Der Leitfaden für ausländische Käufer zum Kauf von Immobilien in Miami

Miami hat sich zu einem der aktivsten globalen Reiseziele für grenzüberschreitende Immobilieninvestitionen entwickelt. Internationales Kapital aus Lateinamerika, Europa und Asien fließt in einem Ausmaß nach Südflorida, wie es kein anderer US-Markt bietet. Ausländische Käufer stehen jedoch vor einer Reihe spezifischer steuerlicher, rechtlicher und finanzieller Überlegungen, die sich erheblich von inländischen Transaktionen unterscheiden, einschließlich FIRPTA-Einbehaltung, Entscheidungen zur Unternehmensstrukturierung und begrenzter Hypothekenverfügbarkeit. In diesem Leitfaden erfahren Sie, was Sie vor der Kapitalbindung wissen müssen.

Miami ist mit einer großen Ausnahme einer der auslandskäuferfreundlichsten Immobilienmärkte der Welt. Das Gesetz von Florida schränkt nun bestimmte Käufe durch Käufer ein, die ihren Wohnsitz in einem der sieben genannten Länder haben und nicht Staatsbürger der Vereinigten Staaten oder rechtmäßiger ständiger Wohnsitz sind. Der Wohnsitz, nicht die Staatsangehörigkeit, ist der Maßstab, den das Gesetz verwendet. Wenn das auf Sie zutrifft, lesen Sie den nächsten Abschnitt sorgfältig durch, bevor Sie fortfahren.

Weitere Informationen zu den US-amerikanischen Rahmenbedingungen, Eigentümerstrukturen, Finanzierung und Abschluss finden Sie in unserem Säulenleitfaden: Wie internationale Käufer US-Luxusimmobilien kaufen →

WICHTIG: Florida SB 264-Einschränkungen

Mit Wirkung vom 1. Juli 2023 schränkt der Gesetzentwurf 264 des Senats von Florida den Erwerb von Immobilien durch „ausländische Auftraggeber“ ein. Abschnitt 692.201(3) der Florida Statutes nennt sieben „ausländische Länder, die Anlass zur Sorge geben“: die Volksrepublik China, die Russische Föderation, die Islamische Republik Iran, die Demokratische Volksrepublik Korea, die Republik Kuba, das venezolanische Regime von Nicolás Maduro und die Arabische Republik Syrien. Für eine natürliche Person definiert Abschnitt 692.201(4)(d) einen ausländischen Auftraggeber als eine Person, die ihren Wohnsitz in einem dieser Länder hat und weder Staatsbürger der Vereinigten Staaten noch rechtmäßiger ständiger Wohnsitz ist. Entscheidend ist der Wohnsitz, nicht die Staatsangehörigkeit oder Staatsbürgerschaft. Dieses Gesetz bleibt trotz anhaltender rechtlicher Anfechtungen in Kraft.

Wenn diese gesetzliche Definition auf Sie zutrifft, bitten Sie einen Anwalt in Florida, Ihren Status zu bestätigen, bevor Sie einen Vertrag abschließen. Diese Einschränkungen gelten für einen ausländischen Auftraggeber:

China (am restriktivsten): Gemäß Abschnitt 692.204(1)(a) der Florida Statutes darf eine Person, die ihren Wohnsitz in der Volksrepublik China hat und kein Staatsbürger der Vereinigten Staaten oder rechtmäßiger ständiger Wohnsitz ist, nirgendwo in Florida Immobilien besitzen oder Anteile daran erwerben. Abschnitt 692.204(2) sieht eine Ausnahme vor:

• Kann EINE Wohnimmobilie erwerben
• Das Grundstück darf maximal 2 Acres groß sein
• Darf sich NICHT im Umkreis von 5 Meilen um militärische Einrichtungen befinden
• Muss im Besitz eines Nicht-Touristenvisums sein oder Asyl erhalten haben

Russland, Kuba, Venezuela, Iran, Syrien, Nordkorea: Gemäß Abschnitt 692.203(1) der Florida Statutes darf ein ausländischer Auftraggeber, d. Da solche Einrichtungen über den gesamten Bundesstaat verteilt sind, erstreckt sich die Sperrzone auf einen großen Teil des bebauten Landes Floridas. Lassen Sie sich den Status des jeweiligen Pakets von einem Anwalt in Florida bestätigen, bevor Sie ein Angebot abgeben.

