Residences by Armani/Casa, 18975 Collins Avenue, Sunny Isles Beach

Mengapa gedung ini ditanyakan orang dengan menyebut namanya

Sebagian besar menara tepi laut di Florida Selatan dijual atas dasar pemandangan, denah lantai dan tingkat penyelesaian. Yang satu ini dijual atas dasar kepengarangan. Armani/Casa Interior Design Studio merancang interior dan ruang bersamanya, menurut catatan proyek Dezer Development sendiri, dan kredit itu mengubah cara gedung ini diperdagangkan. Pembeli datang dengan sudah mengenal mereknya. Mereka datang dengan ekspektasi tentang bagaimana sebuah ruangan seharusnya terasa sebelum melihat satu pun denah lantai.

Pengenalan semacam itu berguna, dan sekaligus merupakan jebakan. Keakraban dengan merek memampatkan uji tuntas yang biasanya dilakukan seorang pembeli pada pembelian tepi laut di tingkat ini. Ada yang jatuh hati pada lobinya, menandatangani dengan cepat, dan baru sesudahnya menelusuri posisi dana cadangan, riwayat iuran khusus, pos asuransi dan eksposur stack tertentu. Butir-butir itulah yang menentukan berapa biaya menahan apartemen tersebut selama satu dekade ke depan. Sebuah kredit desain tidak mengubah satu pun di antaranya.

Halaman ini membahas wujud fisik gedung ini, bagaimana lini residensi berbeda satu sama lain, apa yang perlu diverifikasi pembeli sebelum mengajukan penawaran, dan di mana posisi menara ini terhadap produk bermerek lain di Collins Avenue. Untuk koridor yang lebih luas terlebih dahulu, mulailah dari hub kondominium Sunny Isles yang dijual lalu kembali ke sini.

Gedungnya sendiri

Menara ini berdiri langsung di atas pasir di sisi timur Collins Avenue, ke arah ujung utara garis pantai Sunny Isles Beach. Catatan properti county menunjukkan alamat Collins Avenue di dalam kota berjalan sampai kira-kira blok 19200, dan di sebelah utaranya batas kota Golden Beach mengambil alih serta nama jalan tepi laut berubah.

Pelli Clarke & Partners, firma yang didirikan César Pelli, adalah arsitek desain, dan Sieger Suarez Architects adalah arsitek pencatat, menurut halaman proyek arsitek desain itu sendiri. Halaman tersebut mencatat menara ini setinggi 649 kaki dengan luas bangunan sekitar 784,000 kaki persegi. Dezer Development menggambarkan gedung ini sebagai menara tepi laut 60 lantai, dan Pelli Clarke & Partners secara terpisah menggambarkan menara ini menjulang enam puluh lantai, sehingga jumlah lantai versi pemasaran setidaknya konsisten antara pengembang dan arsitek desain. Catatan unit Miami-Dade County menomori lantai residensial tiga sampai lima puluh empat tanpa lantai tiga belas, sehingga jumlah lantai versi pemasaran dan penomoran unit yang tercatat tidak bertemu. Tanyakan konvensi mana yang dipakai sebuah listing sebelum Anda membandingkan lantai tinggi di sini dengan lantai tinggi di gedung sebelah.

Para arsitek menggambarkan massanya sebagai dua bentuk menyerupai layar yang saling berpilin dan melebar seiring ketinggian. Deskripsi itu bukan hiasan. Ia menjelaskan satu ciri denah lantai yang dapat diukur: sebagian lini residensi secara fisik menjadi lebih besar semakin tinggi posisinya, hal yang muncul dalam catatan luas milik county sendiri dan tidak lazim pada sebuah menara di Miami.

Dek kolam renang dan beach club berada di sisi laut. Porte cochere dan jalur kedatangan menghadap Collins.

Struktur, jumlah residensi dan penyelesaian

Catatan folio Miami-Dade County untuk 18975 Collins Condo mencantumkan 306 residensi bernomor, enam per lantai, di lantai tiga sampai lima puluh empat, yang berarti lima puluh satu unit pada masing-masing dari enam lini. Dua folio lagi tercatat sebagai unit penthouse, PH-00 seluas 5,336 kaki persegi dan PH-04 seluas 4,821 kaki persegi luas huni tercatat county. Itu menghasilkan 308, angka yang diterbitkan Dezer Development pada catatan proyeknya sendiri, yang di sini direkonsiliasi dengan parsel yang benar-benar tercatat. Satu peringatan mengenai jumlah yang diterbitkan: halaman proyek arsitek desain untuk menara ini menyebut 260 residensi, yang tidak cocok dengan catatan county maupun dengan angka pengembang sendiri. Perlakukan setiap jumlah unit yang diterbitkan sebagai klaim yang harus diperiksa, bukan sebagai fakta.

