Den utländska köparens guide för att köpa Miami Fastigheter

Miami har blivit en av de mest aktiva globala destinationerna för gränsöverskridande fastighetsinvesteringar. Internationellt kapital från Latinamerika, Europa och Asien strömmar in i södra Florida i en skala som ingen annan amerikansk marknad matchar. Men utländska köpare står inför en distinkt uppsättning skattemässiga, juridiska och finansieringsöverväganden som skiljer sig meningsfullt från inhemska transaktioner, inklusive FIRPTA-innehållning, beslut om enhetsstrukturering och begränsad tillgång till bolån. Den här guiden täcker vad du behöver veta innan du satsar kapital.

Låt en jurist i Florida kontrollera köparens status och fastighetens läge före avtal.

För det bredare amerikanska ramverket, ägarstrukturer, finansiering och stängning, läs vår pelarguide: Hur internationella köpare köper lyxfastigheter i USA →

VIKTIGT: Florida SB 264-begränsningar

Florida Statutes 692.201–692.204 begränsar vissa köpare och juridiska personer med koppling till de sju länder som lagen definierar. För privatpersoner spelar domicil samt amerikanskt medborgarskap eller laglig permanent uppehållsrätt roll; nationalitet ensam avgör inte behörigheten. Särskilda regler gäller jordbruksmark, fastigheter på eller inom tio miles från militära anläggningar eller kritisk infrastruktur och bredare begränsningar med koppling till Folkrepubliken Kina. Undantag, försäkringar och registrering kräver individuell prövning. Låt en Floridaadvokat granska köpare, ägarkedja, fastighet och tillämpliga domstolsbeslut före avtal. USA:s sanktioner kräver separat kontroll. Florida Statutes 692.201–692.204 OFAC

Varför Miami fungerar för utländska köpare 

Välj bostad och granska byggnaden

Ägande- och uthyrningsregler varierar mellan byggnader. Kontrollera föreningens godkännande, bolagsägande, minsta hyrestid, uthyrningsfrekvens och lokala regler innan du binder dig. Tillgängliga pengar räcker inte för att fastställa rätt att köpa eller hyra ut.

Florida har ingen delstatlig inkomstskatt för privatpersoner

Florida har ingen delstatlig inkomstskatt för privatpersoner. Federal skatt, fastighetsskatt och deklarationskrav kan ändå gälla. Ett bolags skattebehandling i Florida måste granskas separat.

Hembygdsskydd.

Borgenärsskydd för permanentbostaden och fastighetsskattebefrielse är olika förmåner med egna villkor. Ingen följer automatiskt av utländskt ägande. Skyddet har arealgränser och undantag, bland annat vissa bolån, skatter och avgifter. Rådgör med advokaten om ägande och användning; fastighetstaxeraren avgör skattebefrielsen. Florida DOR Florida Constitution, Art. X §4

Internationell infrastruktur.

Miami är en inkörsportstad. Banker här arbetar rutinmässigt med utländska medborgare. Advokater är specialiserade på gränsöverskridande transaktioner. Fastighetsmäklare (inklusive oss) bedriver verksamhet i spanska, portugisiska, franska och andra språk. Hela ekosystemet är inrättat för att tjäna internationella köpare.

Där utländska köpare köper

Brickell

Miamis finansdistrikt lockar latinamerikanska köpare som vill ha stadsbekvämlighet och närhet till internationella banker och företag. Höghuslägenheter, gångbara gator, stark hyresefterfrågan. Ingångspunkter runt 500 000 USD för ett sovrum, 1 miljoner USD+ för större enheter i toppbyggnader.

Miami Beach

Ikoniskt boende vid havet. South of Fifth (SoFi) ligger den ultralyxiga enklaven. Mid-Beach och North Beach erbjuder mer utrymme och en tystare känsla. Europeiska och sydamerikanska köpare dominerar här. Enheter vid havet börjar på cirka 1 miljoner USD och stiger till 20 miljoner USD+ för takvåningar.

