Oleh Anthony Guerriero, broker properti berlisensi | Manhattan Miami Real Estate | Diperbarui Agustus 2026
Di Fisher Island pembeli tidak memilih antar gedung. Ia memilih antar model kepemilikan yang berbeda, dan setiap model mengubah apa yang bisa diharapkan dari privasi, dari pemakaian nyata hunian, dan dari modal yang terikat.
Lahan yang bisa dibangun sudah habis. Karena seluruh proyek besar sudah serah terima atau hampir rampung, yang masuk pasar setelah ini hanya penjualan kembali. Batasan itulah yang menata seluruh pertimbangan berikutnya.
Jawaban singkat
Fisher Island adalah salah satu pasar pulau privat dengan pasokan paling terbatas di Miami. Pulau ini hanya bisa dicapai dengan feri, kapal pesiar pribadi, atau helikopter, berisi sekitar 800 hunian dan sekitar 560 penduduk tetap, dengan penawaran mulai dari apartemen beberapa juta dolar hingga penthouse di atas 100 juta dolar. Keanggotaan Fisher Island Club wajib bagi pemilik dan harus masuk anggaran sejak awal.
Fisher Island: apartemen, rumah, dan harga di kode pos 33109
Halaman ini adalah titik awal. Dari sini Anda bisa lanjut ke penawaran terkini, ke konteks harga 33109, ke biaya klub yang sebenarnya, dan ke perbedaan antar gedung serta rumah tapak.
Fisher Island sekilas
| Keterangan | Rincian |
|---|
| Lokasi | 3 mil (4,8 km) lepas pantai Miami Beach, di tepi Government Cut |
| Kode pos | 33109, termahal di Amerika Serikat pada 2025 |
| Luas pulau | 216 acre (87,4 hektare) |
| Jumlah hunian | sekitar 800 |
| Penduduk tetap | sekitar 560 |
| Akses | Feri (7,5 menit), kapal pesiar pribadi, atau helikopter |
| Harga median 2025 | 9,5 juta dolar (naik 65 persen dalam setahun) |
| Harga per kaki persegi | 2.200 sampai lebih dari 5.000 dolar (sekitar 23.700 sampai 53.800 dolar per m2) |
| Transaksi tertinggi 2025 | 23,7 juta dolar |
Kode pos termahal di Amerika Serikat
Pada Oktober 2025 kode pos 33109 resmi menjadi yang termahal di Amerika Serikat dan mengakhiri delapan tahun dominasi Atherton di California. Menurut data PropertyShark, harga median rumah di Fisher Island mencapai 9,5 juta dolar, naik 65 persen dibanding tahun sebelumnya. Transaksi tertinggi tahun itu ditutup pada 23,7 juta dolar.
Bloomberg, berdasarkan data otoritas pajak Amerika Serikat, mencatat nilai rumah rata-rata pada 2023 yang jauh di atas kawasan sebanding. Angka itu perlu dibaca apa adanya: potret tahun 2023, bukan proyeksi.
Sebagian besar pembeli meninjau beberapa gedung sebelum paham mana yang benar-benar cocok. Kami menyarankan memulai dengan percakapan singkat soal struktur kepemilikan sebelum melihat unit.
Apa itu Fisher Island
Fisher Island adalah pulau penghalang privat seluas 216 acre, atau 87,4 hektare, di lepas ujung selatan Miami Beach. Tidak ada jembatan. Pulau ini dicapai dengan feri yang khusus untuk penghuni dan tamu undangan, dengan kapal pesiar sendiri, atau dengan helikopter, dan pembatasan akses itu saja sudah menjelaskan sebagian besar premi harga.
Pulau ini berisi sekitar 800 hunian berupa apartemen, vila, dan rumah tapak, dengan sekitar 560 penduduk tetap. Selisih itu bukan kekeliruan: sebagian besar stok dipakai musiman, hal yang lazim di kawasan hunian musim dingin Florida selatan.
Sejarah pulau
Sampai 1905 Fisher Island masih bagian dari Miami Beach; pengerukan Government Cut yang menjadikannya pulau tersendiri. Namanya berasal dari Carl Fisher, perintis industri komponen otomotif, yang membelinya pada 1919 dari Dana Dorsey, jutawan Afrika-Amerika pertama di Florida selatan.
