Panduan Pembeli Asing untuk Membeli Real Estat Miami

Miami telah menjadi salah satu tujuan global paling aktif untuk investasi real estate lintas batas. Modal internasional dari Amerika Latin, Eropa, dan Asia mengalir ke Florida Selatan dalam skala yang tidak dapat ditandingi oleh pasar AS lainnya. Namun pembeli asing menghadapi serangkaian pertimbangan pajak, hukum, dan pembiayaan yang sangat berbeda dari transaksi domestik, termasuk pemotongan FIRPTA, keputusan penataan entitas, dan terbatasnya ketersediaan hipotek. Panduan ini mencakup apa yang perlu Anda ketahui sebelum memberikan modal.

Miami adalah salah satu pasar real estate paling ramah pembeli asing di dunia, dengan satu pengecualian utama. Undang-undang Florida kini membatasi pembelian tertentu oleh pembeli yang berdomisili di salah satu dari tujuh negara yang disebutkan dan bukan warga negara Amerika Serikat atau penduduk tetap yang sah. Domisili, bukan kewarganegaraan, adalah ujian yang digunakan undang-undang tersebut. Jika itu menggambarkan Anda, bacalah bagian selanjutnya dengan cermat sebelum melanjutkan.

Untuk kerangka kerja AS yang lebih luas, struktur kepemilikan, pembiayaan, dan penutupan, baca panduan pilar kami: Bagaimana Pembeli Internasional Membeli Real Estat Mewah AS →

PENTING: Pembatasan Florida SB 264

Efektif 1 Juli 2023, RUU Senat Florida 264 membatasi pembelian properti oleh "pihak asing". Statuta Florida pasal 692.201(3) menyebutkan tujuh "negara asing yang menjadi perhatian": Republik Rakyat Tiongkok, Federasi Rusia, Republik Islam Iran, Republik Rakyat Demokratik Korea, Republik Kuba, rezim Nicolas Maduro di Venezuela, dan Republik Arab Suriah. Untuk perorangan, pasal 692.201(4)(d) mendefinisikan prinsipal asing sebagai orang yang berdomisili di salah satu negara tersebut dan bukan merupakan warga negara Amerika Serikat atau penduduk tetap yang sah. Tes operatifnya adalah domisili, bukan kewarganegaraan atau kewarganegaraan. Undang-undang ini tetap berlaku meskipun terdapat tantangan hukum yang terus berlanjut.

Jika definisi undang-undang tersebut menggambarkan Anda, mintalah pengacara Florida untuk mengonfirmasi status Anda sebelum Anda membuat kontrak. Pembatasan ini berlaku untuk prinsipal asing:

Tiongkok (yang paling ketat): Berdasarkan Statuta Florida pasal 692.204(1)(a), seseorang yang berdomisili di Republik Rakyat Tiongkok dan bukan warga negara Amerika Serikat atau penduduk tetap yang sah tidak boleh memiliki atau memperoleh kepentingan atas properti nyata di mana pun di Florida. Pasal 692.204(2) memberikan satu pengecualian:

• Dapat membeli SATU properti tempat tinggal
• Properti harus berukuran 2 hektar atau kurang
• TIDAK BOLEH berada dalam jarak 5 mil dari instalasi militer mana pun
• Harus memiliki visa non-turis atau telah diberikan suaka

Rusia, Kuba, Venezuela, Iran, Suriah, Korea Utara: Berdasarkan Statuta Florida pasal 692.203(1), pelaku asing, yang bagi perorangan berarti seseorang yang berdomisili di salah satu negara tersebut dan bukan merupakan warga negara Amerika Serikat atau penduduk tetap yang sah, tidak boleh memperoleh kepemilikan atas properti nyata pada atau dalam jarak 10 mil dari instalasi militer atau fasilitas infrastruktur penting mana pun, sebagaimana ketentuan tersebut didefinisikan dalam Statuta Florida pasal 692.203. Karena fasilitas tersebut tersebar di seluruh negara bagian, zona terlarang menjangkau sebagian besar lahan maju di Florida. Mintalah pengacara Florida mengonfirmasi status paket tertentu sebelum Anda mengajukan penawaran.

