Co-op eller condo i New York: styrelsens godkännande, de verkliga kostnaderna och vad du bör köpa

Co-op eller condo: vilken bör du egentligen köpa?

De flesta guider förklarar vad de två formerna är. Den svårare frågan är vilken som passar det köp du gör. I New York avgörs svaret oftast av fyra saker: om du kommer att bo där på heltid, om du köper i eget namn, hur du finansierar köpet och hur mycket granskning från styrelsen du är beredd att gå igenom.

Mönstret bakom allt detta: att köpa en co-op är att köpa andelar i ett bolag som har rätt att granska dig, och att köpa en condo är att köpa fast egendom som för det mesta inte har det. Varje skillnad nedan följer av detta.

CONDOS

En condominium är en typ av fastighet där condo-invånarna äger sina individuella condo-enheter, som är separata enheter i en större byggnad eller anläggning. Varje ägare har ett deed (äganderättshandling) för sin lägenhet och äger också en andel i de gemensamma utrymmena. Denna struktur skiljer condos från co-ops, eftersom condo-invånare har full äganderätt till fast egendom, vilket kan påverka återförsäljningsvärdet och bolånealternativen positivt. Tillträdeskostnaderna för condos är normalt högre på grund av ytterligare avgifter som titelförsäkring och skatter på bolån. Ikoniska condominiums på Manhattan som 432 Park Avenue, 15 Central Park West och One57 visar hur full äganderätt till en condo formar stadens trophy-marknad.

Condo-ägare betalar fastighetsskatt till staden och månadsavgifter, kallade condo fees, till condo-föreningen, som är en typ av bostadsförening ansvarig för underhåll och bekvämligheter. Bekvämligheterna omfattar ofta saker som gym, simbassäng, lounge eller till och med en tennisbana. Condo-styrelsen sköter driften av byggnaden och instruerar condo-föreningen om vad den ska göra. Regler och bekvämligheter som föreningen fastställer kan direkt påverka de boendes vardag och beslut.

Personer bosatta i USA kan köpa condos med traditionella lån genom att lägga 20% i kontantinsats, men vissa banker kräver bara 10% i kontantinsats för yrkesgrupper som läkare och advokater. Utländska köpare måste betala 30% direkt. Titelförsäkring ingår också i tillträdeskostnaderna för condo-köpare. Ekonomiska överväganden, såsom månadsavgifter, fastighetsskatt och möjligt återförsäljningsvärde, är viktiga faktorer när man bedömer ett condo-köp.

För många kommer fördelarna med att köpa en condo-enhet att väga tyngre än nackdelarna. Att köpa en condominium är mycket mer demokratiskt än att köpa en co-op, eftersom condos är mycket mindre restriktiva och öppna för alla som har pengar att köpa en. Att använda likvida tillgångar som en del av ansökningsprocessen är ofta ett krav för co-op-köpare, till skillnad från för de flesta condos.

Condo-invånare kan ofta anpassa sitt boende efter egna önskemål, med förbehåll för föreningens riktlinjer, vilket ger större möjlighet till anpassning jämfört med andra fastighetstyper.

I allmänhet tillåter condos att en condo-ägare hyr ut sina lägenheter i andra hand med få begränsningar. Dessutom tillåter condos utländskt ägande, har färre restriktioner, kräver lägre kontantinsatser och är lättare att finansiera än co-ops.

De flesta condos har byggts under de senaste 30 åren och har många bekvämligheter som nuvarande ägare och hyresgäster förväntar sig, bland annat gym, simbassänger, loungar och tennisbanor. Många nyare condo-byggnader satsar på omfattande bekvämligheter som gym och säkerhetstjänster. Dessa bekvämligheter finns inte i de flesta co-ops. Alla dessa egenskaper gör en condo mer säljbar och ökar dess säljbarhet och attraktionskraft. Reglerna och bekvämligheterna i en condo kan i hög grad påverka de boendes livsstil och ekonomiska utfall.

Condos i New York utgör endast 25% av alla bostadsfastigheter till salu på Manhattan. Denna begränsning av utbudet och attraktionskraften hos nya condos med många bekvämligheter gör condos dyrare än co-ops. När man jämför värde har condos ofta ett högre pris per kvadratfot än co-ops, vilket speglar deras attraktionskraft på marknaden och fördelarna med ägandet.

