Allt som behövs för att förstå transaktionskostnaderna vid köp av ett kondominium i Miami och södra Florida, från dokumentstämplar (doc stamps) till titelförsäkring (Title Insurance). Upptäck varför Floridas avsaknad av mansion tax och mortgage recording tax gör Miami till en av landets mest köparvänliga lyxmarknader, inklusive ultraexklusiva objekt på Billionaires Beach Miami.
Uppdaterad mars 2026Köparens transaktionskostnader i Miami beror på transaktionstyp, finansiering och på om köpet sker på andrahandsmarknaden eller direkt från byggherren av kondominier på ritning i Miami. Följande illustrativa intervall från kalkylatorn avser kondominier för $1M–$5M, med 80% belåningsgrad (LTV) och 0,5% uppläggningsavgift vid finansierade köp; för nyproduktion antas en separat byggherreavgift på 1,5% samt dokumentstämplar på överlåtelsehandlingen (deed) som betalas av köparen. Periodiseringar (prorations), förskottsbetalningar (prepaids), spärrkonton (escrows) och transaktionsspecifika avgifter kan tillkomma:
Kostnaderna varierar beroende på byggnad, ägarstruktur och om köparen är inhemsk eller internationell. Begär en specificerad proforma för den aktuella transaktionen.
I Miami-Dade County omfattas försäljningen av ett kondominium, en co-op eller ett enfamiljshus av dokumentstämpelskatt (Documentary Stamp Tax) på överlåtelsehandlingen (deed) med 0,60% av köpeskillingen.
Så fungerar skattesatsen:
Vid andrahandsköp betalar säljaren denna skatt. Vid köp i nyproduktion betalar vanligtvis köparen, vilket lägger cirka $6 000 per miljon dollar av köpeskillingen till köparens transaktionskostnader.
För kondominier i Miami-Dade för $1M–$5M uppskattar kalkylatorn cirka 0,44–1,21% vid kontantköp på andrahandsmarknaden, 1,28–2,05% vid finansierat andrahandsköp med 80% LTV, 2,61–3,66% vid kontantköp i nyproduktion och 3,45–4,50% vid finansierat köp i nyproduktion med 80% LTV. Vid finansiering antas 0,5% uppläggningsavgift; för nyproduktion antas en separat byggherreavgift på 1,5% samt dokumentstämplar på överlåtelsehandlingen som betalas av köparen. Detta är illustrativa modellresultat; periodiseringar, förskottsbetalningar, spärrkonton och transaktionsspecifika avgifter kan tillkomma.
Uppskatta de totala transaktionskostnaderna utifrån köpeskilling, transaktionstyp och finansiering.
NYC & Miami, enligt 2026 års skattesatser
Den största överlåtelsekostnaden i varje fastighetstransaktion i Miami. Kostnaden varierar beroende på om köpet sker på andrahandsmarknaden eller i nyproduktion.
Florida tar ut dokumentstämpelskatt (Documentary Stamp Tax) på överlåtelsehandlingen (deed) med $0,70 per $100 av vederlaget (consideration) i alla countyn utom Miami-Dade, där skattesatsen är $0,60 per $100. Miami-Dade tar dessutom ut en diskretionär tilläggsskatt (discretionary surtax) på $0,45 per $100, men tilläggsskatten utgår inte när den överlåtna egendomen är en enfamiljsbostad (single-family residence), och enligt Floridas lag räknas en kondominiumenhet, en co-op-enhet eller ett fristående hus som en sådan. Vid ett typiskt köp av kondominium, co-op eller hus i Miami-Dade är dokumentstämpelskatten på överlåtelsehandlingen därför $0,60 per $100, eller 0,60% av köpeskillingen. Annan egendom, såsom obebyggd mark, kommersiella byggnader eller flerbostadshus, betalar den sammanlagda skattesatsen 1,05%.
Vid köp av ett kondominium för 3 miljoner dollar i Miami-Dade uppgår dokumentstämpelskatten på överlåtelsehandlingen till $18 000.
