Innan ni köper en ägarlägenhet (condominium) i Miami bör ni kontrollera tre saker: var byggnaden står när det gäller sin milstolpebesiktning (milestone inspection) eller countyts omcertifiering, vilka avsättningar dess reservstudie för byggnadens konstruktiva integritet (SIRS) rekommenderar och hur frånträdesklausulen i ert köpeavtal vid vidareförsäljning fungerar. Föreningarna måste skicka den av besiktningsmannen upprättade sammanfattningen av milstolpebesiktningen till lägenhetsägarna inom 45 dagar efter att rapporten har tagits emot, och DBPR anger att ägare kan ta del av och kopiera en slutförd SIRS. En köpare är ännu inte ägare, så begär båda handlingarna innan ni lägger ett bud.
Den här guiden bygger på Floridas senats lagtextsidor, vägledning från Floridas Department of Business and Professional Regulation (DBPR) och Miami-Dade Countys sida om omcertifiering, alla lästa den 7 november 2026. Källförteckningen anger vilken lagutgåva som ligger bakom varje länk. Det är en checklista för köpare och inte juridisk rådgivning.
Kortversionen
- En milstolpebesiktning är en konstruktionsbesiktning av en äldre byggnad. En SIRS är en reservstudie av byggnadsdelar som anges i lagen, med ett rekommenderat årligt finansieringsschema.
- Tröskeln för besiktningen är tre eller fler våningar för boende i ägarlägenhets- och kooperativa byggnader, och för SIRS tre eller fler våningar i höjd.
- Miami-Dade har ett eget omcertifieringsprogram. Enligt countyts sida omfattas byggnader med ägarlägenheter och kooperativa bostäder om tre våningar eller fler, uppförda 1998 eller senare och som ligger högst tre engelska mil från kusten, av en första besiktning efter 25 år.
- Florida kräver att köpeavtal vid vidareförsäljning för bostäder i ägarlägenhetsföreningar innehåller en av två lagstadgade klausuler. Den andra ger köparen 7 dagar, exklusive lördagar, söndagar och lagstadgade helgdagar, att frånträda genom skriftligt meddelande. Kontrollera vilken klausul ert kontrakt innehåller innan ni räknar med den tiden.
- Kontrollera rapporternas datum, finansieringsschemat och hur långt reparationerna har kommit.
Vad är skillnaden mellan en milstolpebesiktning och en SIRS?
| Milstolpebesiktning (milestone inspection) | Reservstudie för byggnadens konstruktiva integritet (SIRS) | |
|---|---|---|
| Fråga den besvarar | Finns det en väsentlig försämring av byggnadens bärande delar? | Vilka omfattade byggnadsdelar behöver avsättningar, och vilken årlig avsättning rekommenderar studien? |
| Källa | Fla. Stat. 553.899 | Fla. Stat. 718.112(2)(g) och DBPR:s vägledning |
| Utlösare | Senast den 31 december det år då byggnaden når 30 år från sitt brukandetillstånd (certificate of occupancy), därefter vart 10:e år. En lokal myndighet kan fastställa 25 år när förhållanden som närhet till saltvatten motiverar det. | Minst vart 10:e år efter att ägarlägenhetsföreningen bildades, för varje byggnad som är tre eller fler våningar hög. |
| Vem utför den | En legitimerad arkitekt eller ingenjör, som kan leda ett team av yrkesverksamma. | Utförs eller verifieras av en legitimerad ingenjör eller arkitekt, en certifierad reservspecialist eller en professionell reservanalytiker. |
| Vad ni får | Lägenhetsägarna får besiktningsmannens sammanfattning av iakttagelserna. Hela rapporten publiceras på föreningens webbplats om den är skyldig att ha en. | Varje besiktigad del med uppskattad återstående livslängd och kostnad för utbyte eller uppskjutet underhåll, plus ett finansieringsschema för reserverna. |
| Varningssignal | En fas 2-rapport där reparationerna inte har påbörjats inom den föreskrivna tiden. | Ingen SIRS trots att tidsfristen för att slutföra den har löpt ut, eller en budget där reservposten inte följer studien. |
Vad innebär en milstolpebesiktning?