Condos är normalt lättare att finansiera eftersom ägaren har en fysisk fastighet som säkerhet.

En annan stor försäljningsfördel för condos på Manhattan är de skatteavdrag som en del av dem erbjuder, som 485, 421G och 421A-skattelättnader. På 70-talet lanserade staden ett program för att stimulera byggherrar att bygga på obebyggda tomter, med 10 års skattebefrielse. Programmet löpte ut men har återupplivats med tillägget av 485-lättnaden 2024.

Bostadsköpare och investerare som köpte enheter i en condo med skattelättnad skulle också dra nytta av dessa 10-åriga skattelättnader. Nyligen såg vi dessa skattelättnader återkomma för en handfull condos på Manhattan, och du kan läsa mer på bloggen nedan:

När man väljer mellan en condo och en annan fastighetstyp är det viktigt att noga väga dessa faktorer.

Relaterat: "The Return and Demise of the 20 Year Tax Abatement"

Investerare och utländska köpare bör därför rikta sina sökningar mot condos.

Sammanfattningsvis är condos/har condos:

• Få restriktioner
• Investerarvänliga
• Lätt tillgång till finansiering
• Positiva till utländska köpare

Co-ops

Bostadskooperativ, eller co-ops, är en särskild typ av gemensamt boende där byggnaden ägs av ett bolag och privatpersoner blir co-op-ägare genom att köpa andelar i det bolaget i stället för att äga sina enskilda enheter fullt ut. Som co-op-andelsägare avgör din ägarandel din rätt att bo i en viss lägenhet och din andel av byggnadens kostnader. Proprietary lease ger en andelsägare som köper andelar rätt att använda en viss lägenhet i co-op-byggnaden. Ju större co-op-lägenheten är, desto fler co-op-andelar innehar andelsägaren och desto större andel av byggnadens underhållskostnader betalar andelsägaren.

Vid första anblicken ser det ut som att man kan betala högre månadsavgifter när man köper en co-op. Det beror dock på att fastighetsskatt och föreningsavgifter slås ihop till ett enda maintenance-belopp. Detta belopp innehåller fastighetsskatt och underhållsavgifter till bolaget, vilka omfattar deras andel av fastighetsskatterna, byggnadens kostnader och ibland ränta på bolån om bolaget har ett lån på byggnaden. Detta skiljer sig från condo-ägare, som betalar fastighetsskatt direkt för sina enheter och har separata avgifter för försörjning och fastighetsskatt. Ibland har co-ops högre maintenance på grund av ränta på bolån om bolaget har ett lån på byggnaden. Som jämförelse är condo-byggnader förbjudna att ta upp lån, så condo-avgifterna (HOA) kan aldrig inkludera ränta på bolån.

Det finns många för- och nackdelar med att köpa en co-op-lägenhet. På plussidan är condos vanligtvis dyrare än co-ops eftersom kooperativ är äldre och utgör 70% av marknaden. Co-ops tenderar att vara mer överkomliga i inköp och har vissa ekonomiska fördelar, till exempel kostnader som ingår i maintenance-avgifterna. Co-ops tenderar också att ha lägre tillträdeskostnader än condos eftersom det inte finns kostnader som titelförsäkring.

Co-ops kan fastställa vilka regler de vill, och deras andelsägare måste följa dessa regler. Co-op-styrelser förbjuder ofta uthyrning och kan göra försäljning svår på grund av sin godkännandeprocess. Co-opens styrelse ställer ofta upp strikta regler och har en sträng godkännandeprocess för presumtiva köpare, vilket gör köpupplevelsen mer komplex. När man jämför condos och co-ops innebär co-ops normalt en mer komplicerad godkännandeprocess med styrelsebegränsningar, medan condos erbjuder en enklare transaktion.

Vid kooperativt ägande är andelsägare i allmänhet skyldiga att bo i sina lägenheter som sin permanentbostad. Dessutom har co-ops regler som kraftigt begränsar eller förbjuder uthyrning i andra hand, så investerare bör se upp: en co-op anses inte vara en bra investering. De flesta co-op-styrelser har strikta regler om uthyrning i andra hand, och vissa tillåter det inte alls. Både condos och co-ops skiljer sig kraftigt åt i ägandestruktur och kostnader, där condos normalt har enklare och flexiblare upplägg.