Vem betalar? Vid andrahandsköp betalar säljaren enligt praxis dokumentstämpelskatten på överlåtelsehandlingen. Vid köp i nyproduktion (på ritning) betalar vanligtvis köparen, en betydande skillnad som ökar köparens transaktionskostnader med cirka 0,60% vid nybyggnation.
| Komponent | Skattesats | Vid köp för $3M | Kommentarer |
|---|---|---|---|
| Floridas doc stamps (överlåtelsehandling) | $0.60 / $100 | $18,000 | Skattesats i Miami-Dade (70 cent per $100 i övriga countyn i Florida) |
| Tilläggsskatt i Miami-Dade | $0.45 / $100 | $0 | Tas inte ut på en enfamiljsbostad, vilket inkluderar en kondominium- eller co-op-enhet; gäller annan egendom, såsom obebyggd mark eller kommersiella byggnader |
| Doc stamps totalt (överlåtelsehandling) | $0.60 / $100 (0.60%) | $18,000 | Säljaren betalar vid andrahandsköp; köparen vid nyproduktion |
Miami-Dade County tar ut en tilläggsskatt utöver grundsatsen för dokumentstämpelskatten (Documentary Stamp Tax). Den sammanlagda skattesatsen beror på fastighetstyp:
Vid andrahandsköp betalar säljaren vanligtvis dokumentstämpelskatten på överlåtelsehandlingen. Vid köp i nyproduktion betalar ofta köparen.
I Miami-Dade County betalar köparen enligt praxis ägarens titelförsäkring (Owner’s Policy), till skillnad från de flesta countyn i Florida.
Titelförsäkring (Title Insurance) är en engångspremie som betalas vid tillträdet och skyddar mot brister i äganderätten, icke redovisade belastningar och andra anspråk på äganderätten. Florida fastställer premienivåerna för titelförsäkring, men tillämpliga rabatter, tillåtna återbetalningar av agentens andel och separata avgifter för tjänster i samband med tillträdet kan påverka det totala priset. Jämför specificerade offerter.
Premien för ägarens titelförsäkring följer Floridas delstatligt fastställda taxor (Promulgated Rates) och uppgår till cirka 0,3% till 0,5% av köpeskillingen vid köp för $1M till $5M. För ett kondominium för 3 miljoner dollar kostar ägarens titelförsäkring $10 075.
Vid finansiering kräver långivaren en separat titelförsäkring för långivaren (Lender’s Policy). När den utfärdas samtidigt med ägarens titelförsäkring av samma försäkringsgivare har ett kvalificerande långivarskydd som inte överstiger ägarens skydd en minimipremie på $25. Begär en offert för den faktiska premien, tilläggsvillkor (endorsements) och eventuellt överskjutande skydd.
Praxis i Miami-Dade: i de flesta countyn i Florida väljer och betalar säljaren ägarens titelförsäkring. I Miami-Dade väljer och betalar köparen enligt praxis denna titelförsäkring. Det är ett av skälen till att köparens transaktionskostnader i Miami-Dade är något högre än i andra countyn i Florida.
Finansiering av ett kondominiumköp i Miami medför flera kostnader, men en betydande kostnad som köparen INTE betalar är mortgage recording tax.
Till skillnad från New York, där köpare möter en mortgage recording tax (skatt på inskrivning av bolån) på 1,8% till 1,925% av lånebeloppet, tar Florida inte ut någon mortgage recording tax. På ett bolån på 2,4 miljoner dollar för ett kondominium uppgår NYC:s angivna mortgage recording tax för låntagaren på 1,925% till $46 200. Floridas dokumentstämplar på $8 400 plus intangible tax på $4 800 blir totalt $13 200, vilket ger en besparing på cirka $33 000 i bolåneskatter före transaktionsspecifika justeringar.
Florida tar dock ut två kostnader på själva bolånet:
Ingen mortgage recording tax: detta är en av de mest betydande fördelarna med att köpa i Florida. På ett bolån på 2,4 miljoner dollar för ett kondominium är skillnaden i bolåneskatter cirka $33 000 efter att Floridas dokumentstämpelskatt och intangible tax har beaktats. Enbart detta kan uppväga en betydande del av de totala transaktionskostnaderna i Miami.
Köpare som finansierar ett köp i Florida betalar två ytterligare skatter som beräknas på lånebeloppet:
Dessa tas ut vid tillträdet och är skilda från dokumentstämpelskatten på överlåtelsehandlingen.
