Can foreigners buy property in the United States?

Yes. There are no federal restrictions on foreign ownership of US real estate. Most states have no restrictions either. International buyers follow the same purchase process as US citizens, though financing requires larger down payments (30-50%) and tax planning is more complex due to FIRPTA withholding and US estate-tax exposure.

What is FIRPTA withholding?

The Foreign Investment in Real Property Tax Act (FIRPTA) requires the buyer to withhold 15% of the gross sale price when purchasing US real property from a foreign seller. The withholding is remitted to the IRS at closing. The seller can apply for a withholding certificate (Form 8288-B) in advance to reduce withholding to actual expected tax liability, approval typically takes 90 days.

How much down payment do I need as a foreign buyer in the US?

Standard foreign-national mortgages require 30% to 50% down. Salaried-income buyers may qualify with 30%, while UHNW buyers using asset-based lending typically put 35-40% down. Many international buyers ultimately purchase in cash, particularly above $3 million, to avoid mortgage recording tax (~1.925% in NYC) and documentation complexity.

What is the US estate tax exposure for non-US buyers?

A non-US-domiciled individual who dies owning US real estate directly is subject to US estate tax of up to 40% on value above just $60,000. By contrast, US citizens enjoy a $13.61 million exemption (2024). To avoid this, international owners typically hold US property through a foreign corporation, two-tier LLC/foreign-corp structure, or irrevocable trust. Tax-treaty countries (UK, France, Germany, Australia) have higher exemptions.

Should I buy through an LLC as a foreign buyer?

An LLC alone does not solve the estate-tax problem because the LLC interest is treated as US-situs property. The most common protective structure is a US LLC owned by a foreign holding corporation ('two-tier'), which combines limited liability with estate-tax shielding. Some buildings restrict LLC purchases, verify with the building's bylaws and consult both US and home-country tax advisors.

Can I close on a US property without being in the United States?

Yes. International buyers commonly close via a Limited Power of Attorney (POA) appointing their US real-estate attorney or another authorized representative to sign closing documents on their behalf. The POA must be notarized, apostilled (for Hague Convention countries) or consularly legalized, and pre-approved by the title insurance company and condo managing agent. Plan 2-8 weeks for POA preparation.

What is the Section 871(d) election?

By default, US-source rental income paid to a non-US owner is subject to a 30% gross withholding tax with no deductions. The Section 871(d) election (filed with Form 1040-NR) converts taxation to net basis, you pay tax only on rental income after operating expenses and depreciation. With 27.5-year depreciation and operating costs deductible, taxable rental income is typically zero or negative in the early years of ownership.

Why should foreign buyers focus on condos rather than co-ops in NYC?

Approximately 75% of Manhattan apartments are co-operatives, in which residents own corporate shares rather than a deed. Most NYC co-op boards prohibit foreign ownership because they cannot easily enforce judgments against owners whose assets are abroad. Condos (deed ownership) and condops (co-ops with condo-style rules) welcome foreign buyers, allow LLC ownership in most cases, and have a simpler approval process.

What is Florida SB 264 and who does it affect?

Florida Senate Bill 264 (effective July 1, 2023) restricts purchases of agricultural land and certain real estate within 10 miles of military installations or critical infrastructure by nationals of seven 'countries of concern': China, Russia, Iran, North Korea, Cuba, Venezuela (Maduro regime), and Syria. Most non-agricultural urban condo purchases (Brickell, Miami Beach, Edgewater) are not affected. Chinese nationals face additional residential restrictions. Consult a Florida attorney before purchase.

Can foreign sellers use a 1031 exchange to defer capital gains?

Yes-1031 exchanges are available to foreign sellers on US real estate held for investment or business use (not primary residence or vacation home). Strict timing rules apply: 45 days to identify replacement property, 180 days to close. Funds must be held by a qualified intermediary. The 1031 does NOT eliminate FIRPTA withholding, 15% must still be withheld and recovered via Form 8288-B.

Can foreign buyers obtain US mortgages?

Yes. Foreign-national mortgages are available from select US lenders, typically requiring 30-50% down payment, higher interest rates than domestic loans (50-150 bps premium), and more extensive documentation. Asset-based lending against AUM at private banks is common for UHNW buyers. Cash purchases avoid mortgage recording tax (~1.925% in NYC) and are most common above $3 million.

What documents do I need as an international buyer to close on a US property?

International buyers typically need: passport copy, second photo ID, proof of funds (bank/brokerage statements), source-of-funds documentation for AML compliance, US tax ID (ITIN, apply via Form W-7), retainer agreement with US real-estate attorney, and Limited Power of Attorney if closing remotely. For LLC purchases, add the operating agreement and certificate of formation. Plan documentation 4-8 weeks before closing.

