Den utländska köparens guide för att köpa Miami Real Estate

Miami har blivit en av de mest aktiva globala destinationerna för gränsöverskridande fastighetsinvesteringar. Internationellt kapital från Latinamerika, Europa och Asien strömmar in i söder Florida i en skala som ingen annan amerikansk marknad matchar. Men utländska köpare står inför en distinkt uppsättning skattemässiga, juridiska och finansieringsöverväganden som skiljer sig meningsfullt från inhemska transaktioner, inklusive FIRPTA-innehållning, beslut om enhetsstrukturering och begränsad tillgång till bolån. Den här guiden täcker vad du behöver veta innan du satsar kapital.

Miami är en av de mest utländska köparvänliga fastighetsmarknaderna i världen, med ett stort undantag. Floridas lagar begränsar nu vissa köp av köpare som har hemvist i ett av sju namngivna länder och inte är medborgare i USA eller lagligen permanent bosatta. Hemvist, inte nationalitet, är det test som stadgan använder. Om det kan beskriva läs nästa avsnitt noggrant innan du fortsätter.

För det bredare amerikanska ramverket, ägarstrukturer, finansiering och stängning, läs vår pelarguide: Hur internationella köpare köper lyxfastigheter i USA →

VIKTIGT: Florida SB 264-begränsningar

Från och med den 1 juli 2023 begränsar Floridas senats lagförslag 264 fastighetsköp av "utländska huvudmän". Floridas stadgar avsnitt 692.201(3) namnger sju "utländska länder i oro": Folkrepubliken Kina, Ryska federationen, Islamiska republiken Iran, Demokratiska Folkrepubliken Korea, Republiken Kuba, Venezuelan Nicolás Maduros regim och Syrien. För en individ definierar avsnitt 692.201(4)(d) en utländsk huvudman som en person som har hemvist i ett av dessa länder och inte är amerikansk medborgare eller lagligen permanent bosatt. Det operativa testet är hemvist, inte nationalitet eller medborgarskap. Denna lag förblir i kraft trots pågående lag utmaningar.

Om den lagstadgade definitionen kan beskriva dig, be en Florida-advokat att bekräfta din status innan du kontrakterar. Dessa begränsningar gäller för en utländsk huvudman:

Kina (mest restriktiva): Enligt Floridas stadgar avsnitt 692.204(1)(a) får en person som har hemvist i Folkrepubliken Kina och inte är amerikansk medborgare eller lagligen permanent bosatt inte äga eller förvärva en andel i fastigheter var som helst i Florida. Avsnitt 692.204(2) innehåller ett undantag:

• Får köpa EN bostadsfastighet
• Fastigheten måste vara 2 tunnland eller mindre
• Får INTE vara inom 5 miles från någon militär installation
• Måste ha ett icke-turistvisum eller ha fått asyl

Ryssland, Kuba, Venezuela, Iran, Syrien, Nordkorea: Enligt Florida Statutes avsnitt 692.203(1), en utländsk huvudman, vilket för en individ betyder en person med hemvist i ett av dessa länder som inte är amerikansk medborgare eller lagligen permanent bosatt, får inte förvärva en andel i fast egendom på eller inom 10 miles från någon militär installation eller kritisk infrastrukturanläggning, eftersom dessa villkor är definieras i Floridas stadgar avsnitt 692.203. Eftersom sådana anläggningar är utspridda över staten når den begränsade zonen en stor del av Floridas utvecklade mark. Ha en Florida-advokat bekräftar statusen för det specifika paketet innan du lägger ett erbjudande.

Påföljderna är stränga:

• Fastighetsförverkande till staten
• Straffrättsliga påföljder, som skiljer sig åt efter lag: ett köp som bryter mot Floridas stadgar avsnitt 692.203, som omfattar utländska huvudmän i de sex länder som är oroande förutom Kina, är en andra gradens förseelse, medan ett köp som bryter mot paragraf 692.204, som gäller för Folkrepubliken Kina, är ett tredje gradens grovt brott.
• Påföljder gäller för köpare, säljare OCH fastighetsproffs

Alla köpare, oavsett nationalitet eller hemvist, måste underteckna ett intyg vid stängning som bekräftar överensstämmelse med SB 264.

Aktuell status, från augusti 2026: Lagen är i kraft och kan verkställas. Den 4 november 2025 avböjde den elfte kretsen, i Shen v. Simpson (nr 23-12737), att blockera den och menade att de flesta av utmanarna saknade anseende eftersom de är bosatta i Florida snarare än i ett land av oro och avvisar deras lika skydd, rättvisa processer, Fair Housing Act och preemption argument i det preliminära skedet. Ärendet återfördes till tingsrätten och rättegången fortsätter, så denna ståndpunkt kan ändras.

