Två köpare skriver samma check. Den ene skriver under på Manhattan, den andre i Miami. Båda lägger omkring 10 miljoner dollar på en trofébostad. När affärerna är slutförda har köparen i Miami behållit en betydande summa som köparen på Manhattan har lämnat ifrån sig till delstaten, till staden och till en längre rad av yrkesutövare. Och för varje år som följer öppnar sig gapet på nytt.
Det här är den del av trofésamtalet som sällan når objektsbilderna. Utropspriset skapar rubrikerna. Vad det kostar att faktiskt genomföra affären, och därefter att äga, är där New York och Florida skiljs åt. Låt oss följa båda köparna genom samma köp på 10 miljoner dollar och se vart pengarna tar vägen.
Kort sammanfattat
- Vid ett köp av en bostadsrätt på Manhattan för 10 miljoner dollar möter köparen flera lager av transaktionsskatter: en trappad mansion tax, överlåtelseskatter från både delstaten New York och staden New York, och vid lånefinansiering även mortgage recording tax.
- New Yorks mansion tax tas ut på bostadsköp över 1 miljon dollar enligt en trappad struktur där dyrare bostäder, som en bostadsrätt för 10 miljoner dollar, beskattas med högre marginalsatser.
- I nyproduktionsaffärer i toppsegmentet på Manhattan betalar köparen ofta de överlåtelseskatter som annars säljaren står för i andrahandsledet, vilket höjer köparens samlade transaktionskostnad.
- Advokatledda tillträden, title insurance, ansöknings- och inflyttningsavgifter till föreningen och diverse registrerings- och inlämningsavgifter driver upp den totala friktionen på en bostadsrätt för 10 miljoner dollar på Manhattan till höga sexsiffriga belopp.
Manhattansidan av kalkylen
Ett köp för 10 miljoner dollar på Manhattan bär flera lager av transaktionsskatt och yrkesarvoden som staplas på varandra. Inget av dem är dolt. Alla är verkliga, och i det här prisläget växer de snabbt.
Börja med mansion tax. New York tar ut en trappad mansion tax på bostadsköp över 1 miljon dollar, och satsen klättrar i steg när priset stiger. En affär på 10 miljoner dollar ligger högt upp på den stegen, så köparen betalar en högre marginalsats än den som köper för 2 miljoner. Skatten är trappad av konstruktion: ju dyrare bostaden är, desto större blir den procentuella biten. För exakt vilket steg som gäller vid ett visst pris är det klokare att räkna igenom siffrorna i verktygen längre ned än att lita på en enskild citerad siffra.
Därefter överlåtelseskatterna. Både delstaten New York och staden New York tar ut överlåtelseskatt på fastighetsaffärer, och i lyxsegmentet stiger stadens sats ett steg. Vid ett nyproduktionsköp bär köparen ofta de överlåtelseskatter som en säljare i andrahandsledet annars hade betalat, vilket driver upp köparens totalsumma ytterligare.
Sedan finansieringen. Tar köparen på Manhattan ett bolån lägger New York en mortgage recording tax på lånebeloppet. Det är en skatt som de flesta köpare utanför delstaten aldrig har stött på, och på ett lån i mångmiljonklassen är den kännbar. Den som köper kontant undviker den helt, vilket är ett av skälen till att så många troféaffärer i New York görs helt utan lån.
Ovanpå skatterna lägger Manhattan yrkesarvoden och föreningskostnader:
- Juridiskt ombud. Tillträden i New York drivs av advokater på båda sidor. Arvodena stiger med affärens komplexitet på den här nivån.
- Title insurance. Standard vid lånefinansierade affärer och vanligt även vid kontantköp, prissatt som en funktion av köpeskillingen.
- Avgifter till huset och till co-op eller condo. Ansökningsavgifter, inflyttningsdepositioner och i många hus ett bidrag vid finansiering eller vidareförsäljning.
- Registrering, inlämning av mansion tax-deklaration och diverse avgifter vid tillträdet.
Sammantaget når friktionen för att slutföra ett köp av en bostadsrätt för 10 miljoner dollar på Manhattan höga sexsiffriga belopp så snart den trappade mansion taxen, överlåtelseskatterna och en eventuell mortgage recording tax räknas in. För en detaljerad genomgång post för post av hur de staplas går genomgången av transaktionskostnaderna i New York igenom varje del för både köpare och säljare.
