W przypadku mieszkań o regulowanym czynszu (rent-stabilized) w Nowym Jorku umowy przedłużające najem, które rozpoczynają się 1 października lub później, przewidują teraz wskaźnik podwyżki na poziomie 0%. Order #58 (zarządzenie nr 58) Rent Guidelines Board, miejskiej komisji ustalającej wskaźniki czynszów, zamraża zarówno roczne, jak i dwuletnie przedłużenia umów rozpoczynających się między 1 października 2026 r. a 30 września 2027 r., obejmując około 1 miliona mieszkań o regulowanym czynszu. Po raz pierwszy komisja zamroziła także umowy dwuletnie. Decyzja weszła w życie, gdy pozew właścicieli wciąż czeka na rozstrzygnięcie, a 1 października korespondencja między City Hall, czyli ratuszem, a członkami komisji trafiła do akt sądowych (The Real Deal; NY1).
The Real Deal nazwał wdrożenie „bałaganem”. Dla kupujących na Manhattanie liczy się to, których mieszkań i budynków dotyczy zamrożenie i gdzie zmienia ono rachunek przy zakupie.
Jeśli dopiero poznają Państwo ten proces, warto zacząć od naszego przewodnika po zakupie mieszkania w Nowym Jorku.
Ten artykuł streszcza publiczne przepisy i doniesienia prasowe. Nie stanowi porady prawnej. Każdy zakup nieruchomości z lokatorami powinien przeanalizować Państwa prawnik specjalizujący się w nieruchomościach.
W skrócie
- Komisja zagłosowała 25 czerwca 2026 r. stosunkiem głosów 7 do 1 za wskaźnikiem 0% dla przedłużeń rocznych i 0% dla dwuletnich. Wcześniejsze zamrożenia w latach 2015, 2016 i 2020 obejmowały wyłącznie umowy roczne.
- Zamrożenie dotyczy tylko lokali o regulowanym czynszu. Mieszkania wynajmowane po stawkach rynkowych oraz większość mieszkań w condominiach i spółdzielniach (co-op) pozostają poza nim.
- Właściciele reprezentowani przez Randy'ego Mastro złożyli w lipcu pozew, twierdząc, że wynik procesu był z góry przesądzony. Sędzia (Justice) Brendan Lantry nakazał City Hall przekazanie korespondencji z komisją, odmówił wstrzymania zamrożenia i spodziewa się wydać orzeczenie do końca roku.
- Prawnicy różnią się w ocenie, co stanie się z umowami już podpisanymi na 0%, jeśli właściciele wygrają.
- Dla kupujących kamienice (townhouse) i małe budynki z lokalami o regulowanym czynszu zamrożenie nakłada się na przepisy z 2019 r., które zniosły wyłączanie lokali spod regulacji po ich zwolnieniu (vacancy decontrol) i ograniczyły to, o ile ulepszenia mogą podnieść czynsz.
Co postanowiła komisja
Dla umowy rocznej lub dwuletniej „rozpoczynającej się 1 października 2026 r. lub później i nie później niż 30 września 2027 r.”: 0%. Głosowanie zakończyło się wynikiem 7 do 1 w komisji, w której sześciu z dziewięciu członków powołał burmistrz Zohran Mamdani, obiecujący zamrożenie w kampanii wyborczej. Christina Smyth, członkini reprezentująca właścicieli, powołana za poprzedniej administracji, zrezygnowała kilka godzin przed głosowaniem (WSET; CityRealty).
Komisja zamrażała już czynsze w przeszłości. Ustaliła 0% dla umów rocznych w latach 2015 i 2016, a następnie ponownie w 2020 r. Za każdym razem umowy dwuletnie otrzymywały jednak pewną podwyżkę (City Limits; CityRealty). Tym razem zamrożone są oba okresy, co oznacza, że najemca podpisujący w tym roku dwuletnie przedłużenie może płacić ten sam czynsz aż do końca 2029 r.
Właściciele wskazują na koszty. Opublikowany w kwietniu Price Index of Operating Costs 2026, czyli własny indeks kosztów eksploatacji komisji, wykazał wzrost kosztów budynków o regulowanym czynszu o 5,3%, w tym ubezpieczeń o 10,5% i paliwa o 11,0%. Odrębne badanie przychodów i wydatków przeprowadzone przez komisję wykazało, że dochód operacyjny netto nadal średnio rośnie, przy dużych różnicach między dzielnicami.
Pozew i jego znaczenie
W lipcu grupa właścicieli budynków o regulowanym czynszu z Brooklynu, Queens, Staten Island i Bronksu złożyła Article 78 petition, czyli skargę na decyzję administracyjną, do State Supreme Court, sądu stanowego pierwszej instancji w Nowym Jorku. Ich prawnicy, Randy Mastro z kancelarii Dechert oraz kancelaria Rosenberg & Estis, twierdzą, że komisja była „z góry nastawiona na wprowadzenie zamrożenia” i zignorowała własne dane (Commercial Observer; 6sqft).
