Der Leitfaden für ausländische Käufer zum Kauf von Immobilien in Miami

Miami hat sich zu einem der aktivsten globalen Reiseziele für grenzüberschreitende Immobilieninvestitionen entwickelt. Internationales Kapital aus Lateinamerika, Europa und Asien fließt in einem Ausmaß nach Südflorida, wie es kein anderer US-Markt bietet. Ausländische Käufer stehen jedoch vor einer Reihe spezifischer steuerlicher, rechtlicher und finanzieller Überlegungen, die sich erheblich von inländischen Transaktionen unterscheiden, einschließlich FIRPTA-Einbehaltung, Entscheidungen zur Unternehmensstrukturierung und begrenzter Hypothekenverfügbarkeit. In diesem Leitfaden erfahren Sie, was Sie vor der Kapitalbindung wissen müssen.

Lassen Sie vor Vertragsschluss Käuferstatus und Grundstückslage von einem Anwalt in Florida prüfen.

Weitere Informationen zu den US-amerikanischen Rahmenbedingungen, Eigentümerstrukturen, Finanzierung und Abschluss finden Sie in unserem Säulenleitfaden: Wie internationale Käufer US-Luxusimmobilien kaufen →

WICHTIG: Florida SB 264-Einschränkungen

Die Florida Statutes 692.201–692.204 beschränken bestimmte Käufer und Unternehmen mit Verbindungen zu den sieben gesetzlich definierten Ländern. Bei Privatpersonen zählen Domizil sowie US-Staatsbürgerschaft oder rechtmäßiger Daueraufenthalt; die Nationalität allein entscheidet nicht. Gesonderte Regeln gelten für Agrarland, Immobilien auf oder innerhalb von zehn Meilen um Militäranlagen oder kritische Infrastruktur sowie weitergehende Beschränkungen mit Bezug zur Volksrepublik China. Ausnahmen, eidesstattliche Erklärungen und Registrierungen erfordern eine Einzelfallprüfung. Vor Vertragsschluss sollte ein Anwalt in Florida Käufer, Eigentümerkette, Grundstück und einschlägige Gerichtsanordnungen prüfen. US-Sanktionen sind gesondert zu prüfen. Florida Statutes 692.201–692.204 OFAC

Warum Miami für ausländische Käufer funktioniert

Immobilie wählen und Gebäude prüfen

Eigentums- und Vermietungsregeln unterscheiden sich je Gebäude. Prüfen Sie Zustimmung der Eigentümergemeinschaft, Erwerb durch Gesellschaften, Mindestmietdauer, Vermietungshäufigkeit und örtliche Regeln vor einer Bindung. Verfügbare Mittel allein begründen keine Kauf- oder Vermietungsberechtigung.

Florida erhebt keine staatliche Einkommensteuer auf Privatpersonen

Florida erhebt keine staatliche Einkommensteuer auf Privatpersonen. Bundessteuern, Grundsteuern und Erklärungspflichten können dennoch gelten. Die Besteuerung einer Gesellschaft in Florida ist gesondert zu prüfen.

Gehöftschutz.

Gläubigerschutz für das Eigenheim und Grundsteuerbefreiung sind verschiedene Vorteile mit eigenen Voraussetzungen. Keiner entsteht automatisch durch ausländisches Eigentum. Der Gläubigerschutz hat Flächenlimits und Ausnahmen, darunter bestimmte Hypotheken, Steuern und Umlagen. Lassen Sie Eigentum und Nutzung anwaltlich prüfen; über die Grundsteuerbefreiung entscheidet der Property Appraiser. Florida DOR Florida Constitution, Art. X §4

Internationale Infrastruktur.

Miami ist eine Gateway-Stadt. Die Banken hier arbeiten regelmäßig mit Ausländern zusammen. Rechtsanwälte sind auf grenzüberschreitende Transaktionen spezialisiert. Immobilienmakler (einschließlich uns) führen ihre Geschäfte auf Spanisch, Portugiesisch, Französisch und anderen Sprachen durch. Das gesamte Ökosystem ist darauf ausgerichtet, internationale Käufer zu bedienen.