Die Strafen sind schwerwiegend:

• Vermögensverfall an den Staat
• Die strafrechtlichen Sanktionen unterscheiden sich je nach Gesetz: Ein Kauf, der gegen Abschnitt 692.203 der Florida Statutes verstößt und ausländische Auftraggeber aus den sechs betroffenen Ländern außer China betrifft, ist ein Vergehen zweiten Grades Ein Kauf, der gegen Abschnitt 692.204 verstößt, der für die Volksrepublik China gilt, ist ein Verbrechen dritten Grades
• Strafen gelten für Käufer, Verkäufer und Immobilienfachleute

Alle Käufer, unabhängig von Nationalität oder Wohnsitz, müssen bei Abschluss eine eidesstattliche Erklärung unterzeichnen, in der die Einhaltung von SB 264 bestätigt wird.

Aktueller Stand, Stand August 2026: Das Gesetz ist in Kraft und durchsetzbar. Am 4. November 2025 lehnte der Elfte Bezirk in der Rechtssache Shen v. Simpson (Nr. 23-12737) die Blockade ab, da die meisten Herausforderer nicht klageberechtigt seien, weil sie ihren Wohnsitz in Florida und nicht in einem Land, in dem sich die Klage befinde, und lehnten ihre Argumente für gleichen Schutz, ordnungsgemäßes Verfahren, Fair Housing Act und Vorkaufsargumente im Vorfeld ab. Der Fall wurde an das Bezirksgericht zurückverwiesen und der Rechtsstreit wird fortgesetzt, sodass sich diese Position ändern kann.

Wenn das auf Sie zutrifft: Konsultieren Sie vor einem Kaufversuch einen Anwalt für Einwanderungsfragen in den USA. Alternativ können Sie New York in Betracht ziehen. Für NYC gelten keine ähnlichen Beschränkungen und es steht weiterhin Käufern aus allen Ländern offen.

Warum Miami für ausländische Käufer funktioniert

Keine Co-op-/Wohnungsgenossenschafts-Beschränkungen.

Im Gegensatz zu New York, wo 70 % des Marktes aus Wohnungsbaugenossenschaften (Genossenschaftswohnungen) bestehen, deren Verwaltungsräte ausländische Käufer effektiv ausschließen, besteht Miami fast ausschließlich aus Eigentumswohnungen. Sie kaufen Immobilien. Es gibt kein Vorstandsgespräch, keine Anforderung, dass Ihr Einkommen aus den USA stammt, keine Beschränkungen bei der Untervermietung. Wenn Sie das nötige Geld haben, können Sie kaufen.

Keine staatliche Einkommenssteuer.

In Florida gibt es keine staatliche Einkommenssteuer, ein großer Vorteil für Investoren, die Mieteinnahmen erzielen, und für vermögende Privatpersonen, die sich niederlassen. In Kombination mit den bundesstaatlichen Abzügen für Abschreibungen und Ausgaben zahlen viele Anleger in den ersten 10 bis 15 Jahren keine Einkommenssteuer auf Mieteinnahmen in Miami.

Gehöftschutz.

Floridas Homestead-Gesetze bieten außergewöhnlichen Vermögensschutz. Wenn Sie Ihren Wohnsitz in Florida begründen und Ihr Hauptwohnsitz auf einem Gehöft haben, können Gläubiger im Allgemeinen nicht den Verkauf Ihres Hauses erzwingen, um Schulden zu begleichen. Für internationale Käufer, denen der Vermögensschutz am Herzen liegt, ist dies von Bedeutung.

