Can Foreigners Buy Property in the USA?

Läs frågorna våra internationella klienter ställer oftast

1. Kan en utlänning köpa hus i USA?

Ja. Den amerikanska federala regeringen har inga restriktioner mot utländska investeringar i amerikansk fastighet, så det är generellt lika spelregler för amerikanska medborgare, US resident aliens och utländska medborgare. Utländska köp utgör mindre än 2 % av totala amerikanska bostadsförsäljningar och dollarvolym, men vissa delstater, särskilt New York och Florida, drar oproportionerligt stor internationell efterfrågan. För köpprocessen specifik för NYC och Miami, läs vår guide för utländska köpare till fastighet i NYC och Miami, inklusive FIRPTA, arvsskatteplanering, foreign-national-finansiering och remote closings.

2. Vilka är de viktigaste reglerna för utlänningar som köper fastighet i USA?

Finansiering är i regel tillgänglig för utländska köpare vid köp av fastighet i USA, men de möter ofta utmaningar på grund av avsaknad av amerikansk kredithistorik. De flesta storbanker lånar inte till utlänningar utan arbetsvisum; vissa internationella banker, som HSBC, lånar dock till utlänningar oberoende av uppehållsstatus. Private banks som JP Morgan och Citi Private ger också lån till icke-amerikanska bosatta. Ett foreign national mortgage-lån kräver vanligtvis större kontantinsats än ett hypotek för en lokal bosatt.

Utländska köpare behöver strukturera sina fastighetsinvesteringar korrekt för att undvika eller hedga mot arvsskatt. Skattekonsekvenserna av fel struktur kan belasta köparen på sikt om de inte hanteras från början.

Foreign Investment in Real Property Tax Act (FIRPTA) kräver att myndigheten håller inne en procentandel av likviden för att täcka eventuell kapitalvinstskatt som kan uppstå. Källskattesatsen motsvarar 15 % av likviden. Det innestående beloppet återbetalas av Internal Revenue Service till säljaren när skatteinlagan är upprättad och skatten betald. En kunnig fastighetsrådgivare kan hjälpa till att navigera dessa regler och föreskrifter effektivt.

Se vårt inlägg 'Four Rules for Foreigners Buying Property in USA' nedan!

LÄS MER!

3. Måste utländska köpare betala extra stämpelskatter?

Nej. Det finns inga extra stämpelskatter för utländska köpare i USA, till skillnad från Hongkong, Singapore, London, Vancouver, Toronto, Sydney, Melbourne och Spanien, som alla lägger på mellan 7 % och 100 % extra skatt på utländska köpare. USA bestraffar inte utlänningar vid köp av amerikansk fastighet.

I allmänhet ligger kombinerade överlåtelseskatter (dvs. mansion tax, title insurance, advokatarvoden, äganderättsöverlåtelser och andra closing costs) i Miami och Manhattan real estate, generellt mellan 1,5 och 4,5 % beroende på köpeskillingen. Ytterligare 2,2 % av hypoteksbeloppet för mortgage recording tax bör läggas till om hypotek tas. Vid köp av en new developmentär det praxis att köparen betalar utvecklarens överlåtelseskatter om cirka 2 %. Följaktligen ligger totala closing costs i USA typiskt mellan 1,5 % och 6 %.

4. Måste jag betala mäklarprovision vid köp av fastighet?

Kanske. Tidigare betalades provision alltid av säljaren; 2025 har reglerna ändrats och köparen kan behöva betala provisionen om säljaren inte erbjuder att betala den. Hittills har de flesta säljare i NYC and Miami funnit det fördelaktigt att erbjuda mäklarprovision. Det är bäst att arbeta med erfarna fastighetsrådgivare som tidigare arbetat med utländska köpare på den amerikanska marknaden. En kunnig rådgivare kan bistå med transaktionens komplexitet, förhandla bud och ge saklig vägledning om marknadstrender och rättsliga krav.

Det är också bäst att ha en fastighetsadvokat med erfarenhet av internationella transaktioner. Dessutom är en skatterådgivare till nytta. Vi kan rekommendera yrkespersoner som vi samarbetat med i flera år.

Läs mer i 'The Foreign Buyer's Checklist For Purchasing Manhattan Real Estate':

SE CHECKLISTAN!