Om detta gäller dig: Rådgör med en amerikansk immigrationsadvokat innan du försöker köpa. Alternativt kan du överväga New York. NYC har inga liknande begränsningar och är fortfarande öppet för köpare från alla länder.

Varför Miami fungerar för utländska köpare 

Inga bostads-co-op-restriktioner.

Till skillnad från New York, där 70 % av marknaden är bostadsrätter (co-op apartments) med styrelser som effektivt utesluter utländska köpare, är Miami nästan helt bostadsrätter. Du köper fast egendom. Det finns ingen styrelseintervju, inga krav på att din inkomst kommer från USA, inga restriktioner för andrahandsuthyrning. Om du har pengarna kan du köpa.

Ingen statlig inkomstskatt.

Florida har ingen statlig inkomstskatt, en stor fördel för investerare som genererar hyresintäkter och för personer med hög nettoförmögenhet som etablerar sig. Kombinerat med federalt avdrag för värdeminskning och utgifter, betalar många investerare noll inkomstskatt på Miami hyresintäkter under de första 10-15 åren.

Hembygdsskydd.

Floridas hembygdslagar erbjuder extraordinärt tillgångsskydd. Om du etablerar Florida residency och homestead din primära bostad, kan borgenärer i allmänhet inte tvinga fram försäljningen av ditt hem för att täcka skulder. För internationella köpare som är oroade över tillgångsskydd är detta betydande.

Internationell infrastruktur.

Miami är en inkörsportstad. Banker här arbetar rutinmässigt med utländska medborgare. Advokater är specialiserade på gränsöverskridande transaktioner. Fastighetsmäklare (inklusive oss) bedriver verksamhet i Spanska, portugisiska, franska och andra språk. Hela ekosystemet är inrättat för att tjäna internationella köpare.

Där utländska köpare köper

Brickell

Miamis finansdistrikt lockar latinamerikanska köpare som vill ha stadsbekvämlighet och närhet till internationella banker och företag. Höghuslägenheter, gångbara gator, stark hyresefterfrågan. Ingångspunkter runt 500 000 USD för ett sovrum, 1 miljoner USD+ för större enheter i toppbyggnader.

Miami Beach

Ikoniskt boende vid havet. South of Fifth (SoFi) ligger den ultralyxiga enklaven. Mid-Beach och North Beach erbjuder mer utrymme och en tystare känsla. Europeiska och sydamerikanska köpare dominerar här. Enheter vid havet börjar på cirka 1 miljoner USD och stiger till 20 miljoner USD+ för takvåningar.

Sunny Isles Beach

Stark närvaro av ryska och latinamerikanska köpare. Moderna höghus, många med märkesresidens (Porsche Design Tower, Residences by Armani Casa, kommande Bentley bostäder). Direkt havsutsikt till priser under Miami Beach.

Coconut Grove

Mer boende, familjeorienterad. Tilltalar köpare som söker en kvarterskänsla snarare än en livsstil i höghus. Blandning av lägenheter och småhus.

Coral Gables

Medelhavsarkitektur, trädkantade gator, utmärkta skolor. Fler småhus än lägenheter. Överklagande till familjer som etablerar permanent uppehållstillstånd.

Granskning efter Surfside

Efter Champlain Towers kollaps 2021 antog Florida en betydande lagstiftning om bostadsreform. Som utländsk köpare måste du förstå vad detta betyder:

Milstolpeinspektioner: Byggnader över tre våningar och 30+ år gamla (25 år om nära kusten) måste genomgå strukturella inspektioner. Vissa äldre byggnader har misslyckats eller står inför kostsamma sanering.

Reservkrav: Föreningar kan inte längre avstå från reserver för strukturella komponenter. Många byggnader samlar nu in särskilda bedömningar för att finansiera reserver som de tidigare ignorerat.

Vad du ska fråga innan du köper:

• Har byggnaden genomfört sin milstolpeinspektion? Vad blev resultatet?
• Vilken är den nuvarande reservfinansieringsnivån?
• Finns det pågående eller nyligen genomförda särskilda bedömningar?
• Vad är byggnadens plan för efterlevnad?

Din köparagent bör verifiera allt detta innan du lägger ett erbjudande. Dåligt underhållna byggnader med uppskjutet underhåll är riskabla köp just nu.

