255 East 77th Street Ett kalkstenstorn på 500 fot där gotik möter art déco
Översikt
255 East 77th Street är ett kalkstenstorn på 36 våningar som reser sig 500 fot över Upper East Side, designat av Robert A.M. Stern Architects med interiörer av Yabu Pushelberg. Byggnaden, som utvecklas av Naftali Group, förenar arkitektoniska förlagor från gotik och art déco i en fasad med arkader, loggior, pergolor och en dekorativ krona som kommer att bli en dominerande närvaro i Lenox Hills skyline när den står färdig 2026.
Det som skiljer denna byggnad från andra — utöver RAMSA-arvet och interiörerna av Yabu Pushelberg — är de 33 inbyggda parkeringsplatserna. På en marknad i Manhattan där parkering antingen är obefintlig eller kostar $200,000 och uppåt för en separat plats, är inbyggd parkering integrerad i en lyxig äganderättsbyggnad en enastående särskiljande faktor. Byggnaden är omkring 85% såld före färdigställandet, med en beräknad total slutförsäljning som närmar sig $500 miljoner.
Vårt team har rådgivit kunder om 255 East 77th sedan projektet först tillkännagavs, och vi betraktar det som ett av de starkaste nyproduktionsobjekten på Upper East Side. Kombinationen av RAMSA:s arkitektoniska särart, de 33 parkeringsplatserna, 75-fots poolen i ett dubbelhögt rum och interiörerna av Yabu Pushelberg skapar en produkt som tilltalar såväl den designmedvetna köparen som den praktiskt lagda. Salt & Straw har tecknat avtal för butikslokalen i gatuplan, vilket tillför en kvartersnära bekvämlighet.
255 East 77th Street at a Glance
255 East 77th Street, New York, NY 10075
Naftali Group
Robert A.M. Stern Architects
2026
62
36
Condominium
Upper East Side
255 East 77th Street Condos for Sale
Why Buyers Choose 255 East 77th Street
255 East 77th Street har fått genklang hos köpare som värdesätter RAMSA-arkitektur, praktiska lyxbekvämligheter och ett starkt momentum i förhandsförsäljningen.
RAMSA:s syntes av gotik och art déco
Robert A.M. Stern Architects tillförde arkader, loggior, pergolor och en dekorativ krona till ett kalkstenstorn på 500 fot. Designen är både historiskt refererande och omisskännligt modern.
33 inbyggda parkeringsplatser
Detta är inte en marknadsföringsdetalj — det är en genuin livsstilsskiljande faktor. 33 inbyggda parkeringsplatser i en ny äganderättsbyggnad på Upper East Side är enastående. För köpare med fordon undanröjer detta en av de mest ihållande frustrationerna med att bo i Manhattan.
85% sålt före färdigställandet
En stark förhandsförsäljningstakt signalerar marknadens förtroende. Med omkring 85% av enheterna under kontrakt och en beräknad slutförsäljning på $500M har 255 East 77th en bevisad efterfrågan.
Interiörer av Yabu Pushelberg
Den kanadensiska designbyrån tillför residensen en förfinad, globalt influerad estetik. I kombination med RAMSA:s exteriör blir resultatet en byggnad där arkitektur och interiör talar samma språk.
Vår bedömning av 255 East 77th Street
255 East 77th Street är en byggnad som vi aktivt rekommenderar till köpare som söker RAMSA-kvalitet på Upper East Side. Förhandsförsäljningen på 85% talar för sig själv — detta är ett projekt som marknaden har omfamnat. Kombinationen av arkitektoniska element från gotik och art déco, de 33 inbyggda parkeringsplatserna och interiörerna av Yabu Pushelberg skapar en produkt som är både arkitektoniskt framstående och praktiskt övertygande.
Fördelarna är betydande: RAMSA:s meritlista säkerställer ett starkt andrahandsvärde på lång sikt, parkeringen är en genuin särskiljande faktor, 75-fots poolen i ett dubbelhögt rum hör till de bästa poolupplevelserna i ett bostadshus i Manhattan, och läget i Lenox Hill ger utmärkt tillgång till Central Park, Museum Mile och East Sides bästa restauranger. Ingångsnivån på $7.4M för en RAMSA-byggnad av denna kvalitet utgör ett värde jämfört med 220 CPS eller 520 Park.