Catatan county juga menjawab pertanyaan yang diajukan pembeli ketika mereka ingin tahu seberapa dalam himpunan pembanding untuk stack mereka sendiri. Dengan menghitung kamar tidur di seluruh folio, gedung ini memiliki 102 residensi dua kamar tidur di lini 04 dan 05, 102 residensi tiga kamar tidur di lini 01 dan 03, serta 102 residensi empat kamar tidur di lini 00 dan 02. County tidak mencatat jumlah kamar tidur sama sekali untuk kedua folio penthouse. Dezer Development mengiklankan tata ruang mulai dari dua sampai enam kamar tidur, sehingga konfigurasi yang lebih besar dari empat kamar tidur berada di penthouse, bukan di kisi lini. Sebuah halaman gedung pesaing membagi bauran itu menjadi 102 dua kamar tidur, 102 tiga kamar tidur dan 104 empat kamar tidur ke atas, yang diam-diam mengandaikan penthouse sebagai unit empat kamar tidur. Catatan county tidak menyatakan demikian.

Empat belas folio tambahan berada di luar hitungan residensi. Dalam catatan county folio-folio itu ditandai PS-1 sampai PS-15, dengan PS-13 tidak ada, dan masing-masing tercatat seluas 209 kaki persegi. Inilah cabana yang oleh Pelli Clarke & Partners disebut sebagai cabana tepi laut privat di pantai. Setiap folio cabana membawa kepentingan tak terbagi sebesar 0.0299 persen atas elemen bersama, dan itulah yang menjadikannya unit berakta terpisah, bukan sekadar izin memakai milik orang lain. Karena membawa folio sendiri, cabana dapat dialihkan terpisah dari apartemen. Pelli Clarke & Partners juga menggambarkan cabana itu bertingkat, sehingga lembar listing yang mengutip luas jauh di atas 209 kaki persegi sedang menggambarkan sesuatu selain luas huni yang tercatat di county. Pastikan secara tertulis apakah sebuah cabana termasuk dalam transaksi yang sedang Anda tinjau, dan pastikan hal itu terhadap folionya, bukan terhadap lembar listing.

Mengenai penyelesaian, catatan county terbelah. Lantai tiga sampai lima puluh tercatat dengan tahun bangun 2019, dengan dua pengecualian di lantai tiga: unit 302 dan 303 tercatat 2020. Lantai lima puluh satu sampai lima puluh empat dan kedua folio penthouse tercatat 2020. Pelli Clarke & Partners mencantumkan proyek ini selesai pada 2020, dan pers industri melaporkan menara ini rampung pada akhir 2019. Semua itu konsisten dengan menara yang mencapai puncak struktur lalu diserahkan dari bawah ke atas melintasi pergantian tahun tersebut. Halaman yang mencetak satu tahun bangun tunggal untuk gedung ini, ke arah mana pun, sedang membulatkan catatan yang memang terbelah. Tanggalnya penting karena satu alasan praktis, yang dibahas di bawah: tanggal itu memulai hitungan waktu inspeksi milestone.

Langit-langit setinggi sepuluh kaki lebih, kaca setinggi penuh dan teras yang dalam adalah benang merah yang dipasarkan pengembang di seluruh denahnya. Kami tidak menerbitkan tinggi langit-langit jadi per pita lantai, sebab angkanya berbeda menurut pita dan menurut denah, dan tempatnya ada di lembar spesifikasi pengembang, bukan di sebuah halaman web. Kami mengambil lembar itu untuk klien sebelum penawaran diajukan.

Apa yang dicakup kredit Armani/Casa

Catatan proyek Dezer Development menyatakan bahwa Armani/Casa Interior Design Studio merancang residensi, area bersama dan ruang amenitas, dan bahwa pekerjaan studio itu meluas sampai ke perabot dan penyelesaian yang ditampilkan di gedung. Kami menggambarkan kredit itu persis seperti yang diterbitkan pengembang. Kami tidak mencirikan perjanjian komersial di baliknya, sebab syarat-syarat perjanjian itu bersifat privat dan tidak ada pihak di luar para pihak yang dapat menggambarkannya secara jujur.