En vanlig co-op-regel i New York är förbudet mot utländskt ägande. I allmänhet förbjuder co-ops utländska köpare eftersom det kan bli omöjligt att stämma en utländsk medborgare som har huvuddelen av sina tillgångar och inkomstkällor utanför USA. Även om kooperativet skulle få en dom mot en utländsk ägare skulle den sannolikt inte gå att driva in om ägarens tillgångar fanns 4,000 miles bort i ett annat land.

Att använda likvida tillgångar som en del av ansökningsprocessen är ofta ett krav för co-op-köpare, till skillnad från för de flesta condos. Co-ops kan tillåta finansiering eller inte. De som tillåter finansiering kräver vanligtvis en högre kontantinsats jämfört med condos. Co-ops kräver strängare ekonomiska kvalifikationer och kontantinsatser som kan variera från 20% till 50% av köpeskillingen, vilket gör processen mer krävande för köpare.

Det kan vara svårt att få co-op-lån, eftersom långivare möter strängare krav och co-op-lån skiljer sig från traditionell condo-finansiering. Finansiering av en co-op-lägenhet kräver ett personligt lån i stället för ett bolån. Kooperativet bestämmer vilken del av köpeskillingen som kan finansieras, motsvarande 50% - 75% av fastighetens värde. Liksom för ett bolån är räntan på det personliga lånet avdragsgill vid beskattningen. Ett vanligt inslag i co-ops är flip tax, som i själva verket är en överlåtelseavgift, i allmänhet 2-3% av lägenhetens försäljningspris, som säljaren betalar till kooperativet vid försäljning av co-op-andelar.

Presumtiva co-op-ägare (och hyresgäster, om styrelsen tillåter det) måste intervjuas av co-opens styrelse och lämna in formella ansökningar till styrelsen för godkännande. Co-opens styrelse ansvarar för att granska och godkänna köpare, och denna process kan ta månader, inte veckor, som vid en condo. Även om condos också kräver en ansökan intervjuas inte köpare och hyresgäster av condo-styrelsen och godkännandeprocessen är mycket enklare.

Ett förvaltningsbolag anlitas ofta av co-open för att sköta den dagliga driften, inklusive underhåll, avgiftsuppbörd och godkännanden, vilket skiljer sig från enskilda hyresvärdar som förvaltar hyreslägenheter. På grund av co-ops unika finansiella struktur är det viktigt att köpare har goda kunskaper om privatekonomi för att förstå budgetering, lånealternativ och långsiktiga ekonomiska åtaganden.

Relaterat: "FAQs: Buying an Apartment in NYC"

Fördelar och nackdelar med co-ops inkluderar följande:

Co-op-styrelser

Restriktiva

Inte investerarvänliga

Förbjuder utländskt ägande

Förbjuder eller begränsar vanligtvis uthyrning i andra hand

Föredrar ägande av permanentbostad

Har oftare lyxiga bekvämligheter

När man analyserar en co-op eller en condo är det viktigt att beakta skillnaderna i ägandestrukturer, ekonomiska konsekvenser och godkännandeprocesser. Co-ops har normalt mer restriktiva godkännandeprocesser och ekonomiska krav, medan condos erbjuder mer flexibilitet och ofta är lättare att finansiera.

Co-op-styrelser

Restriktiva

Inte investerarvänliga

Förbjuder utländskt ägande

Förbjuder eller begränsar vanligtvis uthyrning i andra hand

Föredrar ägande av permanentbostad

Har oftare lyxiga bekvämligheter

När man analyserar en co-op eller en condo är det viktigt att beakta skillnaderna i ägandestrukturer, ekonomiska konsekvenser och godkännandeprocesser. Co-ops har normalt mer restriktiva godkännandeprocesser och ekonomiska krav, medan condos erbjuder mer flexibilitet och ofta är lättare att finansiera. Condo-ägare får ett deed för sin enhet, medan co-op-ägare får en proprietary lease. I co-ops kan godkännandeprocessen vara sträng, med bakgrundskontroller och ekonomiska granskningar, medan condo-köp normalt är enklare.

CONDOPS

Termen condop används i New Yorks fastighetskretsar om en co-op med condo-regler. Tekniskt sett definieras en condop dock som ett bostadskooperativ som har sålt sitt bottenplan som en kommersiell enhet. I praktiken används termen dock om en co-op med condo-regler.