På den ärliga bedömningens sida är byggnaden fortfarande under uppförande med leverans 2026 — köpare binder sig till en tidsplan. Läget i östra Upper East Side är visserligen välförbundet men ligger ett kvarter längre från parken än vissa konkurrenter. Och med 62 enheter är byggnaden större än butiksprojekt som The Bellemont (12 enheter), vilket innebär mindre exklusivitet per våning. Men för köparen som vill ha hela RAMSA-paketet — arkitektur, bekvämligheter, parkering och bevisad efterfrågan — levererar 255 East 77th.
Internationella köpare välkomnas
Utländska medborgare kan förvärva condominium-bostäder i Manhattan utan krav på visum eller bosättning. Många internationella köpare använder LLC-strukturer för integritet och förmögenhetsplanering. Manhattan Miami är specialiserade på att vägleda internationella köpare genom förvärvsprocessen, från finansieringsalternativ till tillträdesförfaranden.
Läs vår guide för internationella köpare →About 255 East 77th Street
Visionärerna
Naftali Group
Utvecklare
Naftali Group har etablerat sig som en av New Yorks mest kräsna utvecklare av lyxbostäder, med en portfölj som prioriterar arkitektonisk särart, materialkvalitet och förstklassiga lägen i Manhattan. Under ledning av Miki Naftali har byrån utvecklat och förvärvat fastighetstillgångar för över $6 miljarder och byggt upp ett rykte om att leverera byggnader som betingar premiumpriser och attraherar stadens mest sofistikerade köpare.
Robert A.M. Stern Architects (RAMSA)
Arkitekt
RAMSA är det främsta namnet inom lyxbostadsarkitektur i New York City och globalt. Byråns portfölj omfattar 220 Central Park South, 520 Park Avenue, 15 Central Park West och 30 Park Place – byggnader som har omdefinierat ultralyxmarknaden och tillsammans genererat miljarder i försäljning. RAMSA:s klassiska formspråk, noggranna uppmärksamhet på proportioner och engagemang för beständiga material gör deras byggnader till den mest eftertraktade nyproduktionen i Manhattan.
Yabu Pushelberg
Interiördesign
Yabu Pushelberg är en globalt hyllad designstudio känd för att skapa interiörer av utomordentlig förfining och sinnlig rikedom. Byrån, grundad av George Yabu och Glenn Pushelberg, har format den estetiska identiteten hos världens mest prestigefyllda hotell, residens och kulturella rum. Deras arbete på 255 East 77th Street tillför en sofistikerad materialpalett och skräddarsydda detaljer till såväl de privata residensen som byggnadens omfattande bekvämlighetsytor.
Upper East Side
255 East 77th Street ligger i Lenox Hill, det kulturella och bostadsmässiga hjärtat av Upper East Side. Detta är ett kvarter som präglas av Museum Miles institutioner i världsklass, butikerna och gallerierna längs Madison Avenue, det trädkantade lugnet på Park Avenue och Fifth Avenue samt närheten till Central Parks östra trädgårdar. Lenox Hill erbjuder en livsstil av stillsam förfining – etablerade restauranger, oberoende bokhandlar, ledande medicinska institutioner och några av världens mest eftertraktade bostadsadresser. Läget ger obehindrad tillgång till tunnelbanelinje 6 och tvärgående busslinjer, samtidigt som den gångvänliga, byliknande karaktären bevaras, vilket har gjort Upper East Side till ett av Manhattans mest bestående attraktiva kvarter.
Compare 255 East 77th Street to Nearby Buildings
Buyers considering 255 East 77th Street typically also evaluate these buildings
Vanliga frågor
När beräknas 255 East 77th Street stå färdigt?
255 East 77th Street beräknas stå färdigt 2026. Byggnaden är för närvarande under uppförande och redan 85% såld, vilket återspeglar ett enastående marknadsförtroende för projektet. Naftali Group har en gedigen meritlista av att leverera byggnader i tid och enligt högsta specifikation.
Vem har designat 255 East 77th Street?
Byggnaden designades av Robert A.M. Stern Architects (RAMSA), en av de mest ansedda byråerna inom lyxbostadsarkitektur, som bland annat står bakom 220 Central Park South och 520 Park Avenue. Interiördesignen är signerad den globalt hyllade studion Yabu Pushelberg. Hill West Architects är utförande arkitekt. Projektet leds av Naftali Group.
