New Yorks pied-à-terre-skatt 2026: vad trofépriset blir

Det viktigaste

• Delstaten New York införde sin första pied-à-terre-skatt i budgeten för räkenskapsåret 2027, undertecknad av guvernör Kathy Hochul den 28 maj 2026, sedan hon och borgmästare Zohran Mamdani föreslagit den den 15 april 2026.
• Det är ett årligt påslag på bostäder som inte är huvudsaklig bostad, i kraft från den 1 juli 2026 och med utgång den 30 juni 2031. I den första fasen ligger tröskeln på 5 miljoner dollar i marknadsvärde hos Department of Finance för en- till trefamiljshus och 1 miljon dollar för bostadsrätter (condos) och kooperativ (co-ops).
• Guvernörens kansli räknade med minst 500 miljoner dollar per år; stadens comptroller landade närmare 340 till 380 miljoner dollar. Antalet berörda fastigheter anges till allt från de 13 000 som nämndes i april till stadens comptrollers modellerade 11 226.
• Satstrappan är publicerad. Bostadsrätter och kooperativ betalar 4 procent från 1 miljon till 3 miljoner dollar, 5,25 procent upp till 5 miljoner dollar och 6,5 procent däröver; en- till trefamiljshus betalar 0,8, 1,05 och 1,3 procent i steg från 5 miljoner dollar.

Skatten som ständigt återkom har just anlänt

I mer än ett decennium var pied-à-terre-skatten idén som varken dog eller gick igenom. Dess förespråkare i Albany och i stadshuset lyfte fram den, smalnade av den och lade den åt sidan under flera administrationer. För den som tittade på en helvåning vid Central Park South förblev den ett antagande, en post att stresstesta men inte att betala. Under 2026 ändrades det.

Den 15 april 2026 föreslog guvernör Kathy Hochul och borgmästare Zohran Mamdani delstatens första pied-à-terre-skatt. Lagstiftarna antog den i slutet av maj som en del av budgeten för räkenskapsåret 2027, och guvernören undertecknade den den 28 maj 2026. Den trädde i kraft den 1 juli 2026 och löper ut den 30 juni 2031 om den inte förlängs. För Billionaires' Row, en korridor byggd nästan uteslutande på andrabostäder, är detta inte längre en debatt. Det är en planeringsfråga.

Vad den införda skatten faktiskt säger

Läs lagtexten noga, för detaljerna avgör vem som betalar och hur mycket. Detta är vad den antagna lagen slår fast:

• Det är ett årligt påslag, inte en transaktionskostnad. Skatten återkommer varje år du innehar fastigheten. Det är hela poängen, och det är vad som skiljer den från mansion tax och överlåtelseskatterna som slår till en gång vid köpet.
• Tröskeln är inte ett enda tal. Till och med den 30 juni 2028 ligger den på 5 miljoner dollar i marknadsvärde hos Department of Finance för en- till trefamiljshus och 1 miljon dollar för bostadsrätter och kooperativ, där kooperativ värderas till ett beräknat marknadsvärde fördelat efter andelstal och faktureras föreningen. Från den 1 juli 2028 samlas alla klasser på en tröskel vid 5 miljoner dollar med en- till trefamiljssatserna, värderade utifrån jämförbara försäljningar mellan oberoende parter.
• Den riktar sig mot bostäder som inte är huvudsaklig bostad. Påslaget gäller när bostaden inte är huvudsaklig bostad för sin ägare, för en nära familjemedlem eller för en hyresgäst med ett reellt långtidskontrakt. Notera fällan i kortformen: detta är inte enbart en skatt på ägare utanför delstaten. En New York-bo som äger en andra enhet i staden betalar den också, eftersom bara ett hem kan vara huvudsaklig bostad.
• Intäktsprognosen är omtvistad. Guvernörens kansli räknade med minst 500 miljoner dollar om året och den antagna finansplanen bär 506 miljoner dollar för budgetåret 2027. Stadens comptroller, som modellerar justeringar för hyror och beteende, landade närmare 340 till 380 miljoner dollar.

