Kostnadskomponenter för Fastighetsinvestering i NYC och

KOSTNADSKOMPONENTER FÖR
EN FASTIGHETSINVESTERING

INITIAL INVESTERING

KÖPESKILLING
Till skillnad från andra länder ingår alla köksapparater i det slutliga försäljningspriset för lägenheten i Manhattan och Miami.

GOLV
I Manhattan och Miami ingår golv vid köp av nyproduktion från byggherren. Tidigare levererade Miami golv designerklara, vilket innebar utan sten- eller trägolv. Lyckligtvis har detta förändrats.

TRANSAKTIONSKOSTNADER
Den genomsnittliga uppskattningen för transaktionskostnader (closing costs) är cirka 3% av köpeskillingen utan finansiering, 4.5% av köpeskillingen vid finansiering, vilket motsvarar cirka 2% av lånebeloppet.

Dessa transaktionskostnader inkluderar lyxskatt på fastighet (mansion tax) 1.25% till 3.95% (på glidande skala beroende på lägenhetens värde), samt registrerings- och juridiska avgifter. Vid köp av nyproduktion off-plan är det, beroende på marknadsförhållandena, sedvanligt att köparen dessutom betalar säljarens överlåtelseskatt på cirka 2% i NYC. I Miami kallas detta en developer fee och uppgår till cirka 1.25%-1.75% i Miami.

DRIFTSKOSTNADER (KONTANTA UTGIFTER)

GEMENSAMMA AVGIFTER (ELLER UNDERHÅLLSKOSTNADER)

För bostadsrätter (condos) uppgår gemensamma avgifter (common charges) generellt till mellan $1.10 och $1.60 per ft² per månad. Sådana kostnader inkluderar uppvärmning, el och städning av gemensamma utrymmen, vatten, grundläggande kabel-TV, säkerhet, byggnadsförsäkring samt drift av byggnadens faciliteter (gym, concierge, lounge, pool, lekrum, etc.).

Kooperativ (co-ops) tar ut en underhållsavgift (maintenance fee) som inkluderar alla gemensamma avgifter plus fastighetsskatt (som inte betalas separat av ägaren) samt ränta på byggnadens eventuella lån. Kooperativet kan ha utestående lån på byggnaden (för takreparation eller annan orsak) och räntan skulle överföras till kooperativets aktieägare. Därför ser man ofta att ett kooperativs underhållsavgifter kan vara högre (även efter justering för de skatter som ingår i underhållsavgifterna), eftersom bostadsrätter (condos) enligt lag inte får ta på sig skulder.

FASTIGHETSSKATT

Fastighetsskatt (eller property taxes) beräknas på det taxerade värdet, ett värde som fastställs av stadens myndigheter. En skattesats tillämpas sedan mot detta taxerade värde. Processen är något esoterisk, men tumregeln är 0.1% av köpeskillingen per månad i Manhattan och 0.2% av köpeskillingen per månad i Miami.

Manhattan har ett antal skattereduktionsprogram för vissa byggnader som minskar skatten i 10, 15 eller 20 år i vissa fall. Många av dessa har dock löpt ut och inga nya byggnader kan erhålla dessa reduktioner. Se Fastighetsskatt sidan för mer information.

Miami har ett homestead exemption för primära bostadsköpare på $25,000, men värdet av ett sådant undantag är ganska obetydligt. Se mer diskussion om detta på Fastighetsskatt sidan.

BOLÅN

Om ägaren beslutar att ta ett bolån kommer han eller hon att ha en månatlig utgift som inkluderar både ränta och amortering. På grund av bolåneberäkningarnas natur kommer köparen under de tidiga åren att betala mestadels ränta, vilket är avdragsgillt för amerikanska skatteändamål. Under de senare åren kommer köparen att betala mestadels amortering.

Om köparen exempelvis köpte en fastighet för $1,000,000 och finansierade $500,000 till 5.5% för en 30-årig fast löptid skulle de totala bolånebetalningarna för året uppgå till $34,067 (eller $2,839 per månad). Av detta belopp skulle $27,332 vara avdragsgill ränta. Med tiden, när lånets kapital betalas av, kommer beloppet av avdragsgill ränta att minska. Under de inledande åren är det dock en mycket stor utgift för att kompensera hyresintäkter.

För mer information om bolån, gå tillBolånefinansieringsidan.

FÖRSÄKRING

En ägare bör teckna försäkring på fastigheten själv samt ansvarsförsäkring. Denna kostnad uppgår endast till några hundra dollar per år. Ofta kräver hyresvärden att hyresgästerna också tecknar försäkring, så risken för hyresvärden minskas.

I Florida skulle ägaren av ett fristående hus vilja teckna översvämnings- och orkanförsäkring.

FÖRMEDLINGSARVODEN

I USA betalar alltid säljaren provisionen vid en köptransaktion. Säljaren betalar i allmänhet en provision på 6% av köpeskillingen, som delas lika mellan köparens mäklare och säljarens mäklare. Därför betalar köpare ingenting för att vi arbetar för deras räkning i en köptransaktion.

Om köparen beslutar att de vill hyra ut sin nya lägenhet, i Manhattan, skulle de betala en mäklarprovision motsvarande en månads hyra (endast för det första året). I Miami är det dock sedvanligt att ägaren betalar provisionen (10% av årshyran, delad lika mellan köparens och säljarens mäklare) för att hitta en hyresgäst.

Läs mer om att hyra ut ditt hem på Property Management sidan.

ICKE-OPERATIVA KOSTNADER

AVSKRIVNING

Den amerikanska regeringen tillåter ägare av investeringsfastigheter att skriva av köpeskillingen och de icke-finansieringsrelaterade transaktionskostnaderna (closing costs) över 27,5 år. Om köparen till exempel förvärvar en fastighet för $1,000,000 och har icke-finansieringsrelaterade transaktionskostnader på $25,000 ($1,000,000 gånger 2.5% som nämnts ovan), kan köparen dra av $37,273 per år, eller $3,106 per månad, som avskrivning. Detta är en betydande icke-kontant kostnad som kan dras av från hyresintäkter.

AMORTERING

Den amerikanska regeringen tillåter också en ägare av en investeringsfastighet att dra av amorteringen av finansieringsdelen av transaktionskostnaderna över lånets löptid. Detta är också en icke-kontant kostnad som kan dras av från hyresintäkter.

NEGATIV BESKATTNINGSBAR INKOMST

I slutändan, med alla avdrag (både kontanta och icke-kontanta som nämnts ovan) som den amerikanska regeringen tillåter, kommer en investerare som finansierar sitt fastighetsköp under de första åren att ha negativ beskattningsbar inkomst (eller skattemässiga förluster). Detta ska inte förväxlas med kontantförluster, eftersom en ägare med 40% kontantinsats sannolikt går jämnt upp kontantmässigt (det vill säga varken genererar kontantinkomst eller förluster). Dessa skattemässiga förluster kan föras vidare till år då fastigheten genererar inkomst i skattehänseende, vilket kompenserar sådan inkomst och eliminerar skatter för dessa år. Med tiden kommer dock kontantinkomsten att växa liksom fastighetens värde.