Sędzia Brendan T. Lantry wydał od początku września kilka postanowień. Nakazał miastu przekazanie pisemnej korespondencji między City Hall a członkami komisji od 1 stycznia do czerwcowego głosowania. Odrzucił wniosek właścicieli o utrzymanie podwyżek z 2025 r. (3% dla umów rocznych, 4,5% dla dwuletnich), stwierdzając, że sąd nie ma takiej kompetencji, i odmówił wydania orzeczenia przed 1 października: „Pracujemy tak sprawnie, jak to możliwe, aby rozstrzygnąć tę sprawę. Nie zamierzam działać z dubeltówką przystawioną do głowy”. Spodziewa się rozstrzygnięcia przed końcem roku (THE CITY, 24 września 2026 r.).
Około 3000 stron ujawniono 1 października. The Real Deal określił je jako w dużej mierze organizacyjne. Zdaniem Mastro świadczą one o koordynacji między biurem burmistrza a komisją. Zdaniem Corporation Counsel, czyli głównego radcy prawnego miasta, Stevena Banksa, świadczą o niezależności komisji.
Otwarte pozostaje pytanie, co wygrana właścicieli oznaczałaby dla już przedłużonych umów. Sam Mastro, według THE CITY: „Jeśli zero-zero się utrzyma, właściciele utkną z tym”. Inni prawnicy właścicieli cytowani przez The Real Deal oczekują, że ewentualna podwyżka nakazana przez sąd będzie obowiązywać wstecz. Nikt jeszcze tego nie wie, a apelacje mogą przeciągnąć sprawę do 2027 r.
Kogo obejmuje zamrożenie, a kogo nie
Rent stabilization (regulacja czynszów) zależy od budynku, jego wieku i historii podatkowej. Według Rent Guidelines Board obejmuje ona zazwyczaj:
- Budynki z sześcioma lub więcej lokalami wzniesione między 1 lutego 1947 r. a 31 grudnia 1973 r.
- Mieszkania w budynkach sprzed 1947 r. z sześcioma lub więcej lokalami, do których najemca wprowadził się po 30 czerwca 1971 r.
- Budynki z trzema lub więcej lokalami wzniesione lub gruntownie zmodernizowane od 1974 r. z ulgami podatkowymi, takimi jak 421-a lub J-51, tak długo, jak wymaga tego ulga. Nasz przewodnik po ulgach 421-a i J-51 wyjaśnia, jak działają te programy.
Poza regulacją pozostają mieszkania wynajmowane po stawkach rynkowych oraz większość mieszkań w condominiach i spółdzielniach. Niektóre mieszkania rynkowe podlegają jednak stanowej ustawie Good Cause Eviction z 2024 r. (eksmisja tylko z uzasadnionej przyczyny), która ogranicza nieuzasadnione podwyżki i odmowy przedłużenia umowy, ale jest to odrębny reżim, niezależny od wskaźników komisji. Gdy budynek zostaje przekształcony w condominium lub spółdzielnię, zamieszkały w nim najemca o regulowanym czynszu zachowuje ochronę. Po jego wyprowadzce lokal można sprzedać lub wynająć bez regulacji (RGB). Rent control (dawna kontrola czynszów) to odrębny, znacznie mniejszy system dla długoletnich najemców w starszych budynkach, oparty na własnej formule.
Co to oznacza przy zakupie na Manhattanie
- Zakup mieszkania w condominium na wynajem. Typowy lokal w condominium na Manhattanie wynajmowany po stawce rynkowej nie jest objęty zamrożeniem. Jeśli lokal sprzedawany jest z najemcą, należy poprosić o umowę najmu i uzyskać pisemne potwierdzenie, czy jest zarejestrowany jako lokal o regulowanym czynszu. Lokal w budynku, który korzystał z ulgi 421-a, może nim być.
- Zakup w spółdzielni (co-op). W niektórych starszych spółdzielniach wciąż są mieszkania należące do sponsora, zajmowane od czasu przekształcenia przez najemców o regulowanym czynszu. Te czynsze również są teraz zamrożone. Warto zapytać, ile takich lokali pozostało, i analizować sprawozdania finansowe z uwzględnieniem tych przychodów. Nasz przewodnik co-op czy condo wyjaśnia, o jakie dokumenty prosić.