Resurser · Internationella Köpare

Internationell Köparguide till Fastigheter i NYC & Miami

Internationell köparguide till fastigheter i NYC och Miami: bolagsstrukturer, skatteskyldigheter, finansiering, FIRPTA, arvsplanering och den operativa mekaniken i ett gränsöverskridande köp.

Vad icke-amerikanska köpare behöver veta 2026: finansiering, FIRPTA, arvsskatt, byggnadsregler och distansavslut

Uppdaterad 2026-04-27 · 30 minuters läsning · Av Anthony Guerriero, licensierad Broker (NY · FL · CA)

OM OSS

Manhattan Miami Real Estate har rådgett internationella köpare i över 20 år och väglett kunder från Latinamerika, Europa, Asien, Mellanöstern och vidare genom amerikanska fastighetstransaktioner. Vi vet vad som fungerar, och vad som inte gör det, för icke-amerikanska köpare i New York och Miami.

Grundaren Anthony Guerriero är licensierad Real Estate Broker i New York, Florida och California, och betjänar UHNW-individer, family offices och gränsöverskridande investerare, med FIRPTA, bolagsstrukturering och avslut via fullmakt (Power of Attorney) som kärnkompetenser.

Snabbt Svar

Internationella köpare kan förvärva fastigheter i NYC och Miami utan uppehållstillstånd eller amerikanskt medborgarskap. Köpets struktur, bolag eller eget namn, jurisdiktion och skattemässig positionering, väger lika tungt som själva fastigheten. De mest framgångsrika gränsöverskridande förvärven börjar med kriterier, jurisdiktion och timing, inte med en annonssökning.

Viktigaste Punkterna

Inget krav på uppehållstillstånd: internationella köpare kan fritt förvärva fastigheter i NYC + Miami
FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act) gäller vid försäljning: ~15% källskatt
Bolagsstrukturer (LLC, trust, utländskt bolag) påverkar skatteexponering, anonymitet och arvsplanering
Avslutskostnaderna i NYC ligger tyngre på köparen (mansion tax, hypoteksskatt, advokat); i Miami lägre men med delstatsspecifika nyanser
Co-ops (bostadskooperativ) på Manhattan avvisar vanligen internationella köpare; condos accepterar dem; nyproduktion är den vanligaste vägen

USA välkomnar internationella fastighetsinvesteringar. Det finns inga extra stämpelskatter, inga tak för utländskt ägande, och de flesta delstater har inga begränsningar för icke-amerikanska köpare, även om Florida har infört begränsningar för medborgare i vissa länder enligt SB 264 (behandlas i detalj nedan).

I en värld där Kanada har förbjudit de flesta utländska köpare helt (Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadians Act, förlängd till 2027), Australien och Nya Zeeland kräver strikta godkännanden, och städer som Singapore (60% extra stämpelskatt för köpare), Toronto (35%), Vancouver (20%) och Hongkong (avskaffade BSD i februari 2024) historiskt har belagt utlänningar med straffande överlåtelseskatter, förblir USA anmärkningsvärt öppet.

Med det sagt möter internationella köpare unika överväganden: finansiering, bolagsstrukturering, FIRPTA-källskatt, arvsskattsexponering, skatteavtal med hemlandet och landsspecifika Florida-begränsningar. Den här guiden täcker vad du behöver veta innan du köper fastighet i New York City, Miami eller någon annanstans i USA, med särskilt fokus på det praktiska i att köpa som icke-amerikansk medborgare.

För en Miami-specifik fördjupning om Floridas skattefördelar och SB 264-landsbegränsningarna, se vår guide Bästa Områdena i Miami att Köpa en Condo . För val av condo i NYC, se vår Guide till att Köpa Lyxcondos på Manhattan. För den grundläggande ägandefrågan, se Kan Utlänningar Köpa Fastigheter i USA?.

Snabbfakta 2026 för Internationella Köpare

Begränsningar för utländskt ägande av amerikanska fastigheter (de flesta delstater)

15%

FIRPTA-källskatt på bruttoförsäljningspriset för icke-amerikanska säljare

30-50%

Typisk kontantinsats för ett foreign national-bolån

Floridas delstatliga inkomstskatt (vs ~10.9% NY:s toppskattesats)

$60K

USA:s arvsskattefribelopp för ägare utan amerikansk hemvist (vs $15M för bosatta 2026)

NYC vs Miami i Korthet för Internationella Köpare

Faktor	New York City	Miami
Delstatlig inkomstskatt	Upp till 10.9% (NYC lägger till ~3.876%)	0% (ingen delstatlig inkomstskatt)
Medianpris condo $/sqft	~$1,998	~$995
Mansion tax	1% till 3.9% (progressiv)	Ingen
Documentary stamp tax	N/A	~0.7% av försäljningspriset
Co-op-andel av utbudet	~70% (restriktiv mot utländska köpare)	~0% (endast condos)
SB 264-landsbegränsningar	N/A	7 länder med begränsningar (Kina, Ryssland, Iran, Nordkorea, Kuba, Venezuela-Maduro, Syrien)
Hyresgästers rättigheter	Starka (hyresstabilisering i byggnader före 1974 med 6+ enheter)	Hyresvärdsvänligt
Bäst för internationella köpare som söker	Kapitalbevarande, prestige, tillgång till utbildning (Columbia, NYU)	Skatteeffektivitet, livsstil, latinamerikansk kulturell närhet

Många internationella köpare äger till slut i båda städerna: Manhattan för affärer och utbildning, Miami för livsstil och skatterättslig hemvist.

