220 Central Park South
Billionaires' Row · Robert A.M. Stern
NEW YORKManhattan
SOUTH FLORIDAMiami
LYXINGÅNG
MHN
$4M+
MIA
$2M+
DELSTATLIG INKOMSTSKATT
MHN
~10.9%
MIA
0%
ÖVERLÅTELSESKATT
MHN
~1.825%
MIA
~0.6%
SOLDAGAR / ÅR
MHN
~234
MIA
~248
PRISSÄTTNINGSRAMVERK
Hur prissätts de två marknaderna?
En praktisk jämförelse av ingångsnivåer för lyx, typiska kvadratfotspriser, ultralyxpriser och rekordförsäljningar på båda marknaderna.
Manhattan
Kapitalbevarande
Lyxingång$4M+
Typisk lyx$2,500-$3,500/ft²
Ultralyx$4,000+/ft²
Rekordförsäljning$238M
Miami
Kapitalinflöde
Lyxingång$2M+
Typisk lyx$1,500-$2,500/ft²
Ultralyx$3,000+/ft²
Rekordförsäljning~$100M
Objekt vid vattnet i Miami Beach, Surfside och Bal Harbour handlas väsentligt över dessa typiska intervall och är den främsta drivkraften bakom Miamis ultralyxskikt.
SKATT & KOSTNAD
Var kostnadsstrukturerna skiljer sig
Förvärvskostnad, innehavskostnad och skattebehandling varierar väsentligt mellan de två marknaderna och formar utfallet efter skatt mer än det nominella priset.
New York
Högre friktionskostnad
- NYC- och NYS-överlåtelseskatter på säljaren
- Mansion tax för köpare över 1 miljon dollar, upp till 3,9%
- Mortgage recording tax på finansierade köp
- Högre löpande kostnader (månadsavgifter, fastighetsskatt, advokatarvoden)
- Delstatlig och kommunal inkomstskatt för invånare
Florida
Lägre friktionskostnad
- Ingen delstatlig inkomstskatt
- Lägre börda av documentary stamps och intangible tax
- Ingen mansion tax
- Lägre transaktionskostnader som andel av köpeskillingen
- Homestead-undantag och Save Our Homes-tak på primärbostaden
5-ÅRS INNEHAVSKOSTNAD · KONDOMINIUM 5 MILJONER DOLLAR · ILLUSTRATIVT
Vad ytterligare 5 miljoner dollar faktiskt kostar över fem år
Federal skattebehandling hålls konstant. Endast delstatliga och lokala skatter. Verkliga siffror varierar med inkomst, byggnad och struktur, en riktningsgivande jämförelse, inte rådgivning.
MANHATTAN
$0
ungefärlig total friktions- och delstatsbörda över 5 år
- Mansion tax (3,9% på 5 miljoner dollar)$195,000
- Överlåtelseskatt (NYC + NYS)$91,000
- 5 år NY delstatlig inkomstskatt (på 1 miljon dollar/år)$549,000
- 5 år NYC kommunal skatt (på 1 miljon dollar/år)$190,000
- Mortgage recording (vid finansiering)$60,000
vs
MIAMI
$0
ungefärlig total friktions- och delstatsbörda över 5 år
- Doc stamps (~0,6% på 5 miljoner dollar)$30,000
- Intangible tax (vid finansiering)$10,000
- 5 år FL delstatlig inkomstskatt$0
- 5 år FL kommunal inkomstskatt$0
- Högre försäkring / 5 år~$58,500
Delta · ~986 000 dollar över 5 år
Skattemigrationen är verklig, men försäkringen äter upp en betydande del. Räkna på båda, inte bara rubriken.
Manhattans trofé-referensuppsättning
Miamis trofé-referensuppsättning
MARKNADSSTRUKTUR
Hur utbud och likviditet fungerar
Manhattan och Miami är olika strukturerade på utbudsnivå. Konsekvenserna för prissättningskraft, likviditet och produktmix följer av det.
Manhattan
Andrahandsdrivet, begränsat
- Andrahandsmarknaden dominerar transaktionsvolymen
- Dubbel marknad med co-ops och kondominier med olika regler
- Kraftigt utbudsbegränsat, knappt om ny mark
- Djup, mogen likviditet i alla prisnivåer
- Prissättning etablerad över decennier, inte cykler
Miami
Vertikalt, byggherredrivet
- Förhandsavtal är en primär ingångskanal
- Byggherredriven produkt, branded residences i centrum
- Vertikalt, facilitetsdrivet utbud
- Kapitalinflöde formar prissättningen mer än andrahandsjämförelser
- Yngre marknad, prissättningen mer momentumkänslig
KÖPARPROFILER
Vilka köper på respektive marknad?
Köparsammansättningen skiljer sig. Att förstå den förklarar både prissättningsbeteendet och vilka delmarknader som koncentrerar efterfrågan.
Manhattan
Arvskapital
- Inhemska förmögenheter över flera generationer
- Internationella köpare som använder NY som realtillgång
- Långa ägandehorisonter
- Familjeköpare som förankrar andrahandsmarknaden
- Institutionellt ägande och trustägande vanligt
Miami
Migrationskapital
- Skattemigrationsköpare från NY, NJ, CA, IL
- Latinamerikanskt och europeiskt kapital
- Köpare av andrabostäder som övergår till permanentboende
- Grundare, fondförvaltare och flyttar inom finanssektorn
- Större andel spekulation i förhandsavtal
KLIMAT & LIVSSTIL · ÅRET RUNT
Klimat, livsstil och vardagen
Bortom priset, vardagsramen som tillgången befinner sig i. Markeringar anger den mer fördelaktiga sidan per rad.