Internationale Infrastruktur.

Miami ist eine Gateway-Stadt. Die Banken hier arbeiten regelmäßig mit Ausländern zusammen. Rechtsanwälte sind auf grenzüberschreitende Transaktionen spezialisiert. Immobilienmakler (einschließlich uns) führen ihre Geschäfte auf Spanisch, Portugiesisch, Französisch und anderen Sprachen durch. Das gesamte Ökosystem ist darauf ausgerichtet, internationale Käufer zu bedienen.

Wo ausländische Käufer einkaufen

Brickell

Das Finanzviertel von Miami zieht lateinamerikanische Käufer an, die städtischen Komfort und die Nähe zu internationalen Banken und Unternehmen wünschen. Hochhaus-Eigentumswohnungen, begehbare Straßen, starke Mietnachfrage. Einstiegspunkte liegen bei etwa 500.000 US-Dollar für Ein-Schlafzimmer-Zimmer, mehr als 1 Mio. US-Dollar für größere Einheiten in Top-Gebäuden.

Miami Beach

Ikonisches Wohnen direkt am Meer. South of Fifth (SoFi) ist die Ultra-Luxus-Enklave. Mid-Beach und North Beach bieten mehr Platz und eine ruhigere Atmosphäre. Hier dominieren europäische und südamerikanische Käufer. Einheiten am Meer beginnen bei rund 1 Mio. US-Dollar und steigen bei Penthäusern auf über 20 Mio. US-Dollar.

Sunny Isles Beach

Starke russische und lateinamerikanische Käuferpräsenz. Moderne Hochhäuser, viele davon mit Markenresidenzen (Porsche Design Tower, Residences by Armani Casa, kommende Bentley Residences). Direkter Meerblick zu Preisen unter Miami Beach.

Coconut Grove

Wohnlicher, familienorientierter. Spricht Käufer an, die eher ein Nachbarschaftsgefühl als einen Hochhaus-Lebensstil suchen. Mischung aus Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern.

Coral Gables

Mediterrane Architektur, von Bäumen gesäumte Straßen, ausgezeichnete Schulen. Mehr Einfamilienhäuser als Eigentumswohnungen. Appelliert an Familien, die einen dauerhaften Wohnsitz einrichten.

Due Diligence nach dem Surfen

Nach dem Einsturz der Champlain Towers im Jahr 2021 verabschiedete Florida ein bedeutendes Gesetz zur Reform von Eigentumswohnungen. Als ausländischer Käufer müssen Sie verstehen, was das bedeutet:

Meilensteininspektionen: Gebäude mit mehr als drei Stockwerken und einem Alter von über 30 Jahren (25 Jahre in Küstennähe) müssen einer Bauprüfung unterzogen werden. Einige ältere Gebäude sind verfallen oder müssen kostspielig saniert werden.

Mindestreserveanforderungen: Verbände können nicht mehr auf Reserven für Bauteile verzichten. Viele Gebäude erheben jetzt Sonderbescheide, um Rücklagen zu finanzieren, die sie zuvor ignoriert hatten.

Was Sie vor dem Kauf fragen sollten:

• Hat das Gebäude seine Meilensteininspektion abgeschlossen? Was waren die Ergebnisse?
• Wie hoch ist derzeit die Höhe der Reservefinanzierung?
• Gibt es ausstehende oder aktuelle Sondergutachten?
• Wie sieht der Plan des Gebäudes zur Einhaltung der Vorschriften aus?

Der Makler Ihres Käufers sollte dies alles überprüfen, bevor Sie ein Angebot abgeben. Schlecht instandgehaltene Gebäude mit verzögerter Wartung sind derzeit riskante Anschaffungen.