Finansiering för utländska medborgare

Miami långivare är erfarna med internationella köpare. Typiska termer:

• En väsentligt större handpenning än en låntagare som är bosatt i USA efterfrågas, med den exakta siffran som anges av den enskilda långivaren
• En högre ränta än ett jämförbart bolånelån med hemvist i USA, med premien fastställd av den enskilda långivaren
• $3-5M+ maximala lånebelopp hos privata banker
• 12 månaders reserver krävs

Långivare som arbetar med utländska köpare:

• HSBC (extensive foreign buyer programs)
• Citi Private Bank
• JP Morgan Private Bank

Du behöver passdokumentation, inkomstbevis, kontoutdrag och en kreditreferens från din hemlandsbank.

Kontantköp är vanliga. Ungefär 50 % av Miami lyxtransaktioner är kontanter.

Skatteöverväganden

Hyresintäkter: Fullt avdragsgilla kostnader plus avskrivningar eliminerar ofta skatteplikt i åratal. Du måste lämna in amerikansk skattedeklaration och välja att bli beskattad för nettoinkomst.

FIRPTA: När du säljer måste köparen hålla inne en andel av det realiserade bruttobeloppet, inte av din vinst, och betala tillbaka den till IRS. Internal Revenue Code avsnitt 1445 sätter räntan till 15 %. Den sjunker till 10 % när köparen förvärvar fastigheten för användning som bostad och det realiserade beloppet är mer än 300 000 USD men inte mer än 1 000 000 USD, och inget innehållande är krävs när köparen förvärvar den som bostad och det realiserade beloppet är 300 000 USD eller mindre. Allt som innehålls utöver din faktiska skatt återbetalas när du lämnar in och formulär 8288-B som lämnats in före stängning kan minska innehållet i förskott.

Fastighetsskatt: Det här är den stora. En icke-bosatt utlännings tillgångar i USA är exponerade för federal fastighetsskatt till satser som når 40 %, och dödsboet måste lämna in formulär 706-NA när de Tillgångar i USA överstiger 60 000 USD. IRS uppger att denna ansökningströskel på 60 000 $ inte är indexerad för inflation, så den stiger inte varje år. Det är en separat och mycket mindre siffra än det grundläggande exkluderingsbeloppet som är tillgängligt för amerikanska medborgare och hemvist, som IRS fastställer till 13 990 000 USD för dödsfall 2025 och 15 000 000 USD för dödsfall 2026. Där den avlidnes hemland har ett fastighetsskatteavtal med USA, Internal Revenue Code section 2102(b)(3)(A) kan ersätta en enhetlig kredit proportionellt med andelen av den världsomspännande egendomen som ligger i USA, som i allmänhet är större än motsvarande 60 000 USD men inte är hela beloppet för USA-medborgare. Strukturera ditt köp genom en utländskt företag eller säkring med livförsäkring. Rådfråga en skatteadvokat innan du köper.

Ingen statlig inkomstskatt: Floridas brist på statlig inkomstskatt gör Miami mer attraktivt än New York eller Kalifornien för inkomstgenererande investeringar.

Fullständig information om utländska köparskattefrågor →

Köpprocessen

1. Anlita en köparagent: någon som känner till Miami, arbetar med internationella köpare och kommer att företräda dina intressen (inte säljarens)
2. Bli förgodkänd: vid finansiering, säkra ett förhandsgodkännandebrev från en långivare som arbetar med utländska medborgare
3. Definiera dina kriterier: grannskap, byggnadstyp, budget, investering kontra personligt bruk, uthyrningspotential
4. Sök och rundtur. Vi kan genomföra virtuella turer om du är utomlands
5. Lägg ett bud. I Florida görs erbjudanden skriftligen med en insättning
6. Granskning: inspektionsperiod (vanligtvis 10-15 dagar) för att granska lägenhetsdokument, ekonomi, inspektionsrapporter
7. Nära. Kan göras på distans via Fullmakt

Hela processen tar vanligtvis 30-45 dagar för kontantköp, 45-60 dagar med finansiering.

FIRPTA och skatteöverväganden för exitstrategi

Foreign Investment in Real Property Tax Act (FIRPTA) kräver ett innehåll på 15 % av bruttoförsäljningspriset när en utländsk person säljer amerikanska fastigheter. Detta är ingen skatt. Det är en källskatt tillämpas vid stängning och remitteras till IRS. Efter att ha lämnat in en amerikansk skattedeklaration får säljaren en återbetalning av alla belopp som innehållits utöver den faktiska skatteskulden.

