Vad mellanårsvalet 2026 betyder för köpare i Manhattan och Miami

Vad som förändrades, och vad som inte gjorde det

Bostadsmarknaden handlar i grunden om utbud och efterfrågan. Tisdagens val förändrade inte det utbud som en köpare har att välja på i morse. Om det förändrar efterfrågan beror på vad som följer: lånekostnader, finansmarknader och förtroendet hos inhemska och utländska köpare. Tills vidare skrevs många av de regler som direkt förändrar kalkylen i Manhattan och Miami i Albany och Tallahassee, och det är fortfarande själva fastigheten som avgör priset.

Demokraterna väntas kontrollera både representanthuset och senaten i den nya kongressen. Vissa valkretsar är ännu inte avgjorda och inget är certifierat. Presidenten behåller sin vetorätt, så en större federal skatteförändring ser osannolik ut. Köpare bör fatta sina beslut utifrån gällande rätt.

Washington spelar ändå roll. Aktierna steg den 4 november och räntan på 10-åriga amerikanska statsobligationer föll med omkring sex baspunkter till ungefär 4,89 procent. Det betyder mer för kontantköpare än det låter. Mycket av kontanterna vid ett avslut kommer från en portfölj eller en kredit med portföljen som säkerhet, så aktievärden och lånevillkor påverkar fortfarande efterfrågan. En delad regering kan också medföra konfrontationer om budget och skuldtak som oroar just de marknaderna. Skattemässig kontinuitet garanterar inte finansiell stabilitet.

En sak till gäller båda marknaderna. Min bedömning är att resultatet kan ge utländska köpare en mer välkomnande signal efter flera år av oro över administrationens invandringspolitik. Det kan öka intresset för Manhattan och Miami. Administrationen bestämmer fortfarande invandringspolitiken, men signalen från väljarna pekar åt ett annat håll.

Dollarn försvagades något efter valresultatet också. Om det fortsätter får köpare som finansierar förvärv i euro, pund eller andra stärkta valutor ökad köpkraft. Det är en mer direkt finansiell fördel än en förändrad politisk stämning, även om ingetdera ännu har blivit belägg för förnyat köpintresse.

Krigen spelar också roll. Oljan föll med mer än 8 procent den 4 november i förväntan om att trycket på att avsluta Irankriget kommer att växa, och vicepresidenten skyllde kriget för valförlusterna. En demokratisk kongress kan också driva på för mer stöd till Ukraina. Inget av utfallen garanterar en snabbare uppgörelse. För våra köpare verkar den möjliga nyttan i två led: billigare olja kan lätta trycket på inflation och räntor, och minskad geopolitisk osäkerhet kan få tillbaka en del köpare som har väntat.

Tullarna är ett område där valet förändrar mindre än många tror. USA:s högsta domstol upphävde redan i februari de nödtullar som infördes med stöd av IEEPA. Tullarna på stål och aluminium som är viktiga för byggandet infördes med stöd av Section 232 i Trade Expansion Act och gäller fortfarande. Ett skifte i kongressens majoritet tar inte automatiskt bort dem. Priserna på byggmaterial ligger omkring 11 procent över förra året, kopparkabel mer än 20 procent, och entreprenörsorganisationen kopplar en betydande del av ökningen till bränslekostnader från Irankriget. Och även när tullar sänks lämnar leverantörer inte nödvändigtvis tillbaka de prishöjningar som de motiverade med dem. En del av höjningen blir inbyggd i byggkostnaden. Så tulllättnader, om de kommer, kan bromsa ytterligare höjningar utan att göra nyproduktion märkbart billigare att bygga.

Manhattan

Utbud: knapphet i toppen

Valet lägger inte till eller tar bort en enda lägenhet på Manhattan. Corcoran räknade bara 6 354 aktiva annonser under tredje kvartalet, det lägsta utbudet för ett tredje kvartal sedan 2017, och sponsorutbudet, det vill säga nyproduktionen, är det lägsta sedan fjärde kvartalet 2012. Inget i tisdagens resultat ändrar det på kort sikt. Vår marknadsrapport för Manhattan för Q3 har den fullständiga redovisningen.

Det betyder inte att varje lägenhet är en bristvara. Skick, byggnad, område och pris avgör fortfarande hur många verkliga alternativ en köpare har. En färdig lägenhet med lite direkt konkurrens kan hålla sin position medan en lägenhet som kräver en större renovering blir stående. Men lyxmarknaden går mycket bättre än instegssegmentet, så breda siffror för Manhattan kan dölja styrkan där våra köpare söker.

Efterfrågan: räntor och pied-à-terre-påslaget

Eftersom en större federal skatteförändring är osannolik har köpare liten anledning att skynda på en affär för att hinna före en sådan.

