Panduan Pembeli Asing untuk Membeli Real Estat Miami

Miami telah menjadi salah satu tujuan global paling aktif untuk investasi real estate lintas batas. Modal internasional dari Amerika Latin, Eropa, dan Asia mengalir ke Florida Selatan dalam skala yang tidak dapat ditandingi oleh pasar AS lainnya. Namun pembeli asing menghadapi serangkaian pertimbangan pajak, hukum, dan pembiayaan yang sangat berbeda dari transaksi domestik, termasuk pemotongan FIRPTA, keputusan penataan entitas, dan terbatasnya ketersediaan hipotek. Panduan ini mencakup apa yang perlu Anda ketahui sebelum memberikan modal.

Sebelum berkontrak, minta pengacara Florida memeriksa status pembeli dan lokasi properti.

Untuk kerangka kerja AS yang lebih luas, struktur kepemilikan, pembiayaan, dan penutupan, baca panduan pilar kami: Bagaimana Pembeli Internasional Membeli Real Estat Mewah AS →

PENTING: Pembatasan Florida SB 264

Florida Statutes 692.201–692.204 membatasi pembeli dan entitas tertentu yang terkait dengan tujuh negara yang ditetapkan undang-undang. Untuk individu, domisili serta kewarganegaraan atau izin tinggal tetap sah AS berpengaruh; kewarganegaraan saja tidak menentukan kelayakan. Ketentuan terpisah mengatur tanah pertanian, properti di atau dalam sepuluh mil dari instalasi militer atau infrastruktur penting, serta pembatasan kepemilikan lebih luas terkait Republik Rakyat Tiongkok. Pengecualian, pernyataan bersumpah dan pendaftaran perlu ditinjau per kasus. Sebelum berkontrak, pengacara Florida harus memeriksa pembeli, rantai kepemilikan, bidang tanah dan perintah pengadilan terkait. Sanksi AS juga perlu diperiksa terpisah. Florida Statutes 692.201–692.204 OFAC

Mengapa Miami Cocok untuk Pembeli Asing?

Pilih properti dan periksa gedung

Aturan kepemilikan dan penyewaan berbeda menurut gedung. Periksa persetujuan asosiasi, kepemilikan melalui entitas, masa sewa minimum, frekuensi sewa dan aturan setempat sebelum berkomitmen. Memiliki dana saja tidak memastikan hak membeli atau menyewakan unit.

Florida tidak memungut pajak penghasilan negara bagian atas individu

Florida tidak memungut pajak penghasilan negara bagian atas individu. Pajak federal, pajak properti dan kewajiban pelaporan tetap dapat berlaku. Perlakuan pajak Florida untuk entitas perlu ditinjau tersendiri.

Perlindungan homestead.

Perlindungan rumah utama dari kreditur dan pembebasan pajak properti adalah manfaat berbeda dengan persyaratan masing-masing. Keduanya tidak otomatis diperoleh pemilik asing. Perlindungan memiliki batas luas dan pengecualian, termasuk hipotek, pajak dan pungutan tertentu. Konsultasikan kepemilikan dan penggunaan dengan pengacara; penilai pajak menentukan kelayakan pembebasan pajak properti. Florida DOR Florida Constitution, Art. X §4

Infrastruktur internasional.

Miami adalah kota gerbang. Bank di sini rutin bekerja sama dengan warga negara asing. Pengacara berspesialisasi dalam transaksi lintas batas. Agen real estat (termasuk kami) menjalankan bisnis dalam bahasa Spanyol, Portugis, Prancis, dan bahasa lainnya. Seluruh ekosistem disiapkan untuk melayani pembeli internasional.

Dimana Pembeli Asing Membeli

Brickell

Distrik keuangan Miami menarik pembeli Amerika Latin yang menginginkan kenyamanan perkotaan dan kedekatan dengan bank dan bisnis internasional. Kondominium bertingkat tinggi, jalan yang dapat dilalui dengan berjalan kaki, permintaan sewa yang kuat. Titik masuk sekitar $500K untuk satu kamar tidur, $1M+ untuk unit lebih besar di gedung teratas.

Miami Beach

Kehidupan tepi laut yang ikonik. South of Fifth (SoFi) adalah kawasan ultra-mewah. Mid-Beach dan North Beach menawarkan lebih banyak ruang dan nuansa yang lebih tenang. Pembeli Eropa dan Amerika Selatan mendominasi di sini. Unit tepi laut mulai dari $1 juta dan naik hingga $20 juta+ untuk penthouse.