Wo ausländische Käufer einkaufen

Brickell

Das Finanzviertel von Miami zieht lateinamerikanische Käufer an, die städtischen Komfort und die Nähe zu internationalen Banken und Unternehmen wünschen. Hochhaus-Eigentumswohnungen, begehbare Straßen, starke Mietnachfrage. Einstiegspunkte liegen bei etwa 500.000 US-Dollar für Ein-Schlafzimmer-Zimmer, mehr als 1 Mio. US-Dollar für größere Einheiten in Top-Gebäuden.

Miami Beach

Ikonisches Wohnen direkt am Meer. South of Fifth (SoFi) ist die Ultra-Luxus-Enklave. Mid-Beach und North Beach bieten mehr Platz und eine ruhigere Atmosphäre. Hier dominieren europäische und südamerikanische Käufer. Einheiten am Meer beginnen bei rund 1 Mio. US-Dollar und steigen bei Penthäusern auf über 20 Mio. US-Dollar.

Sunny Isles Beach

Starke russische und lateinamerikanische Käuferpräsenz. Moderne Hochhäuser, viele davon mit Markenresidenzen (Porsche Design Tower, Residences by Armani Casa, kommende Bentley Residences). Direkter Meerblick zu Preisen unter Miami Beach.

Coconut Grove

Wohnlicher, familienorientierter. Spricht Käufer an, die eher ein Nachbarschaftsgefühl als einen Hochhaus-Lebensstil suchen. Mischung aus Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern.

Coral Gables

Mediterrane Architektur, von Bäumen gesäumte Straßen, ausgezeichnete Schulen. Mehr Einfamilienhäuser als Eigentumswohnungen. Appelliert an Familien, die einen dauerhaften Wohnsitz einrichten.

Due Diligence nach dem Surfen

Nach dem Einsturz der Champlain Towers im Jahr 2021 verabschiedete Florida ein bedeutendes Gesetz zur Reform von Eigentumswohnungen. Als ausländischer Käufer müssen Sie verstehen, was das bedeutet:

Meilensteininspektionen: Gebäude mit mehr als drei Stockwerken und einem Alter von über 30 Jahren (25 Jahre in Küstennähe) müssen einer Bauprüfung unterzogen werden. Einige ältere Gebäude sind verfallen oder müssen kostspielig saniert werden.

Mindestreserveanforderungen: Verbände können nicht mehr auf Reserven für Bauteile verzichten. Viele Gebäude erheben jetzt Sonderbescheide, um Rücklagen zu finanzieren, die sie zuvor ignoriert hatten.

Was Sie vor dem Kauf fragen sollten:

• Hat das Gebäude seine Meilensteininspektion abgeschlossen? Was waren die Ergebnisse?
• Wie hoch ist derzeit die Höhe der Reservefinanzierung?
• Gibt es ausstehende oder aktuelle Sondergutachten?
• Wie sieht der Plan des Gebäudes zur Einhaltung der Vorschriften aus?

Der Makler Ihres Käufers sollte dies alles überprüfen, bevor Sie ein Angebot abgeben. Schlecht instandgehaltene Gebäude mit verzögerter Wartung sind derzeit riskante Anschaffungen.

Finanzierung für Ausländer

Spezialisierte Kreditgeber prüfen auch Bewerber ohne US-Kredithistorie. Entscheidend sind Kreditnehmer, Unterlagen, Nutzung, Eigentümergesellschaft und Gebäude. Klären Sie Eigenkapital, Reserven, Zins, Gebühren und Projektprüfung vor einer finanzierten Kaufverpflichtung.

Bereiten Sie Pass, Adressnachweis, Einkommens- oder Geschäftsunterlagen, gegebenenfalls Steuererklärungen, Konto- und Depotauszüge, Herkunft und Transferweg der Mittel sowie Gesellschaftsunterlagen vor. Fragen Sie nach Übersetzungen. Eine Vorabgenehmigung ist keine endgültige Kreditzusage.