Fas 1 är en visuell undersökning av bostadsutrymmen och andra utrymmen, inklusive de viktigaste bärande delarna, med en kvalitativ bedömning av byggnadens skick. Om arkitekten eller ingenjören inte hittar tecken på väsentlig försämring av de bärande delarna krävs inte fas 2. Om en väsentlig försämring av de bärande delarna konstateras måste fas 2 genomföras. Den kan omfatta förstörande eller icke-förstörande provning och måste rekommendera ett program för att bedöma och reparera de angripna områdena.
Lagen undantar ytsprickor, nedböjning, felinriktning, tecken på läckage och flagnande ytskikt från definitionen av «väsentlig försämring av de bärande delarna», om inte den besiktigande yrkesmannen bedömer att de är ett tecken på sådan försämring. En hänvisning till enbart sprickor visar därför inte väsentlig försämring enligt den definitionen. Läs yrkesmannens bedömning och rekommendationer.
På delstatsnivå löper tiden från brukandetillståndet. Enligt delstatens formler ger ett tillstånd från 1998 datumet 31 december 2028 vid 30 års ålder, eller 31 december 2023 om det lokala kravet på 25 år gäller. Enbart de beräkningarna fastställer inte tidsfristen för en viss byggnad, eftersom countyts schema och byggnadsspecifika meddelanden spelar in.
Hur ändrar Miami-Dade County tidsplanen?
Miami-Dades omcertifieringsprogram började 1975 och ändrades den 1 juni 2022. Countyts sida anger dessa kategorier för befintliga byggnader:
- Uppförda 1982 eller tidigare: byggnader som redan haft en första omcertifiering fortsätter enligt det fastställda schemat.
- Byggnader med ägarlägenheter och kooperativa bostäder om tre våningar eller fler, högst tre engelska mil från kusten, uppförda 1983 till 1997: omcertifiering senast den 31 december 2024, därefter vart 10:e år.
- Alla andra byggnader uppförda 1983 till 1992: omcertifiering senast den 31 december 2024, därefter vart 10:e år.
- Byggnader med ägarlägenheter och kooperativa bostäder om tre våningar eller fler, högst tre engelska mil från kusten, uppförda 1998 eller senare: omcertifiering när byggnaden når 25 års ålder, därefter vart 10:e år.
- Alla andra byggnader uppförda 1993 eller senare: omcertifiering när byggnaden når 30 års ålder, därefter vart 10:e år.
Ta två bostadstorn med tre eller fler våningar, vardera högst tre engelska mil från kusten, och anta att det byggnadsår som countyt använder motsvarar året för brukandetillståndet. Ett torn från 2008 når countyts 25-årsgräns 2033. Ett torn från 2016 når den 2041. Den 7 november 2026 har inget av dem nått den åldersbaserade tröskeln, vilket inte betyder att inget annat behöver åtgärdas. En förening som omfattas av kravet följer också det separata SIRS-schemat, som mäts från att ägarlägenhetsföreningen bildades. Countyt anger att det identifierar kustbyggnaderna från 1983 till 1997 genom ett GIS-kartläggningsprojekt, så fråga byggnadstjänstemannen hur en viss fastighet är klassificerad.
När en byggnad blir aktuell får ägaren ett meddelande om krav på omcertifiering (Notice of Required Recertification), och rapporterna ska lämnas in inom 90 dagar från datumet för det meddelandet. Countyt skickar också förhandsmeddelanden två år och ett år före cykeln. Om en byggnad inte omcertifieras i tid utfärdar countyt en sanktionsavgift med en inledande påföljd på $510, och upplupna påföljder kan uppgå till $10 000 per överträdelse.
Countyts rapport upprättas av en i Florida registrerad ingenjör eller arkitekt, som intygar att byggnaden är säker, konstruktions- och elmässigt, för fortsatt användning. Countyts riktlinjer omfattar infraröd termografi av elsystem som drivs vid 400 ampere eller mer.
Countyts sida beskriver dessutom en separat regel för byggnader i den lagstadgade kategorin «threshold buildings» med en yttre fasad av glas med strukturell tätning. Enligt avsnitt 2415.7.4 i Florida Building Code måste ägaren låta besiktiga fasaden vart femte år efter installationen och lämna en skriftlig omcertifieringsrapport till byggnadstjänstemannen, upprättad av en i Florida legitimerad ingenjör eller arkitekt. Om byggnaden ni överväger har en glasfasad (curtain wall), bekräfta först om kravet gäller den.