Pada 1920 Fisher menukar pulau itu kepada William K. Vanderbilt II dengan sebuah kapal pesiar dan sepuluh dolar. Keluarga Vanderbilt menjadikannya kediaman musim dingin pribadi dan mendirikan wisma bergaya Mediterania yang sampai kini menjadi pusat arsitektur kawasan, dirancang pada 1935 oleh arsitek Palm Beach, Maurice Fatio. Kini Vanderbilt Mansion menjadi rumah bagi Fisher Island Club.
Setelah Vanderbilt wafat pada 1944 kepemilikan berpindah beberapa kali, hingga Fisher Island Club membelinya pada 1987 dan pembangunan hunian dimulai.
Harga menurut jenis properti
| Jenis | Rentang harga | Luas | Contoh |
|---|
| Apartemen awal | 2 sampai 5 juta dolar | 1.800 sampai 3.000 sq ft (167 sampai 279 m2) | Bayside Village, Seaside Village |
| Apartemen menengah | 5 sampai 12 juta dolar | 3.000 sampai 5.500 sq ft (279 sampai 511 m2) | Bayview, Oceanside |
| Apartemen papan atas | 12 sampai 40 juta dolar | 4.000 sampai 10.000 sq ft (372 sampai 929 m2) | Palazzo Del Sol, Palazzo Della Luna, Palazzo Del Mare |
| Penthouse istimewa | 40 sampai lebih dari 100 juta dolar | 8.000 sampai 16.000 sq ft (743 sampai 1.486 m2) | Palazzo Della Luna, Six Fisher Island |
| Rumah tapak | 30 sampai lebih dari 55 juta dolar | mulai 10.000 sq ft (929 m2) | The Links Estates |
Pasar pada 2025
Dengan sekitar 800 hunian di atas 216 acre, pasokan langka secara struktural. Pasar ini tidak bisa dibaca lewat rata-rata bulanan: dua atau tiga transaksi besar sudah menggeser statistik satu kuartal penuh.
| Indikator | Angka 2025 |
|---|
| Harga median transaksi | 9,5 juta dolar |
| Harga median penawaran | 5,7 sampai 11,7 juta dolar |
| Harga rata-rata per kaki persegi | 2.970 dolar (sekitar 31.970 dolar per m2) |
| Segmen awal | mulai 2 juta dolar |
| Properti istimewa | 20 sampai lebih dari 85 juta dolar |
| Transaksi tertinggi tahun itu | 23,7 juta dolar |
| Properti yang dipasarkan | 35 sampai 45 |
| Lama pemasaran | rata-rata sekitar 140 hari |
Gedung utama
Palazzo Della Luna (2019)
- Alamat: 6800 Fisher Island Drive
- 50 hunian tepi air, 3.724 sampai 10.194 sq ft (346 sampai 947 m2)
- Taman pusat dengan halaman yoga dan lapangan kroket, kolam matahari terbit dan matahari terbenam
- Penthouse pernah ditawarkan sampai 85 juta dolar
Palazzo Del Sol (2016)
- Alamat: 7000 Fisher Island Drive
- 46 hunian seluas 3.800 sampai 9.800 sq ft (353 sampai 910 m2)
- Arsitek Kobi Karp, sepuluh lantai di pertemuan Teluk Biscayne dan Samudra Atlantik
- Setiap pembelian disertai mobil golf Garia khusus senilai 20.000 dolar
Palazzo Del Mare (2008)
- Alamat: 7193 Fisher Island Drive
- 32 hunian di sepuluh lantai, gaya Mediterania, perangkat Gaggenau
- Penawaran terakhir yang menonjol: 18,3 juta dolar untuk 7.025 sq ft (653 m2), enam kamar tidur
Bayview
- Alamat: 4811 sampai 5393 Fisher Island Drive
- 111 hunian di enam menara sedang, 2.000 sampai 10.000 sq ft (186 sampai 929 m2)
- Pemandangan cakrawala Downtown Miami, Teluk Biscayne, dan Samudra Atlantik
Pembangunan baru dan rencana
The Residences at Six Fisher Island (serah terima direncanakan 2026)
- Pengembang: Related Group, Teddy Sagi, BH Group, dan Wanxiang America RE Group
- 50 hunian di sepuluh lantai, 3.870 sampai 8.400 sq ft (360 sampai 780 m2), tiga sampai delapan kamar tidur
- Arsitek Kobi Karp, interior Tara Bernerd and Partners
- Harga mulai sekitar 15 juta dolar, dengan target di atas 4.000 dolar per kaki persegi
- Pembiayaan konstruksi 400 juta dolar dari Madison Realty Capital
- Terjual 50 persen, lebih dari 500 juta dolar penjualan, dua penthouse senilai 150 juta dolar bersama
- Proyek hunian baru pertama di pulau ini dalam lebih dari lima tahun
The Links Estates
- 12 rumah rancangan khusus sekitar 10.000 sq ft (929 m2) di kavling 0,3 sampai 0,5 acre (1.214 sampai 2.023 m2)
- Arsitektur Portuondo Perotti, interior Indelux, lanskap Enzo Enea
- Mulai sekitar 3.300 dolar per kaki persegi, rata-rata sekitar 33 juta dolar