Yang sesungguhnya dilihat pembeli adalah palet material yang terkendali. Warna netral hangat, banyak batu dan kayu, kabinet berkontras rendah, pencahayaan tidak langsung, dan perangkat keras yang sengaja dibuat tenang. Armani/Casa tidak bermain drama. Ia bermain ketenangan. Orang yang menginginkan interior Miami yang mengilap dan berkontras tinggi akan merasa paket yang diserahkan kurang memuaskan, dan itu adalah titik segmentasi yang nyata di pasar ini.

Sejumlah unit jual ulang sejak itu telah dipoles ulang oleh pemiliknya, yang berarti dua apartemen di lini yang sama dapat tampil sangat berbeda. Saat Anda meninjau, tanyakan langsung apakah yang Anda lihat adalah penyelesaian asli yang diserahkan atau renovasi pemilik. Hal itu mengubah baik harga yang sepatutnya Anda bayar maupun riwayat izin yang perlu Anda ambil. Kami tidak menerbitkan produsen asli peralatan atau kabinet, sebab kami belum memperoleh lembar spesifikasi pengembang untuk halaman ini dan jawaban yang keliru di sana akan diulang oleh setiap pembeli yang membacanya.

Lantai amenitas

Dezer Development menerbitkan program amenitas seluas lebih dari 35,000 kaki persegi di dua lantai, mencakup lounge penghuni, restoran, ruang cerutu, gudang anggur, spa dua lantai, pusat kebugaran menghadap laut, bioskop dan clubroom, dengan dek kolam berpemanas serta kira-kira 300 kaki pantai privat. Pengembang juga mengkreditkan desain lanskap kepada Enzo Enea. Perlakukan itu sebagai program sebagaimana diserahkan, bukan sebagai program sebagaimana berjalan hari ini. Operator dan jadwal amenitas di menara-menara Sunny Isles telah bergeser sejak 2019, dan daftar yang diterbitkan tidak sama dengan daftar yang berawak.

Dua pertanyaan lebih penting daripada daftarnya. Pertama, amenitas mana yang berawak dan dengan jadwal apa, sebab spa tanpa awak hanyalah sebuah ruangan. Kedua, berapa biaya menjalankan program amenitas itu, sebab biaya tersebut duduk di dalam iuran bulanan Anda dan itulah pos yang bergerak.

Lini residensi dan denah lantai

Denah lantai memuat enam residensi per lantai, dinomori menurut lini dari 00 sampai 05. Angka-angka di bawah ini berasal dari catatan folio Miami-Dade County Property Appraiser untuk setiap unit di gedung ini, sehingga yang dimaksud adalah luas huni tercatat, bukan luas interior yang dipasarkan pengembang. Kedua ukuran itu tidak sama dan buku denah pengembang biasanya akan terbaca lebih besar. Gunakan angka county untuk membandingkan antarlini, dan buku denah untuk apa pun yang Anda tandatangani.

• Lini 00 adalah denah standar terbesar. Catatan county menunjukkan empat kamar tidur dengan lima kamar mandi penuh dan satu kamar mandi tamu, serta luas huni yang naik dari 3,005 kaki persegi di lantai tiga menjadi 3,504 kaki persegi di lantai lima puluh empat.
• Lini 01 adalah tiga kamar tidur dengan lima kamar mandi penuh dan satu kamar mandi tamu, tercatat 2,468 kaki persegi di setiap lantai dari tiga sampai lima puluh empat.
• Lini 02 adalah empat kamar tidur dengan empat kamar mandi penuh dan satu kamar mandi tamu, tercatat 2,682 kaki persegi di setiap lantai.
• Lini 03 adalah tiga kamar tidur dengan tiga kamar mandi penuh dan satu kamar mandi tamu, tercatat 2,271 kaki persegi di setiap lantai.
• Lini 04 adalah dua kamar tidur dengan dua kamar mandi penuh dan satu kamar mandi tamu, tumbuh dari 1,506 kaki persegi di dasar menara menjadi 1,762 kaki persegi di puncaknya.
• Lini 05 adalah dua kamar tidur yang lebih kecil, dua kamar mandi, tumbuh dari 1,080 kaki persegi menjadi 1,305 kaki persegi.