Finanzierung für Ausländer

Kreditgeber in Miami haben Erfahrung im Umgang mit internationalen Käufern. Typische Begriffe:

• Es wird eine wesentlich höhere Anzahlung als bei einem in den USA ansässigen Kreditnehmer verlangt, wobei der genaue Betrag vom einzelnen Kreditgeber festgelegt wird
• Ein höherer Zinssatz als eine vergleichbare US-Hypothek, wobei die Prämie vom einzelnen Kreditgeber festgelegt wird
• Maximale Kreditbeträge von 3-5 Mio. USD und mehr bei Privatbanken
• 12 Monate Reserve erforderlich

Kreditgeber, die mit ausländischen Käufern zusammenarbeiten:

• HSBC (umfangreiche ausländische Käuferprogramme)
• Citi Private Bank
• JP Morgan Private Bank

Sie benötigen Reisepassdokumente, Einkommensnachweise, Kontoauszüge und eine Kreditauskunft der Bank Ihres Heimatlandes.

Bargeldkäufe sind üblich. Ungefähr 50 % der Luxustransaktionen in Miami erfolgen ausschließlich in bar.

Steuerliche Überlegungen

Mieteinnahmen: Vollständig abzugsfähige Ausgaben plus Abschreibung entfallen oft jahrelang für die Steuerpflicht. Sie müssen eine US-Steuererklärung einreichen und sich dafür entscheiden, Ihr Nettoeinkommen besteuern zu lassen.

FIRPTA: Wenn Sie verkaufen, muss der Käufer einen Anteil des erzielten Bruttobetrags, nicht Ihres Gewinns, einbehalten und an das IRS überweisen. Abschnitt 1445 des Internal Revenue Code legt den Steuersatz auf 15 % fest. Er fällt auf 10 %, wenn der Käufer die Immobilie zur Nutzung als Wohnsitz erwirbt und der realisierte Betrag mehr als 300.000 US-Dollar, aber nicht mehr als 1.000.000 US-Dollar beträgt, und es ist kein Einbehalt erforderlich, wenn der Käufer die Immobilie als Wohnsitz erwirbt und der realisierte Betrag 300.000 US-Dollar oder weniger beträgt. Alles, was über Ihre tatsächliche Steuer hinaus einbehalten wird, wird bei der Einreichung zurückerstattet, und das vor dem Abschluss eingereichte Formular 8288-B kann den Einbehalt im Voraus reduzieren.

Erbschaftssteuer: Das ist das Große. Das in den USA ansässige Vermögen eines nicht ansässigen, nicht in den USA ansässigen Ausländers unterliegt der Erbschaftssteuer des Bundes in Höhe von Sätzen von bis zu 40 %, und der Nachlass muss das Formular 706-NA einreichen, sobald dieses in den USA befindliche Vermögen 60.000 US-Dollar übersteigt. Das IRS gibt an, dass diese Anmeldeschwelle von 60.000 US-Dollar nicht an die Inflation gekoppelt ist und daher nicht jedes Jahr ansteigt. Dabei handelt es sich um einen separaten und weitaus geringeren Betrag als den grundlegenden Ausschlussbetrag, der US-Bürgern und Personen mit Wohnsitz in den USA zur Verfügung steht, den das IRS für Todesfälle im Jahr 2025 auf 13.990.000 US-Dollar und für Todesfälle im Jahr 2026 auf 15.000.000 US-Dollar festsetzt. Wenn das Heimatland des Erblassers ein Erbschaftssteuerabkommen mit den Vereinigten Staaten hat, kann Abschnitt 2102(b)(3)(A) des Internal Revenue Code eine einheitliche Gutschrift ersetzen anteilig durch den Anteil des weltweiten Nachlasses, der sich in den Vereinigten Staaten befindet, der in der Regel größer als der Gegenwert von 60.000 US-Dollar ist, aber nicht dem vollen Betrag eines US-Bürgers entspricht. Strukturieren Sie Ihren Einkauf über ein ausländisches Unternehmen oder sichern Sie sich mit einer Lebensversicherung ab. Konsultieren Sie vor dem Kauf einen Steueranwalt.

