Condo eller co-op i New York, investeringsanalys

För den som ska bo själv handlar valet mellan condo och co-op mest om livsstil och pris. För köpare med investeringssyfte är bilden skarpare. Co-op bär strukturell friktion i varje skede av en kapitalcykel. Förvärv, innehav och avyttring. Den prisrabatt som en co-op erbjuder överlever ofta inte kostnaden för begränsad användning, långsammare utgång och en smalare köparkrets vid en framtida försäljning.

• Condo, offering plan, kontrakt och closing. Internationella köpare och bolag accepteras. Kontantaffärer sluts på cirka 60-90 dagar. Ingen prövning i styrelsen.
• Co-op, offering plan, kontrakt, tillträde, styrelseansökan, styrelseintervju och styrelsegodkännande. De flesta styrelser avvisar internationella köpare. De flesta styrelser kräver amerikanskt medborgarskap eller permanent uppehållstillstånd. De flesta styrelser kräver att köparens ekonomiska profil ligger inom de ramar byggnaden själv satt. Godkännandet kan ta 30–60 dagar efter kontrakt.

För en investerare som utvärderar ett flöde av affärer är condo-vägen snabbare att placera kapital i och har färre enskilda punkter där allt kan falla. Ett co-op-förvärv riskerar i väsentligt högre grad att spricka efter kontrakt på grund av att styrelsen säger nej. Det är en verklig friktionskostnad på portföljnivå.

• Condo, full uthyrningsrätt (villkorad endast av krav kopplade till månadsavgiften och byggnadens eventuella regler om kortaste hyrestid). Ägaren kan hyra ut bostaden på gängse marknadsvillkor. Investerarens profil ligger helt i linje med ägandets rättigheter.
• Co-op, uthyrning normalt begränsad (vanligen 1–2 år av varje 5, styrelsegodkännande krävs för varje hyresgäst, uthyrningsavgifter tillkommer). Investerarens profil är i grunden beskuren. Byggnadens regler kan helt förhindra placeringen.

För en avkastningsinriktad investerare kan en co-ops uthyrningsbegränsningar utplåna hela investeringstesen. Även där uthyrning tillåts gör friktionen, med styrelsegodkännande per hyresgäst, uthyrningsavgifter och regelverkets komplexitet, positionen mindre likvid som källa till hyresintäkt.

• Condo, försäljning till varje kvalificerad köpare. Internationella köpare och bolag accepteras. Tiden på marknaden följer den allmänna dynamiken i lyxsegmentet.
• Co-op, vidareförsäljning förutsätter styrelsens godkännande av den nya köparen. Samma friktion som påverkade förvärvet gäller nu utgången. Internationella köpare hålls normalt utanför köparkretsen. Tiden på marknaden blir strukturellt längre eftersom kretsen av behöriga köpare är mindre.

Friktionen på utgångssidan väger köpare som fokuserar på förvärvspriset ofta för lätt. En co-ops rabatt på 15–25 procent vid förvärvet kan urholkas eller helt ätas upp av en långsammare utgång, en mindre köparkrets och risken att styrelsen säger nej vid försäljningen.

• Condo, sedvanlig behandling som fast egendom. Ägaren får lagfaren äganderätt. Fastighetsskatten debiteras direkt. Ränteavdrag finns vid finansiering. Section 1031 exchange är tillgängligt för investeringsobjekt.
• Co-op, ägande av andelar i ett bolag. Ägaren får ett andelsbevis och ett proprietary lease. Fastighetsskatten på byggnadsnivå fördelas genom underhållsavgiften. Ränta kan fördelas genom föreningens underliggande lån. Behandlingen vid ett 1031 exchange är mer komplicerad; rådgör med jurist.
• Ägande via bolag, LLC och truster accepteras rutinmässigt av condo och avvisas oftast av co-op-styrelser. För förmögenhetsskydd och generationsplanering är condo i regel den enda framkomliga vägen.

För investerare som placerar genom särskilda strukturer (LLC för ansvarsbegränsning, truster för arvsplanering, utländska bolag för internationell positionering) är condo oftast den enda framkomliga vägen på New York-marknaden.

En co-op kan hålla som investering i ett fåtal avgränsade fall:

• Permanentbostad med långt innehav och möjlig ombildning. Med tio års horisont eller mer och användning som permanentbostad snarare än som ren investering hinner det lägre ingångspriset arbeta.
• Hus med tillåtande regler för andrahandsuthyrning. Vissa co-ops hanterar andrahandsuthyrning friare och närmar sig condons rörelsefrihet. De finns, men kräver granskning hus för hus.
• Kandidater för ombildning från co-op till condo, sällsynt men möjligt: enstaka co-ops röstar för övergång till condo-struktur, vilket kan värdera om tillgången påtagligt.
• Framstående förkrigsarkitektur utan motsvarighet som condo, vissa förkrigshus vid Park Avenue och Fifth Avenue finns bara som co-op. Köper köparen den arkitektoniska karaktären är co-op-strukturen priset för tillträdet.

Utanför dessa fall står sig condo som investering nästan alltid bättre än co-op, trots det högre ingångspriset.