Manhattan Nieuwbouw Appartementen 2026
Het aanbod in voorconstructie en nieuwbouw in Manhattan wordt bepaald door de ontwikkelaar, is gebouwspecifiek en zeer gevoelig voor de opleveringsplanning. Voordat kopers voorconstructie verkiezen boven een bestaand appartement, doen zij er goed aan de beschikbare ontwikkelaarseenheden, de recent opgeleverde gebouwen, de doorverkoopalternatieven, de afsluitkosten en de staat van dienst van de ontwikkelaar te vergelijken.
Hoe verloopt een aankoop in voorconstructie in Manhattan?
U koopt rechtstreeks van de ontwikkelaar (de sponsor) op basis van een verkoopplan (offering plan) dat is goedgekeurd door de procureur-generaal van de staat New York, gewoonlijk vóór of tijdens de bouw. Het verkoopplan, en niet een verkoopfiche, bepaalt wat u koopt: de specificaties van de eenheid, het gebouwbudget en de verplichtingen van de ontwikkelaar. Contracten worden doorgaans getekend met een aanbetaling van gewoonlijk rond 10 procent van de koopprijs, waarbij sommige ontwikkelaars een verdere termijn vragen naarmate de bouw vordert. De afsluiting vindt plaats zodra het gebouw gereed is, wat een jaar of langer na contract kan zijn.
Welke afsluitkosten verschillen bij een verkoop door de ontwikkelaar?
Bij een gebruikelijke doorverkoop in Manhattan betaalt de verkoper de overdrachtsbelastingen. Bij verkopen door de ontwikkelaar neemt de koper ze vaak voor zijn rekening, al is dit in gebouwen met beschikbare voorraad steeds vaker onderhandelbaar. De overdrachtsbelasting van de staat New York bedraagt 0,4 procent (0,65 procent boven 3 miljoen USD voor woningen), en die van de stad New York 1 procent tot 500.000 USD en 1,425 procent daarboven. De New Yorkse mansion tax geldt voor de koper bij aankopen van 1 miljoen USD of meer, begint bij 1 procent en loopt in stappen op tot 3,9 procent boven 25 miljoen USD. Bij transacties met de ontwikkelaar kan de koper bovendien worden gevraagd het honorarium van de advocaat van de ontwikkelaar en bijdragen aan het werkkapitaal te dragen.
Voorconstructie of doorverkoop: wat is de betere koop?
Voorconstructie levert u een nieuw product op, voorzieningen volgens de huidige normen en in sommige gebouwen een prijs uit de eerste verkoopfase met keuze van lijn en verdieping. Doorverkoop levert u zekerheid op: u ziet de werkelijke eenheid, het werkelijke uitzicht en de exploitatiegeschiedenis van het gebouw, en u sluit op een bekende datum af. In een markt waarin de voorraad van de ontwikkelaar onderhandelbaar is, hangt het juiste antwoord af van het gebouw; daarom zetten wij bij elke zoekopdracht beide groepen naast elkaar in plaats van bij voorbaat voor één te kiezen.
Wat moeten kopers controleren voordat zij een contract met de ontwikkelaar tekenen?
- De voltooide staat van dienst van de ontwikkelaar, eerdere gebouwen en elke voorgeschiedenis van versoberde voorzieningen of vertraagde oplevering.
- De in het verkoopplan geraamde onroerendgoedbelastingen en gemeenschappelijke lasten, en of die realistisch zijn.
- De bescherming van de aanbetaling: waar de derdengeldrekening (escrow) wordt aangehouden en onder welke voorwaarden die wordt terugbetaald.
- Het percentage verkochte eenheden: dat beïnvloedt de financiering, de onderhandelingsruimte en de sfeer van het gebouw bij intrek.
- De uiterste data en uw verhaalmogelijkheden als de ontwikkelaar niet op tijd oplevert.
Voor meer context, zie luxe appartementen in New York, de appartementen aan Billionaires’ Row, de bredere pijplijn van New Yorkse nieuwbouwprojecten of de volledige uitsplitsing van de kostencomponenten van een vastgoedinvestering.