Miami-Dade har 35 kommuner, och byggnadstjänstemannen i varje kommun har behörighet över bygglov, besiktningar och omcertifieringar. Countyts webbportal för omcertifiering omfattar de delar av Miami-Dade som inte tillhör någon kommun, där folionumret börjar med 30. Ligger byggnaden inom en stad, fråga den stadens byggnadsavdelning om läget.
Vad måste en SIRS omfatta?
DBPR anger åtta delar: tak, bärande system, brandisolering av byggnadsdelar och brandskyddssystem, rörsystem, elsystem, tätskikt och utvändig målning, fönster och ytterdörrar samt andra delar över $25 000 eller det inflationsjusterade beloppet om det är högre, som påverkar byggnadens konstruktiva integritet, enligt vad den visuella delen av SIRS fastställer. DBPR anger att avdelningen årligen måste uppdatera beloppet utifrån konsumentprisindex.
Lagen kräver att studien anger varje besiktigad dels uppskattade återstående livslängd och dess uppskattade utbyteskostnad eller uppskjutna underhållskostnad, och att den innehåller en finansieringsplan eller ett schema för reserverna med ett rekommenderat årligt reservbelopp. Den kan rekommendera att utbytesreserver inte behövs för en del med mer än 25 års återstående livslängd, men den kan rekommendera ett belopp för uppskjutet underhåll för den delen. DBPR beskriver basfinansieringsplanen som en plan utformad så att reservkontot aldrig sjunker till noll. Läs finansieringsplanen mot budgeten, eftersom budgeten måste grunda reservbeloppet på den senaste studien.
För budgetar som antagits senast den 31 december 2024 kunde ägarna avstå från de krävda SIRS-reserverna eller avsätta mindre med majoritet av det totala röstetalet. För budgetar som antas från och med den 1 januari 2025 får föreningarna enligt DBPR inte avstå från dem. En äldre budgethistorik förtjänar därför en noggrann granskning.
Lagen låter också styrelsen ta ett begränsat steg. För en budget som antas senast den 31 december 2028, om föreningen har slutfört en milstolpebesiktning under de två föregående kalenderåren, får styrelsen, med godkännande av majoriteten av det totala röstetalet, tillfälligt avbryta reservavsättningarna eller minska reservfinansieringen, under högst två på varandra följande årsbudgetar, för att finansiera de reparationer som milstolpebesiktningen rekommenderade. Det gäller inte en förening som kontrolleras av byggherren. Ett avbrott visar inte i sig bristande efterlevnad, men det väcker tre frågor: vad som repareras, vad det kostar och vem som betalar.
DBPR tillägger att en förening vars reserver ligger under de belopp som SIRS-finansieringsschemat kräver kan behöva ta ut avgifter eller ta ett lån eller en kreditlina för att uppfylla det.
Vilka handlingar bör ni begära innan ni lägger ett bud?
Be er mäklare begära dem före budet, inte efteråt. De fyra första följer av lagarna ovan. Resten är föreslagna granskningsbegäranden, och en säljare eller förening är inte nödvändigtvis skyldig att lämna ut alla innan ni skriver under.
- Den senaste SIRS:en och eventuella uppdateringar. Kontrollera slutförandedatum, de besiktigade delarna med återstående livslängd och om finansieringsschemat stämmer med den gällande budgeten. Föreningen måste skaffa en uppdaterad SIRS innan den antar en budget vars reservfinansiering inte stämmer med den senaste finansieringsplanen.
- Sammanfattningen av milstolpebesiktningen eller countyts omcertifieringsrapport, om byggnaden har nått sitt datum. Fråga om fas 2 krävdes och om reparationerna har påbörjats. Lagen kräver att reparationer av väsentlig försämring av de bärande delarna påbörjas inom 365 dagar efter att den lokala myndigheten mottagit en fas 2-besiktningsrapport, och den lokala förordningen kan fastställa en tidigare tidsfrist.
- Den gällande årsbudgeten och årsbokslutet. Jämför reservposten med SIRS-schemat.
- Ett estoppelintyg (estoppel certificate). Enligt avsnitt 718.116(8) måste föreningen utfärda det inom 10 arbetsdagar efter en skriftlig eller elektronisk begäran från en lägenhetsägare eller dennes ombud, eller från en panthavare i lägenheten eller dennes ombud, så säljaren eller säljarens behöriga ombud kan begära det. Det ska specificera avgifter, särskilda avgifter och andra belopp som ska betalas, och de som förfaller framöver, och redovisar överlåtelseavgifter och olösta överträdelser av ordningsreglerna. En förening förlorar rätten att kräva mer än intyget anger av den som i god tro har förlitat sig på intyget.
