Internationell Köparguide till Fastigheter i NYC & Miami
Internationell köparguide till fastigheter i NYC och Miami: bolagsstrukturer, skatteskyldigheter, finansiering, FIRPTA, arvsplanering och den operativa mekaniken i ett gränsöverskridande köp.
Vad icke-amerikanska köpare behöver veta 2026: finansiering, FIRPTA, arvsskatt, byggnadsregler och distansavslut
Granskad 19 oktober 2026 · Anthony Guerriero, licensierad Broker (NY · FL · CA)
OM OSS
Manhattan Miami Real Estate har rådgett internationella köpare i över 20 år och väglett kunder från Latinamerika, Europa, Asien, Mellanöstern och vidare genom amerikanska fastighetstransaktioner. Vi vet vad som fungerar, och vad som inte gör det, för icke-amerikanska köpare i New York och Miami.
Grundaren Anthony Guerriero är licensierad Real Estate Broker i New York, Florida och California, och betjänar UHNW-individer, family offices och gränsöverskridande investerare, med FIRPTA, bolagsstrukturering och avslut via fullmakt (Power of Attorney) som kärnkompetenser.
Vår erfarenhet av internationella köpare
Vi har sålt fastigheter till köpare med över 40 nationaliteter. Genom åren har vi arbetat med många kunder från Asien, Europa, Mexiko och Sydamerika.
Vi började träffa kunder i Europa när euron var mycket stark. Det fungerade. När euron föll fokuserade vi mer på Asien. Under många år reste vi regelbundet till det kinesiska fastlandet, Hongkong, Singapore, Taiwan, Seoul och Japan.
Anthony Guerriero har tidigare arbetat som CPA i USA och är väl insatt i de skattefrågor som utländska köpare och investerare behöver ta hänsyn till. Vi erbjuder samordnad hjälp genom hela köpet och samarbetar med jurister, banktjänstemän och redovisnings- och skattespecialister med inriktning på utländska köpare.
Internationella köpare kan förvärva fastigheter i NYC och Miami utan uppehållstillstånd eller amerikanskt medborgarskap. Köpets struktur, bolag eller eget namn, jurisdiktion och skattemässig positionering, väger lika tungt som själva fastigheten. De mest framgångsrika gränsöverskridande förvärven börjar med kriterier, jurisdiktion och timing, inte med en annonssökning.
- Inget krav på uppehållstillstånd: internationella köpare kan fritt förvärva fastigheter i NYC + Miami
- FIRPTA kräver normalt att köparen håller inne 15% av realisationsbeloppet när en utländsk säljare överlåter amerikansk fastighet. Undantag och IRS-intyg kan minska eller undanröja innehållandet. Det avräknas mot säljarens skatt; endast överskjutande betalning återbetalas.
- Bolagsstrukturer (LLC, trust, utländskt bolag) påverkar skatteexponering, anonymitet och arvsplanering
- Avslutskostnaderna i NYC ligger tyngre på köparen (mansion tax, hypoteksskatt, advokat); i Miami lägre men med delstatsspecifika nyanser
- Condominiums på Manhattan är oftast mer flexibla än co-ops för utlandsägande och uthyrning. Varje hus har egna regler. Kontrollera bolagsägande, deltidsboende, hyresvillkor och ansökan före bud.
Skatter och kostnader vid tillträde beror på plats, pris, finansiering och avtal. En enda procentsats beskriver inte Manhattan och Miami. Begär en specificerad kalkyl, inklusive eventuellt köparmäklararvode.
Med det sagt möter internationella köpare unika överväganden: finansiering, bolagsstrukturering, FIRPTA-källskatt, arvsskattsexponering, skatteavtal med hemlandet och landsspecifika Florida-begränsningar. Den här guiden täcker vad du behöver veta innan du köper fastighet i New York City, Miami eller någon annanstans i USA, med särskilt fokus på det praktiska i att köpa som icke-amerikansk medborgare.
För en Miami-specifik fördjupning om Floridas skattefördelar och SB 264-landsbegränsningarna, se vår guide Bästa Områdena i Miami att Köpa en Condo . För val av condo i NYC, se vår Guide till att Köpa Lyxcondos på Manhattan. För den grundläggande ägandefrågan, se Kan Utlänningar Köpa Fastigheter i USA?.