Varför detta är viktigt för din exitstrategi: FIRPTA-innehållning baseras på bruttoförsäljningspriset, inte vinsten. På en försäljning på 5 miljoner USD, hålls 750 000 USD tillbaka vid stängning oavsett din vinst eller förlust. Köpare som handlar från utländska säljare kan också bli ansvariga om innehållande inte sköts på rätt sätt, vilket kan försvåra förhandlingarna.

Planering för FIRPTA bör börja vid förvärvet, inte vid försäljningen. Enhetsstrukturen du väljer (personnamn, US LLC , utländskt företag) påverkar direkt din FIRPTA-exponering, fastighetsskatteskyldighet och möjlighet att skjuta upp vinster genom mekanismer som avbetalningsförsäljning.

Att köpa genom en LLC : Vad utländska köpare bör veta

Många internationella köpare köper fastigheter i Miami genom en USA-baserad LLC för skydd av integritet och ansvar. LLC innehar äganderätten till fastigheten och håller köparens namn borta offentliga register och skydda personliga tillgångar från anspråk relaterade till egendomen.

Viktiga överväganden:

• Privatliv: En LLC hindrar ditt namn från att visas i offentliga fastighetsregister, relevant för köpare som värdesätter diskretion
• Ansvarsskydd: Om en hyresgäst eller gäst skadas på fastigheten är anspråk begränsade till LLC :s tillgångar snarare än dina personliga tillgångar
• Skatteeffekter varierar beroende på struktur: En enmedlem LLC som ägs av en utländsk person behandlas som en åsidosatt enhet för amerikanska skatteändamål, vilket innebär att FIRPTA och fastighetsskatt fortfarande gäller som om du ägde direkt. A utländskt företag som LLC -medlem kan minska exponeringen för fastighetsskatt men inför andra skattekonsekvenser
• Finansieringskomplikationer: Vissa långivare lånar inte ut till LLC s eller kräver en personlig garanti. Kontantköpare möter färre begränsningar

Rätt enhetsstruktur beror på ditt hemland, skatteavtalsstatus och om egendomen är för personligt bruk eller investering. Rådfråga en amerikansk skatteadvokat som specialiserar sig på gränsöverskridande fastigheter innan man väljer struktur.

Vanliga frågor från internationella köpare

Behöver jag besöka Miami för att köpa?

Nej. Vi arbetar regelbundet med köpare som köper på distans: virtuella rundturer, elektroniska signaturer, fullmaktsstängningar. Som sagt, vi rekommenderar att besöka om möjligt.

Kan jag hyra ut min lägenhet?

De flesta lägenheter i Miami tillåter uthyrning med få begränsningar. Vissa byggnader har lägsta hyresavtal (30 dagar, 6 månader eller 12 månader). Verifiera hyrespolicyer innan du köper om hyresintäkter är viktiga för dig.

Behöver jag ett amerikanskt bankkonto?

Hjälpsamt men inte nödvändigt. Du måste överföra pengar för att stänga. Vissa köpare öppnar konton i USA; andra kopplar direkt från utländska banker.

Hur är det med fastighetsförvaltningen?

Vi erbjuder fastighetsförvaltningstjänster för utländska ägare: hyresgästplacering, hyresavtalshantering, underhållskoordinering. Många av våra kunder besöker aldrig sina fastigheter; vi hantera allt.

Varför arbeta med oss

Vi har hjälpt internationella köpare från Brasilien, Argentina, Colombia, Mexiko, Spanien, Frankrike, Storbritannien,  Hongkong, Kina och dussintals andra länder köper fastigheter i Miami. Vi förstår de unika övervägandena, från enhetsstrukturering till skatteplanering till förvaltning av fastigheter över tidszoner.

Vi kontaktar dig med långivare, advokater och skatteexperter som är specialiserade på utländska köpartransaktioner. Och vi guidar dig genom en marknad som belönar informerade köpare och straffar de som inte gör sina läxor.

Kontakta oss →

Miami kontor 1688 Meridian Avenue, Suite 700 Miami Beach, FL 33139 +1-305-296-8885

Relaterade resurser:

• Complete Foreign Buyer's Guide to US Real Estate →
• Miami Hem Köpguide →
• Miamis mest ikoniska bostadsbyggnader →
• Sök Miami Luxury Condos →
• Miami Pre-Construction Condos →
• Miami Stängningskostnader Guide →

Vanliga frågor: Utländska köpare i Miami