Keine staatliche Einkommensteuer: Da es in Florida keine staatliche Einkommenssteuer gibt, ist Miami für einkommensschaffende Investitionen attraktiver als New York oder Kalifornien.

Ausführliche Informationen zu Fragen der ausländischen Käufersteuer →

Der Kaufprozess

1. Beauftragen Sie einen Käufermakler: jemand, der Miami kennt, mit internationalen Käufern zusammenarbeitet und Ihre Interessen vertritt (nicht die des Verkäufers)
2. Lassen Sie sich vorab genehmigen: Holen Sie sich bei einer Finanzierung ein Vorabgenehmigungsschreiben von einem Kreditgeber ein, der mit Ausländern zusammenarbeitet
3. Definieren Sie Ihre Kriterien: Nachbarschaft, Gebäudetyp, Budget, Investition vs. Eigennutzung, Mietpotenzial
4. Suchen und besichtigen. Wir können virtuelle Touren durchführen, wenn Sie im Ausland sind
5. Machen Sie ein Angebot. In Florida erfolgen Angebote schriftlich mit Anzahlung
6. Due Diligence: Inspektionszeitraum (normalerweise 10-15 Tage) zur Überprüfung von Eigentumswohnungsdokumenten, Finanzdaten und Inspektionsberichten
7. Schließen. Kann per Vollmacht aus der Ferne erfolgen

Der gesamte Prozess dauert in der Regel 30-45 Tage bei Barkäufen und 45-60 Tage bei Finanzierungen.

FIRPTA und steuerliche Überlegungen zur Ausstiegsstrategie

Das Foreign Investment in Real Property Tax Act (FIRPTA) schreibt eine Einbehaltung von 15 % des Bruttoverkaufspreises vor, wenn eine ausländische Person US-Immobilien verkauft. Dies ist keine Steuer. Es handelt sich um eine Quellensteuer, die beim Abschluss erhoben und an den IRS überwiesen wird. Nach Einreichung einer US-Steuererklärung erhält der Verkäufer den einbehaltenen Betrag, der über die tatsächliche Steuerschuld hinausgeht, zurückerstattet.

Warum das für Ihre Exit-Strategie wichtig ist: Der FIRPTA-Einbehalt basiert auf dem Bruttoverkaufspreis, nicht auf dem Gewinn. Bei einem Verkauf im Wert von 5 Millionen US-Dollar werden bei Abschluss 750.000 US-Dollar einbehalten, unabhängig von Ihrem Gewinn oder Verlust. Käufer, die bei ausländischen Verkäufern einkaufen, können auch haftbar gemacht werden, wenn die Einbehaltung nicht ordnungsgemäß gehandhabt wird, was die Verhandlungen erschweren kann.

Die Planung für FIRPTA sollte beim Erwerb und nicht beim Verkauf beginnen. Die von Ihnen gewählte Unternehmensstruktur (persönlicher Name, US LLC , ausländisches Unternehmen) wirkt sich direkt auf Ihr FIRPTA-Engagement, Ihre Erbschaftssteuerschuld und die Möglichkeit aus, Gewinne durch Mechanismen wie Ratenverkäufe aufzuschieben.

Kauf über eine LLC : Was ausländische Käufer wissen sollten

Viele internationale Käufer kaufen Immobilien in Miami über eine in den USA ansässige LLC , um ihre Privatsphäre und Haftung zu schützen. Die LLC behält das Eigentumsrecht an der Immobilie, hält den Namen des Käufers aus öffentlichen Aufzeichnungen und schützt persönliche Vermögenswerte vor Ansprüchen im Zusammenhang mit der Immobilie.