MÅTT
Manhattan
Miami
Soldagar per år (snitt)
~234
~248
Genomsnittlig maxtemperatur
62°F
83°F
Genomsnittlig minimitemperatur
47°F
70°F
Orkanexponering
Ingen
Atlantsäsong jun-nov
Snödagar per år
~12
0
Gångvänlighet (stadssnitt)
88
79
Kollektivtrafikbetyg
90
57
Strandtillgång
0 mi (Atlanten)
<1 mi i hela staden
KAPITALFLÖDE · EN KORRIDOR
Manhattan och Miami är inte konkurrerande beslut.
Manhattan absorberar kapital som söker stabilitet och bevarande, en marknad där den underliggande knappheten varit prissatt i decennier. Miami absorberar kapital som söker tillväxt och skatteeffektivitet, en yngre marknad som fortfarande bygger ut sin lyxvertikal och absorberar inflyttning.
De mest informerade köparna agerar på båda marknaderna samtidigt. Manhattan förankrar den långsiktiga positionen. Miami fångar migrations- och skatteeffektivitetslagret. Tillsammans bildar de en kapitalkorridor, inte två konkurrerande beslut.
BESLUTSRAMVERK
Vilken marknad passar mandatet?
En utgångspunkt, inte en ersättning för ett strukturerat samtal om förvärvsmål, ägandehorisont och skatteposition.
VÄLJ MANHATTAN OM
Kapitalbevarande, över generationer
- Stabilitet och kapitalbevarande är det primära målet
- Horisonten är ett långsiktigt innehav
- Djupet i andrahandslikviditeten är viktigt
- Tillgången ska ingå i en portfölj över flera generationer
VÄLJ MIAMI OM
Skatteeffektivitet, livsstil, tillväxtskikt
- Skatteeffektivitet är en del av strategin
- Exponering mot förhandsavtal eller nyproduktion är aktuell
- Livsstilsflytt är den underliggande drivkraften
- En andrabostad ska bli primärbostad
VANLIGA FRÅGOR
Sex frågor, ofta ställda
Frågorna köpare oftast ställer när de jämför de två marknaderna. Direkta svar, fördjupad due diligence hör hemma i samtalet.
Är Manhattan eller Miami en bättre fastighetsinvestering 2026?
Det beror på mandatet. Manhattan erbjuder djup, mogen likviditet, prisstabilitet över decennier och kapitalbevarande. Miami erbjuder skatteeffektivitet, uppsida i märkesprofilerade förhandsavtal och livsstilsflytt. De flesta informerade UHNW-aktörer agerar på båda marknaderna för att fånga varje lager.
Hur mycket kan jag spara i skatt genom att flytta från New York till Miami?
På 1 miljon dollar i beskattningsbar årsinkomst är NY:s delstatsskatt plus NYC:s kommunala skatt cirka 148 000 dollar per år. Florida har ingen delstatlig inkomstskatt. Över fem år på samma inkomst närmar det sig 740 000 dollar i skattebesparing, innan man räknar in köparens friktionskostnader vid förvärvet (mansion tax, överlåtelseskatt), som också är lägre i Florida.
Är Miami billigare än Manhattan?
På ingångsnivån för lyx, ja. Lyx i Miami börjar runt 2+ miljoner dollar mot 4+ miljoner dollar på Manhattan, och typiskt kvadratfotspris för lyx är 1 500-2 500 dollar i Miami mot 2 500-3 500 dollar på Manhattan. För vissa löpande kostnader är Miami dyrare: hemförsäkring, bilförsäkring och HOA-avgifter i äldre kondominiebestånd under reservregimen efter Surfside.
Var köper UHNW-köpare som agerar på båda marknaderna först?
Mönstret är blandat, men den vanliga sekvensen är Manhattan först (långsiktigt kapitalbevarande innehav), Miami därefter (skatteeffektiv flytt- och livsstilslager). För köpare som börjar utanför USA är sekvensen ofta omvänd: Miami som ingång, Manhattan tillkommer senare.
Måste jag bo i Florida på heltid för att hävda hemvist i skattehänseende?
För att etablera hemvist i Florida för inkomstskatteändamål är standardriktlinjen mer än 183 dagar i Florida per kalenderår, plus konkreta markörer (körkort, röstregistrering, primärbostad, sjukvård). NY:s hemvistregler kan dra tillbaka en tidigare invånare i NY-skatteexponering i flera år; samordna med en skatterådgivare före struktureringen.
Hur står sig förhandsavtal i Miami mot andrahandsköp på Manhattan?
Olika prissättningssystem. Manhattans lyxpriser sätts av djupa andrahandsjämförelser över decennier; nyproduktion är en mindre andel av transaktionerna. Miamis lyxpriser sätts i allt högre grad av förhandsavtal i märkesprofilerade vertikala projekt; lyxkontrakt i förhandsavtal under Q1 2026 stängde 12-18% över den initiala lanseringsprissättningen. Köpare som värderar Miami-förhandsavtal på bakåtblickande andrahandsjämförelser kommer att felprissätta tillgången.
PRIVAT RÅDGIVNING · KONFIDENTIELLT
Börja med ett samtal,
Börja med ett samtal,
inte med en annons.
Varje uppdrag inleds med en privat diskussion: mål, tajming, skatteposition och var rätt tillgång för mandatet finns på de båda marknaderna.
Ingen förpliktelse. Svar vanligtvis inom en arbetsdag.