5. Kan en utlänning köpa hus i USA med hypotek?

Hypotekslån för foreign nationals är i regel tillgängliga. Till exempel agerar HSBC, Wells Fargo och många private banks som hypoteksgivare för utlänningar via foreign national loans. Nedan är höjdpunkter i HSBC:s villkor för foreign-national-hypotek:

• 30% Minsta kontantinsats

• $3 million maximalt hypoteksbelopp, vilket motsvarar ett property value på $4.3 million

• $50,000 or $100,000 i deposition hos HSBC

• 12 months reserver (hypoteksbetalning, common charge och taxes) krävs i deposition (utöver redan deponerade medel)

En kunnig fastighetsrådgivare kan bistå med att säkra hypotek och arbeta igenom finansieringsprocessen. En lokal bank lånar typiskt inte till utlänningar utan amerikansk kreditrapport; HSBC är däremot van att granska utländska finansiella handlingar och kan ge hypoteksgodkännande till icke-amerikanska medborgare även utan US permanent residency.

Dessa hypotekslån kan gälla bostadsfastighet som andrahem eller som investment property. Generellt blir räntan något högre om lägenheten används som investment property.

Räntor ändras dagligen, kontakta oss för aktuella villkor.

6. Hur behandlas utlänningar annorlunda än amerikanska bosatta vid bostadsköp?

Amerikansk skattepolitik är generellt gynnsam för både utländska investerare i amerikansk fastighet och bosatta vad gäller ägande. Det finns därför några specifika regler för utlänningar som köper fastighet i USA. Vissa skillnader gäller köp i co-ops, som föredrar köpare av primärbostad. Dessutom kan bankens underwriter betrakta den utländska köparen som något mer riskfylld och ta ut en extra 1/2 punkt i ränta, men detta är inte myndighetsregler. En kunnig fastighetsrådgivare kan hjälpa utländska köpare att förstå skillnaderna och arbeta igenom köpprocessen.

Vill du veta mer om att anpassa sig till livet i USA?

LÄS MER!

7. Behöver jag flera fastighetsmäklare för att hitta en bostad?

I USA är det klokast att arbeta med en professionell fastighetsmäklare under sökningen, särskilt för utländska köpare på den amerikanska marknaden. Till skillnad från London, Paris och Brasilien är den amerikanska marknaden mycket transparent. För att främja hastighet kräver till exempel The Real Estate Board of New York och Florida Department of State att mäklarfirmor delar sina exklusiva listingar inom 24 timmar, så en bra köparmäklare kan visa dig varje lägenhet på marknaden. Att binda dig till en mäklare ger dig den högsta servicenivån från den mäklaren, eftersom all uppmärksamhet riktas mot dig och din sökning. En kunnig fastighetsrådgivare är avgörande, särskilt för utländska köpare, för att hantera komplexiteten och ge saklig vägledning om marknadstrender och rättsliga krav.

8. Vilka typer av fastighet kan jag köpa som utlänning?

Utländska investeringar i amerikansk fastighet är generellt begränsade till köp av condos, condops, enfamiljshus och flerfamiljshus. I Manhattan är Foreign buyers generellt INTE begränsade från att köpa condominiums, condops, enfamiljshus eller flerfamiljshus. Co-ops föredrar primärboende och förbjuder i regel utländskt ägande om inte merparten av köparens tillgångar och huvudsakliga inkomstkälla finns i USA. Läs mer om skillnaden mellan condo och coop. En kunnig fastighetsrådgivare kan hjälpa till att hitta lämpliga objekt som utlänningar söker, oavsett om det är semesterbostad eller investment property.

Vill du ha tips om investering i Miami Real Estate?

LÄS BLOGGEN!

9. Hur bör jag strukturera köpet för att minimera skatt?

Affärer kan struktureras på otaliga sätt; skattebehandlingen av köp och försäljning kan dock skilja sig markant beroende på strukturen, särskilt vid utländsk investering i amerikansk fastighet. Det finns särskilt två vägar våra investerare ofta väljer för att undvika arvsskatt, man behöver beakta hur arvsskatten kan påverka ägaren samt om det finns skatteavtal mellan USA och hemlandet som kan behandla inkomst, kostnader och kapitalvinster annorlunda än amerikansk rätt. Generellt rekommenderar vi att inhämta råd om strukturering av affären

• Beakta federala och delstatliga skattefrågor samt effekten av skatteavtal.