Inte obligatoriskt i Florida, men starkt rekommenderat, särskilt vid köp i nyproduktion och för internationella köpare.
Florida är en ”title state”, vilket innebär att ett titelbolag eller ett tillträdesombud (closing agent) kan hantera hela transaktionen utan medverkan av advokat. Vi rekommenderar ändå att anlita en fastighetsadvokat vid de flesta köp av lyxkondominier i Miami.
En kvalificerad fastighetsadvokat granskar köpekontraktet, kondominiumhandlingarna (grundhandlingen, stadgarna, de finansiella rapporterna), utfästelsen om titelförsäkring (title commitment) och likvidavräkningen. Vid köp i nyproduktion är advokatgranskning av byggherrens kontrakt avgörande: det rör sig om handlingar som byggherren har upprättat, med begränsat förhandlingsutrymme, och förståelse för konsekvenserna av varje bestämmelse skyddar köparens intressen.
Köp av ett nybyggt kondominium i Miami medför ytterligare kostnader som köpare på andrahandsmarknaden inte har. Att förstå dem innan kontraktet undertecknas är avgörande.
Transaktionskostnaderna vid nyproduktion i Miami är högre än vid andrahandsköp eftersom byggherren för över flera kostnader på köparen som traditionellt skulle vara säljarens åtaganden vid ett andrahandsköp. För kondominier för $1M–$5M uppskattar kalkylatorn cirka 2,61–3,66% kontant eller 3,45–4,50% vid 80% LTV, med en separat byggherreavgift på 1,5% och 0,5% uppläggningsavgift. Tabellen nedan för kontantköp på $5M varierar i stället byggherreavgiften från 1,25% till 1,75%, med kalkylatorns övriga poster oförändrade.
| Kostnadspost | Typisk nivå | Vid kondominium för $5M | Kommentarer |
|---|---|---|---|
| Dokumentstämplar (överlåtelsehandling) | 0.60% | $30,000 | Köparen betalar vid nyproduktion (inte säljaren) |
| Ägarens titelförsäkring | ~0.3% | $15,075 | Floridas fastställda taxa (Promulgated Rate) |
| Byggherreavgift (Development Fee) | 1.25-1.75% | $62,500-$87,500 | Byggherrens tillägg för transaktionskostnader |
| Rörelsekapital | Kalkylatorns schablon | $5,000 | Schablon för HOA och rörelsekapital; stäm av mot föreningens handlingar |
| Inskrivnings- och övriga avgifter | Fast belopp | $500 | Inskrivning i countyt, bud, administration |
| Advokatarvoden | Kalkylatorns schablon | $5,000 | Köparens advokat; separat från eventuell avgift för byggherrens advokat |
| Illustrativ delsumma vid kontantköp | 2.36-2.86% | $118,075-$143,075 | $130 575 vid kalkylatorns byggherreavgift på 1,5%; finansiering, periodiseringar och förskottsbetalningar tillkommer |
Floridas lagar om kondominiumsäkerhet: Floridas lagar om kondominiumsäkerhet, inklusive senare ändringar, kräver generellt milstolpsbesiktningar (milestone inspections) för bostadsbyggnader i kondominium- eller kooperativ form med tre eller fler beboeliga våningar vid 30 års ålder och därefter vart 10:e år; lokala myndigheter kan kräva den första besiktningen vid 25 års ålder utifrån lokala förhållanden. Structural Integrity Reserve Studies (reservstudier för byggnadens strukturella skick) gäller generellt bostadsbyggnader i kondominiumform med tre eller fler beboeliga våningar enligt ett separat lagstadgat schema, med förbehåll för tillämpliga undantag och övergångsbestämmelser. Köpare i nyproduktion drar nytta av helt nybyggda byggnader som uppfyller de senaste byggnormerna, men bör vara medvetna om att dessa reservkrav påverkar de löpande HOA-kostnaderna efter tillträdet.
I de flesta transaktioner i Miami:
Alla kostnader är förhandlingsbara och regleras i köpekontraktet. Vid transaktioner i nyproduktion kan fördelningen skilja sig betydligt.
Faktiska kostnadsuppskattningar för typiska kondominiumköp i Miami på olika prisnivåer och för olika transaktionstyper.