Räntorna spelar fortfarande roll under trofénivån, där köpare använder jumbolån och krediter mot sina portföljer. Freddie Macs veckosnitt för ett 30-årigt bolån med fast ränta föll till 7,18 procent per den 5 november, den tredje veckovisa nedgången i rad. Mortgage News Daily anger räntan på 30-åriga jumbolån till 7,40 procent. Finansieringen förbättras, men lånekostnaderna är fortsatt höga. Om räntorna håller sig lägre och de faktiska lånevillkoren fortsätter att förbättras är det en måttlig medvind för finansierade lyxköp. Om de studsar tillbaka är den borta.

Det större omedelbara inflytandet på efterfrågan på andrabostäder är lokalt. Pied-à-terre-påslaget, i kraft sedan den 1 juli, innebär en årlig kostnad för omfattade bostäder som inte är huvudsaklig bostad och har ett ungefärligt marknadsvärde på 5 miljoner dollar eller mer. Eftersom stadens formel för vilka lägenheter som omfattas är invecklad och inte kan utläsas ur utgångspriset, se vår guide till New York Citys pied-à-terre-skatt för att kontrollera hur den gäller en specifik bostad. En ägare måste jämföra att betala påslaget med att ändra fastighetens användning, kvalificera sig för ett undantag eller sälja. Uthyrning är ett alternativ endast där byggnaden tillåter det och upplägget uppfyller kraven för undantaget.

Corcoran räknade 162 undertecknade kontrakt över 5 miljoner dollar under tredje kvartalet: 53 i juli, 52 i augusti och 57 i september. Juli låg 2 procent över föregående år, augusti 13 procent, och september var oförändrad. Siffrorna omfattar alla köpare i det prisintervallet, inte bara köpare av andrabostäder, så de isolerar inte påslagets effekt. De visar däremot att lyxtransaktionerna fortsatte efter att det trädde i kraft.

Min uppfattning är att påslaget, som gäller till och med juni 2031 om det inte förlängs, ger en del köpare ytterligare en anledning att förhandla, och tisdagens val ändrar inte den kostnaden i dag. Det avgör inte hur mycket en enskild säljare bör ge efter. Det beror fortfarande på den årliga avgiften, alternativen och säljarens ställning.

Externa faktorer: Albanys nästa budget

Även New Yorks delstatsval förtjänar uppmärksamhet. Kathy Hochul omvaldes, och inofficiella resultat visar att demokraterna återfår en supermajoritet i senaten och behåller en i Assembly. Det betyder inte att ännu en skattehöjning är på väg. Det betyder däremot att dödläget på federal nivå inte ger något skydd mot förändringar i Albany. För ägare på Manhattan, och för köpare som överväger en flytt till Florida, spelar delstatens nästa budget en mer direkt roll än partisplittringen i Washington.

Miami

Utbud: tight i dag, nya torn på väg

Valet förändrar inte Miamis lyxutbud. Mark vid vattnet är fortsatt begränsad, och marknaden för färdigställda ultralyxcondos är koncentrerad till en handfull byggnader. Vår Q3-rapport räknade bara 15 condoavslut på 10 miljoner dollar eller mer i 11 byggnader; fem av dem i The Surf Club. Det visar hur koncentrerad aktiviteten är, snarare än hur stort utbudet är.

Nästa generation ultralyxcondos är fortfarande under uppförande, med flera projekt som är planerade att levereras från 2027 till 2030. Dessa leveranser kommer att förändra köparnas val mer direkt än tisdagens val. Och även om tullarna lättar kan byggpriserna behålla höjningar som leverantörerna redan har fört vidare, vilket håller återanskaffningskostnaderna förhöjda.

Efterfrågan: skattekontinuitet och flödet från New York

Floridas delstatsval pekar mer mot kontinuitet än mot en ändrad riktning. Republikanen Byron Donalds vann guvernörsposten, och republikanerna behöll båda lagstiftande kamrarna, även om de förlorade sin tvåtredjedels supermajoritet i representanthuset och senatens var fortfarande osäker i jämna valkretsar. Jag räknar med att Floridas företagsvänliga, lågskattebetonade profil förblir intakt, med fler begränsningar av lagstiftarens möjlighet att agera på egen hand. För köpare som överväger en flytt lämnar valet delstatens centrala dragningskraft oförändrad: ingen delstatlig inkomstskatt.

New Yorks pied-à-terre-påslag tillför en separat faktor för köpare som flyttar till Florida men behåller en lägenhet på Manhattan värd 5 miljoner dollar eller mer. Om lägenheten omfattas av påslaget kan den extra årliga kostnaden påverka om man behåller den, hellre hyr vid besök eller säljer. Det betyder inte att köpare måste avstå från att äga i båda städerna. Vår jämförelse mellan NYC och Miami går igenom skatteberäkningen.