Enligt condo-regler tillåter condops uthyrning i andra hand och utländskt ägande. Byggnader som är uppförda på tomträtt (land leases) hamnar ofta i kategorin condop.

En byggnad med land lease kräver att ägarna betalar hyra för marken under en lång tid, vanligtvis 99 år (som fastigheter i London). I praktiken förnyas dessa avtal oftast innan land lease löper ut.

Sammanfattningsvis är en condop-byggnad/har en condop-byggnad:

• Få restriktioner
• Investerarvänliga
• Positiva till utländska köpare

Skillnaden mellan condo och co-op: förstå de viktigaste skillnaderna

När man jämför co-ops och condos är en stor skillnad ägandestrukturen. En lägenhet är en hyresfastighet som ägs av ett företag som bedriver fastighetsförvaltning för att generera hyresintäkter.

Förutom lägenheter är det viktigt att jämföra co-ops och condos. Condo-ägare har full äganderätt till sin enskilda enhet genom ett deed, medan co-op-invånare äger andelar i ett bolag som kontrollerar hela byggnaden, i stället för att äga en enskild enhet. Både co-ops och condos består av separata enheter i en större byggnad. Denna skillnad i ägandestrukturer och styrning påverkar också bekvämligheter, månadsavgifter och godkännandeprocesser för att köpa in sig i respektive fastighetstyp. Dessa skillnader kan i hög grad påverka de boende genom att forma deras vardagsupplevelser, gemenskapens dynamik och graden av regelefterlevnad.

I en hyresbyggnad är i allmänhet alla enheter likadana och ägaren är densamma. En condo är däremot en privatbostad som kan hyras ut till hyresgäster. När du hyr en condo är den enskilda ägaren din hyresvärd. När du hyr en lägenhet är det företaget som äger byggnaden som är din hyresvärd.

Condos håller högre kvalitet än hyresbyggnader, eftersom många som bor i sin egen bostad bor i condo-byggnader. Vid första anblicken kan många av bekvämligheterna i condo- och hyresbyggnader verka likadana, men du hittar oftare mer exklusiva versioner i condos, eftersom bättre bekvämligheter bidrar till att höja fastighetsvärdet.

Finansiering och kontantinsats: vad köpare behöver veta

Att köpa en bostad i New York City innebär att man först måste förstå reglerna om finansiering och kontantinsats för condos och co-ops. De viktigaste skillnaderna mellan dessa fastighetstyper kan i hög grad påverka din köpupplevelse, dina månadskostnader och din långsiktiga ekonomiska planering. Condos kräver vanligtvis 20% i kontantinsats, men det är mindre av en branschstandard jämfört med co-ops, som ofta kräver högre kontantinsatser.

Condos tenderar att erbjuda mer flexibilitet i finansieringen. Condo-ägare kan normalt välja mellan en rad olika bolånealternativ, och vissa långivare kan tillåta kontantinsatser så låga som 10%, särskilt för kvalificerade yrkesgrupper. Denna flexibilitet gör condos attraktiva för en bredare krets av köpare, inklusive dem som kanske inte har mycket kontanter tillgängliga från början. Condo-köpare bör dock vara beredda på högre tillträdeskostnader, som ofta inkluderar titelförsäkring, skatt på inteckning av bolån och andra avgifter som kan uppgå till 2% till 5% av köpeskillingen. Dessa högre tillträdeskostnader är en viktig skillnad att ha i minnet när man jämför condos och co-ops.

Co-ops, å andra sidan, är kända för sina strängare finansieringsregler. De flesta co-op-styrelser kräver en större kontantinsats, ofta minst 20% och ibland upp till 50%, och kan till och med förbjuda finansiering helt i vissa byggnader. Co-op-köpare måste också lämna in omfattande ekonomisk dokumentation, inklusive bevis på inkomst, tillgångar och en detaljerad redovisning av sin skuldkvot. Co-opens styrelse granskar noga denna information som en del av en grundlig prövningsprocess, som också kan innefatta en personlig intervju. Denna process kan vara långdragen och syftar till att bekräfta att nya co-op-andelsägare är ekonomiskt stabila och passar väl in i gemenskapen.