Köp på ritning har en egen kostnadsstruktur som skiljer sig från andrahandsköp i både belopp och fördelning.
Vid köp direkt från en byggherre i Miami förändras kostnadsprofilen väsentligt. Byggherrens kontrakt fördelar kostnaderna annorlunda än kontrakt på andrahandsmarknaden, och köpare bör förstå hela omfattningen innan ett köpekontrakt undertecknas.
Rådgivning vid köp på ritning: vi tar fram byggnadsspecifika kostnadsgenomgångar för varje nyproduktion i vår portfölj. Kostnaderna varierar beroende på byggherre, byggnad och lägenhetstyp. Begär en privat, specificerad proforma innan ett kontrakt för köp på ritning undertecknas.
Tillträden via titelbolag är standard i Florida. Men standard är inte alltid tillräckligt.
Advokatmedverkan är praxis vid fastighetstransaktioner i New York. Florida tillåter att titelbolag hanterar tillträden utan att köparen anlitar ett separat juridiskt ombud. Många okomplicerade andrahandsköp genomförs utan advokat. I flera situationer finns det dock starka skäl att anlita en kvalificerad fastighetsadvokat:
Typisk kostnad: $5 000. För internationella köpare som behöver skatteplanering och bolagsstrukturering kan man räkna med $5 000 till $7 500.
Vårt perspektiv: som firma med licens i både New York och Florida samordnar vi regelbundet arbetet med advokater i båda jurisdiktionerna. Vi kan rekommendera advokater som är specialiserade på tillträden av lyxkondominier i Miami, kontrakt vid köp på ritning och transaktioner med internationella köpare.
Miami är en av de lyxmarknader i USA som är mest välkomnande för utländska köpare. Att förstå de särskilda kostnads- och regelefterlevnadsfrågorna är avgörande för ett smidigt tillträde.
Personer utan amerikanskt medborgarskap och personer som inte är bosatta i USA kan köpa fast egendom i Florida, med förbehåll för tillämpliga restriktioner. Florida Statutes sections 692.201-692.205 begränsar vissa förvärv som involverar särskilt angivna utländska huvudmän (foreign principals), jordbruksmark, egendom nära militäranläggningar eller kritisk infrastruktur samt vissa köpare med koppling till Kina. Behörighet, lagstadgade undantag och tillämpliga domstolsbeslut måste kontrolleras för den specifika köparen och egendomen. Internationella transaktioner medför dock ytterligare planering och kostnader:
Rådgivning för internationella köpare: vårt team arbetar regelbundet med utländska köpare från Latinamerika, Europa och Mellanöstern. Vi samordnar arbetet med skatterådgivare med gränsöverskridande inriktning, immigrationsadvokater och internationella långivare för att strukturera varje transaktion på lämpligt sätt. Kontakta oss för en privat konsultation.
Med en bakgrund inom redovisning utvärderar vi transaktionskostnader som en del av en bredare investerings- och skattestrategi, inte enbart som transaktionsutgifter. Varje köp har konsekvenser för planeringen av kapitalvinster, bolagsstrukturering, avskrivningar och planering av kvarlåtenskap. Vår analys av transaktionskostnaderna är en komponent i ett heltäckande rådgivningsupplägg som beaktar hela den finansiella bilden.
Vad detta innebär för köparen: när vi tar fram en proforma över transaktionskostnaderna speglar den inte bara de omedelbara kostnaderna utan också hur varje post påverkar köparens långsiktiga finansiella ställning. Det är skillnaden mellan en mäklare och en rådgivare.
Svar på de vanligaste frågorna som våra klienter ställer om köp av kondominium i Miami.
Florida kräver ingen advokat vid fastighetstillträden; ett titelbolag kan hantera hela transaktionen. Vi rekommenderar dock starkt att anlita en fastighetsadvokat, särskilt vid köp i nyproduktion där kontraktet är upprättat av byggherren, eller för internationella köpare som hanterar amerikanska skatte- och FIRPTA-konsekvenser.
Advokatarvodena är vanligtvis $5 000 för ett standardtillträde av kondominium och $5 000 till $7 500 för internationella köpare som behöver skatteplanering.