Förslagsställarna pekade ut den sorts ägare de siktade på, med hänvisning till bostäder som används för att förvara förmögenhet snarare än som hem, och nämnde några av landets dyraste fastigheter, däribland våningen i Midtown som Ken Griffin köpte för en offentligt rapporterad summa nära 238 miljoner dollar. På förslagsstadiet räknade guvernör Hochuls kansli med ungefär 13 000 fastigheter i New York City. Efter införandet har klientbrev cirkulerat siffror på ungefär 10 000 och ungefär 14 000 utan att ange någon källa, medan stadens comptroller i sin egen publicerade modell landar på 11 226. Behandla varje enskild siffra som en uppskattning och kontrollera vilket skede den kommer från.

Satstrappan

Aprilförslaget lämnade satsen tom. Den antagna lagen gör det inte. Till och med den 30 juni 2028 betalar bostadsrätter och kooperativ 4 procent av marknadsvärdet från 1 miljon till 3 miljoner dollar, 5,25 procent från 3 miljoner till 5 miljoner dollar och 6,5 procent över 5 miljoner dollar. En- till trefamiljshus betalar 0,8 procent från 5 miljoner till 15 miljoner dollar, 1,05 procent från 15 miljoner till 25 miljoner dollar och 1,3 procent över 25 miljoner dollar. Satsen trappas inte steg för steg: ett enfamiljshus på 30 miljoner dollar betalar 1,3 procent på hela värdet, alltså 390 000 dollar om året. Från den 1 juli 2028 går alla klasser över till en enda tröskel vid 5 miljoner dollar med en- till trefamiljssatserna, och marknadsvärdet sätts utifrån jämförbara försäljningar mellan oberoende parter i stället för med den lagstadgade hyresintäktsmetoden.

Kostnadsräkningen

Påslaget är knutet till stadens värdering, så kostnaden skalar med den siffran snarare än med vad du betalade. Aritmetiken är ren multiplikation, och den ackumuleras över ett långt innehav. Det är precis därför köparkretsen följer frågan. En engångskostnad vid tillträdet är en känd storhet som du absorberar en gång. En återkommande årlig avgift förändrar internräntan på att hålla en trofétillgång i tio eller tjugo år.

Så här bedömer du den disciplinerat:

1. Förankra i det som finns i dag. Prissätt tillgången mot de skatter som redan gäller, som behandlas nedan och i vår översikt över pied-à-terre-skatten och Manhattans lyxmarknad.
2. Lägg till påslagslagret. Tillämpa den publicerade satsen för fastighetens klass på dess marknadsvärde hos Department of Finance, och se sedan hur kostnadsprofilen förändras över ett realistiskt innehav, inklusive steget 2028 när trösklarna möts.
3. Hämta värderingen, inte priset. Som nästa avsnitt förklarar betyder sättet staden mäter värde på lika mycket som satsen i sig.

Det angreppssättet prissätter den skuld som finns i stället för den som föreslogs.

Värderingen är där pengarna finns

Den avgörande frågan är inte satsen. Det är vilket värde tröskeln fästs vid. New York Citys fastighetsskattesystem åsätter bostadsrätter och kooperativ marknadsvärden och taxeringsvärden som ligger långt under deras försäljningspriser, eftersom delstatlig lag låter Department of Finance basera de värdena på teoretiska hyresintäkter i stället för på vad enheterna faktiskt omsätts för. Den antagna lagen sätter tröskeln för bostadsrätter och kooperativ vid 1 miljon dollar av just det marknadsvärdet hos Department of Finance, inte vid 5 miljoner dollar och inte vid försäljningspriset. De publicerade sammanfattningarna är inte eniga på punkten: de flesta läser tröskeln som marknadsvärde, en läser den som taxeringsvärde, och skillnaden är stor nog att bekräfta mot din egen enhet.

The City Reporter redovisade gapet den 22 april 2026, medan åtgärden ännu var ett förslag, och siffrorna är slående. En bostadsrätt på 432 Park Avenue som såldes för 26 miljoner dollar bar ett marknadsvärde hos Department of Finance strax under 1,9 miljoner dollar och ett taxeringsvärde på 785 477 dollar. När redaktionen gick igenom registren i det tornet fann den ingen bostadsenhet som skulle nå över en tröskel på 5 miljoner dollar enligt sitt taxeringsvärde, och exakt en, köpt för 91 miljoner dollar 2017, som skulle nå över den enligt marknadsvärdet. Läst mot den tröskel på 1 miljon dollar för bostadsrätter som delstaten faktiskt införde pekar samma siffror åt andra hållet: ett marknadsvärde strax under 1,9 miljoner dollar ligger med god marginal innanför skatten. Stings lägenhet på 220 Central Park South, köpt för 65,7 miljoner dollar 2019, bär ett aktuellt taxeringsvärde nära 1,89 miljoner dollar.