Sunny Isles Beach

Stark närvaro av ryska och latinamerikanska köpare. Moderna höghus, många med märkesresidens (Porsche Design Tower, Residences by Armani Casa, kommande Bentley bostäder). Direkt havsutsikt till priser under Miami Beach.

Coconut Grove

Mer bostadsinriktad och familjeorienterad. Tilltalar köpare som söker en kvarterskänsla snarare än en livsstil i höghus. Blandning av lägenheter och småhus.

Coral Gables

Medelhavsarkitektur, trädkantade gator, utmärkta skolor. Fler småhus än lägenheter. Tilltalar familjer som etablerar permanent uppehållstillstånd.

Granskning efter Surfside

Efter Champlain Towers kollaps 2021 antog Florida en betydande lagstiftning om bostadsreform. Som utländsk köpare måste du förstå vad detta betyder:

Milstolpeinspektioner: Byggnader över tre våningar och 30+ år gamla (25 år om nära kusten) måste genomgå strukturella inspektioner. Vissa äldre byggnader har misslyckats eller står inför kostsamma sanering.

Reservkrav: Föreningar kan inte längre avstå från reserver för strukturella komponenter. Många byggnader samlar nu in särskilda bedömningar för att finansiera reserver som de tidigare ignorerat.

Vad du ska fråga innan du köper:

• Har byggnaden genomfört sin milstolpeinspektion? Vad blev resultatet?
• Vilken är den nuvarande reservfinansieringsnivån?
• Finns det pågående eller nyligen genomförda särskilda bedömningar?
• Vad är byggnadens plan för efterlevnad?

Din köparagent bör verifiera allt detta innan du lägger ett erbjudande. Dåligt underhållna byggnader med uppskjutet underhåll är riskabla köp just nu.

Finansiering för utländska medborgare

Specialiserade långivare kan pröva sökande utan amerikansk kredithistorik. Godkännandet beror på köpare, dokument, användning, ägarbolag och byggnad. Bekräfta insats, reserver, ränta, avgifter och projektgranskning före åtagandet.

Förbered pass, adressbevis, inkomst- eller företagsunderlag, deklarationer om begärda, bank- och investeringsutdrag, pengarnas ursprung och överföringskedja samt eventuella bolagshandlingar. Fråga om översättningar. Förhandsgodkännande är inget slutligt lånelöfte.

Skatteöverväganden

Avskrivning och avdragsgilla utgifter, inklusive bolåneränta, kan kvittas mot hyresintäkter. Outnyttjade passiva uthyrningsförluster förs normalt vidare tills de får användas, med begränsningar enligt regler om passiv verksamhet, riskutsatt kapital och annat; någon generell sjuårsgräns finns inte. Det kan ge positivt kassaflöde med liten eller ingen löpande federal inkomstskatt, men garanterar inte 15 skattefria år. Utfallet beror på hyra, utgifter, finansiering, skattemässigt värde och ägarform. En privatperson som inte är bosatt i USA kan behöva välja beskattning enligt IRC 871(d) och lämna Form 1040-NR för nettoavdrag. Fastighetsskatt och skatt vid försäljning kan fortfarande tillkomma. IRS Publication 527 IRS Publication 925

Amerikanska hyror till en icke bosatt privatperson utan effektiv koppling till amerikansk näringsverksamhet beskattas normalt med 30% av brutto, eller lägre avtalsnivå, utan kostnadsavdrag. Ett giltigt val enligt IRC 871(d) kan medge nettobeskattning med progressiva satser. IRS §871(d)

Kontrollera behörighet, valförklaring, skatte-ID, deklarationer och frister. En LLC eller förlust tar inte automatiskt bort deklarationsskyldighet.

