Florida Amendment 3: vad omröstningen om fastighetsskatten betyder för ägare i Miami

Den 3 november röstar väljarna i Florida om Amendment 3, en ändring i delstatens konstitution och den största förändringen av fastighetsskatten (property tax) som stått på delstatens valsedel på flera år. Den skulle höja homestead-avdraget (homestead exemption, skattebefrielsen för permanentbostaden) på icke-skolrelaterade skatter från högst 51 411 dollar 2026 till 150 000 dollar 2027 och 250 000 dollar 2028, och sänka det årliga taket för höjningar av taxeringsvärdet på fritidsbostäder, hyresfastigheter och kommersiella fastigheter från 10 % till 5 %. En undersökning från Sun-Sentinel bland väljare i Broward, publicerad den 2 oktober, visade 53 % stöd, under de 60 % som förslaget behöver, och Florida Realtors har nu finansierat ja-sidan med ungefär 33 gånger så mycket pengar som motståndarna samlat in (WLRN, 29 september 2026).

För en ägare i Miami avgörs det om skatten sjunker av om fastigheten är en homestead. Nedan: vad förslaget säger, vem det hjälper, vem det hoppar över och en bosättningsklausul som New York-bor med flyttplaner bör känna till, eftersom den knyter det större avdraget till att man bor i Florida den 31 december 2026.

För den större kalkylen kring att flytta sin skatterättsliga hemvist söderut, se vår guide till skattemigration från NYC till Miami.

Artikeln sammanfattar ett valförslag och offentlig rapportering. Den är inte skatte- eller juridisk rådgivning. Tala med en skatterådgivare i Florida om din egen fastighet.

I korthet

• Amendment 3 höjer homestead-avdraget för alla icke-skolrelaterade fastighetsskatter, i dag upp till 51 411 dollar, till 150 000 dollar 2027 och 250 000 dollar 2028, och justerar det därefter för inflation. För skolskatter gäller dagens avdrag på 25 000 dollar även fortsättningsvis.
• Fastigheter som inte är homestead (fritidsbostäder, hyresfastigheter, kommersiella byggnader) får inget nytt avdrag. Deras årliga tak för höjningar av taxeringsvärdet sänks från 10 % till 5 %.
• Den som inte är bosatt i Florida den 31 december 2026 börjar med det nuvarande avdraget och får det större från och med det femte avdragsåret, ”i den utsträckning som Förenta staternas konstitution tillåter” (i original: ”to the extent permitted by the U.S. Constitution”).
• Delstatens ekonomer bedömer den återkommande kostnaden för lokala myndigheter till omkring 12 miljarder dollar per år när förslaget är fullt infört. Miami-Dade räknar med ett intäktsbortfall på 359 miljoner dollar det första året.
• Förslaget behöver 60 % av rösterna. Färska undersökningar ligger mellan 45 % i hela delstaten (St. Pete Polls) och 63 % (Sachs Media, augusti).

Vad Amendment 3 faktiskt säger

Delstatens lagstiftande församling förde upp förslaget på valsedeln genom House Joint Resolution 1-F, antagen vid ett extra sammanträde i juni 2026 (representanthuset 75-26, senaten 30-9). Den första rubriken på valsedeln, ”Save Our Homes From Excessive Property Taxes”, underkändes den 3 augusti av David Frank, domare vid Circuit Court i Leon County, som kallade den ”klart och otvetydigt bristfällig”. Delstaten överklagade inte och lämnade in en ny lydelse i mitten av augusti.

Rubriken som väljarna kommer att se på valsedeln är ”Increased Homestead Exemption; Lower Cap on Increases in Non-Homestead Property Assessments” (Höjt homestead-avdrag; lägre tak för höjda taxeringsvärden på fastigheter som inte är homestead). Sammanfattningen gör fem saker:

• Större homestead-avdrag. 150 000 dollar 2027 och 250 000 dollar 2028 ”för alla icke-skolrelaterade skatter”, därefter inflationsjusterat.
• Lokal möjlighet att gå längre. Countyn och städer får höja avdraget för sina egna uttag upp till hela taxeringsvärdet, enligt ett förfarande som den lagstiftande församlingen ska fastställa. Special districts (särskilda distrikt) får göra detsamma med väljarnas godkännande.
• En bosättningsklausul. Den som inte är bosatt i Florida den 31 december 2026 får det befintliga avdraget när villkoren är uppfyllda, och det höjda avdraget från och med det femte avdragsåret.
• Ett lägre tak för alla andra. Det årliga taket för höjningar av taxeringsvärdet på fastigheter som inte är homestead sänks från 10 % till 5 %.
• Utgiftsbegränsningar. Countyn och kommuner måste använda fastighetsskatten till angivna ändamål: allmän säkerhet, utbildning och skolor, infrastruktur, naturresurser, räntor och amorteringar på obligationslån, pensionsförmåner för anställda samt drift och administration.

Om förslaget antas träder det i kraft den 1 januari 2027. Ytterligare två ändringar står på samma valsedel (ett förslag om en budgetstabiliseringsfond och ett avdrag för jordbruksmark), så kontrollera numret när du röstar. Detta är inte 2024 års Amendment 3 om marijuana.