Bacalah polanya, bukan angka-angka individualnya. Tiga lini identik secara dimensi dari bawah sampai atas, yang membuatnya luar biasa mudah dihargai lewat pembanding. Tiga lini tumbuh seiring ketinggian, dan itulah massa menyerupai layar yang muncul dalam catatan akta. Pada lini 00 selisih antara lantai terendah dan tertinggi adalah kira-kira 500 kaki persegi luas huni tercatat, dan itu sebelum Anda menghargai pemandangannya.

Satu jebakan penyajian layak disebut, sebab ia muncul di halaman-halaman gedung yang berperingkat untuk menara ini. Halaman-halaman itu menyusun denah dalam tiga pita lantai, biasanya lantai 3 sampai 20, 21 sampai 40 dan 41 sampai 54, lalu memberi satu angka luas untuk setiap pita. Catatan county tidak mendukung struktur itu pada lini yang tumbuh. Pada lini 04 luas huni tercatat adalah 1,506 kaki persegi di lantai tiga, 1,584 di lantai dua puluh, 1,634 di lantai tiga puluh, 1,693 di lantai empat puluh satu dan 1,762 di lantai lima puluh empat, dan lantai-lantai di antaranya berada di antara nilai-nilai itu, bukan mengulanginya. Tabel pita karenanya akan melebihkan apartemen di dasar sebuah pita dan mengecilkan apartemen di puncaknya. Hargai lantainya, bukan pitanya.

Luas teras tidak dicatat oleh county dan kami tidak menerbitkannya. Yang ada dalam catatan, dari dua pihak yang benar-benar membangun menara ini, adalah bahwa teras di sini merupakan ruangan yang dirancang, bukan sekadar bibir bangunan. Dezer Development menyatakan bahwa residensinya memiliki balkon privat yang lapang dengan summer kitchen, dan Pelli Clarke & Partners menyatakan bahwa semua residensi memiliki teras privat yang luas dengan summer kitchen dan bahwa sebagian besar memiliki akses lift privat berkecepatan tinggi. Keduanya tidak menerbitkan dimensi teras per lini, dan county pun tidak. Kedalaman teras memang berbeda menurut lini dan menurut pita di sini, dan di sisi laut Collins sebuah ruang luar adalah bagian fungsional dari apartemen, bukan hiasan. Kami memperoleh denah berdimensi untuk unit tertentu sebelum kami memberi saran tentang harga per kaki, sebab pembeli yang menghargai berdasarkan luas interior saja akan salah memeringkat lini-lini itu.

Kedua folio penthouse dikonfigurasi secara terpisah dan tidak mengikuti kisi lini.

Cara memikirkan pemilihan stack

Tiga variabel menggerakkan nilai di dalam gedung ini, dengan urutan berikut.

Eksposur datang lebih dulu. Residensi menghadap utara menyimpan perairan terbuka dan pantai ke arah Golden Beach. Residensi menghadap selatan memandang barisan menara Sunny Isles, yang dramatis sekaligus lebih ramai. Timur langsung adalah bidikan laut murni. Barat adalah Intracoastal Waterway, dan Pelli Clarke & Partners menggambarkan residensinya menampilkan pemandangan pulau, laut dan Intracoastal, yang mengingatkan bahwa di tapak pulau penghalang sesempit ini satu denah dapat membawa lebih dari satu eksposur. Tanyakan jendela mana menghadap ke arah mana, alih-alih menerima satu label kompas dari lembar listing.

Pita lantai datang kedua, dan hubungannya tidak linear. Lonjakan nilai paling tajam terjadi ketika sebuah residensi melampaui garis atap di sekelilingnya. Di menara ini denahnya sendiri juga membesar seiring ketinggian pada tiga dari enam lini, sehingga ketinggian membeli luas sekaligus pemandangan pada stack tersebut.

Kedalaman teras datang ketiga dan secara kronis kurang diberi bobot. Ambil angkanya dari denah, bukan dari listing.

Memiliki di sini: apa yang muncul pada pernyataan penutupan dan sesudahnya

Inilah bagian yang dilewati halaman-halaman pemasaran.

