Wonen op de Upper West Side: wat luxekopers moeten weten
De Upper West Side is de meest gezinsgerichte luxewijk van Manhattan, een combinatie die zorgt voor aanhoudende vraag van vermogende Amerikanen die verhuizen, van bewoners die binnen de wijk doorstromen naar iets groters en van internationale kopers die ruimte zoeken in een omgeving met culturele infrastructuur.
Uit eten en culinair aanbod
Het culinaire landschap van de UWS is het afgelopen decennium duidelijk volwassen geworden. Amsterdam Avenue en Columbus Avenue bieden van de 70e tot en met de 90e straten het volledige spectrum, van buurtrestaurants tot adressen waarvoor men de stad doorkruist. Per Se (Columbus Circle) behoort nog steeds tot de meest gelauwerde restaurants van New York. Boulud Sud aan Broadway is het ankerpunt van het informele topsegment. Daarnaast telt de wijk uitzonderlijke wijnadressen en een dichtheid aan goede buurtrestaurants die past bij het professionele, cultureel betrokken publiek dat er woont.
Scholen en voorzieningen voor gezinnen
De UWS kent een uitzonderlijke concentratie particuliere en onafhankelijke scholen. Trinity School (West 91st) en Collegiate School (West 78th) behoren tot de meest selectieve onafhankelijke scholen van New York. The Rodeph Sholom School bedient gezinnen die hechten aan progressief onafhankelijk onderwijs. Aan openbare scholen zijn er onder meer P.S. 87 (West 78th), steevast een van de hoogst gewaardeerde basisscholen van Manhattan, en P.S. 9 voor gezinnen in het noordelijke deel.
Buiten zijn: Central Park en Riverside Park
Directe toegang tot de westrand van Central Park is bepalend voor het woongenot aan Central Park West. The Reservoir (86th, 96th), de North Meadow, de Great Lawn en de Ramble liggen vanaf de CPW-adressen op enkele minuten. Voor bewoners van Riverside Drive biedt Riverside Park 4 miles oever aan de Hudson River, sportvelden, speeltuinen en het 79th Street Boat Basin, een van de weinige echte voorzieningenclusters aan het water in Manhattan.
Culturele instellingen
Lincoln Center for the Performing Arts (Columbus ter hoogte van 65th) is het ankerpunt van het culturele leven op de UWS en huisvest de Metropolitan Opera, de New York Philharmonic en het New York City Ballet. Het American Museum of Natural History (Central Park West ter hoogte van 79th) is een van de grootste natuurhistorische instellingen ter wereld. De New-York Historical Society bevindt zich aan het noordelijke uiteinde van Museum Mile. De campus van Columbia University in Morningside Heights voegt een intellectuele dimensie toe die zowel het karakter van de gemeenschap als de stabiliteit van de vastgoedmarkt op lange termijn vormgeeft.
Het aankoopproces: luxe co-ops op de Upper West Side
Omdat het trofeeaanbod op de UWS geconcentreerd is in vooroorlogse coöperaties, is inzicht in de goedkeuringsprocedure van de board voor kopers in dit segment onmisbaar. Hieronder staat samengevat wat het aankooptraject doorgaans inhoudt:
- Samenstellen van het boardpakket, de landmark-co-ops aan CPW verlangen doorgaans financiële dossiers van 50-100+ pagina's, met belastingaangiften (2-3 jaar), persoonlijke vermogensoverzichten, referentiebrieven (zakelijk en persoonlijk) en een uitgebreide toelichting op het beoogde gebruik van de woning.
- Liquiditeitseisen na de closing, de meeste boards van landmark-co-ops verlangen na de closing 3-5 keer de koopsom aan liquide middelen. In de prijsklasse $10M-$30M betekent dat het aantonen van $30M-$150M+ aan liquide vermogen.
- Gebruiksbeperkingen, veel co-opboards op de UWS verbieden gebruik als pied-à-terre, aankoop door een vennootschap en kortetermijnverhuur. Een eis van permanente bewoning komt vaak voor. Kopers doen er goed aan het beleid van de board te verifiëren voordat zij het contract tekenen.
- Doorlooptijd. Van geaccepteerd bod tot closing duurt een co-optransactie doorgaans 3-5 maanden, bepaald door het samenstellen van het boardpakket, het inplannen van het gesprek met de board en de stemming. Bij trofeewoningen op de belangrijkste adressen kan dit oplopen tot 6+ maanden.
- Alternatieven in condominiums, voor kopers die meer flexibiliteit zoeken (buitenlands eigendom, aankoop via een rechtspersoon, gebruik als pied-à-terre) biedt het condominiumaanbod in 15 CPW, 101 CPW en The Belnord toegang tot de CPW-corridor zonder de beperkingen van een co-op, zij het tegen een hogere prijs per square foot dan bij vergelijkbare vooroorlogse co-ops.
Kopers die worden aangetrokken door de ligging aan het park kunnen ook kijken naar woningen met uitzicht op Central Park, een aanbod dat zich uitstrekt over Central Park West, Fifth Avenue en Central Park South.