Privat Rådgivning för Internationella Köpare

Börja med ett samtal, inte med en annons.

Vid gränsöverskridande förvärv i New York och södra Florida väger struktur, jurisdiktion och timing lika tungt som priset. Hör av dig för en konfidentiell genomgång anpassad efter dina hemvist-, skatte- och family office-behov.

Inled ett Konfidentiellt Samtal

Fortsätt utforska

Grundläggande guide

Utlänningar som köper amerikanska fastigheter →

Kostnadsjämförelse

Avslutskostnader NYC vs Miami →

Främsta auktoritet

Private Client Intelligence Hub →

Vi rådger globala köpare i New York och södra Florida.

DEL 1DEN AMERIKANSKA FASTIGHETSMARKNADEN ÄR MYCKET TRANSPARENT

DEL 2OFTAST BETALAS PROVISIONERNA AV SÄLJAREN

DEL 3INGA EXTRA STÄMPELSKATTER FÖR UTLÄNDSKA KÖPARE

DEL 4UTLÄNDSKA KÖPARE BÖR FOKUSERA PÅ CONDOS, INTE CO-OPS

DEL 5FINANSIERING ÄR LÄTT TILLGÄNGLIG FÖR UTLÄNDSKA KÖPARE

DEL 6INVESTERARE BETALAR INGEN SKATT PÅ HYRESINTÄKTER UNDER DE FÖRSTA 10-15 ÅREN AV FINANSIERING

DEL 7UTLÄNDSKA KÖPARE MÅSTE VÄLJA ATT KVITTA KOSTNADER MOT INKOMSTSKATTEN

DEL 8FIRPTA-KÄLLSKATT

DEL 9UTLÄNDSKA KÖPARE MÅSTE PLANERA FÖR ATT UNDVIKA ARVSSKATTEN (ESTATE TAX)

DEL 10UTLÄNDSKA KÖPARE BÖR RÅDFRÅGA SKATTESPECIALISTER I SITT HEMLAND

DEL 11UTLÄNNINGAR KAN SKJUTA UPP KAPITALVINSTSKATT GENOM ATT KÖPA EN ANNAN INVESTERINGSFASTIGHET

DEL 12UTLÄNDSKA KÖPARE BEHÖVER INTE VARA I USA FÖR ATT SLUTFÖRA AFFÄREN

LÅT OSS PRATA

Oavsett om du köper din första amerikanska fastighet, strukturerar en portfölj med flera fastigheter eller planerar en skattemässig flytt till Florida, är vi specialiserade på gränsöverskridande transaktioner för internationella kunder.

Boka en Konfidentiell Konsultation →

Alla konsultationer är konfidentiella. Vi samordnar med dina rådgivare i hemlandet och med amerikanska skatteexperter.

Börja med ett samtal, inte med en annons.

Manhattan Miami rådger en liten grupp köpare, säljare och family offices i NYC och södra Florida. Vi bedriver inga öppna sökningar. Varje relation börjar med kontext.

Börja →

Miami-bevakning Manhattan vs Miami

Internationell Köparguide till Fastigheter i NYC & Miami

Vad icke-amerikanska köpare behöver veta 2026: finansiering, FIRPTA, arvsskatt, byggnadsregler och distansavslut

OM OSS

Snabbfakta 2026 för Internationella Köpare

NYC vs Miami i Korthet för Internationella Köpare

Börja med ett samtal, inte med en annons.

LÅT OSS PRATA

Börja med ett samtal, inte med en annons.

Begin with a
conversation,
not a listing.

Get the report

Internationell Köparguide till Fastigheter i NYC & Miami

Vad icke-amerikanska köpare behöver veta 2026: finansiering, FIRPTA, arvsskatt, byggnadsregler och distansavslut

OM OSS

Snabbfakta 2026 för Internationella Köpare

NYC vs Miami i Korthet för Internationella Köpare

Börja med ett samtal, inte med en annons.

LÅT OSS PRATA

Fortsätt utforska

Relaterade Verktyg och Guider

Börja med ett samtal, inte med en annons.

Begin with aconversation,not a listing.

Get the report

Begin with a
conversation,
not a listing.