Hukumannya berat:

• Penyitaan harta benda kepada negara
• Hukuman pidana, yang berbeda berdasarkan undang-undang: pembelian yang melanggar Statuta Florida pasal 692.203, yang mencakup prinsipal asing dari enam negara yang menjadi perhatian selain Tiongkok, merupakan pelanggaran ringan tingkat dua, sedangkan pembelian yang melanggar pasal 692.204, yang berlaku di Republik Rakyat Tiongkok, merupakan kejahatan tingkat tiga
• Hukuman berlaku untuk pembeli, penjual, DAN profesional real estat

Semua pembeli, tanpa memandang kewarganegaraan atau domisili, harus menandatangani pernyataan tertulis pada saat penutupan yang menegaskan kepatuhan terhadap SB 264.

Status saat ini, per Agustus 2026: Hukum ini berlaku dan dapat ditegakkan. Pada tanggal 4 November 2025 Sirkuit Kesebelas, di Shen v. Simpson (No. 23-12737), menolak untuk memblokirnya, dengan menyatakan bahwa sebagian besar penantang tidak memiliki kedudukan karena mereka berdomisili di Florida daripada di negara yang menjadi perhatian, dan menolak perlindungan yang setara, proses hukum, Undang-Undang Perumahan yang Adil dan argumen preemption pada tahap awal. Kasus tersebut dikembalikan ke pengadilan negeri dan litigasi terus berlanjut, sehingga posisi ini dapat berubah.

Jika ini berlaku untuk Anda: Konsultasikan dengan pengacara imigrasi AS sebelum mencoba membeli. Alternatifnya, pertimbangkan New York. NYC tidak memiliki batasan serupa dan tetap terbuka untuk pembeli dari semua negara.

Mengapa Miami Cocok untuk Pembeli Asing?

Tidak ada batasan co-op (koperasi hunian).

Berbeda dengan New York, di mana 70% pasarnya adalah perumahan koperasi (apartemen koperasi) dengan dewan yang secara efektif mengecualikan pembeli asing, Miami hampir seluruhnya merupakan kondominium. Anda membeli properti nyata. Tidak ada wawancara dewan, tidak ada persyaratan bahwa penghasilan Anda berasal dari AS, tidak ada batasan untuk menyewakan. Jika Anda punya dana, Anda bisa membelinya.

Tidak ada pajak penghasilan negara bagian.

Florida tidak mengenakan pajak pendapatan negara bagian, yang merupakan keuntungan besar bagi investor yang menghasilkan pendapatan sewa dan bagi individu dengan kekayaan bersih tinggi yang membangun tempat tinggal. Dikombinasikan dengan potongan federal untuk depresiasi dan pengeluaran, banyak investor tidak membayar pajak penghasilan atas pendapatan sewa Miami selama 10-15 tahun pertama.

Perlindungan homestead.

Undang-undang wisma di Florida menawarkan perlindungan aset yang luar biasa. Jika Anda menetapkan tempat tinggal di Florida dan wisma sebagai tempat tinggal utama Anda, kreditor umumnya tidak dapat memaksa penjualan rumah Anda untuk melunasi hutang. Bagi pembeli internasional yang peduli terhadap perlindungan aset, hal ini penting.

Infrastruktur internasional.

Miami adalah kota gerbang. Bank di sini rutin bekerja sama dengan warga negara asing. Pengacara berspesialisasi dalam transaksi lintas batas. Agen real estat (termasuk kami) menjalankan bisnis dalam bahasa Spanyol, Portugis, Prancis, dan bahasa lainnya. Seluruh ekosistem disiapkan untuk melayani pembeli internasional.

Dimana Pembeli Asing Membeli

Brickell

Distrik keuangan Miami menarik pembeli Amerika Latin yang menginginkan kenyamanan perkotaan dan kedekatan dengan bank dan bisnis internasional. Kondominium bertingkat tinggi, jalan yang dapat dilalui dengan berjalan kaki, permintaan sewa yang kuat. Titik masuk sekitar $500K untuk satu kamar tidur, $1M+ untuk unit lebih besar di gedung teratas.

Miami Beach

Kehidupan tepi laut yang ikonik. South of Fifth (SoFi) adalah kawasan ultra-mewah. Mid-Beach dan North Beach menawarkan lebih banyak ruang dan nuansa yang lebih tenang. Pembeli Eropa dan Amerika Selatan mendominasi di sini. Unit tepi laut mulai dari $1 juta dan naik hingga $20 juta+ untuk penthouse.