Miamisidan av kalkylen
Nu samma 10 miljoner dollar, undertecknade i Florida. Kategorilistan är kortare, och flera av New Yorks tyngsta poster finns helt enkelt inte.
Florida har ingen mansion tax. Det finns inget trappat lyxtillägg som växer med priset. Ett köp för 10 miljoner dollar och ett för 2 miljoner behandlas procentuellt likadant vad gäller den centrala överlåtelseavgiften.
Vad Florida har är documentary stamp tax, i dagligt tal doc stamps. Miami-Dade County tar ut doc stamps på överlåtelsehandlingen vid tillträdet, och ytterligare doc stamps samt intangible tax tillkommer på ett bolån om köparen finansierar. De finns alltså, men den samlade satsstrukturen är påtagligt lättare än New Yorks stapel av delstatlig överlåtelseskatt, kommunal överlåtelseskatt, mansion tax och mortgage recording tax tillsammans.
Även yrkessidan är slankare. Tillträden i Florida sköts vanligen via ett title company i stället för via advokater på var sin sida, vilket tenderar att pressa juridik- och avvecklingskostnader. Title insurance gäller fortfarande, prissatt efter köpeskillingen, och det finns registreringsavgifter och sedvanliga avvecklingskostnader. Men köparen bär varken en trappad mansion tax eller en mortgage recording tax, och just den frånvaron är huvudsaken.
Resultatet: att slutföra ett troféköp för 10 miljoner dollar i Miami innebär betydligt lägre transaktionsfriktion än att slutföra samma belopp på Manhattan. Guiden till transaktionskostnader i Miami reder ut exakt vilka avgifter som faller på köparen och vilka på säljaren, och jämförelsen av transaktionskostnader i New York och Miami ställer de båda kolumnerna bredvid varandra.
Gapet är inget avrundningsfel. Vid 10 miljoner dollar kan enbart skillnaden i transaktionsfriktion finansiera en betydande del av en renovering.
Varför Miami har lägre friktion
De strukturella skälen är värda att förstå, för de är stabila. Det här är ingen tillfällig rabatt.
- Ingen mansion tax i Florida. New Yorks trappade mansion tax är en av de allra största enskilda posterna vid ett lyxköp, och den stiger med priset. Florida har ingen motsvarighet.
- En överlåtelseavgift i stället för tre. New York staplar delstatlig och kommunal överlåtelseskatt ovanpå mansion taxen. Floridas doc stamp-struktur är enklare och lättare i toppsegmentet.
- Ingen mortgage recording tax i Florida. Lånefinansierade köpare i New York betalar skatt på själva lånet. Floridas bolånerelaterade stamps och intangible tax är lättare än New Yorks recording tax på ett stort lån.
- Tillträden via title company. Floridas avvecklingsprocess tenderar att vara mindre advokatintensiv, vilket skär i yrkeskostnaderna.
För den som väger de båda marknaderna som helhet, och inte bara vid tillträdesbordet, täcker jämförelsen mellan bostadsmarknaderna på Manhattan och i Miami livsstil, utbud och prisdynamik vid sidan av kalkylen.
Den del som återkommer varje år
Transaktionskostnader är en engångshändelse. Den löpande skattebilden ackumuleras så länge du äger och, för många köpare, så länge du bor i delstaten.
Florida har ingen delstatlig inkomstskatt. Boende i staden New York betalar både delstatlig och kommunal inkomstskatt. För en höginkomsttagare som flyttar sitt huvudsakliga boende kan den årliga skillnaden överskugga engångsbesparingen vid tillträdet redan inom ett enda år. Det är den verkliga motorn bakom flytten från New York till Florida de senaste åren, och skälet till att så många troféköpare nu köper i Miami som permanentbostad snarare än som andrabostad.
Fastighetsskatten är en mer nyanserad jämförelse och beror i hög grad på det enskilda huset, taxeringen och eventuella lättnader, så den är ingen entydig seger för någondera staden. Men inkomstskatteskillnaden är avgörande för den som är bosatt, och det är därför flyttkalkylen så ofta talar för Florida så snart man ser bortom själva köpet.
Om du räknar på en faktisk flytt snarare än ett enskilt köp går guiden till skatteflytten från New York till Miami igenom bosättning, tidpunkt och vad som förändras när Florida blir din hemdelstat.
