By Manhattan Miami Real Estate
Bieżący koszt posiadania nieruchomości w USA kształtują przede wszystkim podatek od nieruchomości (Property Tax, naliczany lokalnie i ponoszony corocznie), ekspozycja na stanowy i miejski podatek dochodowy (zupełnie inna w Nowym Jorku niż na Florydzie) oraz jednorazowe podatki transakcyjne przy zakupie i sprzedaży, w tym nowojorski Mansion Tax (podatek od nieruchomości luksusowych) i podatki od przeniesienia własności (Transfer Tax). Floryda nie ma stanowego podatku dochodowego i co do zasady niższe koszty transakcyjne, natomiast Nowy Jork ma więcej warstw (Mansion Tax, Transfer Tax, Mortgage Recording Tax, czyli podatek od ustanowienia hipoteki), lecz głębszą podaż i większą długoterminową płynność. Właściciele zagraniczni muszą uwzględnić dodatkowe kwestie przy odsprzedaży (FIRPTA, ustawa o opodatkowaniu inwestycji zagranicznych w nieruchomości) oraz w przypadku śmierci (ekspozycja na amerykański Estate Tax, federalny podatek od spadków).
| Cena zakupu | Stawka Mansion Tax | Podatek od ceny (przykład) |
|---|---|---|
| $1M-$1,999,999 | 1,00% | $10,000-$19,999 |
| $2M-$2,999,999 | 1,25% | $25,000-$37,499 |
| $3M-$4,999,999 | 1,50% | $45,000-$74,999 |
| $5M-$9,999,999 | 2,25% | $112,500-$224,999 |
| $10M-$14,999,999 | 3,25% | $325,000-$487,499 |
| $15M-$19,999,999 | 3,50% | $525,000-$699,999 |
| $20M-$24,999,999 | 3,75% | $750,000-$937,499 |
| $25M+ | 3,90% | $975,000+ |
Stawki podatkowe, progi oraz programy ulg podatkowych ulegają zmianom. Powyższe pozycje mają charakter orientacyjny i nie zastępują aktualnej porady amerykańskiego adwokata podatkowego ani księgowego (CPA).
Brak stanowego podatku dochodowego na Florydzie to powracająca coroczna zmienna, a nie jednorazowa korzyść.
Nawarstwione podatki od przeniesienia własności w Nowym Jorku (Mansion Tax oraz podatki stanowy i miejski) istotnie kształtują rachunek kosztów transakcyjnych przy wyższych cenach.
Zakupy w nowych inwestycjach często wiążą się z koniecznością pokrycia podatków od przeniesienia własności należnych od dewelopera, dlatego należy czytać plan oferty pozycja po pozycji.
Ulgi podatkowe (tax abatement, 421-a, 421-g) mogą znacząco zmienić bieżący koszt, dlatego przed podjęciem zobowiązania należy zweryfikować pozostałe lata obowiązywania.
FIRPTA to kwestia zagranicznego sprzedającego przy wyjściu z inwestycji. Należy ją modelować przy zakupie, a nie odkrywać przy sprzedaży.
Struktura własności (osoba fizyczna, LLC, trust) wpływa na ekspozycję na Estate Tax dla właścicieli nierezydentów.
Główne miejsce zamieszkania, pied-à-terre, użytek rodzinny, najem lub czysta inwestycja długoterminowa, każda z tych ścieżek zmienia to, które podatki mają znaczenie i jak je modelować.
Podatek od nieruchomości, opłaty eksploatacyjne (common charges), ubezpieczenie oraz (dla rezydentów) ekspozycja na stanowy i miejski podatek dochodowy są powracające. Mansion Tax, Transfer Tax i Mortgage Recording Tax są jednorazowe. Mieszanie tych dwóch zniekształca porównanie.
W przypadku nowego budownictwa w Nowym Jorku częste jest, że nabywca pokrywa podatki od przeniesienia własności należne od dewelopera. Pozyskaj szczegółowy harmonogram pozycja po pozycji z planu oferty przed złożeniem oferty.