Steuerliche Überlegungen

Abschreibung und abzugsfähige Aufwendungen, einschließlich Hypothekenzinsen, können Mieteinnahmen ausgleichen. Nicht genutzte passive Vermietungsverluste werden grundsätzlich bis zur zulässigen Nutzung vorgetragen, vorbehaltlich der Regeln für passive Tätigkeiten, Risikokapital und weiterer Grenzen; eine allgemeine Siebenjahresfrist besteht nicht. Dadurch kann ein positiver Zahlungsüberschuss bei geringer oder keiner laufenden Bundeseinkommensteuer entstehen; 15 steuerfreie Jahre sind jedoch nicht garantiert. Das Ergebnis hängt von Miete, Kosten, Finanzierung, Steuerbasis und Eigentumsstruktur ab. Eine nichtansässige natürliche Person benötigt gegebenenfalls die Wahl nach IRC 871(d) und Formular 1040-NR für den Nettoabzug. Grundsteuern und Steuern beim Verkauf können weiterhin anfallen. IRS Publication 527 IRS Publication 925

US-Mieteinkünfte einer nichtansässigen natürlichen Person ohne effektiven Zusammenhang mit einem US-Geschäft werden grundsätzlich mit 30% des Bruttobetrags oder einem niedrigeren Abkommenssatz ohne Kostenabzug besteuert. Ein zulässiges Wahlrecht nach IRC 871(d) kann Nettobesteuerung nach progressivem Tarif ermöglichen. IRS §871(d)

Der Steuerberater klärt Voraussetzungen, Wahlerklärung, Steuernummer, Erklärungen und Fristen. Eine LLC oder ein Verlust beseitigt Erklärungspflichten nicht automatisch.

FIRPTA verpflichtet den Käufer grundsätzlich, 15% des realisierten Betrags einzubehalten, wenn ein ausländischer Verkäufer US-Immobilien veräußert. Ausnahmen und IRS-Bescheinigungen können den Einbehalt reduzieren oder beseitigen. Er wird auf die Steuer des Verkäufers angerechnet; nur eine Überzahlung ist erstattungsfähig. Die Einreichung von Formular 8288-B erlaubt allein keinen geringeren Einbehalt. Abschluss- und Steuerberater müssen IRS-Genehmigung sowie geltende Einbehalts- und Abführungsregeln berücksichtigen. IRS FIRPTA IRS Form 8288-B

Die US-Nachlasssteuer hängt von Domizil, Eigentumsstruktur und Abkommensberechtigung ab. Für Personen ohne US-Staatsbürgerschaft und US-Domizil ist grundsätzlich eine Nachlasssteuererklärung erforderlich, wenn US-belegene Vermögenswerte 60.000 US-Dollar übersteigen, vorbehaltlich der geltenden Regeln. Eine LLC allein beseitigt das Nachlasssteuerrisiko nicht automatisch. IRS Form 706-NA

Florida erhebt keine staatliche Einkommensteuer auf Privatpersonen. Bundessteuern, Grundsteuern und Erklärungspflichten können dennoch gelten. Die Besteuerung einer Gesellschaft in Florida ist gesondert zu prüfen. Florida DOR

Abschlusssteuern und -kosten hängen von Ort, Preis, Finanzierung und Vertrag ab. Ein einheitlicher Prozentsatz beschreibt Manhattan und Miami nicht. Lassen Sie sich eine Einzelaufstellung einschließlich einer möglichen Käufermaklervergütung erstellen. Miami-Dade: 0,60 US-Dollar je 100 US-Dollar, zuzüglich 0,45 US-Dollar Zuschlag, sofern die Einfamilienhaus-Ausnahme nicht greift. Florida DOR