Sunny Isles Beach

Kehadiran pembeli Rusia dan Amerika Latin yang kuat. Menara-menara tinggi yang modern, sebagian besar memiliki tempat tinggal bermerek (Porsche Design Tower, Residences by Armani Casa, Bentley Residences yang akan datang). Pemandangan laut langsung dengan harga di bawah Miami Beach.

Coconut Grove

Lebih banyak perumahan, berorientasi keluarga. Menarik bagi pembeli yang mencari nuansa lingkungan sekitar daripada gaya hidup bertingkat tinggi. Campuran kondominium dan rumah keluarga tunggal.

Coral Gables

Arsitektur Mediterania, jalan dengan deretan pepohonan, sekolah unggulan. Lebih banyak rumah keluarga tunggal daripada kondominium. Himbauan kepada keluarga yang menetapkan tempat tinggal permanen.

Uji Tuntas Pasca-Selancar

Setelah runtuhnya Menara Champlain pada tahun 2021, Florida mengesahkan undang-undang reformasi kondominium yang signifikan. Sebagai pembeli asing, Anda perlu memahami maksudnya:

Inspeksi tonggak sejarah: Bangunan lebih dari tiga lantai dan berumur 30+ tahun (25 tahun jika dekat pantai) harus menjalani inspeksi struktural. Beberapa bangunan tua telah gagal atau menghadapi perbaikan yang mahal.

Persyaratan cadangan: Asosiasi tidak bisa lagi mengesampingkan cadangan komponen struktural. Banyak bangunan kini mengumpulkan penilaian khusus untuk mendanai cadangan yang sebelumnya mereka abaikan.

Yang perlu ditanyakan sebelum membeli:

• Apakah bangunan tersebut telah menyelesaikan Inspeksi Milestone? Apa hasilnya?
• Berapa tingkat pendanaan cadangan saat ini?
• Apakah ada penilaian khusus yang tertunda atau baru-baru ini?
• Apa rencana kepatuhan gedung?

Agen pembeli Anda harus memverifikasi semua ini sebelum Anda membuat penawaran. Bangunan yang tidak dirawat dengan baik dengan pemeliharaan yang tertunda adalah pembelian yang berisiko saat ini.

Pembiayaan untuk Warga Negara Asing

Pemberi pinjaman Miami berpengalaman dengan pembeli internasional. Istilah umum:

• Pembayaran uang muka yang jauh lebih besar daripada yang diminta oleh peminjam yang tinggal di AS, dan jumlah pastinya ditentukan oleh masing-masing pemberi pinjaman
• Tingkat bunga yang lebih tinggi dibandingkan hipotek penduduk AS yang sebanding, dengan premi yang ditetapkan oleh pemberi pinjaman individu
• $3-5M+ jumlah pinjaman maksimum di bank swasta
• Diperlukan cadangan 12 bulan

Pemberi pinjaman yang bekerja dengan pembeli asing:

• HSBC (program pembeli asing yang ekstensif)
• Citi Private Bank
• JP Morgan Private Bank

Anda memerlukan dokumentasi paspor, bukti pendapatan, laporan bank, dan referensi kredit dari bank negara asal Anda.

Pembelian tunai adalah hal biasa. Sekitar 50% transaksi barang mewah di Miami semuanya dilakukan secara tunai.

Pertimbangan Pajak

Pendapatan sewa: Biaya yang dapat dikurangkan sepenuhnya ditambah penyusutan sering kali menghilangkan kewajiban pajak selama bertahun-tahun. Anda harus mengajukan pengembalian pajak AS dan memilih untuk dikenakan pajak atas penghasilan bersih.

FIRPTA: Saat Anda menjual, pembeli harus menahan sebagian dari jumlah kotor yang direalisasikan, bukan keuntungan Anda, dan mengirimkannya ke IRS. Kode Pendapatan Internal pasal 1445 menetapkan tarif sebesar 15%. Jumlahnya turun menjadi 10% jika pembeli memperoleh properti untuk digunakan sebagai tempat tinggal dan jumlah realisasinya lebih dari $300.000 tetapi tidak lebih dari $1.000.000, dan tidak ada pemotongan yang diperlukan jika pembeli memperolehnya sebagai tempat tinggal dan jumlah realisasinya adalah $300.000 atau kurang. Apa pun yang dipotong di atas pajak Anda yang sebenarnya akan dikembalikan saat Anda mengajukan, dan Formulir 8288-B yang diajukan sebelum penutupan dapat mengurangi pemotongan di muka.