Till skillnad från condo-föreningar, som har begränsat inflytande över vem som får köpa en enhet, har co-op-styrelser betydande kontroll över godkännandeprocessen. Det betyder att även om du är ekonomiskt kvalificerad för ett bolån kan co-opens styrelse ändå avslå din ansökan utifrån sina egna kriterier. Även om detta kan få co-op-boende att kännas mer exklusivt och gemenskapsorienterat, innebär det också att köpare måste vara beredda på en strängare godkännandeprocess och potentiellt högre kontantinsatser.

En annan viktig skillnad är hur tillträdeskostnaderna hanteras. Co-op-köpare betalar i allmänhet inte separat titelförsäkring eller skatt på inteckning av bolån, eftersom dessa kostnader normalt ingår i de månatliga maintenance-avgifterna som betalas till kooperativet. Detta kan göra de initiala kostnaderna för att köpa en co-op lägre, men de löpande månadsavgifterna kan vara högre jämfört med condos.

Valet mellan en condo och en co-op beror på din ekonomiska situation, hur bekväm du är med godkännandeprocessen och dina långsiktiga mål. Om du värderar flexibilitet i finansieringen och en snabbare, mindre restriktiv köpprocess kan en condo vara det bättre valet. Bolånegodkännandet för condos är enklare än för co-ops eftersom det inte finns något krav på styrelsens godkännande. Om du är bekväm med högre kontantinsatser och en grundlig prövningsprocess, och värderar en känsla av gemenskap, kan co-op-boende vara idealiskt.

Innan du fattar ett beslut är det viktigt att se över din ekonomi, förstå ägandestrukturen och byggnadens regler och rådfråga din fastighetsmäklare eller finansiella rådgivare. På så sätt är du bättre rustad att navigera bland de viktigaste skillnaderna mellan condos och co-ops och hitta den fastighetstyp som bäst passar dina behov.

Townhouses och villor är en annan sökning med en annan ekonomi. Vi går igenom dem fullt ut i vår guide till townhouses till salu i New York.

Slutsats

Nu förstår du förhoppningsvis skillnaden mellan co-op och condo, mellan townhouse och condo, liksom andra fastighetstyper som finns i New York. Om inte, och du vill gräva djupare i skillnaderna mellan en co-op och en condo, hör av dig så vägleder vi dig genom för- och nackdelarna med var och en.

Sälj din bostad

För siffrorna bakom detta beslut, inklusive jämförelser av värdeökning och driftskostnader, se vår investeringsanalys av condo kontra co-op.

Om co-op-vägen vinner, börja din sökning med de bästa co-ops i New York.

Frågor om co-ops som köpare faktiskt ställer

Varför skiljer sig maintenance så mycket från en co-op till nästa?

Därför att maintenance inte är en serviceavgift. Det är din andel av vad byggnaden faktiskt gör av med, och två byggnader i samma kvarter kan ha mycket olika utgifter. De stora variationsfaktorerna är det underliggande lånet, personalen och fastighetsskatterna. En co-op som refinansierade sitt underliggande lån vid ett dåligt tillfälle bär den kostnaden i varje andelsägares månadsavgift. En byggnad med full service, med portvakt, vaktmästare och bosatt förvaltare, kostar mer att driva än ett hus utan hiss och utan service... det är nästan hela skillnaden. Jag ber alltid om de två senaste årens bokslut innan jag låter en köpare förälska sig i ett lågt tal, eftersom en låg maintenance idag kan betyda ett uppskjutet kapitalprojekt och en särskild avgift imorgon.

Vad är andelar i en co-op, och varför har min lägenhet just det antalet?

Du köper inte fast egendom. Du köper andelar i ett bolag, och dessa andelar medföljer en proprietary lease för en viss lägenhet. Antalet andelar fastställdes när byggnaden omvandlades, vanligtvis utifrån kvadratfot justerad för våning, ljus, utsikt och uteplatser. En hög våning med parkutsikt har fler andelar än samma yta på andra våningen mot en vägg. Det spelar roll av två skäl: ditt antal andelar styr din procentandel av maintenance, och det styr din röst. Ibland hittar man en lägenhet vars andelsfördelning inte stämmer med vad enheten är värd idag, och det är värt att veta innan man lägger bud åt något håll.

Är co-ops svårare att sälja vidare än condos?