Newyorkare utgjorde 34 procent av köparna från andra delstater i Miamiområdet under första halvåret 2026, enligt MIAMI Realtors. I toppen steg husavslut på 10 miljoner dollar eller mer från 29 till 38 under tredje kvartalet, medan condoavslut på den nivån föll från 17 till 15. Köpare som vill kunna flytta in direkt och få mark lutar åt hus, medan en del köpare av condos i toppskiktet antingen väntar på vågen av nya leveranser 2027 till 2030 eller granskar äldre byggnaders reserver och krav på milestone-besiktning.

Den utländska köparen är en annan svängfaktor. En mer välkomnande politisk signal, större köpkraft från en svagare dollar och mindre osäkerhet utomlands kan stödja efterfrågan från Europa och Latinamerika. Beläggen finns i kontrakten, inte i själva valresultatet.

Den direkta exponeringen mot bolån är lägre i delar av den här marknaden: mer än 80 procent av condoförsäljningarna i Miami över 1 miljon dollar skedde med enbart kontanter förra året. Dessa köpare är ändå exponerade mot portföljvärden, växelkurser och den avkastning de avstår från genom att placera pengar i en fastighet.

Externa faktorer: Amendment 3 och innehavskostnader

Floridas väljare godkände också Amendment 3 med omkring 62 procent av rösterna, ett beslut som direkt påverkar ägandekostnaderna. Det höjer homestead-undantaget för andra skatter än skolskatter till 150 000 dollar 2027 och 250 000 dollar 2028, och sänker det årliga taket för taxeringsökning på omfattade bostäder utan homestead-status från 10 procent till 5 procent.

Den som inte har etablerat permanent bosättning i Florida senast den 31 december 2026 omfattas av andra behörighetsregler för det högre undantaget och får det i allmänhet från och med sitt femte år av undantag. Om en flytt redan är planerad förtjänar det datumet uppmärksamhet. Undantaget minskar det skattepliktiga värdet, inte skatteräkningen dollar för dollar, och besparingen på ett hus för 10 miljoner dollar bör beräknas innan den styr ett beslut.

Köpare behöver också en skatteberäkning för tiden efter köpet. Säljarens räkning kan spegla taxeringsbegränsningar som inte följer med vid en försäljning. Ett lägre tak för framtida taxeringsökning betyder inte att köparen ärver säljarens taxeringsvärde.

De övriga kostnaderna ligger i fastigheten och byggnaden. För ett hus bör du skaffa försäkringsofferter och förstå vind- och översvämningsskyddet innan du förbinder dig. För en condo ingår reservstudien, milestone-besiktningen, försäkringen, historiken över extra avgifter och planerade arbeten i priset. Läs dem innan du förhandlar om enheten.

Så agerar du efter valet, inför 2027

Valet förändrar vissa förväntningar. Fastigheten måste fortfarande hålla.

Om du planerar att behålla en lägenhet på Manhattan värd 5 miljoner dollar eller mer efter en flytt till Florida, kontrollera om påslaget gäller och beräkna den årliga kostnaden utifrån din tänkta användning. Gå sedan igenom din hemvist i New York med en skatterådgivare; vi kan förmedla kontakt med en. Domicil i Florida avslutar inte nödvändigtvis den skattemässiga hemvisten i New York.

Om Manhattan ska bli din huvudsakliga bostad, fokusera på lägenhetens skick, innehavskostnaderna och konkurrensen i just den byggnaden. En ihållande förbättring av finansieringen kan föra in fler köpare i ditt prisintervall; en kort nedgång i räntorna är ingen anledning att jaga ett utgångspris.

Om du köper ett hus i Miami, ha besiktningar, försäkring och skatteberäkningen för tiden efter köpet redo tidigt. Om du köper en condo i Miami, förhandla med en tydlig bild av både konkurrerande enheter och byggnadens framtida utgifter.

För säljare är valet bakgrund, inte en jämförbar försäljning. Sätt priset mot dagens konkurrens och undertecknade kontrakt. En säljare av en andrabostad på Manhattan vars lägenhet omfattas av påslaget bör vara beredd att diskutera det. En säljare av en condo i Miami bör vara beredd att svara på frågor om reserver, försäkring och extra avgifter.

Inför 2027 skulle jag följa om bolåneräntorna faktiskt går ned, om det utländska intresset blir undertecknade kontrakt och vad de kommande budgetarna i Albany och Tallahassee betyder för ägandekostnaderna. Det är de kanaler genom vilka valet kan bli en verklig förändring på någon av marknaderna. Utbudet rör sig tyvärr i glaciärtakt.

Allmän information, inte skatte-, juridisk eller investeringsrådgivning. Valresultat, lagar och marknadsdata gäller per den 5 november 2026 och kan ändras.