Homestead-ägare: vad som ändras och vad som inte gör det

År 2026 får en homestead i Florida upp till 51 411 dollar avdrag från taxeringsvärdet (assessed value) för icke-skolrelaterade skatter och 25 000 dollar för skolskatter. De första 25 000 dollarna gäller alla skatter. Tilläggsavdraget gäller bara icke-skolrelaterade skatter och bara värdet över 50 000 dollar, och sedan 2025 justeras det för inflation, i år till 26 411 dollar (Florida Department of Revenue; Florida TaxWatch). Därtill begränsar Save Our Homes den årliga ökningen av en homesteads taxeringsvärde till 3 % eller förändringen i CPI (konsumentprisindex), beroende på vilket som är lägst, och låter ägare föra över upp till 500 000 dollar av den ackumulerade förmånen till en ny homestead i Florida (Florida Department of Revenue).

Amendment 3 lämnar skolskatterna orörda. Florida TaxWatch uppskattar att skoluttagen utgör omkring 40 % av den genomsnittliga fastighetsskatten, så det större avdraget når de återstående ungefär 60 %: skatter till county, stad och särskilda distrikt. För en bostadsrätt eller ett hus i Miami värt flera miljoner dollar är ett avdrag på 250 000 dollar en verklig men blygsam andel av taxeringsvärdet. Ägare till bostäder nära medianvärdet märker det mer procentuellt.

För bostäder som ägts länge väger Save Our Homes fortfarande tyngre. En försäljning återställer i regel taxeringsvärdet till marknadsvärdet den följande 1 januari. En köpare som redan har en homestead i Florida kan ta med sig portability-kredit (portability, överföring av Save Our Homes-förmånen) för att mildra omtaxeringen, och avdraget dras sedan från den nya taxeringen.

Fritidsbostäder, hyresfastigheter och investerare

En pied-à-terre i Brickell eller en hyreslägenhet i Sunny Isles är en fastighet som inte är homestead. Enligt gällande lag (Fla. Stat. 193.1554 för bostadsfastigheter som inte är homestead) får dess taxeringsvärde för icke-skolrelaterade uttag i regel inte stiga mer än 10 % per år, även om en försäljning eller större förbättringar återställer det. Amendment 3 skulle sänka det årliga taket till 5 %.

Det bromsar ökningen av det skattepliktiga värdet, men skatten kan ändå stiga eftersom lokala myndigheter fastställer millage-satserna (millage rates, de lokala skattesatserna) och förslaget inte ersätter de intäkter det tar bort. S&P Global Ratings varnade i juni, när guvernörens version debatterades, för ”ökat kreditryck” till följd av ”en betydande minskning av skatteintäkterna utan att någon ersättningskälla anvisas”.

Motståndarna menar att kostnaden förskjuts mot hyresgäster och ägare av fastigheter som inte är homestead. En rapport från Florida Housing Coalition av ekonomen Jared Walczak uppskattade att om lokala myndigheter höjde skattesatserna för att ersätta förlorade intäkter skulle skatterna 2028 stiga med omkring 406 dollar per lägenhet och 1 081 dollar per uthyrd villa (enligt WPTV och FlaglerLive). Beräkningen förutsätter att lokala myndigheter ersätter de förlorade intäkterna med högre skattesatser. Varje county och stad fattar det beslutet själv.

Pengarna och striden

Fram till den 25 september hade ja-kampanjen samlat in 18 miljoner dollar, samtliga från Florida Realtors. De två motståndskommittéerna hade tillsammans samlat in 537 357 dollar (WLRN; Orlando Weekly). Florida League of Cities, Florida Association of Counties, Florida Sheriffs Association och Florida TaxWatch motsätter sig förslaget.

Miami-Dades borgmästare Daniella Levine Cava: ”Amendment 3 är vilseledande. Det presenteras som en enkel skattesänkning, men det tar inte bort kostnaden för de tjänster som våra samhällen är beroende av, det ändrar bara vem som betalar för dem.” Damian Pardo, ledamot av Miamis stadskommission, jämförde förslaget med ett snabblån: ”Du har ingen aning om vad räntan är, vilka kostnaderna är, vilka avgifterna är, hur det kommer att hanteras” (WLRN, 2 september 2026).

Undersökningarna går isär. Sachs Media fick 63 % stöd i augusti. St. Pete Polls fick 45 %. Undersökningen i Broward av Bendixen & Amandi International för Sun-Sentinel (22 till 27 september, 918 registrerade väljare) visade 53 % ja, 20 % nej och 27 % osäkra, och stödet sjönk när väljarna fick höra om nedskärningar i lokal service.