FIRPTA kräver normalt att köparen håller inne 15% av realisationsbeloppet när en utländsk säljare överlåter amerikansk fastighet. Undantag och IRS-intyg kan minska eller undanröja innehållandet. Det avräknas mot säljarens skatt; endast överskjutande betalning återbetalas. Att lämna formulär 8288-B ger inte i sig rätt till lägre innehållning. Skatte- och tillträdesrådgivarna måste hantera IRS-godkännande och gällande regler för innehållning och inbetalning. IRS FIRPTA IRS Form 8288-B

Amerikansk kvarlåtenskapsskatt beror på domicil, ägarform och skatteavtal. För den som varken är amerikansk medborgare eller har amerikanskt domicil krävs normalt en kvarlåtenskapsdeklaration när USA-belägna tillgångar överstiger 60 000 dollar, enligt tillämpliga regler. En LLC ensam undanröjer inte automatiskt denna skatterisk. IRS Form 706-NA

Florida har ingen delstatlig inkomstskatt för privatpersoner. Federal skatt, fastighetsskatt och deklarationskrav kan ändå gälla. Ett bolags skattebehandling i Florida måste granskas separat. Florida DOR

Skatter och kostnader vid tillträde beror på plats, pris, finansiering och avtal. En enda procentsats beskriver inte Manhattan och Miami. Begär en specificerad kalkyl, inklusive eventuellt köparmäklararvode. Miami-Dade: 0,60 dollar per 100 dollar, plus 0,45 dollar i tillägg om inte undantaget för enfamiljsbostad gäller. Florida DOR

Köpprocessen

1. Anlita en köparagent: någon som känner till Miami, arbetar med internationella köpare och kommer att företräda dina intressen (inte säljarens)
2. Bli förgodkänd: vid finansiering, säkra ett förhandsgodkännandebrev från en långivare som arbetar med utländska medborgare
3. Definiera dina kriterier: grannskap, byggnadstyp, budget, investering kontra personligt bruk, uthyrningspotential
4. Sök och rundtur. Vi kan genomföra virtuella turer om du är utomlands
5. Lägg ett bud. I Florida görs erbjudanden skriftligen med en insättning
6. Granskning: inspektionsperiod (vanligtvis 10-15 dagar) för att granska lägenhetsdokument, ekonomi, inspektionsrapporter
7. Tillträde på distans är ofta möjligt, men jurist, långivare och titel- eller avvecklingsbolag måste godkänna signeringsmetoden i förväg. Kontrollera fullmakt, konsulär notarisering eller annan accepterad metod. Planera tider, autentisering och original.

Hela processen tar vanligtvis 30-45 dagar för kontantköp, 45-60 dagar med finansiering.

FIRPTA och skatteöverväganden för exitstrategi

FIRPTA kräver normalt att köparen håller inne 15% av realisationsbeloppet när en utländsk säljare överlåter amerikansk fastighet. Undantag och IRS-intyg kan minska eller undanröja innehållandet. Det avräknas mot säljarens skatt; endast överskjutande betalning återbetalas. Att lämna formulär 8288-B ger inte i sig rätt till lägre innehållning. Skatte- och tillträdesrådgivarna måste hantera IRS-godkännande och gällande regler för innehållning och inbetalning. IRS FIRPTA IRS Form 8288-B

FIRPTA kan beröra både ditt köp och din framtida försäljning. Vid utländsk säljare ska jurist eller avvecklingsansvarig fastställa status och innehållningsskyldighet. Planera tillgänglig likvid efter innehållning, inte hela bruttopriset.

Skatten vid försäljning beror på vinst, innehavstid och ägarform. Avskrivning minskar det skattemässiga värdet och kan påverka skatten vid försäljning. Delstatlig skatt kan tillkomma; det finns ingen generell federal maxskatt på 28% för utländska fastighetssäljare.

Ett kvalificerat byte enligt Section 1031 kan skjuta upp vinstbeskattning av affärs- eller investeringsfastigheter. Att bara köpa en annan fastighet räcker inte; privatbostäder omfattas normalt inte och strikta tidsfrister och andra villkor gäller.