Iuran bulanan. Menara tepi laut Sunny Isles dengan program amenitas penuh membawa iuran bulanan yang berarti, dan gedung ini bukan pengecualian. Kami tidak menerbitkan angka per kaki persegi, sebab angkanya berubah pada setiap anggaran yang disetujui dan angka basi lebih buruk daripada tidak ada angka. Mintalah angka terkini secara tertulis alih-alih bersandar pada portal, dan mintalah tiga anggaran terakhir yang disetujui agar Anda dapat melihat arah pergerakannya.

Dana cadangan dan aturan cadangan struktural Florida. Berdasarkan Florida Statute 718.112, sebuah asosiasi kondominium hunian wajib memiliki studi cadangan integritas struktural yang diselesaikan sekurang-kurangnya setiap sepuluh tahun untuk setiap gedung di properti tersebut yang berlantai tiga atau lebih. Untuk anggaran yang diadopsi pada atau setelah 31 Desember 2024, asosiasi yang dikendalikan pemilik unit dan wajib memperoleh studi semacam itu tidak boleh memungut suara untuk tidak menyediakan cadangan, atau menyediakan kurang dari cadangan yang diwajibkan, bagi butir-butir yang dicakup studi tersebut. Gedung yang lebih baru umumnya berada pada posisi lebih baik dalam hal ini dibandingkan menara era 1980-an. Lebih baru bukan berarti dikecualikan. Ambil studinya dan saldo cadangan terkini.

Waktu inspeksi milestone. Florida Statute 553.899 mewajibkan inspeksi milestone atas gedung kondominium berlantai tiga atau lebih paling lambat 31 Desember pada tahun ketika gedung tersebut mencapai usia tiga puluh tahun, dan setiap sepuluh tahun sesudahnya. Undang-undang itu juga memperbolehkan lembaga penegak setempat mempercepatnya menjadi dua puluh lima tahun apabila kondisi setempat, termasuk kedekatan dengan air asin, memberi alasan untuk itu. Untuk gedung yang tercatat dibangun pada 2019 dan 2020, milestone pertama masih jauh. Pertanyaan yang penting bagi pembeli bukanlah apakah inspeksi itu sudah terjadi, melainkan apakah asosiasi sedang menganggarkan untuk inspeksi yang akan datang.

Asuransi. Asuransi angin badai dan properti di pesisir Florida telah dihargai ulang dengan keras selama beberapa tahun terakhir, dan hal itu mengalir lewat polis induk ke dalam iuran bulanan Anda. Tanyakan apa yang terjadi pada premi asosiasi pada masing-masing dari tiga pembaruan terakhir. Lalu tanyakan seperti apa penawaran HO-6 untuk unit Anda sendiri, sebab yang satu itu sepenuhnya milik Anda.

Penyetelan ulang pajak properti. Florida menilai ulang pada saat penjualan. Penjual yang telah memiliki unit sejak serah terima mungkin membayar jauh lebih sedikit daripada yang akan Anda bayar pada tahun penuh pertama Anda. Jangan menyusun perhitungan berdasarkan tagihan pajak penjual saat ini. Tarif gabungannya ditetapkan setiap tahun oleh county, dewan sekolah, kota dan otoritas pemungut pajak regional, dan kami menghitung angkanya dari harga pembelian Anda serta tarif yang berlaku pada saat penutupan.

Biaya penutupan. Pajak meterai dokumen Florida berlaku atas akta. Florida Department of Revenue menetapkan tarif Miami-Dade County sebesar 60 sen per $100 nilai imbalan, ditambah surtax sebesar 45 sen per $100. Departemen tersebut mencatat bahwa surtax tidak berlaku bagi dokumen yang mengalihkan hanya satu hunian keluarga tunggal, yang berarti sebuah unit kondominium di sini terpapar kedua komponen itu. Biaya title dan pemberi pinjaman berada di atasnya. Kami menyediakan rincian per pos secara lengkap sebelum Anda maju ke kontrak.

Pembatasan penyewaan. Frekuensi penyewaan dan jangka minimum di gedung ini ditetapkan oleh deklarasi dan oleh peraturan asosiasi, yang keduanya dapat diubah. Kami tidak menerbitkan ketentuan terkini, sebab aturan yang sudah kedaluwarsa dan dikutip di sebuah halaman web adalah jenis kekeliruan yang membuat seseorang kehilangan pembelian. Namun deklarasi itu bukan dokumen rahasia. Uraian hukum setiap unit dalam catatan Miami-Dade County mengutipnya pada Official Records Book 31715, Page 2560, sehingga instrumen yang mengaturnya dapat diambil dan dibaca, bukan disimpulkan dari sebuah portal. Hal itu penting di sini karena halaman-halaman pesaing yang menerbitkan jangka sewa minimum untuk menara ini saling bertentangan, dan setidaknya satu di antaranya bertentangan dengan dirinya sendiri dua kali di dalam satu halaman. Kami memperoleh peraturannya secara tertulis sebelum Anda maju ke kontrak. Jika rencana Anda bergantung pada penyewaan jangka pendek di mana pun dalam koridor ini, sampaikan sejak awal dan kami akan mengatakan terus terang apakah gedung ini cocok.