• Sök lokal amerikansk rådgivning för strukturering (LLC, Foreign Corp m.m.) och skatteråd.

• Rådfråga alltid din advokat innan du undertecknar avtal

• Läs mer om Kostnadskomponenter i en fastighetsinvestering 

En kunnig fastighetsrådgivare kan ge vägledning om strukturering av fastighetsköp för att minimera skatt.

10. Behöver jag oroa mig för inkomstskatt?

Generellt kan en köpare som förvärvar fastighet för att generera inkomst, inklusive utländsk investering i amerikansk fastighet, kvitta sådan hyresinkomst mot kontanta kostnader som fastighetsskatt, underhåll och hypoteksränta samt icke-kontanta kostnader som avskrivningar. Följaktligen skapas i tidiga år pappersförluster som kan rullas framåt 15 år. Ägare betalar därför typiskt inte skatt på hyresinkomst förrän förlusterna är förbrukade, ofta runt 12 år.

Utlänningar får köpa fastighet i USA utan Taxpayer Identification Number (TIN). Att skaffa TIN är dock avgörande i vissa situationer, särskilt vad gäller skattskyldighet. Om du till exempel avser att hyra ut fastigheten eller sälja den senare krävs TIN för att rapportera hyresinkomst, betala tillhörande skatt och följa Foreign Investment in Real Property Tax Act (FIRPTA). En kunnig fastighetsrådgivare kan hjälpa utländska köpare att förstå sina skattemässiga skyldigheter och hålla sig compliant.

Personer som inte är berättigade till Social Security Number (SSN) kan ansöka om Individual Taxpayer Identification Number (ITIN) med blankett W-7. Processen innebär dokumentation som styrker utländsk status och identitet.

11. Vilka frågor bör utlänningar som säljer fastighet i USA känna till?

När man säljer en fastighet som utländska investerare i amerikansk fastighet är de två huvudkostnaderna:

a) överlåtelseskatter om cirka 2 % och b) mäklarprovision vid försäljning om 5 % till 6 %.

Dessutom finns skatter att beakta: kapitalvinstskatt och arvsskatt. Med rätt planering kan arvsskatten undvikas eller hedgas. Kapitalvinstskatt i USA för icke-bosatta är densamma som för bosatta om köpet sker i namn på LLC eller privatperson. Högsta federala skattesats är 28 %.

• Amerikansk arvsskatt för utlänningar

• Amerikansk kapitalvinst skatt på fastighet för utlänningar

En kunnig fastighetsrådgivare kan bistå utländska säljare genom säljprocessen och hålla den smidig.

12. Hur går due diligence och closing till?

Due diligence är ett kritiskt steg i köpprocessen, särskilt vid utländsk investering i amerikansk fastighet. En bra advokat tillhandahåller de juridiska tjänster som krävs för fullständig due diligence. Det innebär noggrann granskning av fastighetens skick, äganderätt och eventuella frågor som kan påverka värde eller ägande. Viktiga aspekter:

• Property Inspection: Anlita en professionell inspector som granskar skicket, inklusive grund, tak, VVS, el samt tecken på skador eller nödvändiga reparationer. Så blir du medveten om eventuella problem innan köpet slutförs.

• Title Search: Genomför en noggrann title search för att bekräfta att säljaren har klar äganderätt och att det inte finns utestående liens eller tvister. Det hjälper till att förebygga rättsliga komplikationer från oklart ägande.

• Granskning av fastighetsdokument: Granska fastighetens handlingar, inklusive deed, title report och eventuella utestående hypotek eller liens. Det ger en helhetsbild av den rättsliga och finansiella ställningen.

• Miljöfrågor: Kontrollera miljöaspekter som närliggande industrianläggningar, översvämningszoner eller andra potentiella risker. Det bekräftar att fastigheten är lämplig och säker för avsedd användning.

När due diligence är klar är det dags för closing. Det innefattar:

• Undertecknande av Purchase Agreement: Underteckna purchase agreement som anger villkoren, inklusive pris, closing-datum och eventuella contingencies. Det binder båda parter rättsligt till det överenskomna.