Pajak warisan: Ini yang besar. Aset situs AS milik orang asing non-residen yang tidak berdomisili dikenakan pajak properti federal dengan tarif mencapai 40%, dan properti tersebut harus mengajukan Formulir 706-NA setelah aset yang berlokasi di AS tersebut melebihi $60.000. IRS menyatakan bahwa ambang batas pengajuan $60.000 ini tidak diindeks untuk inflasi, sehingga tidak naik setiap tahun. Jumlah ini terpisah dan jauh lebih kecil daripada jumlah pengecualian dasar yang tersedia bagi warga negara dan domisili AS, yang ditetapkan oleh IRS sebesar $13.990.000 untuk kematian pada tahun 2025 dan $15.000.000 untuk kematian pada tahun 2026. Jika negara asal orang yang meninggal mempunyai perjanjian pajak properti dengan Amerika Serikat, Kode Pendapatan Internal pasal 2102(b)(3)(A) dapat menggantikan kredit terpadu yang diprorata dengan bagiannya dari kekayaan global yang berada di Amerika Serikat, yang umumnya lebih besar dari jumlah yang setara dengan $60.000 namun bukan merupakan jumlah penuh warga negara AS. Susun pembelian Anda melalui perusahaan asing atau lindung nilai dengan asuransi jiwa. Konsultasikan dengan pengacara pajak sebelum membeli.

Tidak ada pajak penghasilan negara bagian: Kurangnya pajak pendapatan negara bagian di Florida membuat Miami lebih menarik dibandingkan New York atau California untuk investasi yang menghasilkan pendapatan.

Detail lengkap tentang masalah pajak pembeli asing →

Proses Pembelian

1. Libatkan agen pembeli: seseorang yang mengenal Miami, bekerja dengan pembeli internasional, dan akan mewakili kepentingan Anda (bukan kepentingan penjual)
2. Dapatkan persetujuan sebelumnya: jika membiayai, dapatkan surat persetujuan awal dari pemberi pinjaman yang bekerja dengan warga negara asing
3. Tentukan kriteria Anda: lingkungan, jenis bangunan, anggaran, investasi vs. penggunaan pribadi, potensi sewa
4. Cari dan tur. Kami dapat melakukan tur virtual jika Anda berada di luar negeri
5. Menawarkan. Di Florida, penawaran dibuat secara tertulis dengan deposit
6. Uji tuntas (due diligence): periode inspeksi (biasanya 10-15 hari) untuk meninjau dokumen kondominium, keuangan, laporan inspeksi
7. Tutup. Dapat dilakukan jarak jauh melalui kuasa hukum (Power of Attorney)

Keseluruhan proses biasanya memakan waktu 30-45 hari untuk pembelian tunai, 45-60 hari dengan pembiayaan.

FIRPTA dan Pertimbangan Pajak untuk Strategi Keluar

Undang-Undang Pajak Penanaman Modal Asing dalam Properti Riil (FIRPTA) mensyaratkan pemotongan 15% dari harga jual kotor ketika orang asing menjual real estat AS. Ini bukan pajak. Ini adalah pemotongan yang diterapkan pada saat penutupan dan dikirimkan ke IRS. Setelah mengajukan pengembalian pajak AS, penjual menerima pengembalian dana sejumlah jumlah yang dipotong melebihi kewajiban pajak sebenarnya.

Mengapa hal ini penting untuk strategi keluar Anda: Pemotongan FIRPTA didasarkan pada harga jual kotor, bukan keuntungannya. Pada penjualan senilai $5 juta, $750.000 ditahan pada saat penutupan terlepas dari untung atau rugi Anda. Pembeli yang membeli dari penjual asing juga mungkin bertanggung jawab jika pemotongan tidak ditangani dengan benar, sehingga dapat mempersulit negosiasi.

Perencanaan FIRPTA harus dimulai dari akuisisi, bukan penjualan. Struktur entitas yang Anda pilih (nama pribadi, US LLC , perusahaan asing) secara langsung memengaruhi eksposur FIRPTA Anda, kewajiban pajak properti, dan kemampuan untuk menunda keuntungan melalui mekanisme seperti penjualan angsuran.