Di mana posisi gedung ini dalam pasar Sunny Isles

Bentangan tepi laut Collins Avenue kini memuat deretan padat menara yang membawa nama merek mode, perhotelan dan otomotif, dikembangkan oleh sekelompok kecil sponsor. Dezer Development telah menjadi salah satu konstanta dalam transformasi itu, dengan menara ini termasuk di antara proyek dalam catatan pengembangannya sendiri.

Kepadatan adalah kekuatan sekaligus risiko pasar ini. Kekuatannya adalah kedalaman: kumpulan pembeli internasional yang memperlakukan bentangan tepi laut tertentu ini sebagai kelas aset yang diakui, dengan likuiditas nyata bahkan pada kuartal yang lebih lambat. Risikonya adalah substitusi. Jika beberapa menara dalam radius satu mil sama-sama menawarkan empat kamar tidur bermerek di lantai tinggi dengan pemandangan laut, daya tawar harga seorang penjual didisiplinkan oleh persaingan, dan pembeli yang memahami himpunan substitusi bernegosiasi lebih baik.

Posisi Armani/Casa di dalam himpunan itu bersifat spesifik. Ini adalah gedung bermerek desain, bukan gedung bermerek perhotelan, sehingga ia tidak membawa layanan hotel maupun program sewa dari operator bermerek. Bagi pembeli yang menginginkan menara hunian privat tanpa komponen hotel, itu adalah keunggulan. Bagi pembeli yang menginginkan layanan perhotelan dengan meja depan dan program sewa, itu adalah ketidakcocokan, dan himpunan pembanding yang tepat berada di tempat lain di Collins.

Untuk melihat bagaimana produk bermerek dihargai terhadap produk tanpa merek di seluruh Florida Selatan, lihat analisis kami tentang residensi bermerek di Miami. Untuk melihat di mana puncak pasar sedang berkliring, lihat rumah termahal di Miami.

Harga dan kondisi pasar

Kami tidak menerbitkan angka harga statis di halaman gedung. Angka itu menjadi basi, dan sebuah angka tanpa stack, lantai dan tingkat penyelesaian yang menyertainya nyaris tidak berarti. Dua unit empat kamar tidur di menara ini dapat berharga sangat berbeda hanya karena eksposur dan kondisi penyelesaiannya. Ketersediaan dan harga penawaran terkini ditampilkan oleh modul pencarian langsung di halaman ini.

Kami juga tidak menerbitkan pembacaan days on market atau panggilan arah mengenai persediaan di sini, sebab keduanya hanya layak dinyatakan bila disertai penarikan data MLS bertanggal, dan halaman yang tayang selama setahun tidak dapat membawa penarikan bertanggal secara jujur. Kami memberi Anda angka terkini untuk gedung ini dan perbandingan county saat kami berbicara, lengkap dengan tanggal penarikannya.

Untuk dinamika terkini di seluruh county, lihat analisis pasar kondominium Miami kami.

Membeli dari luar Amerika Serikat

Koridor tepi laut Sunny Isles menarik kumpulan pembeli internasional. Kami tidak menerbitkan rincian kepemilikan menurut kewarganegaraan untuk gedung ini, sebab tidak ada sumber publik tepercaya yang menghasilkannya.

Mekanisme pembelian oleh pihak asing bersifat rutin, tetapi tidak otomatis. FIRPTA adalah butir yang paling sering ditemukan terlambat. Berdasarkan aturan Internal Revenue Service, pemotongan berlaku atas pelepasan kepentingan properti nyata AS oleh orang asing, bukan atas pembeliannya, pembeli biasanya adalah agen pemotong, dan tarif standarnya adalah 15 persen dari jumlah yang direalisasikan. Rencanakan hal itu pada saat akuisisi meskipun ia menggigit pada saat keluar.