Sunny Isles Beach

Kehadiran pembeli Rusia dan Amerika Latin yang kuat. Menara-menara tinggi yang modern, sebagian besar memiliki tempat tinggal bermerek (Porsche Design Tower, Residences by Armani Casa, Bentley Residences yang akan datang). Pemandangan laut langsung dengan harga di bawah Miami Beach.

Coconut Grove

Lebih banyak perumahan, berorientasi keluarga. Menarik bagi pembeli yang mencari nuansa lingkungan sekitar daripada gaya hidup bertingkat tinggi. Campuran kondominium dan rumah keluarga tunggal.

Coral Gables

Arsitektur Mediterania, jalan dengan deretan pepohonan, sekolah unggulan. Lebih banyak rumah keluarga tunggal daripada kondominium. Himbauan kepada keluarga yang menetapkan tempat tinggal permanen.

Uji Tuntas Pasca-Selancar

Setelah runtuhnya Menara Champlain pada tahun 2021, Florida mengesahkan undang-undang reformasi kondominium yang signifikan. Sebagai pembeli asing, Anda perlu memahami maksudnya:

Inspeksi tonggak sejarah: Bangunan lebih dari tiga lantai dan berumur 30+ tahun (25 tahun jika dekat pantai) harus menjalani inspeksi struktural. Beberapa bangunan tua telah gagal atau menghadapi perbaikan yang mahal.

Persyaratan cadangan: Asosiasi tidak bisa lagi mengesampingkan cadangan komponen struktural. Banyak bangunan kini mengumpulkan penilaian khusus untuk mendanai cadangan yang sebelumnya mereka abaikan.

Yang perlu ditanyakan sebelum membeli:

• Apakah bangunan tersebut telah menyelesaikan Inspeksi Milestone? Apa hasilnya?
• Berapa tingkat pendanaan cadangan saat ini?
• Apakah ada penilaian khusus yang tertunda atau baru-baru ini?
• Apa rencana kepatuhan gedung?

Agen pembeli Anda harus memverifikasi semua ini sebelum Anda membuat penawaran. Bangunan yang tidak dirawat dengan baik dengan pemeliharaan yang tertunda adalah pembelian yang berisiko saat ini.

Pembiayaan untuk Warga Negara Asing

Pemberi pinjaman khusus dapat menilai pemohon tanpa riwayat kredit AS. Persetujuan bergantung pada peminjam, dokumen, penggunaan, badan pemilik dan gedung. Konfirmasikan uang muka, cadangan, bunga, biaya dan penilaian proyek sebelum berkomitmen.

Siapkan paspor, bukti alamat, pendapatan atau dokumen usaha, laporan pajak jika diminta, rekening bank dan investasi, asal serta jejak transfer dana, dan dokumen badan usaha jika perlu. Tanyakan terjemahan. Persetujuan awal bukan komitmen pinjaman final.

Pertimbangan Pajak

Penyusutan dan biaya yang boleh dikurangkan, termasuk bunga hipotek, dapat mengurangi pendapatan sewa. Kerugian sewa pasif yang belum digunakan umumnya dibawa ke tahun berikutnya sampai dapat digunakan, sesuai batas aktivitas pasif, modal berisiko dan batas lainnya; tidak ada kedaluwarsa umum tujuh tahun. Hal ini dapat menghasilkan arus kas positif dengan sedikit atau tanpa pajak penghasilan federal berjalan, tetapi tidak menjamin 15 tahun bebas pajak. Hasil bergantung pada sewa, biaya, pembiayaan, dasar pajak dan kepemilikan. Individu nonresiden mungkin memerlukan pilihan IRC 871(d) dan Formulir 1040-NR untuk pengurangan berbasis neto. Pajak properti dan pajak saat penjualan tetap dapat berlaku. IRS Publication 527 IRS Publication 925

Sewa AS milik individu nonresiden yang tidak terkait efektif dengan usaha AS umumnya dikenai 30% dari bruto, atau tarif perjanjian lebih rendah, tanpa pengurangan biaya. Pilihan IRC 871(d) yang sah dapat memungkinkan pajak atas neto dengan tarif progresif. IRS §871(d)

Akuntan harus memastikan kelayakan, pernyataan pilihan, nomor pajak, laporan dan tenggat. LLC atau kerugian tidak otomatis menghapus kewajiban pelaporan.