Ulga podatkowa (tax abatement) typu 421-a lub 421-g, która jest już w trakcie wygaszania, zachowuje się zupełnie inaczej niż taka z pełnym pozostałym okresem. Harmonogram ulgi należy ująć w modelu wyceny, a nie w materiałach marketingowych.
Podatki od przeniesienia własności przy sprzedaży, FIRPTA dla właścicieli zagranicznych oraz ewentualną ekspozycję na podatek od zysków kapitałowych należy modelować teraz, a nie wtedy, gdy nadejdzie rozliczenie zamknięcia transakcji.
Manhattan Miami nie jest doradcą podatkowym. Pomagamy zgrać doradcę nieruchomości, adwokata i księgowego (CPA), aby właściwe pytania zostały zadane, dopóki struktura jest jeszcze elastyczna.
Oba rynki zachowują się bardzo różnie z punktu widzenia podatków od nieruchomości, zarówno przy zamknięciu transakcji, jak i w całym cyklu posiadania.
Powiązane: Koszty transakcyjne w Nowym Jorku a w Miami · Luksusowe kondominia w Nowym Jorku · Luksusowe apartamenty w Miami
Dla właścicieli spoza USA ekspozycja na amerykańskie podatki od nieruchomości nie ogranicza się do podatku od nieruchomości. Dwie pozycje, które najczęściej zaskakują właścicieli zagranicznych, to FIRPTA przy sprzedaży oraz amerykański Estate Tax od bezpośrednio posiadanej nieruchomości położonej w USA.
Ustawa o opodatkowaniu inwestycji zagranicznych w nieruchomości (Foreign Investment in Real Property Tax Act) co do zasady wymaga 15-procentowego poboru podatku od ceny sprzedaży brutto, gdy właściciel zagraniczny sprzedaje nieruchomość w USA. Jest to mechanizm poboru, a nie odrębny podatek, i podlega rozliczeniu, gdy sprzedający składa zeznanie. Nie dotyczy nabywcy zagranicznego przy zakupie.
Bezpośrednio posiadane aktywa położone w USA, w tym nieruchomości, mogą powodować ekspozycję na Estate Tax (federalny podatek od spadków) dla właścicieli nierezydentów już przy stosunkowo niskich progach. Dla wielu nabywców międzynarodowych jest to główny powód, by przeanalizować strukturę własności z prawnikiem przed podpisaniem umowy.
Własność indywidualna, amerykańska LLC (spółka z ograniczoną odpowiedzialnością typu US), zagraniczny podmiot holdingowy lub trust, każde z tych rozwiązań wiąże się z kompromisami w zakresie prywatności, odpowiedzialności, traktowania podatkiem dochodowym, ekspozycji na Estate Tax oraz elastyczności przy odsprzedaży. Właściwa odpowiedź zależy od rezydencji, struktury rodzinnej i planów długoterminowych.
Manhattan Miami jest firmą doradczą i pośredniczącą w obrocie nieruchomościami i nie świadczy porad prawnych ani podatkowych. Powyższe punkty mają przygotować nabywców i właścicieli do właściwych rozmów z ich adwokatem, księgowym (CPA) i doradcą ds. planowania sukcesji.
Ekspozycję podatkową, harmonogram ulg podatkowych, strukturę podatków od przeniesienia własności oraz planowanie FIRPTA łatwiej skoordynować przed podpisaniem umowy niż po nim. Manhattan Miami doradza nabywcom, sprzedającym oraz inwestorom międzynarodowym w Nowym Jorku i na południowej Florydzie i pomaga zgrać właściwego adwokata, księgowego (CPA) i kredytodawcę dla Państwa sytuacji.
Umów poufną konsultacjęNowojorski Mansion Tax (podatek od nieruchomości luksusowych) to progowy podatek od przeniesienia własności przy zakupie nieruchomości mieszkalnej od 1 miliona USD wzwyż, rosnący w wielu progach przy wyższych cenach. Płaci go nabywca przy zamknięciu transakcji. Dokładne stawki progowe i progi są określone ustawowo i przed wyceną każdej transakcji należy je sprawdzić z aktualnym prawem.