Snabbfakta 2026 för Internationella Köpare
NYC vs Miami i Korthet för Internationella Köpare
| Faktor | New York City | Miami |
|---|---|---|
| Delstatlig inkomstskatt | Delstaten New York kan beskatta inkomster från New York. NYC:s personliga inkomstskatt gäller normalt stadens invånare, inte personer som inte är bosatta där. | 0% (ingen delstatlig inkomstskatt) |
| Mansion tax | 1% till 3.9% (progressiv) | Ingen |
| Documentary stamp tax | N/A | Miami-Dade: 0,60 dollar per 100 dollar, plus 0,45 dollar i tillägg om inte undantaget för enfamiljsbostad gäller. |
| SB 264-landsbegränsningar | N/A | Låt en jurist i Florida kontrollera köparens status och fastighetens läge före avtal. |
| Bäst för internationella köpare som söker | Kapitalbevarande, prestige, tillgång till utbildning (Columbia, NYU) | Skatteeffektivitet, livsstil, latinamerikansk kulturell närhet |
Många internationella köpare äger till slut i båda städerna: Manhattan för affärer och utbildning, Miami för livsstil och skatterättslig hemvist.
Privat Rådgivning för Internationella Köpare
Börja med ett samtal, inte med en annons.
Vid gränsöverskridande förvärv i New York och södra Florida väger struktur, jurisdiktion och timing lika tungt som priset. Hör av dig för en konfidentiell genomgång anpassad efter dina hemvist-, skatte- och family office-behov.
Inled ett Konfidentiellt SamtalVi rådger globala köpare i New York och södra Florida.
1. Bestäm köpplan och rådgivare
Bestäm om bostaden är för eget bruk, familjen eller uthyrning. Sätt köpbudget och årsbudget. Mäklaren söker och förhandlar; juristen granskar avtal, äganderätt och juridik; långivaren godkänner lånet; skatterådgivaren granskar beskattning och deklarationer.
Arbeta i ordning: ägande och pengar, urval, förhandling, juridisk granskning och byggnadsgranskning, låne- och föreningskrav, tillträde. Avtals- och besiktningsfrister skiljer sig mellan New York och Florida. Be juristen klargöra dem före underskrift.
2. Avtala mäklarersättningen före köp
Mäklararvoden är förhandlingsbara och inte fastställda i lag. Säljaren kan gå med på att betala hela eller delar av köparmäklarens arvode. Vad ni själva ska betala beror på det skriftliga köparavtalet och affärens villkor. Vi bekräftar detta innan ni binder er.
Bekräfta tjänster, arvode och eventuell egen betalning om säljarens bidrag inte räcker. Begär skriftliga villkor.
2026-10-19 · NAR
3. Budgetera köp och löpande ägande
Begär specificerad kalkyl för bostaden och lånet: tillämplig överlåtelse- eller mansion tax, inteckningsskatt, juridik och titel, föreningsavgifter, förskottsförsäkring och köparmäklararvode. Nyproduktionsavtal kan lägga ytterligare kostnader på köparen.
Budgetera separat för fastighetsskatt, gemensamma avgifter eller HOA, försäkring, underhåll, finansiering och extra uttaxeringar. Vid uthyrning tillkommer vakans, uthyrning och förvaltning. Jämför årligt kontantbehov, inte bara priset.
4. Välj bostad och granska byggnaden
Condominiums på Manhattan är oftast mer flexibla än co-ops för utlandsägande och uthyrning. Varje hus har egna regler. Kontrollera bolagsägande, deltidsboende, hyresvillkor och ansökan före bud.
5. Ordna finansiering och dokument
Specialiserade långivare kan pröva sökande utan amerikansk kredithistorik. Godkännandet beror på köpare, dokument, användning, ägarbolag och byggnad. Bekräfta insats, reserver, ränta, avgifter och projektgranskning före åtagandet.
