En praktisk guide för fastighetsinvesterare som utvärderar 1031 exchange, tidplanen för ersättningsfastigheten, uppskjuten skatt och återinvestering på Manhattan eller i Miami.
En 1031 exchange låter en investerare skjuta upp federal kapitalvinstskatt genom att byta en investeringsposition i fastighet mot en annan ”like-kind”-position, inom strikta lagstadgade tidsfrister. Likviden måste hållas av en Qualified Intermediary. Investeraren får inte röra den. Ersättningsfastigheten måste identifieras inom 45 dagar från försäljningen av den avyttrade fastigheten och tillträdas inom 180 dagar. Rätt använd är en 1031 ett av de mest kraftfulla struktureringsverktygen för fastighetsinvesterare som väger Manhattan mot Miami. Den är också ett av de lättaste att diskvalificera av misstag.
1031-reglerna styrs av IRC Section 1031 med tillhörande föreskrifter. Punkterna ovan är en orientering, inte en ersättning för rådgivning från skattejurist, CPA och Qualified Intermediary.
En 1031 skjuter upp skatten. Den tar inte bort den. Det är vid en senare försäljning (eller genom stepped-up basis vid dödsfall) som den uppskjutna vinsten regleras.
De 45 dagarna för identifiering och de 180 dagarna till tillträde börjar löpa vid försäljningen av den avyttrade fastigheten och stannar inte för due diligence eller finansiering.
Anlita QI:n innan den avyttrade fastigheten frånträds. Konstruktivt förfogande över likviden diskvalificerar bytet.
Lika högt eller högre värde och lika stor eller större skuld är regeln för fullt uppskov, byter man ner uppstår skattepliktig boot.
NYC och Miami är båda djupa marknader för ersättningsfastighet. Identifieringsalternativen bör vara på plats innan försäljningen läggs ut.
För investerare utanför USA bör en 1031 exchange samordnas med källskatt enligt FIRPTA, arvsskatteplanering, långivarens dokumentationskrav och ägarstruktur. Vår guide för utländska köpare av fastigheter i NYC och Miami går igenom de gränsöverskridande frågor som bör stämmas av med rådgivare innan en ersättningsfastighet väljs.
Reverse exchange och improvement exchange fungerar men adderar kostnad och strukturell risk, budgetera för rätt QI.
Tillgången måste innehas för investering eller användning i näringsverksamhet. Dokumentera avsikten. Anlita skattejurist och CPA innan den avyttrade fastigheten går ut på marknaden.
QI:n måste vara på plats innan den avyttrade fastigheten frånträds. Likviden går till QI:n, inte till säljaren. Missas det här steget går det inte att reparera.
45-dagarsklockan börjar löpa vid frånträdet av den avyttrade fastigheten. Ha kandidaterna redo, condos på Manhattan, pre-construction i Miami, varumärkt nyproduktion, så att identifieringen blir genomtänkt och inte forcerad.
Använd Three-Property Rule (valfritt värde) eller 200-procentsregeln (flera fastigheter vars sammanlagda värde uppgår till högst 200 % av den avyttrade fastighetens värde), efter vad strategin kräver. Identifieringen är bindande.
Due diligence, finansiering, styrelsegodkännande (condo eller co-op) och sponsorvillkor (nyproduktion) ryms alla inom 180-dagarsfönstret. Bygg in marginal i tidplanen.
Efter tillträdet beräknar CPA:n det överförda ingångsvärdet och eventuell skattepliktig boot. Dokumentera allt, IRS ägnar underlaget för en 1031 stor uppmärksamhet.
Både Manhattan och South Florida är tillräckligt djupa för att absorbera kapital från 1031-byten, men logiken i återinvesteringen skiljer sig åt mellan marknaderna.