- Satu-satunya jalan realistis untuk memiliki tanah di pulau ini
Lahan terminal bahan bakar (usulan, belum diputuskan)
- Lahan terjual 180 juta dolar pada Oktober 2025, harga rekor untuk pulau ini
- Direncanakan dua menara tiga belas lantai, mulai sekitar 5.000 dolar per kaki persegi
- Di lahan 10 acre itu kini berdiri depot 700.000 barel yang penting bagi PortMiami
- Miami-Dade County dan industri pesiar menentang, mediasi masih berjalan
- Perlakukan sebagai proyek yang belum pasti, bukan pasokan masa depan yang terjamin
Cara mencapai pulau
Berbeda dari kawasan mewah lain di Miami, Fisher Island tidak punya jembatan. Hanya ada tiga cara masuk.
Feri
- Berangkat setiap lima menit, 24 jam, sepanjang tahun
- Penyeberangan 7,5 menit dari Terminal Island lewat MacArthur Causeway
- Penghuni boleh membawa mobil ke atas feri
Kapal pesiar
- Dua marina air dalam dengan lebih dari 100 tambatan
- Menampung kapal sampai 250 kaki (76 meter)
- Kedalaman kolam pelabuhan dalam 8 kaki (2,4 meter)
Helikopter
- Helipad pribadi di Vanderbilt Mansion untuk anggota klub
- South Beach sekitar 10 menit, Brickell 18 menit, bandara internasional 25 menit
Fisher Island Club
Klub adalah pusat sosial dan olahraga pulau. Pemilik masuk lewat keanggotaan ekuitas, pihak lain lewat keanggotaan tahunan bagi bukan penghuni.
- Keanggotaan ekuitas mencakup anggota, pasangan, dan anak tanggungan di bawah 24 tahun
- Termasuk penyertaan di klub, akses ke seluruh fasilitas, dan prioritas pemesanan
- Tamu: sekitar 250 dolar per hari untuk dua orang, ditambah 100 dolar per orang dewasa berikutnya
| Jenis keanggotaan | Uang pangkal | Iuran tahunan |
|---|
| Ekuitas (pemilik) | 250.000 dolar | 19.260 sampai 25.520 dolar |
| Tahunan (bukan penghuni) | 40.000 sampai 42.800 dolar | 24.824 dolar |
| Tambahan golf perorangan | termasuk | tambahan 3.950 dolar |
| Tambahan golf keluarga | termasuk | tambahan 4.650 dolar |
Fasilitas
Vanderbilt Mansion
- Garwood Lounge and Piano Bar, steakhouse bergaya 1930-an
- Klub biliar, City View Cafe, perpustakaan dan salon, Cafe Tangier
- Balai dansa besar dan kolam air asin berpemanas
Sembilan restoran
- Garwood Lounge and Piano Bar, santap mewah di dalam wisma
- La Trattoria, hidangan Italia santai menghadap marina
- Porto Cervo, masakan Mediterania di dekat lapangan golf
- Beach Club and Sunset Bar, menghadap Teluk Biscayne
- Ditambah lima tempat lain
Olahraga dan rekreasi
- Lapangan golf rancangan P. B. Dye, 18 pukulan pembuka di sembilan lubang, peringkat delapan di antara seluruh lapangan sembilan lubang Amerika Serikat menurut Golf Digest
- 18 lapangan tenis dengan permukaan setara French Open dan Wimbledon
- Satu mil (1,6 km) pantai pribadi dengan pasir dari Bahama
- Dua marina, tambatan air dalam sampai 250 kaki (76 meter)
- Pusat kebugaran, Spa Internazionale dan Salon di Bellezza, jalur sepeda, suaka burung
Layanan sehari-hari
- Fisher Island Day School, dari prasekolah sampai kelas delapan
- Pusat medis UHealth di dalam pulau
- Island Market, bank, kantor pos, pos pemadam kebakaran, dan pengamanan 24 jam
Biaya di luar harga beli
| Pos | Perkiraan biaya |
|---|
| Uang pangkal Fisher Island Club | 250.000 dolar, sekali bayar |
| Iuran tahunan klub | 19.260 sampai 25.520 dolar |
| Pajak properti | sesuai penilaian |
| Iuran pengelolaan | tergantung gedung, 1.500 sampai lebih dari 8.000 dolar per bulan |
| Tambatan marina jika dibeli | 125.000 sampai 500.000 dolar |
| Mobil golf | 15.000 sampai 20.000 dolar |
| Tambahan golf | 3.950 sampai 4.650 dolar per tahun |
Kinerja sebagai aset
Contoh yang paling sering dikutip adalah penthouse Caroline Wozniacki dan David Lee: dibeli 18,7 juta dolar pada 2021 dan dijual 37 juta dolar pada 2024, naik 98 persen dalam tiga tahun. Itu fakta, bukan kaidah. Peristiwanya menyangkut properti istimewa pada siklus yang luar biasa dan tidak menggambarkan perilaku rata-rata apartemen awal.
