En praktisk genomgång av fastighetsskatt, mansion tax, överlåtelseskatter och de ägandekostnader som avgör jämförelsen mellan bostäder i Manhattan och Miami.
Den löpande kostnaden för att äga amerikansk fastighet bestäms främst av fastighetsskatten (som fastställs lokalt och tas ut varje år), av exponeringen mot delstatlig och kommunal inkomstskatt (mycket olika i New York och Florida) och av engångsskatter vid köp och försäljning, däribland New Yorks mansion tax och överlåtelseskatter. Florida har ingen delstatlig inkomstskatt och i regel lägre closing costs; New York har fler lager (mansion tax, överlåtelseskatt, mortgage recording tax) men djupare utbud och starkare likviditet över tid. Utländska ägare möter ytterligare frågor vid vidareförsäljning (FIRPTA) och vid dödsfall (exponering mot amerikansk arvsskatt). Säljare som vill skjuta upp kapitalvinstbeskattningen bör gå igenom reglerna för 1031 exchange, och köpare som vill budgetera i förväg har hjälp av vår genomgång av closing costs i New York.
| Köpeskilling | Sats för mansion tax | Skatt på priset (exempel) |
|---|---|---|
| 1 mn–1 999 999 USD | 1,00 % | 10 000–19 999 USD |
| 2 mn–2 999 999 USD | 1,25 % | 25 000–37 499 USD |
| 3 mn–4 999 999 USD | 1,50 % | 45 000–74 999 USD |
| 5 mn–9 999 999 USD | 2,25 % | 112 500–224 999 USD |
| 10 mn–14 999 999 USD | 3,25 % | 325 000–487 499 USD |
| 15 mn–19 999 999 USD | 3,50 % | 525 000–699 999 USD |
| 20 mn–24 999 999 USD | 3,75 % | 750 000–937 499 USD |
| från 25 mn USD | 3,90 % | från 975 000 USD |
Skattesatser, steg och abatement-program ändras. Punkterna ovan är avsedda som orientering, inte som ersättning för aktuell rådgivning från en amerikansk skattejurist eller CPA.
Floridas frånvaro av delstatlig inkomstskatt är en återkommande årlig variabel, inte en engångsfördel.
New Yorks staplade överlåtelseskatter (mansion tax plus delstat och stad) präglar kalkylen för closing costs påtagligt vid högre priser.
Köp i nyproduktion innebär ofta att köparen bär sponsorns överlåtelseskatter, läs offering plan rad för rad.
Abatements (421-a, 421-g) kan förändra den löpande kostnaden dramatiskt, kontrollera återstående år innan du binder dig.
FIRPTA är en fråga för utländska säljare vid utträdet. Den bör modelleras vid köpet, inte upptäckas vid försäljningen.
Ägarstrukturen (privatperson / LLC / trust) samspelar med arvsskatteexponeringen för ägare utan hemvist i USA.
Permanentbostad, pied-à-terre, familjebruk, uthyrning eller rent investeringsinnehav, varje väg avgör vilka skatter som spelar roll och hur de ska modelleras.
Fastighetsskatt, common charges, försäkring och, för dem som är bosatta här, exponering mot delstatlig och kommunal inkomstskatt är återkommande. Mansion tax, överlåtelseskatt och mortgage recording tax tas ut en gång. Att blanda ihop de två snedvrider jämförelsen.
Det är vanligt att köparen betalar sponsorns överlåtelseskatter i nyproduktion i NYC. Begär den specificerade uppställningen ur offering plan innan du lägger bud.
En 421-a- eller 421-g-abatement som redan hunnit en bit in i sin utfasning beter sig helt annorlunda än en med full löptid kvar. Abatement-planen hör hemma i kalkylen, inte i marknadsföringsmaterialet.
Överlåtelseskatter vid försäljning, FIRPTA för utländska ägare och eventuell kapitalvinstexponering bör modelleras nu, inte när avräkningsnotan kommer.
Manhattan Miami är inte skatterådgivare. Vi hjälper till att samordna mäklare, jurist och CPA så att rätt frågor ställs medan strukturen fortfarande är flexibel.
De två marknaderna beter sig mycket olika skattemässigt, både vid closing och genom hela ägandet.
Relaterat: Closing costs i New York och Miami · Lyxiga condos i New York · Lyxiga lägenheter i Miami
För ägare utanför USA stannar den amerikanska fastighetsbeskattningen inte vid fastighetsskatten. De två poster som oftast överraskar utländska ägare är FIRPTA vid försäljning och amerikansk arvsskatt på direktägd egendom med amerikansk situs.