Förbered pass, adressbevis, inkomst- eller företagsunderlag, deklarationer om begärda, bank- och investeringsutdrag, pengarnas ursprung och överföringskedja samt eventuella bolagshandlingar. Fråga om översättningar. Förhandsgodkännande är inget slutligt lånelöfte.
2026-10-19 · HSBC
6. Förstå hyresintäkter, avskrivning och förluster
Avskrivning och avdragsgilla utgifter, inklusive bolåneränta, kan kvittas mot hyresintäkter. Outnyttjade passiva uthyrningsförluster förs normalt vidare tills de får användas, med begränsningar enligt regler om passiv verksamhet, riskutsatt kapital och annat; någon generell sjuårsgräns finns inte. Det kan ge positivt kassaflöde med liten eller ingen löpande federal inkomstskatt, men garanterar inte 15 skattefria år. Utfallet beror på hyra, utgifter, finansiering, skattemässigt värde och ägarform. En privatperson som inte är bosatt i USA kan behöva välja beskattning enligt IRC 871(d) och lämna Form 1040-NR för nettoavdrag. Fastighetsskatt och skatt vid försäljning kan fortfarande tillkomma.
Hur avskrivning och sparade förluster kan kvitta hyresinkomst
Hypotetiskt exempel i US-dollar: en privatperson utan amerikansk skatteresidens köper en uthyrningsbostad för 1 100 000 dollar utan lån. Anta avskrivningsunderlag för byggnaden på 825 000 dollar och markvärde på 275 000 dollar. Med tillämplig GDS-period på 27,5 år blir helårsavskrivningen 30 000 dollar. Modellen börjar efter det första delåret, utan ingående förluster, och omfattar 15 hela skatteår.
År 1–7: årlig hyra på 60 000 dollar minus 42 000 dollar i avdragsgilla kontantkostnader ger 18 000 dollar positivt kassaflöde. Efter 30 000 dollar avskrivning blir skatteförlusten 12 000 dollar per år. Utan annan passiv inkomst att kvitta mot ackumuleras 84 000 dollar i uppskjutna passiva förluster.
År 8–15: anta årlig hyra på 90 000 dollar och avdragsgilla kontantkostnader på 50 000 dollar. Kassaflödet blir 40 000 dollar; efter 30 000 dollar avskrivning återstår 10 000 dollar skattevinst från uthyrningen. Kvitta 10 000 dollar sparade förluster årligen. På åtta år används 80 000 dollar och 4 000 dollar återstår. Med dessa antaganden ger uthyrningen ingen löpande federal inkomstskatt under de 15 modellåren, trots positivt kassaflöde.
År 16: med samma siffror kvittas kvarvarande 4 000 dollar mot delar av skattevinsten på 10 000 dollar. Kvar blir 6 000 dollar beskattningsbar hyresinkomst.
| Modellår | Årligt kassaflöde före inkomstskatt | Årlig beskattningsbar hyresinkomst efter förlustavdrag |
|---|---|---|
| 1–7 | 18,000 | 0 |
| 8–15 | 40,000 | 0 |
| 16 | 40,000 | 6,000 |
Siffrorna är antaganden, ingen fastighetsprognos eller garanterad befrielse. Exemplet förutsätter enbart uthyrning, giltigt val av nettobeskattning, deklarationer i tid, tillräckligt skatteunderlag och riskbelopp samt användbara förluster enligt passivitetsreglerna. Kontantkostnader antas helt avdragsgilla och inkluderar fastighetsskatt. Hemlandets skatt och skatt vid försäljning behandlas separat. Avskrivning sänker skattebasen och kan påverka skatten vid försäljning.
Skilj kassaflöde från beskattningsbar inkomst. Amortering av lånekapital är en utbetalning, inte en avdragsgill hyreskostnad. Låt rådgivaren beräkna skatteunderlag, tillåten avskrivning och förlustutnyttjande.
7. Kontrollera skatteval och deklarationer
Amerikanska hyror till en icke bosatt privatperson utan effektiv koppling till amerikansk näringsverksamhet beskattas normalt med 30% av brutto, eller lägre avtalsnivå, utan kostnadsavdrag. Ett giltigt val enligt IRC 871(d) kan medge nettobeskattning med progressiva satser.