Der Kaufprozess

1. Beauftragen Sie einen Käufermakler: jemand, der Miami kennt, mit internationalen Käufern zusammenarbeitet und Ihre Interessen vertritt (nicht die des Verkäufers)
2. Lassen Sie sich vorab genehmigen: Holen Sie sich bei einer Finanzierung ein Vorabgenehmigungsschreiben von einem Kreditgeber ein, der mit Ausländern zusammenarbeitet
3. Definieren Sie Ihre Kriterien: Nachbarschaft, Gebäudetyp, Budget, Investition vs. Eigennutzung, Mietpotenzial
4. Suchen und besichtigen. Wir können virtuelle Touren durchführen, wenn Sie im Ausland sind
5. Machen Sie ein Angebot. In Florida erfolgen Angebote schriftlich mit Anzahlung
6. Due Diligence: Inspektionszeitraum (normalerweise 10-15 Tage) zur Überprüfung von Eigentumswohnungsdokumenten, Finanzdaten und Inspektionsberichten
7. Fernabwicklung ist häufig möglich. Anwalt, Kreditgeber und Titel- oder Abwicklungsgesellschaft müssen die Unterschriftsmethode vorher akzeptieren. Klären Sie Vollmacht, konsularielle Beglaubigung oder andere zugelassene Verfahren. Planen Sie Termine, Authentifizierung und Originale ein.

Der gesamte Prozess dauert in der Regel 30-45 Tage bei Barkäufen und 45-60 Tage bei Finanzierungen.

FIRPTA und steuerliche Überlegungen zur Ausstiegsstrategie

FIRPTA verpflichtet den Käufer grundsätzlich, 15% des realisierten Betrags einzubehalten, wenn ein ausländischer Verkäufer US-Immobilien veräußert. Ausnahmen und IRS-Bescheinigungen können den Einbehalt reduzieren oder beseitigen. Er wird auf die Steuer des Verkäufers angerechnet; nur eine Überzahlung ist erstattungsfähig. Die Einreichung von Formular 8288-B erlaubt allein keinen geringeren Einbehalt. Abschluss- und Steuerberater müssen IRS-Genehmigung sowie geltende Einbehalts- und Abführungsregeln berücksichtigen. IRS FIRPTA IRS Form 8288-B

FIRPTA kann beim Kauf und späteren Verkauf relevant sein. Bei einem ausländischen Verkäufer muss der Anwalt oder Abwickler dessen Status und Einbehaltungspflicht klären. Planen Sie mit Erlösen nach Einbehalt statt mit dem gesamten Verkaufspreis als sofort verfügbarer Liquidität.

Die Verkaufsbesteuerung hängt von Gewinn, Haltedauer und Eigentumsstruktur ab. Abschreibung mindert die Steuerbasis und kann die Steuer beim Verkauf beeinflussen. Bundesstaatliche Steuern können hinzukommen; für ausländische Immobilienverkäufer gilt kein allgemeiner Bundes-Höchstsatz von 28%.

Ein qualifizierter Tausch nach Section 1031 kann Gewinne bei Geschäfts- oder Anlageimmobilien aufschieben. Der bloße Kauf einer anderen Immobilie genügt nicht; selbst genutzte Wohnimmobilien sind grundsätzlich ausgeschlossen, und strenge Fristen und Bedingungen gelten.

Kauf über eine LLC : Was ausländische Käufer wissen sollten

Bei einem Wohnimmobilienkauf kann die LLC im Eigentumsdokument als Käuferin und Eigentümerin stehen und damit eine zusätzliche Ebene der Intransparenz zwischen Person und Immobilie schaffen. Sie kann auch helfen, Privatvermögen vor Verbindlichkeiten der LLC zu schützen: Florida macht Mitglieder und Geschäftsführer grundsätzlich nicht allein wegen ihrer Funktion persönlich für Gesellschaftsschulden haftbar. Privatsphäre und Schutz hängen von Struktur und Sachverhalt ab. Persönliche Garantien oder eigenes Verhalten können persönliche Haftung auslösen. Vorgeschriebene Eigentümeridentifikation und Steuererklärungen entfallen dadurch nicht. Florida Statutes 605.0304

Klären Sie die Eigentümerstruktur vor Unterschrift. US- und Heimatberater vergleichen Haftung, Nachfolge, Meldepflichten, Finanzierung und Verkauf. Prüfen Sie die Akzeptanz durch Kreditgeber und Gebäude. Eine Gesellschaft garantiert weder Anonymität noch Steuerfreiheit.