För kondominier i Miami-Dade för $1M–$5M uppskattar kalkylatorn cirka 0,44–1,21% vid kontantköp på andrahandsmarknaden, 1,28–2,05% vid finansierat andrahandsköp med 80% LTV, 2,61–3,66% vid kontantköp i nyproduktion och 3,45–4,50% vid finansierat köp i nyproduktion med 80% LTV. Vid finansiering antas 0,5% uppläggningsavgift; för nyproduktion antas en separat byggherreavgift på 1,5% samt dokumentstämplar på överlåtelsehandlingen som betalas av köparen. Detta är illustrativa modellresultat; periodiseringar, förskottsbetalningar, spärrkonton och transaktionsspecifika avgifter kan tillkomma.
För en personlig uppskattning, använd vår kalkylator för transaktionskostnader ovan eller begär en privat, specificerad proforma.
Vid andrahandsköp i Miami-Dade County betalar säljaren enligt praxis dokumentstämpelskatten (Documentary Stamp Tax) på överlåtelsehandlingen (0,60%), och köparen betalar vanligtvis ägarens titelförsäkring (Owner’s Policy), med förbehåll för kontraktet. Köparen betalar även äganderättsutredningen, långivarens titelförsäkring (vid finansiering), inskrivningsavgifter och alla långivarrelaterade kostnader.
Vid köp i nyproduktion kan kontraktet ålägga köparen att betala dokumentstämplarna på överlåtelsehandlingen, en byggherreavgift och bidrag till rörelsekapital. Denna sida använder ett illustrativt intervall för byggherreavgiften på 1,25–1,75%, med 1,5% i kalkylatorn. För kondominier för $1M–$5M uppskattar kalkylatorn cirka 2,61–3,66% vid kontantköp och 3,45–4,50% vid 80% LTV med 0,5% uppläggningsavgift. Kontrollera vad avgiften omfattar och undvik att räkna kostnader som ingår i den två gånger.
Miami-Dade är det enda countyt i Florida med en egen skattesats för överlåtelsehandlingar (deed): $0,60 per $100 av vederlaget (consideration), jämfört med $0,70 per $100 överallt annars i delstaten. Countyt tar också ut en diskretionär tilläggsskatt (discretionary surtax) på $0,45 per $100, men tilläggsskatten utgår inte när den överlåtna egendomen är en enfamiljsbostad (single-family residence), vilket enligt Floridas lag inkluderar en kondominiumenhet, en co-op-enhet eller ett fristående hus. Ett typiskt köp av kondominium eller bostad i Miami-Dade betalar därför 0,60%, medan annan egendom, såsom obebyggd mark eller kommersiella byggnader, betalar den sammanlagda skattesatsen 1,05%.
De flesta transaktionskostnader är inte direkt avdragsgilla. Vissa kostnader kan dock läggas till anskaffningsvärdet (cost basis), vilket minskar kapitalvinstskatten (capital gains tax) vid en framtida försäljning. Dit hör premier för ägarens titelförsäkring, avgifter för inskrivning av överlåtelsehandlingen och överlåtelseskatter som betalats som förvärvskostnader. Bolånerelaterade avgifter behandlas separat och höjer inte automatiskt bostadens anskaffningsvärde.
För en privatbostad kan kvalificerande bolåneränta vara avdragsgill för den som specificerar sina avdrag (itemize), med förbehåll för separata gränser för bolåneskuld och användning av lånemedlen. Fastighetsskatt kan vara avdragsgill oavsett om köpet sker kontant eller med finansiering. För 2026 är det sammanlagda avdragstaket för delstatliga och lokala skatter $40 400 ($20 200 vid separat deklaration för makar), och det reduceras för modifierad justerad bruttoinkomst (modified adjusted gross income) över $505 000 ($252 500 vid separat deklaration för makar), men inte under $10 000 ($5 000 vid separat deklaration för makar). Vi rekommenderar att rådgöra med en skatterådgivare om den specifika situationen.
Extra uttaxeringar blir allt vanligare i kondominier i Miami, särskilt efter Floridas lagstiftning om kondominiumsäkerhet efter Surfside (SB 4-D och SB 154). Före tillträdet bör advokaten eller titelbolaget granska kondominiumföreningens estoppelintyg (Estoppel Letter) avseende eventuella extra uttaxeringar som är under behandling eller har beslutats.