Kontrollera behörighet, valförklaring, skatte-ID, deklarationer och frister. En LLC eller förlust tar inte automatiskt bort deklarationsskyldighet.
2026-10-19 · IRS 871(d)
8. Planera för FIRPTA vid köp och försäljning
FIRPTA kan beröra både ditt köp och din framtida försäljning. Vid utländsk säljare ska jurist eller avvecklingsansvarig fastställa status och innehållningsskyldighet. Planera tillgänglig likvid efter innehållning, inte hela bruttopriset.
2026-10-19 · IRS FIRPTA · IRS
9. Bestäm ägarstruktur och arv
Vid en bostadsaffär kan en LLC stå som köpare och ägare i lagfartshandlingen, vilket ger ett lager av opacitet mellan personen och fastigheten. Den kan även bidra till att skydda privat förmögenhet från LLC:ns skulder: i Florida blir medlemmar eller förvaltare normalt inte personligt ansvariga för bolagsskulder enbart på grund av sin roll. Integritet och skydd beror på struktur och omständigheter. Personliga garantier eller egna handlingar kan skapa personligt ansvar. Obligatorisk ägaridentifiering och skatterapportering kvarstår. Florida Statutes 605.0304
Amerikansk kvarlåtenskapsskatt beror på domicil, ägarform och skatteavtal. För den som varken är amerikansk medborgare eller har amerikanskt domicil krävs normalt en kvarlåtenskapsdeklaration när USA-belägna tillgångar överstiger 60 000 dollar, enligt tillämpliga regler. En LLC ensam undanröjer inte automatiskt denna skatterisk.
Bestäm ägandet före underskrift. Amerikanska och hemlandets rådgivare jämför ansvar, arv, rapportering, finansiering och försäljning. Bekräfta att bank och hus accepterar ägaren. En juridisk person garanterar inte anonymitet eller skattefrihet.
2026-10-19 · IRS 706-NA
10. Samordna rådgivare i hemlandet
Ge båda teamen samma uppgifter: skattehemvist, medborgarskap, användning, ägande och finansiering. Fråga om hemlandsrapportering, skatteavräkning, avtal och följder av privat bruk eller flytt. Amerikanskt fastighetsägande ger varken visum eller migrationsstatus.
11. Planera försäljning och eventuellt 1031-byte
Ett kvalificerat byte enligt Section 1031 kan skjuta upp vinstbeskattning av affärs- eller investeringsfastigheter. Att bara köpa en annan fastighet räcker inte; privatbostäder omfattas normalt inte och strikta tidsfrister och andra villkor gäller.
Diskutera bytesvillkor innan försäljningen ordnas, inte efter att pengarna mottagits. Jämför försäljningskostnader, lånelösen, skatt och FIRPTA-likviditet med ersättningsinvesteringen.
2026-10-19 · IRS 1031
12. Ordna tillträde på distans och överlämning
Tillträde på distans är ofta möjligt, men jurist, långivare och titel- eller avvecklingsbolag måste godkänna signeringsmetoden i förväg. Kontrollera fullmakt, konsulär notarisering eller annan accepterad metod. Planera tider, autentisering och original.
Bekräfta betalningsinstruktioner via ett sedan tidigare känt telefonnummer. Granska avräkning och slutbesiktning. Ordna försäkring, abonnemang, nycklar och registrering i huset. Vid uthyrning: bekräfta regler, uthyrningsansvar och lokal reparationskontakt före överlämning.
2026-10-19 · U.S. Department of State · CFPB
LÅT OSS PRATA
Oavsett om du köper din första amerikanska fastighet, strukturerar en portfölj med flera fastigheter eller planerar en skattemässig flytt till Florida, är vi specialiserade på gränsöverskridande transaktioner för internationella kunder.
Boka en Konfidentiell Konsultation →
Alla konsultationer är konfidentiella. Vi samordnar med dina rådgivare i hemlandet och med amerikanska skatteexperter.
Börja med ett samtal, inte med en annons.
Manhattan Miami rådger en liten grupp köpare, säljare och family offices i NYC och södra Florida. Vi bedriver inga öppna sökningar. Varje relation börjar med kontext.
Börja →