住宅を 購入する 多くの方はローンが必要で、どの融資を選ぶかによって最終的な総支払額は大きく変わります。選択肢の一つがモーゲージのリアサインメント、もう一つがアサンプションです。 似た響きでも中身は大きく異なり、いま主流なのはリアサインメントです。アサンプションはそれほど稀少で、存在自体に驚かれる方もいます。一般的なリアサインメントに対しアサンプションには明確な利点があり、CEMAローンはリアサインメントで失われがちな恩恵の一部を再現し得ます。ただし、より低い金利を取るか、CEMAの利点を取るか、選択を迫られることもあります。用語を押さえたうえで ニューヨークで住まいを買う 際の選択肢を見極めましょう。
アサンプションとアサインメント、早見比較
| 比較項目 | モーゲージ・アサンプション | モーゲージ・アサインメント（新規ローン） |
|---|---|---|
| 仕組み | 買主が売主の既存モーゲージを引き継ぎ、金利・条件はそのまま | 買主が貸手から現行市場金利で全く新しいローンを組む |
| 金利 | 売主の当初金利で固定（現行市場より低い可能性あり） | 購入時点の現行市場金利 |
| クロージング費用 | 低め。全額の mortgage recording tax を回避（残債分のみ） | 高め。ローン全額に対する全額の mortgage recording tax（NYCで1.8%-1.925%） |
| 貸手の承認 | 必須。貸手は新借入人の信用力を承認する必要がある | 新規ローン申請と同様の標準的アンダーライティング |
| 可用性 | 稀少。現代のローン契約の多くにアサンプションを阻む due-on-sale 条項が含まれる | 標準。今日の大半の取引はこの形 |
| 特に有利な場面 | 売主の金利が現行市場を大きく下回るとき | 現行金利が競争力を持つ、または買主が個別条件を必要とするとき |
モーゲージ・アサンプションとは？
アサンプションが可能であること自体、ましてやかつて売買の主流だったことをご存じない方も多いでしょう。アサンプションでは、買主が売主のローンを、当初借入人が設定した条件ごと実質的に引き継ぎます。すなわち買主は銀行へ売主の残債を返済し続け、その金利を維持します。ここが肝です。新規ローンなら負担するはずの金利を、当初条件のまま回避できるからです。
モーゲージ・リアサインメントとは？
対してリアサインメントは、買主が銀行で独自条件の新規ローンを組む方式です。いまではこちらの方がはるかに一般的で、銀行がアサンプションに乗り気でないことも一因です。銀行側の理由はいくつかあります。ローン初期に入る利息を取れないため、アサンプションに応じるインセンティブが乏しいこと。また、返済可能性が同等以上の新借入人だけを受け入れたいこと。貸手は買主の信用履歴やその他の財務要素でこれを見極めます。
買主にとってのアサンプションの利点
最大の利点の一つは、負担する利息が抑えられることです。もう一つは、新規ローンやリアサインメントで通常生じる mortgage recording tax の多くを削れること。アサンプションでは、残債部分に対する recording tax のみを支払うことになります。
CEMAがコンドとタウンハウス買主を助ける理由
CEMA（Consolidation Extension and Modification Agreement）は、ニューヨークで タウンハウス やコンドを購入したい方の費用を大きく抑え得ます。新規購入の融資でも既存物件のリファイナンスでも、ローン総額に課される mortgage recording tax を迂回する仕組みです。50万ドル未満は1.8%、それを超えると1.925%。数千ドル単位で上乗せされ得ます。特に重いのは、リファイナンス時に実質二重払いになる点です。CEMAなら、二つのモーゲージの差額に対してのみ課税されます。
なぜアサンプションとアサインメントが混同されるのか
まったく違う二つの用語が混同されやすいのは当然の疑問です。アサンプションが稀少なため、 不動産業界 では両語を互換的に使い始めた人もいます。稀少なのは、売却時にアサンプションを封じる文言でローン証書が書かれているからです。理由は単純で、銀行はアサンプションから何も得ません。むしろ新規ローンの利息を失うため、ここ数十年はアサンプションができない契約が主流になりました。
CEMAには時間がかかり得る
最近は売却件数が多く、CEMAの取得に時間を要し、待っている間に当初見込んだ金利を逃すこともあります。CEMA自体は銀行の損益に大きく響きませんが、急いで出す動機も薄いため、いまは待ちが長くなりがちです。礼節的な対応に近く、他案件が滞留していればなおさら優先度は上がりません。税負担を抑えたいCEMAと、可能な限り低い金利の両立は、現状では難しい選択です。金利上昇局面では、追加の mortgage recording tax を避けるためにCEMA完了を待つ価値があるか、一方で金利が急騰すればより低い金利を逃し得るかを天秤にかける必要があります。
検討すべきリスク要因
アサンプションのリスク：
- Due-on-sale 条項： 過去二十年のコンベンショナルローンの多くに due-on-sale 条項があり、所有権が移ると貸手は全額返済を求め得ます。このため、FHA・VAローン以外で真のアサンプションは極めて稀です。
- エクイティ・ギャップ： 売主の残債が購入価格を大きく下回る場合、買主は差額を現金で埋める必要があります。 高額なNYC取引では相当額になり得ます。
- 売主の責任： 一部のアサンプション構造では、新借入人が債務不履行となった場合、当初借入人が二次的に責任を負い続ける可能性があり、貸手の正式な免責がない限り残ります。
アサインメント（新規ローン）のリスク：
- 金利エクスポージャー： 金利上昇局面では、新規ローンは現行金利に固定されます。売主が何年も前に確保した水準を大幅に上回り得ます。
- 全額の recording tax： NYCでは、新規ローンに対する mortgage recording tax（1.8%-1.925%）がクロージング費用に数万ドル上乗せされ得ます。アサンプションやCEMAなら一部を回避し得ます。
- 鑑定リスク： 新規ローンには新たな鑑定が必要で、合意購入価格を下回る可能性があり、再交渉や買主の追加現金が求められることがあります。
売買を進めるなら、ご自身にとって最善の財務条件を得るために選択肢を洗い出してください。 NYCの売り物件 は適切な買主にとって豊富ですが、数年にわたり家計を左右し得る案件を逃さないよう、事前の検討が欠かせません。