I allmänhet ja, och den som säger något annat försöker sälja dig något. Köparkretsen är mindre av design. Styrelsens godkännande, begränsningar för uthyrning i andra hand, restriktioner för ägande via juridiska personer och utländskt ägande, och i många byggnader ett krav på tak för finansiering, tar alla bort köpare från din framtida marknad. Lägg till en flip tax så förändras också ditt netto. Det är den avvägning du gör för det lägre priset per kvadratfot vid köpet. Det är en verklig avvägning, inte en defekt... men du bör prissätta den i beslutet vid köpet i stället för att upptäcka den vid försäljningen.

Vad är den ärliga nackdelen med att köpa en co-op?

Kontroll. Du ger upp en betydande del av den. Styrelsen avgör vem som köper din lägenhet efter dig, om du får hyra ut den, vad du får renovera och när arbetet får ske, och i vissa byggnader om du alls får finansiera. Själva ansökan är påträngande på ett sätt som överraskar folk... du lämnar över deklarationer, kontoutdrag och referensbrev till dina framtida grannar. Om du värderar integritet och flexibilitet framför pris är en condo oftast det bättre svaret. Om du köper en permanentbostad och vill ha mer lägenhet för pengarna jobbar co-op-strukturen till din fördel.

Min proprietary lease har ett utgångsdatum. Ska jag oroa mig?

Nästan aldrig, och den här frågan orsakar mer panik än den förtjänar. Proprietary lease är avtalet mellan dig som andelsägare och bolaget, och det löper till ett angivet datum som styrelsen vanligtvis förlänger före utgången, med förbehåll för co-opens styrande dokument. Det är ingen nedräkning av ditt ägande. Det du faktiskt bör kontrollera är om det finns en land lease, vilket är en helt annan sak... i en byggnad med land lease äger bolaget inte marken under den, hyreshöjningar kan bli kännbara och finansieringen blir svår när avtalstiden förkortas. Bekräfta vilken av dem du tittar på innan något annat.

Vad är ett lot line window, och varför frågar min advokat hela tiden om det?

Ett lot line window sitter på gränsen mot den angränsande fastigheten. Om din granne bygger ut sin tomt ända fram till gränsen kan det fönstret lagligen sättas igen. Inte med gardin. Med tegel. Detta är underordnat Building Code och den angränsande ägarens byggrätter, så låt din advokat bekräfta det för den specifika enheten. Köpare brukar upptäcka detta efter att de fallit för ljuset i ett hörnsovrum. Det redovisas i offering plan och bör kontrolleras mot vad som faktiskt kan byggas intill, eftersom en försäljning av lufträttigheter (air rights) eller en as of right-utbyggnad kan förändra din lägenhet utan ditt samtycke och utan ersättning. Det gör inte en enhet omöjlig att köpa. Det gör den till en annan enhet än den du tror att du ser.

Betalar co-op-ägare fastighetsskatt?

Ja, men inte direkt. Kooperativet beskattas för byggnaden och för vidare din del via maintenance. För din egen deklaration anger co-open vilken procentandel av maintenance som hänförde sig till fastighetsskatter och ränta, och andelsägare har historiskt kunnat dra av sin proportionella andel... din revisor bör bekräfta hur det gäller för dig. Staden har också en skattelättnad för ägare som använder enheten som permanentbostad, vilken administreras via byggnaden och inte betalas ut till dig, så du ser den som ett avdrag och inte som en check.

Vad är en förköpsrätt (right of first refusal), och är det samma sak som att en styrelse säger nej till mig?

Nej, och skillnaden är hela poängen med att köpa en condo. En co-op-styrelse kan avslå dig av vilket lagligt skäl som helst och behöver inte förklara sig. En condo-styrelse kan normalt inte avslå dig direkt. Det den innehar i stället, beroende på deklarationen och stadgarna, är en förköpsrätt (right of first refusal) eller en rätt till samtycke och avstående (consent and waiver), vilket innebär att den kan kliva in och köpa lägenheten på samma villkor som du erbjöd. I praktiken kräver det att condominiet skaffar verkliga pengar inom en tidsfrist, så den används sällan. Funktionellt är ett condo-avstående en process att slutföra... ett co-op-styrelsebeslut är ett beslut som kan gå emot dig.

Grunderna om co-ops och condos

Vad är den största skillnaden mellan en co-op och en condo i New York?