FIRPTA umumnya mewajibkan pembeli memotong 15% dari jumlah realisasi ketika penjual asing melepas properti AS. Pengecualian dan sertifikat IRS dapat mengurangi atau meniadakan pemotongan. Jumlah tersebut dikreditkan terhadap pajak penjual; hanya kelebihan pembayaran yang dapat dikembalikan. Mengajukan Formulir 8288-B tidak dengan sendirinya mengizinkan pemotongan lebih rendah. Penasihat pajak dan penutupan harus menangani persetujuan IRS serta aturan pemotongan dan penyetoran yang berlaku. IRS FIRPTA IRS Form 8288-B

Pajak harta warisan AS bergantung pada domisili, kepemilikan dan kelayakan perjanjian pajak. Bagi orang yang bukan warga negara dan tidak berdomisili di AS, pelaporan warisan umumnya diperlukan jika aset di AS melebihi $60.000, sesuai aturan yang berlaku. LLC saja tidak otomatis menghapus eksposur ini. IRS Form 706-NA

Florida tidak memungut pajak penghasilan negara bagian atas individu. Pajak federal, pajak properti dan kewajiban pelaporan tetap dapat berlaku. Perlakuan pajak Florida untuk entitas perlu ditinjau tersendiri. Florida DOR

Pajak dan biaya penutupan bergantung pada lokasi, harga, pembiayaan dan kontrak. Satu persentase tidak mewakili Manhattan dan Miami. Mintalah perkiraan terperinci, termasuk biaya broker pembeli jika ada. Miami-Dade: $0,60 per $100, ditambah pajak tambahan $0,45 kecuali pengecualian rumah satu keluarga berlaku. Florida DOR

Proses Pembelian

1. Libatkan agen pembeli: seseorang yang mengenal Miami, bekerja dengan pembeli internasional, dan akan mewakili kepentingan Anda (bukan kepentingan penjual)
2. Dapatkan persetujuan sebelumnya: jika membiayai, dapatkan surat persetujuan awal dari pemberi pinjaman yang bekerja dengan warga negara asing
3. Tentukan kriteria Anda: lingkungan, jenis bangunan, anggaran, investasi vs. penggunaan pribadi, potensi sewa
4. Cari dan tur. Kami dapat melakukan tur virtual jika Anda berada di luar negeri
5. Menawarkan. Di Florida, penawaran dibuat secara tertulis dengan deposit
6. Uji tuntas (due diligence): periode inspeksi (biasanya 10-15 hari) untuk meninjau dokumen kondominium, keuangan, laporan inspeksi
7. Penutupan jarak jauh sering dimungkinkan, tetapi pengacara, bank dan perusahaan hak milik atau penyelesaian harus menyetujui cara tanda tangan lebih dahulu. Tanyakan surat kuasa, notaris konsuler atau metode lain yang diterima. Sediakan waktu untuk janji, autentikasi dan dokumen asli.

Keseluruhan proses biasanya memakan waktu 30-45 hari untuk pembelian tunai, 45-60 hari dengan pembiayaan.

FIRPTA dan Pertimbangan Pajak untuk Strategi Keluar

FIRPTA umumnya mewajibkan pembeli memotong 15% dari jumlah realisasi ketika penjual asing melepas properti AS. Pengecualian dan sertifikat IRS dapat mengurangi atau meniadakan pemotongan. Jumlah tersebut dikreditkan terhadap pajak penjual; hanya kelebihan pembayaran yang dapat dikembalikan. Mengajukan Formulir 8288-B tidak dengan sendirinya mengizinkan pemotongan lebih rendah. Penasihat pajak dan penutupan harus menangani persetujuan IRS serta aturan pemotongan dan penyetoran yang berlaku. IRS FIRPTA IRS Form 8288-B

FIRPTA dapat berlaku pada pembelian dan penjualan nanti. Saat membeli dari penjual asing, minta pengacara atau agen penutupan menetapkan status dan kewajiban pemotongan. Rencanakan hasil setelah pemotongan, bukan seluruh harga jual bruto sebagai kas langsung tersedia.

Pajak penjualan bergantung pada keuntungan, masa kepemilikan dan struktur kepemilikan. Penyusutan mengurangi dasar pajak dan dapat memengaruhi pajak saat penjualan. Pajak negara bagian juga dapat berlaku; tidak ada batas maksimum federal universal 28% bagi penjual properti asing.

Pertukaran yang memenuhi Section 1031 dapat menangguhkan keuntungan properti usaha atau investasi. Membeli properti lain saja tidak cukup; rumah pribadi umumnya tidak memenuhi syarat dan terdapat tenggat serta ketentuan ketat.