Struktur entitas itu penting, dan struktur yang tepat bergantung pada posisi perjanjian pajak negara asal Anda, bukan pada sebuah aturan umum. Pembiayaan tersedia bagi warga negara asing melalui pemberi pinjaman portofolio dengan ketentuan loan-to-value yang berbeda dari yang akan dilihat pembeli domestik. Persetujuan asosiasi adalah tahap yang nyata dengan persyaratan dokumentasi yang nyata, dan itu memakan waktu. Kami menangani hal ini terus-menerus dan akan memandu Anda melewati urutannya untuk yurisdiksi Anda sendiri sebelum Anda mengajukan penawaran.

Daftar periksa uji tuntas untuk gedung ini

Sebelum Anda mengajukan penawaran di sini, kami memperoleh dan membaca hal-hal berikut atas nama Anda:

• Deklarasi kondominium yang tercatat beserta seluruh amendemennya, agar kami tahu apa yang sesungguhnya Anda miliki dan apa yang dapat diubah asosiasi. Untuk gedung ini uraian hukum unit versi county mengutip deklarasi tersebut pada Official Records Book 31715, Page 2560.
• Tiga anggaran tahunan terakhir yang disetujui, untuk melihat arah pos iuran.
• Studi cadangan integritas struktural yang paling mutakhir dan saldo cadangan terkini.
• Halaman deklarasi asuransi asosiasi, termasuk struktur deductible untuk angin badai.
• Risalah rapat pengurus untuk dua puluh empat bulan terakhir, tempat iuran khusus mengumumkan dirinya sebelum dipungut suara.
• Setiap perkara hukum yang tertunda atau terancam yang melibatkan asosiasi.
• Riwayat izin untuk unit tertentu, yang memberi tahu kami apakah renovasi pemilik dilakukan secara legal.
• Peraturan dan tata tertib terkini, termasuk kebijakan penyewaan dan hewan peliharaan dalam bentuk amendemennya.
• Catatan folio untuk setiap cabana atau hak parkir yang dialihkan bersama apartemen.

Jika penjual atau agen listing enggan menyediakan salah satu dari itu, perlakukan keengganan tersebut sebagai informasi.

Pertanyaan yang sering diajukan

Di mana lokasi Residences by Armani/Casa?

Gedung ini berada di 18975 Collins Avenue, Sunny Isles Beach, Florida 33160, langsung di tepi Samudra Atlantik di sisi timur Collins Avenue. Catatan properti Miami-Dade County mencantumkan parselnya di bawah subdivisi 18975 Collins Condo di City of Sunny Isles Beach. Gedung ini berdiri ke arah ujung utara garis pantai kota tersebut, dengan batas kota Golden Beach berjarak tidak jauh lebih ke utara.

Siapa yang merancang dan mengembangkan gedung ini?

Dezer Development dan The Related Group mengembangkan menara ini. Pelli Clarke & Partners, firma yang didirikan César Pelli, adalah arsitek desain, dengan Sieger Suarez Architects sebagai arsitek pencatat, menurut catatan proyek arsitek desain tersebut. Dezer Development mengkreditkan interior, area bersama dan ruang amenitas kepada Armani/Casa Interior Design Studio, serta desain lanskap kepada Enzo Enea.

Berapa jumlah residensi di gedung ini dan kapan gedung ini selesai?

Catatan folio Miami-Dade County mencantumkan 306 residensi bernomor di lantai tiga sampai lima puluh empat, enam per lantai dan lima puluh satu per lini, ditambah dua unit penthouse, yang menghasilkan angka 308 yang diterbitkan Dezer Development. Menurut jumlah kamar tidur, folio menunjukkan 102 residensi dua kamar tidur, 102 tiga kamar tidur dan 102 empat kamar tidur, tanpa jumlah kamar tidur yang tercatat untuk kedua penthouse. Catatan county menunjukkan tahun bangun 2019 untuk lantai tiga sampai lima puluh, kecuali unit 302 dan 303 yang tercatat 2020, dan 2020 untuk lantai lima puluh satu sampai lima puluh empat serta penthouse. Pelli Clarke & Partners mencatat menara ini setinggi 649 kaki dan mencantumkan penyelesaian pada 2020.

Apa itu cabana di Armani/Casa dan apakah cabana disertakan dengan apartemen?