Köpare bör också granska föreningens Structural Integrity Reserve Study (SIRS), en reservstudie för byggnadens strukturella skick, för att förstå kommande investeringsbehov. En grundlig genomgång av föreningens ekonomi är avgörande innan man förbinder sig till ett kondominiumköp i Miami.
Utländska köpare betalar samma transaktionskostnader som inhemska köpare, med flera tillägg att beakta: möjlig FIRPTA-innehållning vid en framtida försäljning om säljaren då är en utländsk person i amerikansk skattemässig mening (generellt 15% av det realiserade beloppet, amount realized, med förbehåll för undantag för kvalificerande bostäder och andra lagstadgade eller av IRS godkända reduktioner), eventuellt behov av ett ITIN (Individual Taxpayer Identification Number) samt högre advokatarvoden för internationell strukturering ($5 000 till $7 500).
Kostnader för bolagsbildning kan tillkomma vid köp via ett LLC. Bolåneprogram för utländska medborgare finns, men kräver vanligtvis 30% till 50% i kontantinsats och något högre räntor. Kvalificerande utländska medborgare kan ansöka om Floridas homestead-undantag (Homestead Exemption); behörigheten beror på krav på ägande och permanent bosättning, inte enbart medborgarskap. För en heltäckande översikt, se vår guide för utländska köpare.
Vid köp på ritning har köpare vanligtvis kostnader för dokumentstämpelskatt på överlåtelsehandlingen (0,60% i Miami-Dade, överförd till köparen), byggherreavgifter på 1,25–1,75%, bidrag till rörelsekapital (beloppet och beräkningsgrunden fastställs i föreningens handlingar respektive erbjudandehandlingarna; kalkylatorn använder en illustrativ schablon på $5 000) samt granskning av kondominiumhandlingar. Depositionsstrukturer kräver generellt 20–50% i delbetalningar under byggperioden.
Incitament från byggherren eller avdrag från transaktionskostnaderna kan finnas beroende på marknadsläget, men de erbjuds inte i alla fall. Vi tar fram byggnadsspecifika kostnadsgenomgångar för varje projekt på ritning i vår portfölj.
Även om tillträden via titelbolag är standard i Florida rekommenderar vi advokatmedverkan vid köp genom särskilda ägarstrukturer (LLC, trust, utländskt ägande), internationella transaktioner med FIRPTA-planering, granskning av kontrakt vid köp på ritning och transaktioner med höga belopp och komplexa villkor.
Typisk kostnad är $5 000. För säljare kan vår nettolikvidkalkylator hjälpa till att uppskatta slutresultatet.
Vi tillhandahåller en specificerad genomgång baserad på köpeskilling, finansieringsstruktur och fastighetstyp, inklusive uppskattade transaktionskostnader, ägandekostnader och frågor inför en framtida avyttring. Genomgången anpassas efter den aktuella transaktionen, inklusive kostnadsfördelning vid köp på ritning och planering för internationella köpare.
Licensierade i NY & FL. Byggnadsspecifika genomgångar finns för varje fastighet i vår portfölj.
För aktuellt utbud, se lägenheter till salu på Manhattan + lägenheter till salu i Miami, eller ta del av projektportföljen för köp på ritning i Miami 2026 och projektportföljen för nyproduktion i NYC 2026.
Strategi för transaktionskostnader
Vi beräknar transaktionskostnaderna i Miami post för post för de byggnader som utvärderas, inklusive dokumentstämplar, vidaredebitering av intangible tax, upplägg för byggherrens eftergifter (sponsor concessions) och planering av homestead-undantag, innan kontrakt tecknas.
Inled ett konfidentiellt samtalRådgivning till köpare från hela världen på marknaderna i New York och södra Florida.
Fortsätt utforska
Vid ett köp för $5 000 000
~1,9% av köpeskillingen. Faktiska kostnader varierar beroende på fastighet och transaktionsstruktur.
Berätta om budget, tidsram, önskade områden och byggnadsstil. Vi skickar ett riktat urval av objekt i Miami med aktuella försäljningsobjekt, relevant information om utbudet utanför den öppna marknaden och de avvägningar som har betydelse.