Wichtige Überlegungen:

• Datenschutz: Eine LLC verhindert, dass Ihr Name in öffentlichen Eigentumsunterlagen erscheint, die für Käufer relevant sind, die Wert auf Diskretion legen
• Haftpflichtschutz: Wenn ein Mieter oder Gast auf dem Grundstück verletzt wird, beschränken sich die Ansprüche auf das Vermögen der LLC und nicht auf Ihr persönliches Vermögen
• Die steuerlichen Auswirkungen variieren je nach Struktur: Eine Einzelgesellschafts-LLC im Besitz einer ausländischen Person wird für US-Steuerzwecke als nicht berücksichtigtes Unternehmen behandelt, was bedeutet, dass FIRPTA und Erbschaftssteuer weiterhin gelten, als ob Sie direkt Eigentümer wären. Ein ausländisches Unternehmen als LLC -Mitglied kann die Belastung durch die Erbschaftssteuer reduzieren, hat jedoch andere steuerliche Konsequenzen
• Finanzierungskomplikationen: Einige Kreditgeber vergeben keine Kredite an LLC s oder verlangen eine persönliche Garantie. Bargeldkäufer unterliegen weniger Einschränkungen

Die richtige Unternehmensstruktur hängt von Ihrem Wohnsitzland, dem Status Ihres Steuerabkommens und davon ab, ob die Immobilie für den persönlichen Gebrauch oder als Investition bestimmt ist. Konsultieren Sie einen US-amerikanischen Steueranwalt, der auf grenzüberschreitende Immobilien spezialisiert ist, bevor Sie sich für eine Struktur entscheiden.

Häufige Fragen von internationalen Käufern

Muss ich Miami besuchen, um etwas zu kaufen?

Nein. Wir arbeiten regelmäßig mit Käufern zusammen, die aus der Ferne einkaufen: virtuelle Rundgänge, elektronische Signaturen, Vollmachtsabschlüsse. Dennoch empfehlen wir einen Besuch, wenn möglich.

Kann ich meine Einheit vermieten?

Die meisten Eigentumswohnungen in Miami erlauben die Vermietung mit wenigen Einschränkungen. Für einige Gebäude gelten Mindestmietlaufzeiten (30 Tage, 6 Monate oder 12 Monate). Überprüfen Sie vor dem Kauf die Mietbedingungen, wenn Ihnen die Mieteinnahmen wichtig sind.

Benötige ich ein US-Bankkonto?

Hilfreich, aber nicht erforderlich. Für den Abschluss müssen Sie Geld überweisen. Einige Käufer eröffnen US-Konten; andere überweisen direkt von ausländischen Banken.

Wie sieht es mit der Immobilienverwaltung aus?

Wir bieten Immobilienverwaltungsdienstleistungen für ausländische Eigentümer an: Mietervermittlung, Mietverwaltung, Wartungskoordination. Viele unserer Kunden besichtigen ihre Immobilien nie; Wir kümmern uns um alles.

Warum mit uns zusammenarbeiten?

Wir haben internationalen Käufern aus Brasilien, Argentinien, Kolumbien, Mexiko, Spanien, Frankreich, dem Vereinigten Königreich usw. geholfen. Hongkong, China und Dutzende andere Länder kaufen Immobilien in Miami. Wir verstehen die einzigartigen Überlegungen, von der Unternehmensstrukturierung über die Steuerplanung bis hin zur Verwaltung von Immobilien über Zeitzonen hinweg.

Wir bringen Sie mit Kreditgebern, Anwälten und Steuerexperten zusammen, die auf Transaktionen ausländischer Käufer spezialisiert sind. Und wir führen Sie durch einen Markt, der informierte Käufer belohnt und diejenigen bestraft, die ihre Hausaufgaben nicht machen.

Kontaktieren Sie uns →

Büro in Miami 1688 Meridian Avenue, Suite 700 Miami Beach, FL 33139 +1-305-296-8885

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Häufig gestellte Fragen: Ausländische Käufer in Miami