Catatan Miami-Dade County menunjukkan empat belas unit berfolio terpisah di gedung ini yang ditandai PS-1 sampai PS-15, dengan PS-13 tidak ada, masing-masing tercatat seluas 209 kaki persegi. Karena membawa folio sendiri, cabana dapat dialihkan secara independen dari apartemen. Pastikan terhadap folionya, bukan terhadap lembar listing, apakah salah satunya termasuk dalam sebuah transaksi tertentu.

Bisakah Anda menyewakan residensi di Armani/Casa?

Penyewaan di gedung ini diatur oleh deklarasi yang tercatat dan oleh peraturan serta tata tertib asosiasi, yang keduanya dapat diubah oleh asosiasi. Kami tidak menerbitkan jangka minimum atau batas frekuensi terkini, sebab aturan basi yang dikutip daring adalah jenis kekeliruan yang membuat pembeli kehilangan pembelian. Setiap pembeli yang rencananya bergantung pada pendapatan sewa sebaiknya meminta kami mengonfirmasi peraturannya secara tertulis sebelum maju ke kontrak.

Berapa biaya memiliki residensi di sini di luar harga pembelian?

Iuran bulanan mencakup asuransi induk, kepegawaian, pengoperasian amenitas dan dana cadangan. Di atas itu terdapat pajak properti Florida, yang disetel ulang mengikuti harga pembelian Anda alih-alih diteruskan dari penjual, ditambah polis unit HO-6 Anda sendiri. Asuransi angin badai pesisir telah dihargai ulang secara signifikan dalam beberapa tahun terakhir dan mengalir lewat polis induk. Kami membangun model biaya kepemilikan yang lengkap untuk setiap klien sebelum penawaran, menggunakan anggaran terkini yang disetujui asosiasi alih-alih perkiraan portal.

Lini residensi mana yang bernilai terbaik?

Itu bergantung pada apa yang sedang Anda optimalkan. Catatan county menunjukkan lini 01, 02 dan 03 tercatat dengan luas huni yang sama di setiap lantai dari tiga sampai lima puluh empat, yang membuatnya luar biasa mudah dihargai lewat pembanding. Lini 00, 04 dan 05 tumbuh seiring ketinggian, sehingga pada stack tersebut lantai yang lebih tinggi membeli luas sekaligus pemandangan. Luas teras tidak dicatat oleh county dan harus berasal dari denah berdimensi, itulah sebabnya kami memperolehnya sebelum memberi saran tentang harga per kaki.

Apakah Armani/Casa merupakan pembelian yang baik dibandingkan menara bermerek Sunny Isles lainnya?

Ini adalah gedung bermerek desain tanpa komponen hotel maupun program sewa bermerek, yang cocok bagi pembeli yang menginginkan menara hunian privat dan tidak cocok bagi pembeli yang menginginkan layanan perhotelan dengan meja depan. Di dalam koridor bermerek Collins Avenue terdapat substitusi yang nyata antarmenara, dan substitusi itu adalah daya tawar bagi pembeli yang memahami himpunan pembandingnya. Kami akan memandu Anda melewatinya secara jujur, termasuk gedung-gedung yang tidak kami pasarkan.

Bagaimana cara saya melihat residensi di gedung ini?

Melalui broker pembeli, secara privat. Sunny Isles pada tingkat harga ini tidak menghasilkan lalu lintas open house yang berarti, dan sebagian besar persediaan yang lebih baik ditunjukkan melalui janji temu dengan agen listing hadir. Kami mengatur peninjauannya, memperoleh dokumen asosiasi lebih dahulu, dan memberi Anda model biaya kepemilikan serta analisis pembanding sebelum Anda diminta mengambil keputusan.

Bicaralah dengan penasihat Miami

Kami mewakili pembeli di 18975 Collins Avenue dan di sepanjang koridor tepi laut Sunny Isles Beach. Sebelum Anda meninjau, kami akan menarik ketersediaan terkini di gedung ini, memperoleh dokumen asosiasi, dan membangun model biaya kepemilikan terhadap stack tertentu yang sedang Anda pertimbangkan. Sebelum Anda menawar, kami akan menghargai residensi tersebut terhadap setiap transaksi pembanding di koridor ini, bukan hanya yang berada di dalam menara ini.

Jika Anda menjual di sini, percakapannya berbeda dan sebaiknya kita lakukan secara privat.

Ajukan permintaan peninjauan privat di Residences by Armani/Casa

---