Relaterat: Lyxiga condos i NYC · Lyxlägenheter i Miami · Nyproduktion i NYC · Pre-construction i Miami
Används när ersättningsfastigheten måste köpas innan den avyttrade fastigheten är såld. Kräver en specialiserad QI som håller äganderätten till en av fastigheterna (det ”parkerade” benet) och är väsentligt dyrare än ett vanligt framåtriktat byte.
Låter investeraren använda likviden i bytet till värdehöjande förbättringar av ersättningsfastigheten. Kräver noggrann dokumentation av de arbeten som färdigställs inom 180-dagarsfönstret.
En passiv ägarform i andelar som ibland används som ersättningsfastighet i en 1031 när ett direkt like-kind-förvärv inte går att hitta inom tidsfristerna. DST:er har begränsad likviditet och frågetecken kring sponsorns kvalitet, och passar inte varje investerare.
Manhattan Miami är en rådgivnings- och mäklarfirma inom fastigheter och lämnar varken juridisk eller skatterättslig rådgivning. En 1031 exchange bör struktureras med skattejurist, CPA och Qualified Intermediary på plats från början.
En lyckad 1031 exchange bygger på samordning mellan Qualified Intermediary, CPA, jurist och mäklare, på plats innan den avyttrade fastigheten frånträds, inte efteråt. Manhattan Miami vägleder investerare som placerar 1031-kapital på Manhattan och i South Florida.
Begär ett privat rådgivningssamtalI regel nej. En 1031 exchange gäller egendom som innehas för investering eller för användning i näringsverksamhet. En permanentbostad eller en fritidsbostad som används privat kvalificerar normalt inte. Andra skatteregler (till exempel undantaget för permanentbostad) gäller vid försäljning av privatbostad.
För fastigheter är like-kind brett. En condo kan bytas mot ett townhouse, ett hyreshus, obebyggd mark eller en kommersiell fastighet, så länge båda leden är amerikansk fast egendom som innehas för investering. Like-kind är inte begränsat till identiska fastighetstyper.
Bytet faller. 45-dagarsregeln är lagstadgad och kan inte förlängas. Likviden blir skattepliktig det år den avyttrade fastigheten såldes. Därför bör kandidaterna för identifiering vara uppradade innan den avyttrade fastigheten frånträds.
Bytet faller. Även 180-dagarsregeln är lagstadgad. Den skattskyldige kan inte förlänga den, inte ens vid problem i due diligence eller förseningar i finansieringen. Bygg in marginal i tidplanen.
Ja, med försiktighet. Tillträdesdatum för pre-construction kan hamna utanför 180-dagarsfönstret. Vanlig lösning: identifiera ett färdigställt alternativ vid sidan av pre-construction-enheten, eller strukturera en reverse- eller improvement exchange med rätt QI. Bekräfta alltid sponsorns leveransåtaganden och avtalsvillkoren innan identifieringen lämnas in.
Kontanter som tas ut ur bytet är ”boot” och beskattas det år de mottas. Bytet faller inte. Uppskovet gäller bara inte den del som utgör boot. Planera i förväg med CPA:n om något uttag är tänkt.
Nej, men ersättningsfastighetens skuld måste vara lika stor som eller större än den avyttrade fastighetens skuld för fullt uppskov. I annat fall behandlas mellanskillnaden som boot. Därför bör finansieringen samordnas med bytesstrukturen från dag ett.
Vi sköter fastighetsdelen, identifiering, due diligence, avtalsvillkor, styrelseansökan och tillträde, i takt med din QI, CPA och skattejurist. Vi lämnar varken juridisk eller skatterättslig rådgivning och agerar inte Qualified Intermediary. Vi kan introducera QI:er och skattejurister som rutinmässigt hanterar fastighetsbyten över delstatsgränser.
Varje uppdrag inleds med ett förtroligt samtal: mål, tidplan och skattemässig situation.
Utan förbindelse. Vi svarar personligen.
Ringer ni hellre? +1 646 376 8752
Current asking prices and new listings the moment they hit the market.
Replies within one business day · buyers from 30+ countries