Få mitt urval i MiamiManhattan Miami (manhattanmiami.com) är en rådgivningsfirma inom lyxfastigheter som erbjuder privat vägledning på Manhattan och i Miami för UHNW-köpare, internationella köpare och familjer som flyttar. Tjänsterna omfattar rådgivning kring lyxkondominier, förvärv av penthouselägenheter, bostäder knutna till ett varumärke, nyproduktion, köp på ritning, vägledning för utländska köpare, analys av transaktionskostnader och strategi för skattemigration från NYC till Miami.
Begär en konfidentiell konsultation | +1 (646) 376-8752
Källa: Manhattan Miami Real Estate | manhattanmiami.com
Marknadskontext: För kondominier i Miami-Dade för $1M–$5M uppskattar kalkylatorn cirka 0,44–1,21% vid kontantköp på andrahandsmarknaden, 1,28–2,05% vid finansierat andrahandsköp med 80% LTV, 2,61–3,66% vid kontantköp i nyproduktion och 3,45–4,50% vid finansierat köp i nyproduktion med 80% LTV. Vid finansiering antas 0,5% uppläggningsavgift; för nyproduktion antas en separat byggherreavgift på 1,5% samt dokumentstämplar på överlåtelsehandlingen som betalas av köparen. Detta är illustrativa modellresultat; periodiseringar, förskottsbetalningar, spärrkonton och transaktionsspecifika avgifter kan tillkomma. Florida har ingen mansion tax och ingen separat mortgage recording tax av NYC-typ, men finansierade köp medför dokumentstämpelskatt och intangible tax, och de totala skillnaderna i transaktionskostnader beror på transaktionen. För ett kondominium på andrahandsmarknaden för $3M med 80% LTV uppskattar kalkylatorn $42 300 (1,41%) för Miami och en illustrativ delsumma för NYC på $116 200 (3,87%), en skillnad på $73 900. För NYC används en schablon på 0,45% för ägarens titelförsäkring, och premier för långivarens titelförsäkring, tilläggsvillkor (endorsements) och övriga avgifter för äganderättsrelaterade tjänster är exkluderade; för Miami används den kvalificerande minimipremien på $25 för långivarens titelförsäkring vid samtidigt utfärdande. Faktiska offerter, periodiseringar, förskottsbetalningar och andra transaktionsspecifika avgifter kan ändra båda beloppen.
Dokumentstämpelskatten (Documentary Stamp Tax) på överlåtelsehandlingen i Miami-Dade är $0,60 per $100 av köpeskillingen (0,60%) för ett kondominium, en co-op eller ett enfamiljshus. Tilläggsskatten (surtax) i Miami-Dade County ($0,45/$100) gäller endast annan egendom, såsom obebyggd mark eller kommersiella byggnader, för en sammanlagd skattesats på 1,05%. Skattesatsen i övriga Florida är $0,70/$100. Vid finansierade köp betalar köparna dokumentstämplar på skuldebrevet (Documentary Stamps on Note), $0,35/$100 eller 0,35%, och Floridas intangible tax (0,2% av lånet). Titelförsäkring (Title Insurance) uppgår till ~0,3–0,5% vid köp för $1M–$5M och betalas av köparen i Miami-Dade (ovanligt jämfört med de flesta countyn i Florida). FIRPTA kräver generellt att köparen håller inne 15% av en utländsk säljares realiserade belopp (amount realized), med förbehåll för undantag för kvalificerande bostäder och andra lagstadgade eller av IRS godkända reduktioner. Behörigheten för homestead beror på kvalificerande ägande och permanent bosättning, inte enbart medborgarskap.
Därför är detta viktigt: kalkylatorn uppskattar $64 100 (1,28%) för ett andrahandsköp för $5M i Miami med 80% LTV, med 0,5% uppläggningsavgift och den kvalificerande minimipremien på $25 för långivarens titelförsäkring vid samtidigt utfärdande, före ytterligare offererade avgifter, periodiseringar och förskottsbetalningar. Kontantköp undgår helt dokumentstämplar på skuldebrevet och intangible tax.