Var köparen för 10 miljoner dollar bör titta
Kostnadsfördelen är skälet att överväga Miami. Utbudet är skälet att bli entusiastisk. Från 10 miljoner dollar och uppåt sträcker sig Miamis troféskikt från varumärkta bostäder vid havet till egendomar på privata öar. Guiden till Miamis miljardärskvarter kartlägger de enklaver där detta kapital samlas, från Indian Creek och Star Island till North Bay Road, Fisher Island och den stillsamma lyxen i Coconut Grove och Gables Estates.
Samma köpare som jämför marknader bör känna New Yorks troféstråk lika väl. Översikten över Billionaires' Row täcker stråket av supertorn längs 57th Street, där Manhattans dyraste utbud ligger, så att du kan väga jämförbara objekt i båda städerna innan du avgör var kalkylen och livet går ihop.
Räkna på dina egna siffror
Varje siffra ovan är vägledande, eftersom de exakta beloppen beror på ditt pris, din finansiering, det enskilda huset och om du köper nyproduktion eller i andra hand. Skattesatser och trappsteg ändras också. Det ansvarsfulla sättet att planera ett köp för 10 miljoner dollar är att räkna på just din affär, inte på ett generaliserat exempel.
Två verktyg gör det åt dig. Skattekalkylatorn New York till Miami räknar på inkomst- och flyttsidan av beslutet. För en fullständig transaktionsjämförelse med aktuella satser ger verktyget för transaktionskostnader New York mot Miami dig båda kolumnerna för exakt ditt prisläge.
Funderar du på ett köp eller en försäljning i toppsegmentet? Våra mäklare arbetar dagligen på marknaderna i Manhattan och Miami. Skriv till oss på WhatsApp för ett förtroligt samtal utan press.
Vanliga frågor
Är transaktionskostnaderna verkligen lägre i Miami än på Manhattan?
Ja, påtagligt så i toppsegmentet. Florida har varken mansion tax eller mortgage recording tax, två av de största posterna vid ett lyxköp i New York. Floridas documentary stamp taxes gäller, men den samlade strukturen är lättare än New Yorks stapel av delstatlig överlåtelseskatt, kommunal överlåtelseskatt, mansion tax och mortgage recording tax. Räkna igenom ditt exakta pris i kalkylatorn för aktuella siffror.
Gäller New Yorks mansion tax en bostadsrätt för 10 miljoner dollar?
Ja. New Yorks mansion tax är trappad och gäller bostadsköp över 1 miljon dollar, där satsen stiger i steg när priset klättrar. Ett köp för 10 miljoner dollar ligger högt på den skalan, så marginalsatsen är högre än vid lägre prisnivåer. Kontrollera i verktygen vilket steg som gäller exakt.
Vad är doc stamp tax i Miami?
Florida tar ut documentary stamp tax på överlåtelsehandlingen vid tillträdet, plus ytterligare stamps och intangible tax på ett bolån om du finansierar. Den fungerar som Floridas överlåtelseskatt, men den samlade satsstrukturen är lättare än New Yorks kombinerade överlåtelseskatter och mansion tax i toppsegmentet. Bekräfta aktuella satser i verktyget för transaktionskostnader innan du budgeterar.
Hur ser de löpande skatterna ut efter tillträdet?
Det är här Floridas fördel ackumuleras. Florida har ingen delstatlig inkomstskatt, medan boende i staden New York betalar både delstatlig och kommunal inkomstskatt. För en höginkomsttagande köpare som gör Miami till permanentbostad kan den årliga inkomstskatteskillnaden överstiga engångsbesparingen vid tillträdet redan första året. Fastighetsskatten beror på det enskilda huset och taxeringen.
Var får jag exakta siffror för mitt köp?
Använd de interaktiva kalkylatorerna i stället för en citerad procentsats, eftersom det exakta beloppet beror på ditt pris, din finansiering och det enskilda huset, och eftersom skattesatser ändras över tid. Börja med jämförelsen av transaktionskostnader för själva affären, och med guiden till skatteflytt om du flyttar din bosättning.
Redo att räkna på just din affär? Modellera din exakta transaktion i skattekalkylatorn New York till Miami, och prata sedan med oss om vilken trofébostad i Miami som faktiskt ryms i den siffra du arbetar med.