Fisher Island dibanding kawasan miliarder lain
Tawaran Fisher Island jelas: hidup di pulau dengan fasilitas setara resor pada titik masuk yang jauh di bawah kawasan yang hanya berisi rumah tapak. Bagi yang lebih memilih apartemen atau vila dengan fasilitas bersama yang luas ketimbang properti berdiri sendiri, inilah puncak kategori itu.
| Kriteria | Fisher Island | Indian Creek | Star Island |
|---|
| Harga masuk | 610.000 dolar | di atas 64 juta dolar sejak pertengahan 2023 | di atas 25 juta dolar |
| Harga papan atas | di atas 38 juta dolar | di atas 200 juta dolar | 120 juta dolar |
| Jumlah hunian | sekitar 800 | 41 | sekitar 35 |
| Luas | 216 acre (87,4 ha) | 274 acre (110,9 ha) | sekitar 40 acre (16,2 ha) |
| Jenis properti | Apartemen dan vila | Rumah tapak | Rumah tapak |
| Akses | Feri atau helikopter | Jembatan pribadi | Pos jaga |
| Klub wajib | ya, 250.000 dolar | tidak | tidak |
| Cocok untuk | Privasi dengan layanan | Keamanan tertinggi | Gengsi dan pamor |
Fisher Island dibanding South of Fifth
| Kriteria | Fisher Island | South of Fifth |
|---|
| Akses | Hanya feri, kapal pesiar, atau helikopter | Jalan umum, bisa berjalan kaki |
| Karakter | Kawasan pulau privat | Lingkungan kota di tepi laut |
| Jumlah hunian | sekitar 800 hunian | lebih dari 4.000 unit |
| Harga median | 9,5 juta dolar | 2 sampai 4 juta dolar |
| Gedung utama | Palazzo Della Luna, Six Fisher Island | Apogee, Continuum, Glass |
| Gaya hidup | Klub, golf, keluarga | Restoran, kehidupan malam, jalan kaki |
| Tingkat privasi | Tertinggi | Sedang |
Lini masa
| Tahun | Peristiwa |
|---|
| 1905 | Pengerukan Government Cut memisahkan pulau dari Miami Beach |
| 1919 | Carl Fisher membeli pulau dari Dana Dorsey |
| 1920 | William K. Vanderbilt II memperolehnya dengan kapal pesiar dan sepuluh dolar |
| 1935 | Vanderbilt Mansion rampung, rancangan Maurice Fatio |
| 1987 | Fisher Island Club membeli properti dan pembangunan hunian dimulai |
| 2008 | Palazzo Del Mare rampung |
| 2016 | Palazzo Del Sol rampung |
| 2019 | Palazzo Della Luna rampung |
| 2021 | Wozniacki dan Lee membeli penthouse seharga 18,7 juta dolar |
| 2024 | Mereka menjualnya 37 juta dolar, Six Fisher Island mulai dibangun |
| 2025 | 33109 menjadi kode pos termahal di Amerika Serikat, median 9,5 juta dolar |
| 2025 | Lahan terminal bahan bakar terjual 180 juta dolar pada Oktober |
| 2026 | Six Fisher Island dijadwalkan rampung |
Pertanyaan yang sering diajukan
Bagaimana cara sampai ke Fisher Island?