Tröskeln som betyder något på Billionaires' Row är 1 miljon dollar i stadens marknadsvärde, och mycket lite i korridoren ligger under den.

En illustration av spannet är takvåningen på 96:e våningen i 432 Park Avenue, som såldes för 87,7 miljoner dollar tillbaka 2016. Det är en tidigare försäljning, inte en aktuell affär, men den visar glappet tydligt: enligt The City Reporter är den enhetens marknadsvärde hos Department of Finance 3,8 miljoner dollar och dess taxeringsvärde 1,6 miljoner dollar. En tröskel på 5 miljoner dollar knuten till de talen skulle ha missat den helt. Tröskeln på 1 miljon dollar för bostadsrätter som delstaten införde gör det inte.

Manhattans borough president Brad Hoylman-Sigal, som drivit tidigare versioner av lagförslaget i mer än ett decennium, formulerade saken så här när förslaget presenterades: de globalt superrika som använder fastigheter i New York City för att parkera sin förmögenhet bör bidra till de kommunala tjänster som skyddar och upprätthåller den investeringen. Slutsatsen för en köpare är konkret: talet som sätter din skuld är marknadsvärdet hos Department of Finance, inte ditt köppris, så hämta det innan du tillträder.

Varför Billionaires' Row står i centrum

Billionaires' Row är inte ett prisskikt. Det är en geografi, korridoren längs 57th Street och intilliggande kvarter strax söder om Central Park, med Central Park Tower, 220 Central Park South, 111 West 57th Street och One57 som ankare. Standardbostäder längs korridoren omsätts från ensiffriga till mitten av tvåsiffriga miljonbelopp i dollar, medan helvåningar och takvåningar går upp i tresiffriga miljonbelopp i toppen.

Som vår guide till Billionaires' Row NYC beskriver koncentreras efterfrågan här till internationella huvudmän, family offices och köpare från finansbranschen, som betraktar dessa bostäder lika mycket som värdeförvaring som som en plats att sova på. Många äger genom bolagsstrukturer med begränsat ansvar för integritet och successionsplanering. En stor del av dessa hem är, i ordets enklaste mening, pied-à-terre som innehas av ägare vars huvudsakliga bostad finns någon annanstans. Det är precis det ägandet som skatten riktar sig mot.

Påslaget snuddar alltså inte vid korridoren. Det siktar på den. Ändå drar två krafter åt olika håll, och en seriös köpare bör väga båda.

Knappheten drar åt andra hållet

Utbudet av verkligt trofébestånd på Billionaires' Row är strukturellt begränsat. Den moderna korridoren skapades av en leveranscykel av supertall-torn från ungefär 2014 till 2022, och helvåningar med direkt exponering mot Central Park omsätts sällan. Mycket av aktiviteten i det allra översta skiktet sker off-market, genom sponsorallokeringar och mäklarnätverk, inte på publika plattformar.

Genuin knapphet brukar dämpa effekten av innehavsskatter allra högst upp. När det bara finns en handfull helvåningar med skyddad parkutsikt låter sig de köpare som vill ha dem inte lätt avskräckas av ett årligt påslag, hur ovälkommet det än är. Trycket skulle sannolikt falla hårdast på det mer utbytbara beståndet, enheterna på lägre och mellersta våningar där köpare har närmare substitut, och minst på de oersättliga trofévåningarna.

Skatterna som redan finns i dag

Det nya påslaget läggs ovanpå en kostnadsstruktur som trofépköpare redan bär. Innan du modellerar pied-à-terre-lagret, förstå grunden.

• Mansion tax. New York tar ut en mansion tax på bostadsköp från 1 miljon dollar och uppåt, trappad så att satsen stiger när priset klättrar mot de högre stegen. Vid ett troféköp är detta en av de största enskilda posterna vid tillträdet.
• Överlåtelseskatter. Både delstaten New York och staden New York tar ut överlåtelseskatt på fastighetsaffärer. Vid köp av nyproducerade bostadsrätter flyttar byggherren ofta över överlåtelseskatteplikten på köparen, vilket höjer den samlade kostnaden för en nyproduktionsaffär jämfört med en andrahandsaffär.
• Löpande innehavskostnader. Troféägare betalar redan betydande årliga fastighetsskatter, månadsavgifter och underhåll. Pied-à-terre-påslaget är en ny återkommande post ovanpå dessa.