• Slutför finansiering: Slutför finansieringsarrangemangen, inklusive hypotek och nödvändiga handlingar. Bekräfta att alla finansiella delar är i ordning innan closing.

• Closing: Närvara vid closing där äganderätten övergår till dig och slutför återstående handlingar. Det är det sista steget i köpprocessen där du officiellt blir ägare.

13. Vilka krav gäller för försäkring och nyttigheter?

Som utländsk köpare är det väsentligt att beakta utländsk investering i amerikansk fastighet, försäkring, nyttigheter och arvsskatterättslig planering vid köp i USA.

• Försäkring: Teckna försäkring som skyddar mot skada, förlust eller ansvar. Det kan omfatta homeowners insurance, title insurance och ansvarsförsäkring. Poliserna ger finansiellt skydd vid oförutsedda händelser.

• Nyttigheter: Sätt upp el, gas, vatten och internet i ditt namn. Bekräfta att nödvändiga tjänster är aktiverade och överförda till dig för att undvika avbrott.

Vi får många frågor om New York Real Estate.  Vill du få dina frågor besvarade? Vi tar upp dem i 'Answers to FAQ's by Foreigners Interested in Buying and Selling NY Real Estate':

JAG ÄR INTRESSERAD!

14. Vad gäller Estate Planning och skatter?

• Estate Planning: Som nämnts ovan är struktureringen av affären mycket viktig för estate planning. Det gör att din egendom fördelas enligt dina önskemål vid bortgång och begränsar beskattningen av överföringen. Det kan omfatta testamente, trust, fullmakt (power of attorney) eller att sätta upp en LLC och Foreign Corporation. Korrekt estate planning hjälper till att förvalta tillgångar och ger tydliga instruktioner för fördelning.

Erfarna fastighetsrådgivare och advokater kan vägleda dig genom dessa processer och hålla transaktionen smidig.

Skattekonsekvenser: Som utländsk köpare är det väsentligt att förstå skattekonsekvenserna av att äga fastighet i USA. Det kan omfatta:

• Kapitalvinstskatt: Kapitalvinstskatt på vinst vid försäljning. Kunskap om satser och regler kan hjälpa dig planera investeringsstrategin.

• Inkomstskatt: Inkomstskatt på hyresinkomst från fastigheten. Korrekt rapportering av hyresinkomst och kostnader är avgörande för att följa amerikansk skatterätt.

• Fastighetsskatt: Fastighetsskatt på fastighetens värde. Dessa skatter bedöms typiskt årligen och varierar efter läge.

Rådfråga en skatterådgivare så att du förstår dina skattemässiga skyldigheter och eventuella skattekonsekvenser.

Utländskt ägande: Som utländsk köpare är det väsentligt att förstå regler kring utländskt ägande av fastighet i USA. Det kan omfatta:

• FIRPTA: Att förstå Foreign Investment in Real Property Tax Act (FIRPTA) och dess konsekvenser för utländska köpare. FIRPTA kräver att utländska säljare betalar en källskatt vid försäljning av amerikansk fastighet.

• Skatteavtal: Att förstå skatteavtal mellan USA och ditt hemland som kan påverka dina skattemässiga skyldigheter. Avtalen kan ge förmåner som lägre skattesatser eller fribelopp.

Rådfråga en fastighetsadvokat eller skatterådgivare så att du förstår reglerna kring utländskt ägande i USA. Det hjälper dig att hantera komplexiteten på den amerikanska marknaden och fatta välgrundade beslut.

15. Slutsats: Framgångsrikt fastighetsköp i USA som utländsk köpare

Att köpa fastighet i USA som utländsk köpare kan vara komplext och krävande, men med rätt vägledning kan det också bli en framgångsrik och givande erfarenhet. Genom att förstå behörighet och krav, arbeta igenom komplexiteten i utländskt ägande, säkra finansiering och samarbeta med en erfaren fastighetsrådgivare kan utländska köpare nå målet att äga fastighet i USA. För utländska investerare som diversifierar en portfölj eller köpare som söker semesterbostad erbjuder den amerikanska marknaden starka möjligheter. Med rätt expertis och vägledning kan du genomföra köpet med trygghet.