Hanya dengan feri pribadi yang berangkat setiap lima menit dari Terminal Island, dengan kapal pesiar sendiri, atau dengan helikopter. Tidak ada jembatan. Penghuni boleh membawa mobil ke atas feri, tetapi di dalam pulau hampir semua orang bergerak dengan mobil golf.
Berapa biaya keanggotaan Fisher Island Club?
Pemilik membayar uang pangkal 250.000 dolar dan iuran tahunan 19.260 sampai 25.520 dolar untuk keanggotaan ekuitas, yang memberi akses ke seluruh fasilitas: golf, tenis, spa, restoran, beach club, dan marina. Golf memerlukan tambahan 3.950 sampai 4.650 dolar setahun.
Mengapa 33109 kode pos termahal di Amerika Serikat?
33109 naik ke peringkat pertama pada Oktober 2025 dengan harga median 9,5 juta dolar, naik 65 persen dari 2024, dan mengakhiri delapan tahun dominasi Atherton. Perpaduan privasi penuh karena akses hanya lewat feri, pasokan yang terbatas pada sekitar 800 hunian di atas 216 acre, dan kedekatan dengan Miami menopang tingkat harga itu. Transaksi tertinggi 2025 mencapai 23,7 juta dolar.
Berapa banyak orang yang tinggal di pulau?
Pulau ini berisi sekitar 800 hunian dan sekitar 560 penduduk tetap. Selisihnya muncul karena sebagian besar stok dipakai musiman.
Berapa iuran pengelolaannya?
Sangat bergantung pada gedung. Gedung lama seperti Bayside Village berkisar 1.500 sampai 3.000 dolar per bulan, sedangkan gedung Palazzo kerap melampaui 4.000 sampai 8.000 dolar per bulan. Iuran itu mencakup perawatan, dana cadangan, dan akses dasar ke klub, tetapi tidak mencakup golf dan sejumlah layanan.
Bolehkah saya menyewakan unit saya?
Itu diatur perhimpunan masing-masing gedung. Sebagian besar mengizinkan sewa tahunan dengan persetujuan pengurus. Sewa jangka pendek di bawah enam sampai dua belas bulan umumnya dilarang atau dibatasi ketat, dan sejumlah gedung membatasi jumlah sewa per tahun.
Sekolah apa yang melayani pulau ini?
Fisher Island Day School menyelenggarakan pendidikan di dalam pulau dari prasekolah sampai kelas delapan. Untuk jenjang menengah atas, keluarga umumnya memilih sekolah swasta di Miami Beach atau Miami seperti Ransom Everglades, Miami Country Day, atau MAST Academy. Untuk sekolah negeri, pulau ini masuk wilayah Miami-Dade County.
Apa bedanya dengan Indian Creek?
Indian Creek seluas 274 acre, berisi 41 rumah, dan sama sekali tidak punya apartemen: hanya rumah tapak, tanpa fasilitas bersama yang berarti. Sejak pertengahan 2023 harga masuk di sana di atas 64 juta dolar. Fisher Island menawarkan pilihan yang lebih luas dan kehidupan klub yang tidak ada di Indian Creek.
Proyek apa yang sedang dibangun?
The Residences at Six Fisher Island dengan 50 unit dan serah terima 2026 adalah proyek baru pertama dalam lebih dari lima tahun. Pengalihan fungsi terminal bahan bakar menjadi dua menara tiga belas lantai diumumkan pada akhir 2025 tetapi menghadapi penolakan Miami-Dade County dan industri pesiar.
Apakah ada rumah tapak yang dijual?
The Links Estates berisi 12 rumah rancangan khusus sekitar 10.000 kaki persegi, atau 929 meter persegi, di kavling 0,3 sampai 0,5 acre. Rentangnya 31 sampai lebih dari 55 juta dolar, dan sebagian pembeli menggabungkan kavling menjadi properti di atas 100 juta dolar.
Fasilitas kesehatan apa yang tersedia?
Fisher Island memiliki pusat medis UHealth untuk perawatan rutin dan keadaan darurat. Mount Sinai Medical Center di Miami Beach berjarak sekitar lima belas menit untuk perawatan lanjutan.
Berapa lama sebuah unit terjual?
Rata-rata 140 sampai 300 hari. Properti di atas 20 juta dolar kerap butuh waktu lebih lama, sedangkan unit yang harganya pas di gedung mapan bisa lebih cepat.
Kawasan lain di Miami