- Zakup kamienicy (townhouse) z lokatorami. Dom sprzed 1974 r. z mniej niż sześcioma lokalami zazwyczaj nie podlega regulacji, chyba że korzystał z ulg podatkowych. Budynek z sześcioma lub więcej lokalami zwykle jej podlega. Przed podpisaniem umowy należy uzyskać historię rejestracji czynszów w DHCR (stanowym urzędzie ds. mieszkalnictwa), a nie podsumowanie sprzedającego. Nasza lista kontrolna zakupu brownstone obejmuje resztę inspekcji.
- Analiza małego budynku. Od 2019 r. nie ma już wyłączania lokali spod regulacji po ich zwolnieniu, a podwyżki z tytułu modernizacji budynku (MCI, Major Capital Improvements) są w mieście ograniczone do 2% rocznie. Od zmiany budżetowej z 2024 r. koszty ulepszeń w poszczególnych mieszkaniach (IAI, Individual Apartment Improvements), które właściciel może odzyskać poprzez czynsz, są zazwyczaj ograniczone do 30 000 USD na mieszkanie w ciągu 15 lat lub 50 000 USD w przypadku niektórych lokali długo pozostających pustych (HCR). W modelu należy przyjąć wskaźnik 0% dla każdego przedłużenia rozpoczynającego się do 30 września 2027 r., następnie przyszłe wskaźniki oraz rzeczywisty wzrost kosztów. Pośrednicy powiedzieli w lipcu The Real Deal, że głosowanie obniżyło wartość budynków o regulowanym czynszu.
- Obserwowanie sądu. Orzeczenie spodziewane jest przed końcem roku. Umowa podpisana teraz powinna rozkładać ryzyko na wypadek każdego rozstrzygnięcia, a odpowiednie zapisy powinien przygotować Państwa prawnik.
Rozważają Państwo nieruchomość na Manhattanie z lokatorami? Nasi agenci współpracują z doświadczonymi prawnikami reprezentującymi właścicieli i najemców. Zapraszamy do kontaktu przez WhatsApp na poufną rozmowę.
Najczęstsze pytania
Czy w 2026 r. w Nowym Jorku obowiązuje zamrożenie czynszów?
Tak. Order #58 Rent Guidelines Board ustala 0% dla rocznych i dwuletnich przedłużeń umów najmu mieszkań o regulowanym czynszu w przypadku umów rozpoczynających się od 1 października 2026 r. do 30 września 2027 r. Nie dotyczy mieszkań wynajmowanych po stawkach rynkowych.
Czy zamrożenie czynszów w Nowym Jorku dotyczy condominiów?
Zasadniczo nie. Mieszkania w condominiach i spółdzielniach wynajmowane po stawkach rynkowych nie podlegają regulacji czynszów. Wyjątkiem jest najemca o regulowanym czynszu, który mieszkał w lokalu w chwili przekształcenia budynku i zachowuje tę ochronę, a także lokal w budynku, którego ulga podatkowa wymaga regulacji czynszu.
Ile mieszkań obejmuje zamrożenie czynszów?
Według Rent Guidelines Board około 1 miliona mieszkań o regulowanym czynszu w całym mieście.
Czy zamrożenie czynszów może zostać uchylone?
Właściciele zwrócili się do sądu stanowego o jego unieważnienie. Sędzia Brendan Lantry nakazał przekazanie korespondencji City Hall z komisją, odmówił wstrzymania zamrożenia i spodziewa się wydać orzeczenie przed końcem 2026 r. Gdyby zarządzenie zostało unieważnione, dalsze kroki określiłby wyrok sądu, a prawnicy różnią się w ocenie, co oznaczałoby to dla już podpisanych umów.
Czy zamrożenie z 2026 r. jest pierwszym w historii Nowego Jorku?
Nie. Komisja zamroziła umowy roczne w latach 2015, 2016 i 2020. W 2026 r. po raz pierwszy zamroziła także umowy dwuletnie.
Zanim wyceni się budynek, należy poprosić o historię rejestracji czynszów.
Powiązane analizy
- Wynajem czy zakup w Nowym Jorku
- Podatki od nieruchomości w Nowym Jorku
- Podatek pied-à-terre a popyt na Billionaires' Row
Źródła: NYC Rent Guidelines Board, Apartment and Loft Order #58 oraz FAQ dotyczące rent stabilization i rent control; RGB 2026 Price Index of Operating Costs; The Real Deal (10 lipca, 22 lipca i 1 października 2026 r.); NY1 (1 października 2026 r.); THE CITY (24 września 2026 r.); Commercial Observer (22 lipca 2026 r.); 6sqft; WSET; CityRealty (10 lipca 2026 r.); City Limits; Spectrum News (17 września 2026 r.); NY Daily News (1 października 2026 r.); NYS Homes and Community Renewal o zmianach wprowadzonych przez HSTPA (Housing Stability and Tenant Protection Act) z 2019 r. i IAI z 2024 r.; N.Y. Real Property Law section 216 (Good Cause Eviction).
