Counties, die Florida Sheriffs Association und Florida TaxWatch lehnen die Vorlage ab.

Daniella Levine Cava, Bürgermeisterin von Miami-Dade: „Amendment 3 ist irreführend. Es wird als einfache Steuersenkung präsentiert, beseitigt aber nicht die Kosten der Leistungen, auf die unsere Gemeinden angewiesen sind, es ändert nur, wer dafür bezahlt.“ Damian Pardo, Mitglied der Stadtkommission von Miami, verglich die Vorlage mit einem Zahltagkredit: „Man hat keine Ahnung, wie hoch die Zinsen sind, welche Kosten anfallen, welche Gebühren, wie das behandelt wird“ (WLRN, 2. September 2026).

Die Umfragen gehen auseinander. Sachs Media ermittelte im August 63 % Zustimmung. St. Pete Polls kam auf 45 %. Die Umfrage von Bendixen & Amandi International in Broward für den Sun-Sentinel (22. bis 27. September, 918 registrierte Wähler) ergab 53 % Ja, 20 % Nein und 27 % Unentschiedene, wobei die Zustimmung sank, sobald die Wähler von Kürzungen kommunaler Leistungen erfuhren.

Was Käufer und Eigentümer in Miami jetzt tun sollten

1. Klären Sie, in welche Kategorie Sie fallen. Homestead-Eigentümer, die am 31. Dezember 2026 in Florida ansässig sind, erhalten den höheren Freibetrag im Zuge seiner schrittweisen Einführung. Andere Immobilien erhalten nur die Obergrenze von 5 %. Viele Eigentümer mit Bezug zu beiden Bundesstaaten haben je eine von beiden: einen Homestead im einen Bundesstaat und eine Zweitwohnung im anderen.
2. Wenn Sie aus New York umziehen, achten Sie auf den Kalender. Der Abstimmungstext knüpft den vollen Freibetrag daran, am 31. Dezember 2026 in Florida ansässig zu sein. Wer danach zuzieht, beginnt mit dem heutigen Freibetrag und wartet bis zum fünften Jahr des Freibetrags auf den höheren. Die Klausel enthält ihren eigenen Vorbehalt („soweit die Verfassung der Vereinigten Staaten dies zulässt“), mit einer gerichtlichen Überprüfung ist also zu rechnen. Das Domizil hängt von Tatsachen ab, etwa davon, wo Sie leben, arbeiten und wählen, und unser Leitfaden, wie Sie Miami zu Ihrem Hauptwohnsitz machen, erläutert, wie das Domizil begründet wird.
3. Denken Sie an die Stichtagsregel zum 1. Januar. Homestead setzt voraus, dass Sie die Immobilie zum 1. Januar besitzen und sie zu Ihrem ständigen Wohnsitz gemacht haben; der Antrag ist bis zum 1. März fällig (Miami-Dade Property Appraiser). Erfolgt der Abschluss nach dem 1. Januar, beginnt Ihr Freibetrag in der Regel mit dem folgenden Steuerjahr.
4. Kalkulieren Sie Mietobjekte mit Hebesätzen, nicht mit Obergrenzen. Wenn Sie zur Vermietung kaufen, modellieren Sie die Neubewertung zum Marktwert zum 1. Januar nach dem Abschluss, danach eine jährliche Obergrenze von 10 % (5 %, falls die Änderung angenommen wird) für nicht schulbezogene Abgaben, nicht gedeckelte Bewertungen für Schulsteuern und Millage-Sätze, die sich bewegen können. Unser Vergleich der Erwerbsnebenkosten in Miami und Manhattan behandelt die laufenden Kosten.
5. Ausländische Käufer: Prüfen Sie zuerst die Berechtigung. Homestead setzt einen ständigen Wohnsitz voraus. Inhaber einer Green Card können die Voraussetzungen erfüllen. Eigentümer mit befristeten Visa in der Regel nicht, sodass die Immobilie eines ausländischen Käufers in Miami ohnehin meist als Nicht-Homestead besteuert wird. Auch die Struktur zählt: Siehe unseren Leitfaden zur US-Erbschaftsteuer für ausländische Käufer.