Vad köpare och ägare i Miami bör göra nu

1. Ta reda på vilken kategori du tillhör. Homestead-ägare som är bosatta i Florida den 31 december 2026 får det större avdraget i takt med att det införs. Övriga fastigheter får bara taket på 5 %. Många ägare med fötterna i två delstater har en av varje: en homestead i den ena delstaten och en fritidsbostad i den andra.
2. Flyttar du från New York, titta på kalendern. Valsedelns lydelse knyter det fulla avdraget till att vara bosatt i Florida den 31 december 2026. Den som blir bosatt efter det datumet börjar med dagens avdrag och väntar till det femte avdragsåret på det större. Klausulen har ett eget förbehåll (”i den utsträckning som Förenta staternas konstitution tillåter”), så räkna med att den prövas rättsligt. Hemvist avgörs av fakta som var du bor, arbetar och röstar, och vår guide till att göra Miami till din permanenta bostad går igenom hur hemvist fastställs.
3. Kom ihåg regeln om 1 januari. Homestead kräver att du äger bostaden och har gjort den till din permanenta bostad per den 1 januari, med ansökan senast den 1 mars (Miami-Dade Property Appraiser). Sker tillträdet efter den 1 januari börjar avdraget i regel gälla från nästa beskattningsår.
4. Räkna på hyresfastigheter utifrån skattesatser, inte tak. Köper du för att hyra ut, räkna med omtaxering till marknadsvärde den 1 januari efter tillträdet, därefter ett årligt tak på 10 % (5 % om ändringen antas) för icke-skolrelaterade uttag, takfria taxeringar för skolskatt och millage-satser som kan förändras. Vår jämförelse av transaktionskostnader i Miami och Manhattan tar upp löpande kostnader.
5. Utländska köpare: kontrollera först om ni är berättigade. Homestead kräver permanent bosättning. Innehavare av green card kan uppfylla kraven. Ägare med tillfälliga visum kan i regel inte det, så en utländsk köpares bostad i Miami beskattas oftast som en fastighet som inte är homestead oavsett utgång. Även strukturen spelar roll: se vår guide till amerikansk arvsskatt för utländska köpare.

Överväger du ett köp i Miami före eller efter omröstningen? Våra mäklare arbetar varje vecka tillsammans med skatte- och fastighetsjurister i Florida. Skicka ett meddelande på WhatsApp för ett diskret samtal.

Vanliga frågor

Vad är Florida Amendment 3 på valsedeln 2026?

Det är en konstitutionsändring som den lagstiftande församlingen har fört upp på valsedeln till valet den 3 november 2026. Den höjer homestead-avdraget för icke-skolrelaterade fastighetsskatter till 150 000 dollar 2027 och 250 000 dollar 2028, sänker det årliga taxeringstaket för fastigheter som inte är homestead från 10 % till 5 % och begränsar vad countyn och städer får använda intäkterna från fastighetsskatten till. Den behöver 60 % av rösterna.

Sänker Amendment 3 skatten på en fritidsbostad i Miami?

Inte direkt. En fritidsbostad får inget nytt avdrag. Den ordinarie årliga höjningen av dess taxeringsvärde för icke-skolrelaterade uttag skulle begränsas till 5 % i stället för 10 %. En försäljning eller förbättringar kan fortfarande återställa värdet, och skatten kan fortfarande stiga om de lokala millage-satserna höjs.

Gäller Amendment 3 skolskatter?

Nej. Det större avdraget omfattar bara icke-skolrelaterade skatter. För skoluttagen gäller det befintliga homestead-avdraget på 25 000 dollar även fortsättningsvis.

Jag flyttar från New York till Miami 2027. Får jag avdraget på 250 000 dollar?

Enligt valsedelns lydelse får den som inte är bosatt i Florida den 31 december 2026 det befintliga avdraget när villkoren är uppfyllda, och det höjda avdraget från och med det femte avdragsåret, i den utsträckning som Förenta staternas konstitution tillåter. En skatterådgivare i Florida kan berätta hur det gäller för dina datum.

Vad skulle Amendment 3 kosta Miami-Dade County?

Countyt räknar med ett intäktsbortfall på 359 miljoner dollar det första året. För hela delstaten bedömer Revenue Estimating Conference den återkommande kostnaden för lokala myndigheter till omkring 12 miljarder dollar per år när förslaget är fullt infört.

Oavsett utgången hänger homestead fortfarande på att du äger och bor i bostaden den 1 januari och ansöker senast den 1 mars.

Relaterade analyser

• Miljonärsmigrationen 2026: dit de förmögna flyttar
• Guide för internationella köpare: NYC och Miami
• Marknadsrapport för bostadsrätter i Miami

Källor: Florida Department of State, initiativakten för Amendment 3 (HJR 1-F); officiell valsedelstext publicerad av Fort Pierce Utilities Authority; Florida Policy Institute (juni och juli 2026); Ballotpedia News (3 juni 2026); WFLX (4 augusti 2026); Florida Phoenix (6 augusti 2026); WLRN (2, 15, 29 och 30 september 2026); Orlando Weekly; Sun-Sentinel (2 oktober 2026); Fox 13; Sachs Media (19 augusti 2026); Florida TaxWatch; Accounting Today och The Bond Buyer om S&P Global Ratings (juni 2026); WPTV och FlaglerLive om rapporten från Florida Housing Coalition; Fla. Stat. 193.155 och 193.1554; meddelande från Florida Department of Revenue om CPI-justeringen av homestead-avdraget; Florida Department of Revenue; Miami-Dade Property Appraiser.