Condo-ägare har full äganderätt till sin enskilda enhet genom ett deed, medan co-op-invånare äger andelar i ett bolag som kontrollerar hela byggnaden i stället för att äga en enskild enhet. Denna skillnad formar finansieringsalternativ, styrelsens godkännande, rätten till uthyrning i andra hand, utländska köpares behörighet och flexibiliteten vid återförsäljning.

Kan utlänningar köpa en co-op i New York?

I allmänhet förbjuder co-op-styrelser i New York City utländskt ägande eftersom det kan vara opraktiskt att driva in domar mot en utländsk ägare vars tillgångar finns i ett annat land. Internationella köpare bör rikta sin sökning mot condominiums eller condops, vilka båda tillåter utländskt ägande.

Varför är co-ops billigare än condos på Manhattan?

Co-ops säljs normalt till ett lägre pris per kvadratfot än condos eftersom kooperativ är äldre byggnader och utgör ungefär 70% av Manhattans bostadsbestånd, medan condos utgör bara ~25%. Begränsat utbud av condos, enklare finansiering och färre ägarrestriktioner driver upp priserna på condos.

Vad är en condop?

Termen condop används inom fastigheter i New York om en co-op som drivs enligt regler i condo-stil. Tekniskt sett är en condop ett bostadskooperativ som har sålt sitt bottenplan som en separat kommersiell enhet. I praktiken tillåter condops uthyrning i andra hand och utländskt ägande på samma sätt som en condominium, samtidigt som den kooperativa ägandestrukturen behålls.

Vilka är de typiska kraven på kontantinsats i co-ops i New York?

Co-op-styrelser kräver vanligtvis en kontantinsats på minst 20%, och många lyxiga co-ops på Manhattan kräver 30% till 50%. Vissa co-ops förbjuder finansiering helt. Köpare måste också visa likviditet efter tillträdet, vanligtvis 1-2 års driftskostnader.

Kan jag hyra ut en co-op i New York i andra hand?

De flesta co-op-styrelser begränsar kraftigt eller förbjuder uthyrning i andra hand, vilket gör co-ops till ett dåligt val för investerare. Vissa styrelser tillåter korta perioder av uthyrning i andra hand (till exempel två år av var femte) men kräver styrelsens godkännande. Condos och condops tillåter i allmänhet uthyrning i andra hand med få begränsningar.

Vad är en flip tax i en co-op i New York?

En flip tax är en överlåtelseavgift, normalt 2-3% av försäljningspriset, som säljaren betalar till kooperativet vid försäljning av co-op-andelar. Flip taxes finansierar byggnadens reservfond. Inte alla co-ops tar ut flip tax, och condos gör det i allmänhet inte.

Varför har condos högre tillträdeskostnader än co-ops i New York?

Tillträdeskostnader för condos inkluderar titelförsäkring (0.4-0.5% av köpeskillingen) och skatt på inteckning av bolån (~1.925% av lånebeloppet), varav ingen gäller för co-ops. Som en följd löper tillträdeskostnaderna för condos normalt till 3-5% av köpeskillingen vid finansierade affärer, jämfört med ~1-2% för co-ops.

Är condos eller co-ops vanligare i New York?

Co-ops utgör ungefär 75% av lägenheterna i New York, särskilt på Manhattan. Condos är vanligare i nyare lyxbyggnader och i ytterstadsdelarna. Miami består övervägande av condos med mycket få co-ops.

Vilket är bäst som investering, co-op eller condo?

Condos är i allmänhet bättre som investering eftersom de kan hyras ut utan styrelsens godkännande, är lättare att sälja och är mer tillgängliga för alla typer av köpare. De flesta co-ops begränsar uthyrning i andra hand och kräver att ägaren bor där, vilket begränsar möjligheten till hyresintäkter.

Hur skiljer sig co-ops maintenance-avgifter från condos common charges?

Co-ops månatliga maintenance-avgifter inkluderar din andel av byggnadens lån, fastighetsskatter och driftskostnader, vilket gör dem högre än condos common charges. Delarna som avser fastighetsskatt och bolåneränta är dock avdragsgilla för co-op-andelsägare.

Reglerna varierar mellan byggnader och beroende på de styrande dokumenten för varje co-op eller condominium. Den här sidan är allmän information, inte juridisk rådgivning eller skatterådgivning. Bekräfta detaljerna med din advokat och din revisor.