- Styrelseprotokoll från de senaste 12 till 24 månaderna. Leta efter diskussioner om avgifter, tvister, ingenjörsrapporter och förnyelser av försäkring.
- Historiken över särskilda avgifter och eventuella förslag. Fråga efter beloppet per lägenhet, syftet och betalningsschemat.
- En försäkringssammanfattning. Estoppelintyget innehåller kontaktuppgifter till föreningens försäkring, en startpunkt för att fråga om skydd, självrisk och förnyelsedatum.
Ni kan också kontrollera om en byggnad har rapporterat sin SIRS. DBPR publicerar en SIRS-rapporteringsdatabas över föreningar som har lämnat in ett komplett rapporteringsformulär. Endast kompletta inlämningar visas, så en saknad post kan betyda ett ofullständigt formulär. Fråga föreningen.
Kan ni frånträda ett köpeavtal vid vidareförsäljning för en bostad i Miami?
Florida Statute 718.503(2)(d) (Fla. Stat.) kräver att ett köpeavtal vid vidareförsäljning för en bostad i en ägarlägenhetsförening i framträdande stil innehåller en av två klausuler. Den första låter köparen intyga att denne har fått ägarlägenhetsdeklarationen, stiftelseurkunden, stadgarna och reglerna, det senaste årsbokslutet och budgeten samt dokumentet med vanliga frågor mer än 7 dagar, exklusive lördagar, söndagar och lagstadgade helgdagar, före undertecknandet. Den andra ger köparen rätt att frånträda avtalet genom skriftligt meddelande om avsikten att frånträda inom 7 dagar, exklusive lördagar, söndagar och lagstadgade helgdagar, efter att köparen har skrivit under och tagit emot dessa handlingar (dokumentet med vanliga frågor om det begärts skriftligen).
Enligt lagen saknar varje påstått avstående från dessa rättigheter att frånträda avtalet verkan, köparen får förlänga tiden för tillträdet med upp till 7 dagar, med samma undantag, efter att ha tagit emot handlingarna, och köparens rätt att frånträda avtalet upphör vid tillträdet. Ett kontrakt som inte överensstämmer med stycket kan köparen frånträda före tillträdet. Läs vilken klausul ert kontrakt innehåller. Den första klausulen bekräftar mottagande mer än 7 dagar före undertecknandet, exklusive lördagar, söndagar och lagstadgade helgdagar, så kontrollera att bekräftelsen stämmer med de faktiska leveransdatumen.
SIRS och sammanfattningen av milstolpebesiktningen finns inte med på den listan, så begär dem separat och vänta inte på att tiden ska börja löpa. Vid köp från en byggherre ger lagens varningstext köparen 15 dagar efter undertecknandet och mottagandet av det som byggherren måste lämna ut. Låt en fastighetsjurist i Florida bekräfta villkoren i varje kontrakt innan ni skriver under.
Vilka varningssignaler motiverar ett andra utlåtande?
- Reparationer av väsentlig försämring av de bärande delarna som inte har påbörjats inom den tillämpliga tidsfristen.
- En SIRS som är försenad, eller en budget där reservposten inte följer finansieringsschemat.
- Avbrutna reservavsättningar utan en tydlig reparationsplan bakom avbrottet.
- En särskild avgift som diskuteras i protokollen men ännu inte har tagits ut.
- Ett besiktningsföretag som också har lämnat anbud på reparationsarbetet utan skriftlig redovisning. Florida låter föreningen frånträda reparationsavtalet när den föreskrivna redovisningen saknas.
Olösta konstruktionsfynd motiverar granskning av en oberoende konstruktör. Frågor om reserver och kontrakt kan kräva finansiell eller juridisk granskning. Ordna den granskningen före varje tillämplig avtalsenlig eller lagstadgad tidsfrist.
Vad detta betyder för pris och förhandling
Ta reda på den uppskattade kostnaden, finansieringskällan och fördelningen av varje olöst reparation eller avgift innan ni förhandlar. Fråga om pengarna kommer från reserverna, en uttagen avgift eller ett lån, hur mycket som faller på varje lägenhet och när det förfaller. Källorna vi har granskat kvantifierar ingen effekt på priset, och ingen fastställer en rätt till ett belopp som tillgodoräknas köparen vid tillträdet, prisjustering eller deposition. Fråga er jurist vad som kan förhandlas och hur det ska dokumenteras.