Har 255 East 77th Street parkering?
Ja – och detta är en av byggnadens mest utmärkande egenskaper. 255 East 77th Street rymmer 33 inbyggda privata parkeringsplatser i byggnaden, en exceptionellt sällsynt bekvämlighet i nyproduktion i Manhattan. I en stadsdel där enskilda parkeringsplatser har sålts för över $1 miljon vittnar detta erbjudande om byggnadens och dess boendes kaliber.
Vilka är priserna på 255 East 77th Street?
Residensen på 255 East 77th Street är prissatta från $7.4 miljoner för planlösningar med två och tre sovrum, medan residens med fyra sovrum och helvåningsresidens ligger mellan $15 miljoner och $28 miljoner. Penthousekollektionen, inklusive en duplex på $37.5 miljoner, utgör erbjudandets höjdpunkt. Byggnaden är 85% såld i början av 2026.
Vilka bekvämligheter erbjuder 255 East 77th Street?
Bekvämlighetsprogrammet har sin kärna i en 75-fots simbassäng placerad i ett dramatiskt dubbelhögt rum, kompletterad med ett fullservicespa, ett toppmodernt gym, privata studior för träning och yoga, en lounge för boende och en privat matsal med interiörer av Yabu Pushelberg, en landskapsdesignad takterrass, ett lekrum för barn och 33 inbyggda parkeringsplatser.
Vilken är den arkitektoniska stilen på 255 East 77th Street?
RAMSA har designat ett kalkstenstorn på 500 fot som förenar de arkitektoniska traditionerna gotik och art déco – två av de mest hyllade stilarna i New Yorks skyline-historia. Fasaden har djupt infällda arkader, loggior, ornamentala pergolor och en skulptural dekorativ krona, vilket skapar en byggnad med samma tyngd och närvaro som Upper East Sides finaste landmärken från tiden före kriget.
Private Availability at 255 East 77th Street
For current availability, pricing history, floor plans, and off-market opportunities at 255 East 77th Street, request a confidential review with our advisory team.
255 East 77th Street, New York, NY 10075
By submitting this form, you may be contacted by Manhattan Miami Real Estate LLC about your inquiry. View our Privacy Policy.
Marknadsanalys: Manhattans bostadsmarknad
Marknadskontext: Prissättningen på exklusiva bostadsrätter på Manhattan är segmenterad per delmarknad. Billionaires’ Row-korridoren (57th Street, mellan Park Avenue och Columbus Circle) har det högsta priset per kvadratfot i USA, där prestigebostäder omsätts till $4,000-$10,000+ per SF. Nedre Manhattan (Tribeca, West Village, Soho) har ett eget ultraexklusivt segment, drivet av begränsat utbud av nyproduktion. Medianpriserna för bostadsrätter på Upper East Side och Upper West Side ligger väsentligt under prestigenivåerna i downtown men erbjuder större planlösningar och närhet till Central Park. Priserna på Manhattan är känsliga för ränteläget, Mansion Tax-trapporna och prospektskedet i den enskilda byggnaden.
Aktörsbild: Nyproduktion direkt av byggherre 2026 omfattar 80 Clarkson (West Village), 255 East 77th (Upper East Side), 140 Jane (West Village), 1122 Madison (Carnegie Hill) och Mandarin Oriental Fifth Avenue. Färdigställda byggnader med kvarvarande byggherrelägenheter inkluderar Central Park Tower, 220 Central Park South, 53 West 53, 111 West 57th och 50 West 66th. Var och en har en egen byggherrehistorik, byggkreditgivare, takt i prospektändringarna samt status för 421-a eller annan skattelättnad, som måste granskas individuellt.
Signal till köparen: Manhattans strukturella förutsättningar omfattar prospektförfarandet under New Yorks delstatsåklagares tillsyn (ger ett processuellt köparskydd som saknas på mindre reglerade marknader), andrahandsmarknadens djup (hög likviditet vid utträde) samt begränsat utbud på kort sikt (liten planreserv i de centrala delmarknaderna). Risker att beakta vid avtal: höjda Mansion Tax-trappsteg över $2M, överlåtelseskatt som övertas av köparen vid byggherreförsäljning, exponering mot tomtgränser och siktkorridorer på specifika tomter, styrelsens regler för andrahandsupplåtelse och vidareförsäljning samt utfasningsplanen för 421-a i förekommande fall. Status för ett enskilt projekt, nivån på byggherrelagret, prospektändringar hos delstatsåklagaren, prissättning eller försäljningsgrad bör verifieras vid tidpunkten för förfrågan.