Die US-Nachlasssteuer hängt von Domizil, Eigentumsstruktur und Abkommensberechtigung ab. Für Personen ohne US-Staatsbürgerschaft und US-Domizil ist grundsätzlich eine Nachlasssteuererklärung erforderlich, wenn US-belegene Vermögenswerte 60.000 US-Dollar übersteigen, vorbehaltlich der geltenden Regeln. Eine LLC allein beseitigt das Nachlasssteuerrisiko nicht automatisch. IRS LLC IRS Form 706-NA

Vergünstigungen hängen vom konkreten Abkommen und der Berechtigung ab. Ein Einkommensteuerabkommen bietet nicht zwangsläufig Nachlasssteuerentlastung; kein Nachlasssteuerabkommen bedeutet nicht 0 % Steuer. US-Berater und Berater im Heimatland sollten den geltenden Text prüfen, statt sich auf eine nach Pässen geordnete Steuertabelle zu verlassen. IRS

Häufige Fragen von internationalen Käufern

Muss ich Miami besuchen, um etwas zu kaufen?

Fernabwicklung ist häufig möglich. Anwalt, Kreditgeber und Titel- oder Abwicklungsgesellschaft müssen die Unterschriftsmethode vorher akzeptieren. Klären Sie Vollmacht, konsularielle Beglaubigung oder andere zugelassene Verfahren. Planen Sie Termine, Authentifizierung und Originale ein.

Kann ich meine Einheit vermieten?

Eigentums- und Vermietungsregeln unterscheiden sich je Gebäude. Prüfen Sie Zustimmung der Eigentümergemeinschaft, Erwerb durch Gesellschaften, Mindestmietdauer, Vermietungshäufigkeit und örtliche Regeln vor einer Bindung. Verfügbare Mittel allein begründen keine Kauf- oder Vermietungsberechtigung.

Benötige ich ein US-Bankkonto?

Hilfreich, aber nicht erforderlich. Für den Abschluss müssen Sie Geld überweisen. Einige Käufer eröffnen US-Konten; andere überweisen direkt von ausländischen Banken.

Wie sieht es mit der Immobilienverwaltung aus?

Wir bieten Immobilienverwaltungsdienstleistungen für ausländische Eigentümer an: Mietervermittlung, Mietverwaltung, Wartungskoordination. Viele unserer Kunden besichtigen ihre Immobilien nie; Wir kümmern uns um alles.

Warum mit uns zusammenarbeiten?

Wir haben internationalen Käufern aus Brasilien, Argentinien, Kolumbien, Mexiko, Spanien, Frankreich, dem Vereinigten Königreich usw. geholfen. Hongkong, China und Dutzende andere Länder kaufen Immobilien in Miami. Wir verstehen die einzigartigen Überlegungen, von der Unternehmensstrukturierung über die Steuerplanung bis hin zur Verwaltung von Immobilien über Zeitzonen hinweg.

Wir bringen Sie mit Kreditgebern, Anwälten und Steuerexperten zusammen, die auf Transaktionen ausländischer Käufer spezialisiert sind. Und wir führen Sie durch einen Markt, der informierte Käufer belohnt und diejenigen bestraft, die ihre Hausaufgaben nicht machen.

Kontaktieren Sie uns →

Büro in Miami 1688 Meridian Avenue, Suite 700 Miami Beach, FL 33139 +1-646-376-8752

Verwandte Ressourcen:

• Vollständiger Leitfaden für ausländische Käufer von US-Immobilien →
• Ausländer Immobilien in den USA kaufen? Ja →
• Leitfaden zum Hauskauf in Miami →
• Miamis berühmteste Wohngebäude →
• Suchen Sie nach Luxus-Eigentumswohnungen in Miami →
• Vorgefertigte Eigentumswohnungen in Miami →
• Vergleich der Kaufnebenkosten in New York und Miami →

Häufig gestellte Fragen: Ausländische Käufer in Miami