Vanliga frågor
Behöver varje bostad i Miami en milstolpebesiktning?
Nej. Delstatslagen gäller bostadshus med ägarlägenheter och kooperativa bostäder om tre eller fler våningar för boende när de når 30 år från brukandetillståndet (25 där den lokala myndigheten kräver det), därefter vart 10:e år. I Miami-Dade når kustbyggnader som omfattas av kravet med ägarlägenheter och kooperativa bostäder uppförda 1998 eller senare sin första omcertifiering vid 25 år. En byggnad som inte har nått sitt datum har ännu inget krav på åldersbaserad besiktning.
Vad är omcertifiering av byggnader i Miami-Dade?
Det är countyts program för konstruktions- och elbesiktning, som började 1975 och ändrades den 1 juni 2022. En i Florida registrerad ingenjör eller arkitekt intygar att byggnaden är säker, konstruktions- och elmässigt, för fortsatt användning, och rapporterna ska lämnas in inom 90 dagar från datumet för countyts meddelande. Byggnader i någon av de 35 kommunerna lyder under den stadens byggnadstjänsteman.
Slipper en nyare byggnad dessa regler?
Inte helt. Föreningar som omfattas av kravet måste slutföra en SIRS minst vart 10:e år efter att ägarlägenhetsföreningen bildades, medan scheman för milstolpebesiktning och omcertifiering följer byggnadens ålder.
Kan en köpare frånträda ett köpeavtal vid vidareförsäljning?
Där den andra lagstadgade klausulen gäller och dess tid för att frånträda fortfarande är öppen tillåter den citerade texten att frånträda genom skriftligt meddelande och anger inget krav på skäl. Den rätten upphör vid tillträdet. Andra rättigheter beror på kontraktet och tillämplig lag, så fråga en jurist.
Var kontrollerar jag om en förening har lämnat in sin SIRS?
Använd DBPR:s SIRS-rapporteringsdatabas. Den listar föreningar som har lämnat in ett komplett SIRS-rapporteringsformulär.
Vad visar ett estoppelintyg för en köpare?
Det anger lägenhetens ordinarie avgift och datumet till och med vilket avgiften är betald, specificerar avgifter, särskilda avgifter och andra belopp som ska betalas, listar belopp som förfaller framöver och redovisar överlåtelse- eller kapitaltillskottsavgifter och olösta överträdelser av ordningsreglerna. Den skäliga grundavgiften får inte överstiga $250 när inga förfallna belopp finns, och ytterligare $100 kan tillkomma för leverans inom tre arbetsdagar.
Relaterad läsning
- Guide till slutkostnader i Miami
- Guide till köp av en lyxbostad i Miami
- Guide för utländska köpare i Miami
- De bästa ägarlägenheterna i Brickell
- Ägarlägenheter till salu i Miami Beach
- Marknadsanalys av ägarlägenheter i Miami
Källor
- Florida Statutes 553.899, obligatoriska konstruktionsbesiktningar för byggnader med ägarlägenheter och kooperativa bostäder (2026 års utgåva; stycke (2) och (7) lästes även i 2025 års utgåva)
- Florida Statutes 718.112, stadgar, inklusive reservstudien för byggnadens konstruktiva integritet (2025 och 2026 års utgåvor)
- Florida Statutes 718.116, avgifter, inklusive estoppelintyg (2026 års utgåva)
- Florida Statutes 718.503, upplysningar från byggherre och icke-byggherre (andrahandsklausuler lästa i 2025 års utgåva; byggherrens varningstext i 2026 års utgåva)
- Miami-Dade County, omcertifiering av byggnader
- DBPR, milstolpebesiktningar och reservstudier för byggnadens konstruktiva integritet
Den här guiden sammanfattar Floridas lag för allmän information och är inte juridisk rådgivning. Lagutdragen kommer från de utgåvor som anges ovan, lästa den 7 november 2026, och de fastställer inte om senare lagstiftning eller lokala förordningar har ändrat dessa regler. Lokala tillsynsmyndigheter kan kräva 25-årsschemat för milstolpebesiktning under de omständigheter som beskrivs ovan. Bekräfta de besiktnings- och reparationsfrister som gäller för den specifika byggnaden och rådfråga en fastighetsjurist i Florida om ett visst köp.