Membeli Melalui LLC : Yang Harus Diketahui Pembeli Asing

Banyak pembeli internasional membeli real estat Miami melalui LLC yang berbasis di AS untuk perlindungan privasi dan tanggung jawab. LLC memegang hak milik atas properti, menjaga nama pembeli dari catatan publik dan melindungi pribadi aset dari klaim yang terkait dengan properti.

Pertimbangan utama:

• Privasi: LLC mencegah nama Anda muncul dalam catatan properti publik, relevan bagi pembeli yang menghargai kebijaksanaan
• Perlindungan tanggung jawab: Jika penyewa atau tamu terluka di properti tersebut, klaim terbatas pada aset LLC , bukan aset pribadi Anda
• Implikasi pajak bervariasi menurut struktur: LLC dengan anggota tunggal yang dimiliki oleh orang asing diperlakukan sebagai entitas perseorangan untuk tujuan perpajakan AS, yang berarti FIRPTA dan pajak properti tetap berlaku seolah-olah Anda memilikinya secara langsung. Perusahaan asing sebagai anggota LLC dapat mengurangi paparan pajak properti tetapi menimbulkan konsekuensi pajak lainnya
• Komplikasi pembiayaan: Beberapa pemberi pinjaman tidak akan memberikan pinjaman kepada LLC , atau memerlukan jaminan pribadi. Pembeli tunai menghadapi lebih sedikit kendala

Struktur entitas yang tepat bergantung pada negara tempat tinggal Anda, status perjanjian pajak, dan apakah properti tersebut untuk penggunaan pribadi atau investasi. Konsultasikan dengan pengacara pajak AS yang berspesialisasi dalam real estat lintas batas sebelum memilih struktur.

Pertanyaan Umum dari Pembeli Internasional

Apakah saya perlu mengunjungi Miami untuk membeli?

Tidak. Kami rutin bekerja sama dengan pembeli yang membeli dari jarak jauh: tur virtual, tanda tangan elektronik, penutupan Surat Kuasa. Oleh karena itu, kami merekomendasikan untuk berkunjung jika memungkinkan.

Bisakah saya menyewakan unit saya?

Sebagian besar kondominium di Miami mengizinkan persewaan dengan sedikit batasan. Beberapa bangunan memiliki jangka waktu sewa minimum (30 hari, 6 bulan, atau 12 bulan). Verifikasi kebijakan sewa sebelum membeli jika pendapatan sewa penting bagi Anda.

Apakah saya perlu rekening bank AS?

Bermanfaat tetapi tidak wajib. Anda harus mengirimkan dana untuk penutupan. Beberapa pembeli membuka rekening di AS; yang lain mengirim langsung dari bank luar negeri.

Bagaimana dengan manajemen properti?

Kami menawarkan layanan manajemen properti untuk pemilik luar negeri: penempatan penyewa, manajemen sewa, koordinasi pemeliharaan. Banyak klien kami tidak pernah mengunjungi properti mereka; Kami menangani semuanya.

Mengapa Bekerja Dengan Kami

Kami telah membantu pembeli internasional dari Brasil, Argentina, Kolombia, Meksiko, Spanyol, Prancis, Inggris,  Hong Kong, Tiongkok, dan puluhan negara lainnya membeli real estate Miami. Kami memahami pertimbangan uniknya, mulai dari penataan entitas, perencanaan pajak, hingga pengelolaan properti lintas zona waktu.

Kami akan menghubungkan Anda dengan pemberi pinjaman, pengacara, dan profesional pajak yang berspesialisasi dalam transaksi pembeli asing. Dan kami akan memandu Anda melalui pasar yang memberi penghargaan kepada pembeli yang berpengetahuan dan menghukum mereka yang tidak mengerjakan pekerjaan rumahnya.

Hubungi kami →

Kantor Miami 1688 Meridian Avenue, Suite 700 Miami Beach, FL 33139 +1-305-296-8885

Sumber Daya Terkait:

• Panduan Lengkap Pembeli Asing untuk Real Estat AS →
• Panduan Membeli Rumah Miami →
• Bangunan Tempat Tinggal Paling Ikonik di Miami →
• Cari Kondominium Mewah Miami →
• Kondominium Pra-Konstruksi Miami →
• Panduan Biaya Penutupan Miami →

Pertanyaan yang Sering Diajukan: Pembeli Asing di Miami