Att köpa genom en LLC: Vad utländska köpare bör veta

Vid en bostadsaffär kan en LLC stå som köpare och ägare i lagfartshandlingen, vilket ger ett lager av opacitet mellan personen och fastigheten. Den kan även bidra till att skydda privat förmögenhet från LLC:ns skulder: i Florida blir medlemmar eller förvaltare normalt inte personligt ansvariga för bolagsskulder enbart på grund av sin roll. Integritet och skydd beror på struktur och omständigheter. Personliga garantier eller egna handlingar kan skapa personligt ansvar. Obligatorisk ägaridentifiering och skatterapportering kvarstår. Florida Statutes 605.0304

Bestäm ägandet före underskrift. Amerikanska och hemlandets rådgivare jämför ansvar, arv, rapportering, finansiering och försäljning. Bekräfta att bank och hus accepterar ägaren. En juridisk person garanterar inte anonymitet eller skattefrihet.

Amerikansk kvarlåtenskapsskatt beror på domicil, ägarform och skatteavtal. För den som varken är amerikansk medborgare eller har amerikanskt domicil krävs normalt en kvarlåtenskapsdeklaration när USA-belägna tillgångar överstiger 60 000 dollar, enligt tillämpliga regler. En LLC ensam undanröjer inte automatiskt denna skatterisk. IRS LLC IRS Form 706-NA

Förmåner beror på det specifika avtalet och personens rätt till dem. Ett inkomstskatteavtal ger inte nödvändigtvis lättnad i kvarlåtenskapsskatt; avsaknad av sådant avtal betyder inte 0 % skatt. Låt amerikanska och hemlandets rådgivare granska avtalstexten i stället för en passtabell. IRS

Vanliga frågor från internationella köpare

Behöver jag besöka Miami för att köpa?

Tillträde på distans är ofta möjligt, men jurist, långivare och titel- eller avvecklingsbolag måste godkänna signeringsmetoden i förväg. Kontrollera fullmakt, konsulär notarisering eller annan accepterad metod. Planera tider, autentisering och original.

Kan jag hyra ut min lägenhet?

Ägande- och uthyrningsregler varierar mellan byggnader. Kontrollera föreningens godkännande, bolagsägande, minsta hyrestid, uthyrningsfrekvens och lokala regler innan du binder dig. Tillgängliga pengar räcker inte för att fastställa rätt att köpa eller hyra ut.

Behöver jag ett amerikanskt bankkonto?

Hjälpsamt men inte nödvändigt. Du måste överföra pengar för att stänga. Vissa köpare öppnar konton i USA; andra kopplar direkt från utländska banker.

Hur är det med fastighetsförvaltningen?

Vi erbjuder fastighetsförvaltningstjänster för utländska ägare: hyresgästplacering, hyresavtalshantering, underhållskoordinering. Många av våra kunder besöker aldrig sina fastigheter; vi hanterar allt.

Varför arbeta med oss

Vi har hjälpt internationella köpare från Brasilien, Argentina, Colombia, Mexiko, Spanien, Frankrike, Storbritannien,  Hongkong, Kina och dussintals andra länder att köpa fastigheter i Miami. Vi förstår de unika övervägandena, från enhetsstrukturering till skatteplanering till förvaltning av fastigheter över tidszoner.

Vi kopplar dig med långivare, advokater och skatteexperter som är specialiserade på utländska köpartransaktioner. Och vi guidar dig genom en marknad som belönar informerade köpare och straffar de som inte gör sina läxor.

Kontakta oss →

Miami kontor 1688 Meridian Avenue, Suite 700 Miami Beach, FL 33139 +1-646-376-8752

Relaterade resurser:

• Komplett guide för utländska köpare av amerikanska fastigheter →
• Kan utlänningar köpa fastighet i USA? Ja →
• Miami Hem Köpguide →
• Miamis mest ikoniska bostadsbyggnader →
• Sök lyxiga condominiums i Miami →
• Förhandsbokade condominiums i Miami →
• Guide till stängningskostnader i Miami →

Vanliga frågor: Utländska köpare i Miami