Köparens transaktionskostnader ligger på ungefär 3 till 5 procent i nyproducerade bostadsrätter där byggherrens kostnader tillkommer, och närmare 2 till 3 procent i andrahandsledet. Utländska köpare möter dessutom FIRPTA-avdraget på säljarsidan, och de flesta styrelser på Billionaires' Row är uppbyggda för att kunna ta emot globala köpare och ägande via LLC. Det är utgångsläget. Pied-à-terre-skatten är den nya variabeln ovanpå det.

Hur detta samspelar med flytten till Florida

Man kan inte diskutera en New York-skatt på andrabostäder utan att diskutera Florida. Förmögenhetsmigrationen från New York till södra Florida har varit en av de senaste årens definierande kapitalflödesberättelser, och skattebehandlingen är en central drivkraft. Florida har ingen delstatlig inkomstskatt, och för den som väger var den huvudsakliga bostaden ska förankras är jämförelsen skarp.

Den nya skatten skärper den jämförelsen på ett specifikt sätt. Vissa ägare på Billionaires' Row behåller sin New York-lägenhet som andrabostad just för att deras skatterättsliga hemvist finns någon annanstans. Ett årligt påslag riktat mot New York-ägare utan huvudsaklig bosättning höjer kostnaden för exakt det upplägget. Vår genomgång av skattemigrationen från New York till Miami går igenom hur seriösa köpare räknar på detta.

Effekten är dock inte symmetrisk. En köpare som flyttar sin huvudsakliga bostad till Miami kan ändå vilja ha ett fäste i New York, och ett fäste är per definition en pied-à-terre. Samma migration som flyttar inkomstskatterättslig hemvist till Florida kan alltså lämna kvar precis den sortens New York-ägande utan huvudsaklig bosättning som denna skatt riktar sig mot. De två trenderna samspelar snarare än tar ut varandra, och nettoresultatet beror på den enskilda köparens struktur, innehavsplan och tolerans för löpande kostnader. Att räkna på de faktiska siffrorna är poängen, och skattekalkylatorn från New York till Miami och den bredare jämförelsen mellan Manhattan och Miami är rätt utgångspunkter.

Vad det betyder för efterfrågan på Billionaires' Row

Nu när skatten är införd och dess satser publicerade är formen på det troliga utfallet tydligare än något enskilt tal.

1. Efterfrågan i det översta troféskiktet är mest skyddad. Knapphet, off-market-dynamik och värdeförvaringsmotivet skyddar segmentet med helvåningar och takvåningar. Dessa köpare är minst priskänsliga för en årlig innehavsavgift.
2. Beståndet i mellanskiktet bär störst risk. Standardbostäder med närmare substitut, på Manhattan eller på konkurrerande globala marknader, skulle känna påslaget mer direkt i pris och absorption.
3. Värderingen avgör fortfarande hur stor räkningen blir. Tröskeln ligger lågt nog för att fånga korridoren, men det är marknadsvärdet hos Department of Finance, inte försäljningspriset, som avgör vad varje ägare faktiskt betalar.
4. Florida stannar i bild. Varje ökning av New Yorks innehavskostnader göder migrationsberättelsen, särskilt för köpare som kan flytta sin huvudsakliga bostad utan att ge upp en närvaro i New York.

Inget av detta talar för att stå vid sidan av. Satserna är publicerade och trösklarna tar ett nytt steg 2028, och de köpare som klarar sig bäst i den här korridoren förstår både dagens kostnadsstruktur och det som nu står i lagboken. Bedöm tillgången mot dagens faktiska skatter, lägg det publicerade påslaget på fastighetens eget marknadsvärde hos Department of Finance, och besluta med full information.

Funderar du på ett troféköp eller en troféförsäljning? Våra mäklare arbetar med marknaderna i Manhattan och Miami varje dag. Skriv till oss på WhatsApp för ett privat samtal utan press.

Vanliga frågor

Finns det en pied-à-terre-skatt i New York City 2026?