Sie erwägen einen Kauf in Miami vor oder nach der Abstimmung? Unsere Makler arbeiten jede Woche mit Steuer- und Immobilienanwälten in Florida zusammen. Schreiben Sie uns auf WhatsApp für ein vertrauliches Gespräch.

Häufige Fragen

Was ist Florida Amendment 3 auf dem Stimmzettel 2026?

Es ist eine Verfassungsänderung, die das Parlament für die Abstimmung am 3. November 2026 auf den Stimmzettel gebracht hat. Sie hebt den Homestead-Freibetrag für nicht schulbezogene Grundsteuern auf 150.000 US-Dollar im Jahr 2027 und 250.000 US-Dollar im Jahr 2028 an, senkt die jährliche Bewertungsobergrenze für Nicht-Homestead-Immobilien von 10 % auf 5 % und schränkt ein, wofür Countys und Städte Grundsteuereinnahmen ausgeben dürfen. Sie benötigt 60 % der Stimmen.

Senkt Amendment 3 die Steuern auf eine Zweitwohnung in Miami?

Nicht direkt. Eine Zweitwohnung erhält keinen neuen Freibetrag. Die reguläre jährliche Erhöhung ihres Steuerwerts für nicht schulbezogene Abgaben wäre auf 5 % statt 10 % begrenzt. Ein Verkauf oder Modernisierungen können den Wert dennoch neu festsetzen, und die Rechnung kann weiterhin steigen, wenn die kommunalen Millage-Sätze steigen.

Gilt Amendment 3 für Schulsteuern?

Nein. Der höhere Freibetrag gilt nur für nicht schulbezogene Steuern. Für Schulabgaben bleibt der bestehende Homestead-Freibetrag von 25.000 US-Dollar bestehen.

Ich ziehe 2027 von New York nach Miami. Erhalte ich den Freibetrag von 250.000 US-Dollar?

Nach dem Abstimmungstext erhält, wer am 31. Dezember 2026 nicht in Florida ansässig ist, bei Erfüllung der Voraussetzungen den bestehenden Freibetrag und den erhöhten Freibetrag ab dem fünften Jahr des Freibetrags, soweit die Verfassung der Vereinigten Staaten dies zulässt. Ein Steuerberater in Florida kann Ihnen sagen, was das für Ihre Termine bedeutet.

Was würde Amendment 3 Miami-Dade County kosten?

Das County rechnet im ersten Jahr mit Einnahmeausfällen von 359 Millionen US-Dollar. Landesweit beziffert die Revenue Estimating Conference die wiederkehrenden Kosten für die Kommunen nach vollständiger Einführung auf rund 12 Milliarden US-Dollar pro Jahr.

Wie auch immer die Abstimmung ausgeht: Der Homestead-Status hängt weiterhin davon ab, dass Sie die Immobilie am 1. Januar besitzen und bewohnen und den Antrag bis zum 1. März stellen.

Weitere Analysen

• Millionärsmigration 2026: Wohin die Vermögenden ziehen
• Leitfaden für internationale Käufer: NYC und Miami
• Marktbericht Eigentumswohnungen Miami

Quellen: Florida Department of State, Akte zur Initiative Amendment 3 (HJR 1-F); offizieller Abstimmungstext in der Veröffentlichung der Fort Pierce Utilities Authority; Florida Policy Institute (Juni und Juli 2026); Ballotpedia News (3. Juni 2026); WFLX (4. August 2026); Florida Phoenix (6. August 2026); WLRN (2., 15., 29. und 30. September 2026); Orlando Weekly; Sun-Sentinel (2. Oktober 2026); Fox 13; Sachs Media (19. August 2026); Florida TaxWatch; Accounting Today und The Bond Buyer zu S&P Global Ratings (Juni 2026); WPTV und FlaglerLive zum Bericht der Florida Housing Coalition; Fla. Stat. 193.155 und 193.1554; Mitteilung des Florida Department of Revenue zur CPI-Anpassung des Homestead-Freibetrags; Florida Department of Revenue; Miami-Dade Property Appraiser.