Miami-Dade tillämpar en dokumentstämpelskatt (Documentary Stamp Tax) på 0,60% på överlåtelsehandlingen ($0,60 per $100 av köpeskillingen) vid försäljning av kondominier, co-ops och enfamiljshus; tilläggsskatten på 0,45% i Miami-Dade gäller endast annan egendom. Vid $5M och 80% LTV uppskattar kalkylatorn för andrahandsköp $64 100 (1,28%), med antagande om 0,5% uppläggningsavgift och den kvalificerande minimipremien på $25 för långivarens titelförsäkring, före ytterligare offererade avgifter, periodiseringar och förskottsbetalningar. För ett kondominium på andrahandsmarknaden för $3M med 80% LTV uppskattar kalkylatorn $42 300 (1,41%) för Miami och en illustrativ delsumma för NYC på $116 200 (3,87%), en skillnad på $73 900. För NYC används en schablon på 0,45% för ägarens titelförsäkring, och premier för långivarens titelförsäkring, tilläggsvillkor (endorsements) och övriga avgifter för äganderättsrelaterade tjänster är exkluderade; för Miami används den kvalificerande minimipremien på $25 för långivarens titelförsäkring vid samtidigt utfärdande. Faktiska offerter, periodiseringar, förskottsbetalningar och andra transaktionsspecifika avgifter kan ändra båda beloppen.
För kondominier i Miami-Dade för $1M–$5M uppskattar kalkylatorn cirka 0,44–1,21% vid kontantköp på andrahandsmarknaden, 1,28–2,05% vid finansierat andrahandsköp med 80% LTV, 2,61–3,66% vid kontantköp i nyproduktion och 3,45–4,50% vid finansierat köp i nyproduktion med 80% LTV. Vid finansiering antas 0,5% uppläggningsavgift; för nyproduktion antas en separat byggherreavgift på 1,5% samt dokumentstämplar på överlåtelsehandlingen som betalas av köparen. Detta är illustrativa modellresultat; periodiseringar, förskottsbetalningar, spärrkonton och transaktionsspecifika avgifter kan tillkomma. Vid $5M och 80% LTV uppskattar kalkylatorn för andrahandsköp $64 100 (1,28%), med antagande om 0,5% uppläggningsavgift och den kvalificerande minimipremien på $25 för långivarens titelförsäkring, före ytterligare offererade avgifter, periodiseringar och förskottsbetalningar.
$0,60 per $100 av köpeskillingen på överlåtelsehandlingen (0,60%) för ett kondominium, en co-op eller ett enfamiljshus. Tilläggsskatten i Miami-Dade County ($0,45/$100) gäller endast annan egendom, såsom obebyggd mark eller kommersiella byggnader, som betalar sammanlagt 1,05%. Alla övriga countyn i Florida tar ut $0,70/$100, så ett bostadsköp i Miami-Dade har en lägre skattesats på överlåtelsehandlingen än i övriga Florida.
Nej. Florida tar inte ut någon av dem. Finansierade köp betalar endast dokumentstämplar på skuldebrevet, Documentary Stamps on Note (0,35% av lånet), och intangible tax (0,2% av lånet); rena kontantköp undgår båda. Detta är den strukturella orsaken till att transaktionskostnaderna i Miami är väsentligt lägre än i NYC vid samma prisnivå.
De flesta countyn i Florida lägger enligt praxis titelförsäkringen på säljaren. Miami-Dade och Broward hör till de countyn där köpare enligt praxis betalar ägarens titelförsäkring (Owner’s Policy) och väljer titelbolag eller tillträdesombud (closing agent); kontraktet är avgörande. Titelförsäkring (~0,3–0,5% vid köp för $1M–$5M) betalas enligt praxis av köparen. Detta är förhandlingsbart i kontraktsskedet men är den förväntade utgångspunkten.
FIRPTA kräver generellt en innehållning, som köparen administrerar, på 15% av en utländsk säljares realiserade belopp (amount realized); kvalificerande bostadstransaktioner kan omfattas av innehållning med 10% eller undantag från innehållning, och andra lagstadgade eller av IRS godkända reduktioner kan gälla. Internationella köpare kan kvalificera sig för Floridas homestead-undantag (Homestead Exemption) om de uppfyller kraven på ägande och permanent bosättning. Den illustrativa bolagsbudgeten på $3 000–$8 000 avser enbart bildande av LLC, exklusive strukturering med ett utländskt mellanbolag (foreign blocker) och löpande administration; begär en specificerad offert.