Ja. Guvernör Kathy Hochul och borgmästare Zohran Mamdani föreslog delstatens första pied-à-terre-skatt den 15 april 2026; lagstiftarna antog den i slutet av maj som en del av budgeten för räkenskapsåret 2027 och guvernören undertecknade den den 28 maj 2026. Den trädde i kraft den 1 juli 2026 och löper ut den 30 juni 2031 om den inte förlängs. Det är ett årligt påslag på bostäder som inte är huvudsaklig bostad för sin ägare, för en nära familjemedlem eller för en hyresgäst med ett reellt långtidskontrakt, med en tröskel i första fasen på 5 miljoner dollar i marknadsvärde hos Department of Finance för en- till trefamiljshus och 1 miljon dollar för bostadsrätter och kooperativ.

Hur mycket skulle pied-à-terre-skatten kosta på en trofélägenhet?

Det beror på fastighetsklassen och på stadens värdering snarare än på priset du betalade. Till och med den 30 juni 2028 betalar bostadsrätter och kooperativ 4 procent av marknadsvärdet hos Department of Finance från 1 miljon till 3 miljoner dollar, 5,25 procent upp till 5 miljoner dollar och 6,5 procent däröver, medan en- till trefamiljshus betalar 0,8, 1,05 och 1,3 procent i steg från 5 miljoner dollar. Satsen läggs på hela värdet i stället för steg för steg, så ett enfamiljshus på 30 miljoner dollar betalar 1,3 procent, alltså 390 000 dollar om året. Eftersom marknadsvärdena hos Department of Finance för trofébostadsrätter ligger långt under försäljningspriserna hänger räkningen för en lägenhet i niosiffrigt spann på en värdering du bör hämta innan du modellerar något.

Vad är skillnaden mellan mansion tax och pied-à-terre-skatten?

Mansion tax är en engångsskatt som betalas vid tillträdet på bostadsköp från 1 miljon dollar och uppåt, med en trappad struktur som stiger när priset ökar. Pied-à-terre-skatten är ett återkommande årligt påslag på bostäder som inte är huvudsaklig bostad, med en tröskel i första fasen på 1 miljon dollar i stadens marknadsvärde för bostadsrätter och kooperativ och 5 miljoner dollar för en- till trefamiljshus. Mansion tax är en kostnad för att köpa. Pied-à-terre-skatten är en kostnad för att äga, år efter år.

Kan trofébostadsrätter undgå pied-à-terre-skatten via taxeringsvärdet?

Långt svårare än aprilförslaget antydde. Som The City Reporter rapporterade den 22 april 2026 åsätter Department of Finance bostadsrätter och kooperativ marknadsvärden och taxeringsvärden som ligger långt under deras försäljningspriser, eftersom systemet bygger på teoretiska hyresintäkter i stället för på vad enheterna faktiskt omsätts för. Redaktionen fann att en bostadsrätt på 432 Park Avenue som såldes för 26 miljoner dollar bar ett marknadsvärde hos Department of Finance under 1,9 miljoner dollar. Den rapporteringen prövade en tröskel på 5 miljoner dollar. Den antagna lagen sätter tröskeln för bostadsrätter och kooperativ vid 1 miljon dollar av samma marknadsvärde, så enheter som förslaget hade missat ligger innanför skatten, och från den 1 juli 2028 flyttas värderingen till jämförbara försäljningar mellan oberoende parter.

Hur hänger detta ihop med att folk flyttar från New York till Florida?

Florida har ingen delstatlig inkomstskatt, och stigande innehavskostnader i New York göder den pågående förmögenhetsmigrationen till södra Florida. En pied-à-terre-skatt höjer kostnaden för att behålla ett New York-hem som inte är huvudsaklig bostad, vilket är precis det upplägg många flyttande köpare föredrar. De två trenderna samspelar snarare än tar ut varandra, eftersom en köpare som flyttar sin skatterättsliga hemvist till Miami ändå kan vilja ha en pied-à-terre i New York, vilket är exakt det ägande den nya skatten riktar sig mot.

Vart du går härifrån

Om du utvärderar en bostad i korridoren, börja med utbudet och kostnadsstrukturen sida vid sida. Gå igenom aktuella möjligheter på vår sida med lägenheter till salu på Billionaires' Row, och räkna sedan på dina egna siffror i skattekalkylatorn från New York till Miami för att se hur en New York-position står sig mot en i Florida i just din struktur. När du vill diskutera off-market-alternativ eller modellera ett långsiktigt innehav mot pied-à-terre-skatten till dess publicerade satser, hör av dig till vårt rådgivningsteam för ett privat samtal.