W transakcjach odsprzedaży w Nowym Jorku stanowy i miejski Transfer Tax jest zwykle obowiązkiem sprzedającego. W zakupach w nowych inwestycjach częste jest, że nabywca pokrywa część podatku od przeniesienia własności należną od dewelopera, co istotnie zwiększa koszty transakcyjne nabywcy. Zawsze należy to potwierdzić z umową i planem oferty.
Property Tax na Florydzie jest co do zasady bardziej jednolity i niższy w stosunku do wartości niż w porównywalnych pozycjach kondominium w Nowym Jorku, zwłaszcza w budynkach bez aktywnej ulgi podatkowej (tax abatement) w Nowym Jorku. Floryckie zwolnienie homestead oraz limity wzrostu wartości naliczanej również mają znaczenie dla właścicieli, którzy ustanawiają rezydencję na Florydzie, podczas gdy nowojorski Property Tax może się znacznie różnić w zależności od klasy budynku i statusu ulgi.
Ulga podatkowa (tax abatement), zwykle 421-a lub 421-g w Nowym Jorku, obniża podstawę naliczania podatku od nieruchomości budynku na określony czas. Pozostałe lata oraz wszelki harmonogram wygaszania należy zweryfikować przed podpisaniem umowy, ponieważ istotnie zmieniają one bieżący koszt utrzymania i narrację dotyczącą odsprzedaży.
FIRPTA co do zasady dotyczy zagranicznych sprzedających przy wyjściu z inwestycji, a nie nabywców przy zakupie. Wymaga ona, by nabywca pobrał część ceny sprzedaży brutto (zwykle 15 procent) i przekazał ją do urzędu skarbowego (IRS) jako zaliczkę na poczet zobowiązania podatkowego zagranicznego sprzedającego. Właściciel zagraniczny planujący sprzedaż powinien modelować rozliczenie FIRPTA już przy zakupie.
Często, choć nie zawsze. Amerykańska LLC (spółka z ograniczoną odpowiedzialnością typu US), niekiedy posiadana przez zagraniczny podmiot holdingowy lub trust, może zapewnić oddzielenie odpowiedzialności, prywatność na poziomie wpisu własności oraz strukturę lepiej zgodną z planowaniem sukcesji. Właściwa odpowiedź zależy od rezydencji, sytuacji rodzinnej, planu finansowania oraz długoterminowej strategii odsprzedaży. Ta kwestia należy do amerykańskiego prawnika i doradcy podatkowego przed podpisaniem umowy.
Dla nabywców ustanawiających rezydencję na Florydzie brak floryckiego stanowego podatku dochodowego jest powracającym corocznym czynnikiem, który łączy się z obrazem kosztów utrzymania nieruchomości. Dla nierezydentów, którzy posiadają nieruchomość na Florydzie jedynie jako drugi dom, brak floryckiego stanowego podatku dochodowego nie zmienia ekspozycji federalnej na dochód ze źródeł w USA.
Nie. Manhattan Miami jest firmą doradczą i pośredniczącą w obrocie nieruchomościami, nie kancelarią prawną ani doradcą podatkowym. Pomagamy nabywcom zrozumieć skutki dotyczące nieruchomości i skoordynować właściwe pytania z ich doradcami prawnymi, podatkowymi, ds. sukcesji oraz finansowania. Możemy przedstawić adwokatów i księgowych (CPA), którzy na co dzień pracują z nabywcami nieruchomości w Nowym Jorku i Miami.
Every engagement begins with a private discussion: objectives, timing, tax posture.
No obligation. We reply personally.
Prefer to call? +1 646 376 8752
Current asking prices and new listings the moment they hit the market.
By submitting this form, you may be contacted by Manhattan Miami Real Estate LLC. View our Privacy Policy.
Replies within one business day · buyers from 30+ countries