Foreign Investment in Real Property Tax Act kräver i regel att 15 % av bruttoförsäljningspriset innehålls när en utländsk ägare säljer amerikansk fastighet. Det är en mekanism för innehållande, inte en separat skatt, och stäms av när säljaren deklarerar. Den påverkar inte en utländsk köpare vid förvärvet.
Direktägda tillgångar med amerikansk situs, fastigheter inräknade, kan ge arvsskatteexponering för ägare utan hemvist i USA redan vid förhållandevis låga tröskelvärden. För många internationella köpare är detta det främsta skälet att gå igenom ägarstrukturen med jurist före undertecknande.
Privat ägande, ett amerikanskt LLC, ett utländskt holdingbolag eller en trust har var för sig sina avvägningar i fråga om diskretion, ansvar, inkomstbeskattning, arvsskatteexponering och flexibilitet vid vidareförsäljning. Vad som är rätt beror på hemvist, familjestruktur och långsiktiga planer.
Manhattan Miami är en rådgivnings- och mäklarfirma inom fastigheter och lämnar varken juridisk eller skatterättslig rådgivning. Punkterna ovan är avsedda att förbereda köpare och ägare för rätt samtal med sin jurist, CPA och arvsplanerare.
Skatteexponering, tidpunkten för abatements, strukturen för överlåtelseskatter och FIRPTA-planering är enklare att samordna före kontraktsskrivning än efter. Manhattan Miami är rådgivare åt köpare, säljare och internationella investerare i New York och South Florida och hjälper till att koppla ihop rätt jurist, CPA och långivare för din situation.
Boka ett privat rådgivningssamtalMansion tax i NYC är en graderad överlåtelseskatt på bostadsköp från 1 miljon USD och uppåt, med flera steg vid högre priser. Den betalas av köparen vid closing. De exakta satserna och tröskelvärdena följer av lag och bör stämmas av mot gällande rätt innan en affär kalkyleras.
I andrahandsaffärer i NYC är delstatlig och kommunal överlåtelseskatt normalt säljarens åtagande. I nyproduktion är det vanligt att köparen betalar sponsorns del av överlåtelseskatten, vilket höjer köparens closing costs påtagligt. Stäm alltid av mot kontraktet och offering plan.
Fastighetsskatten i Florida är generellt mer enhetlig och lägre per dollar av värdet än jämförbara condo-innehav i NYC, särskilt i hus utan aktiv abatement i NYC. Floridas homestead exemption och tak för taxeringshöjningar spelar också roll för den som skriver sig i Florida, medan fastighetsskatten i NYC kan variera kraftigt med byggnadsklass och abatement.
En abatement, i NYC vanligen 421-a eller 421-g, sänker en byggnads fastighetstaxering under en bestämd period. Återstående år och eventuell utfasningsplan bör kontrolleras före undertecknande, eftersom de påtagligt förändrar både den löpande kostnaden och bilden vid vidareförsäljning.
FIRPTA berör i regel utländska säljare vid utträdet, inte köpare vid förvärvet. Regeln kräver att köparen innehåller en del av bruttoförsäljningspriset (vanligen 15 %) och betalar in beloppet till IRS som förskott på den utländska säljarens skatt. En utländsk ägare som planerar att sälja bör modellera avstämningen av FIRPTA redan vid köpet.
Ofta, men inte alltid. Ett amerikanskt LLC, ibland ägt av ett utländskt holdingbolag eller en trust. Det kan ge ansvarsavgränsning, diskretion på lagfartsnivå och en struktur som passar arvsplaneringen bättre. Vad som är rätt beror på hemvist, familjesituation, finansieringsplan och långsiktig strategi för vidareförsäljning. Detta hör hemma hos amerikansk jurist och skatterådgivare före kontraktsskrivning.
För köpare som skriver sig i Florida är frånvaron av delstatlig inkomstskatt en återkommande årlig faktor som samverkar med bostadens löpande kostnadsbild. För den som inte är bosatt där och äger en bostad i Florida enbart som andrahem ändrar avsaknaden av delstatlig inkomstskatt inte den federala exponeringen på inkomst med amerikansk källa.
Nej. Manhattan Miami är en rådgivnings- och mäklarfirma inom fastigheter, inte en advokatbyrå eller skatterådgivare. Vi hjälper köpare att förstå de fastighetsmässiga konsekvenserna och att ställa rätt frågor till sina juridiska, skattemässiga och finansiella rådgivare samt till sin arvsplanerare. Vi kan förmedla kontakt med jurister och CPA:er som regelbundet arbetar med fastighetsköpare i NYC och Miami.
Varje uppdrag inleds med ett förtroligt samtal: mål, tidplan och skattemässig situation.
Utan förbindelse. Vi svarar personligen.
Ringer ni hellre? +1 646 376 8752
Current asking prices and new listings the moment they hit the market.
Replies within one business day · buyers from 30+ countries