Membeli Melalui LLC : Yang Harus Diketahui Pembeli Asing

Dalam transaksi hunian, LLC dapat tercatat sebagai pembeli dan pemilik dalam akta, menambahkan lapisan ketertutupan antara individu dan properti. LLC juga dapat membantu melindungi aset pribadi dari kewajibannya: Florida umumnya tidak membebankan utang perusahaan secara pribadi kepada anggota atau pengelola hanya karena peran mereka. Privasi dan perlindungan bergantung pada struktur dan fakta. Jaminan pribadi atau tindakan sendiri dapat menciptakan tanggung jawab pribadi. Manfaat privasi ini tidak menghapus identifikasi pemilik dan pelaporan pajak yang diwajibkan. Florida Statutes 605.0304

Tentukan kepemilikan sebelum menandatangani. Penasihat AS dan negara asal membandingkan tanggung jawab, waris, pelaporan, pembiayaan dan penjualan. Pastikan bank dan gedung menerima pemilik yang diusulkan. Badan usaha tidak menjamin anonimitas atau pembebasan pajak.

Pajak harta warisan AS bergantung pada domisili, kepemilikan dan kelayakan perjanjian pajak. Bagi orang yang bukan warga negara dan tidak berdomisili di AS, pelaporan warisan umumnya diperlukan jika aset di AS melebihi $60.000, sesuai aturan yang berlaku. LLC saja tidak otomatis menghapus eksposur ini. IRS LLC IRS Form 706-NA

Manfaat bergantung pada perjanjian tertentu dan kelayakan individu. Perjanjian pajak penghasilan belum tentu memberi keringanan pajak warisan; tidak adanya perjanjian warisan bukan berarti pajak 0%. Penasihat AS dan negara asal harus meninjau teks yang berlaku, bukan mengandalkan tabel berdasarkan paspor. IRS

Pertanyaan Umum dari Pembeli Internasional

Apakah saya perlu mengunjungi Miami untuk membeli?

Penutupan jarak jauh sering dimungkinkan, tetapi pengacara, bank dan perusahaan hak milik atau penyelesaian harus menyetujui cara tanda tangan lebih dahulu. Tanyakan surat kuasa, notaris konsuler atau metode lain yang diterima. Sediakan waktu untuk janji, autentikasi dan dokumen asli.

Bisakah saya menyewakan unit saya?

Aturan kepemilikan dan penyewaan berbeda menurut gedung. Periksa persetujuan asosiasi, kepemilikan melalui entitas, masa sewa minimum, frekuensi sewa dan aturan setempat sebelum berkomitmen. Memiliki dana saja tidak memastikan hak membeli atau menyewakan unit.

Apakah saya perlu rekening bank AS?

Bermanfaat tetapi tidak wajib. Anda harus mengirimkan dana untuk penutupan. Beberapa pembeli membuka rekening di AS; yang lain mengirim langsung dari bank luar negeri.

Bagaimana dengan manajemen properti?

Kami menawarkan layanan manajemen properti untuk pemilik luar negeri: penempatan penyewa, manajemen sewa, koordinasi pemeliharaan. Banyak klien kami tidak pernah mengunjungi properti mereka; Kami menangani semuanya.

Mengapa Bekerja Dengan Kami

Kami telah membantu pembeli internasional dari Brasil, Argentina, Kolombia, Meksiko, Spanyol, Prancis, Inggris,  Hong Kong, Tiongkok, dan puluhan negara lainnya membeli real estate Miami. Kami memahami pertimbangan uniknya, mulai dari penataan entitas, perencanaan pajak, hingga pengelolaan properti lintas zona waktu.

Kami akan menghubungkan Anda dengan pemberi pinjaman, pengacara, dan profesional pajak yang berspesialisasi dalam transaksi pembeli asing. Dan kami akan memandu Anda melalui pasar yang memberi penghargaan kepada pembeli yang berpengetahuan dan menghukum mereka yang tidak mengerjakan pekerjaan rumahnya.

Hubungi kami →

Kantor Miami 1688 Meridian Avenue, Suite 700 Miami Beach, FL 33139 +1-646-376-8752

Sumber Daya Terkait:

• Panduan Lengkap Pembeli Asing untuk Real Estat AS →
• Bisakah Orang Asing Beli Properti di AS? Ya →
• Panduan Membeli Rumah Miami →
• Bangunan Tempat Tinggal Paling Ikonik di Miami →
• Cari Kondominium Mewah Miami →
• Kondominium Pra-Konstruksi Miami →
• Panduan Biaya Penutupan Miami →

Pertanyaan yang Sering Diajukan: Pembeli Asing di Miami