Nyckelfakta
- Prisintervall $/SF för prestigebostäder på Manhattan: $1,500-$10,000+
- Genomsnittligt $/SF på Billionaires’ Row: $4,000-$10,000+
- $/SF för prestigeobjekt i downtown (Tribeca/West Village): $2,500-$6,000+
- Mansion Tax: 1% över $1M, progressiva trappsteg över $2M för köparen
- Typisk handpenning i byggherreavtal: 10%-20% vid undertecknandet
- Sedvanligt granskningsfönster för köparens advokat: 1-3 arbetsdagar från avtalets leverans
- Provision på byggherresidan: byggherren betalar köparombudet vid byggherreförsäljning
- Skattelättnadsprogram (i förekommande fall): 421-a, J-51, status verifieras byggnad för byggnad
- Ägande via LLC för utländska medborgare: vanligt, struktureras vid avtal
Köparens procedur
Proceduren vid byggherreförsäljning på Manhattan: reservationsformulär → leverans av prospektet → granskning av köparens advokat → avtalstecknande och första handpenning → lånelöfte (vid finansiering) → tillträde vid leverans. Procedurerna för byggherrelager och andrahandsmarknad skiljer sig; rådgivande förberedelse inför visning rekommenderas.
Vanliga frågor om Manhattans bostadsmarknad
Vad är delstatsåklagarens offering plan?
Prospektet (offering plan) är det juridiska dokument som registreras hos New Yorks delstatsåklagare och som reglerar försäljningen av varje bostadsrätt på Manhattan. Det definierar hanteringen av handpenningar, lägenheternas specifikationer, månadsavgifter, fastighetsskatter, byggherrens åtaganden och köparskyddet. Ingen bostadsrättsförsäljning på Manhattan slutförs utanför ramen för ett godkänt prospekt; ändringar registreras löpande och granskas av köparnas advokater vid avtal.
Vad är sponsor inventory?
Sponsor inventory avser osålda lägenheter som fortfarande innehas av byggnadens byggherre (”sponsorn”). Byggherrelägenheter är helt nya, aldrig bebodda, och kan omfatta förhandlingsbara priser, tillgodohavanden för transaktionskostnader samt tillgång till skattelättnadsprogram där byggnaden har sådana. Transaktioner på byggherresidan följer prospektet, inte det sedvanliga avtalet på andrahandsmarknaden.
Vilka skattelättnader gäller på Manhattan?
421-a är den vanligaste skattelättnaden för bostadsrätter på Manhattan och ger sänkt fastighetsskatt i 10 till 25 år för kvalificerade nyproduktioner. J-51 gäller specifika renoverade byggnader. Varje lättnad har en utfasningsplan och en byggnadsspecifik kvalificeringsstatus som måste verifieras i prospektet och det senaste skatteintyget.
Vilka transaktionskostnader gäller för en bostadsrätt på Manhattan?
Köparens transaktionskostnader uppgår normalt till 2% till 4% av priset och omfattar överlåtelseskatter till NYC och NYS (ofta övertagna av köparen vid byggherreförsäljning), Mansion Tax (1% över $1M med progressiva trappsteg över $2M), title insurance, arvode till köparens advokat, Mortgage Recording Tax vid finansiering samt proportionellt fördelade månadsavgifter och fastighetsskatter.
Är common charges samma sak som HOA-avgifter?
Nej. Bostadsrätter på Manhattan använder termen ”common charges” (månadsavgifter), inte HOA-avgifter. Månadsavgifterna finansierar byggnadens drift, personal, faciliteter och reserver. Fastighetsskatterna debiteras separat av NYC och ingår inte i månadsavgifterna.
Hur får Manhattan Miami betalt vid transaktioner på Manhattan?
Vid köp av nyproduktion på byggherresidan betalar byggherren Manhattan Miamis provision som köparombud. Köparrepresentationen medför ingen egen kostnad för köparen. Vid transaktioner på andrahandsmarknaden redovisas provisionsvillkoren när uppdraget inleds.