By Manhattan Miami Real Estate
מאת אנתוני גוארירו, מתווך נדל״ן מורשה | Manhattan Miami Real Estate | עודכן באוגוסט 2026
בפישר איילנד הקונה אינו בוחר בין בניינים. הוא בוחר בין צורות בעלות שונות, וכל צורה משנה את מה שאפשר לצפות לו מבחינת פרטיות, מבחינת השימוש בפועל בדירה ומבחינת אופיו של ההון הנעול בה.
לא נותרה באי קרקע לבנייה. משנמסרו כל הפרויקטים הגדולים או שהם סמוכים למסירה, כל מה שייכנס לשוק מכאן ואילך יהיה מכירה חוזרת בלבד. האילוץ הזה הוא שמסדר את כל שאר השיקולים.
פישר איילנד הוא אחד משוקי האיים הפרטיים המוגבלים ביותר בהיצע במיאמי. מגיעים אליו במעבורת, ביאכטה פרטית או במסוק בלבד, ויש בו כ־800 יחידות דיור וכ־560 תושבים קבועים. ההיצע נע מדירות בכמה מיליוני דולרים ועד פנטהאוזים שמעל 100 מיליון דולר. חברות במועדון פישר איילנד היא חובה לבעלי הנכסים, וצריך להכניס אותה לתקציב כבר בהתחלה.
העמוד הזה הוא נקודת הפתיחה. ממנו אפשר להמשיך אל ההיצע העדכני, אל הקשר המחירים של 33109, אל העלות האמיתית של המועדון ואל ההבדלים בין הבניינים לבין הבתים הפרטיים.
| נתון | פירוט |
|---|---|
| מיקום | שלושה מייל (4.8 ק״מ) מול מיאמי ביץ׳, בסמוך לתעלת Government Cut |
| מיקוד | 33109, היקר ביותר בארצות הברית בשנת 2025 |
| שטח האי | 216 אקר (87.4 הקטר) |
| סך יחידות הדיור | כ־800 יחידות דיור |
| תושבים קבועים | כ־560 תושבים |
| גישה | מעבורת (7.5 דקות), יאכטה פרטית או מסוק |
| חציון המחיר ב־2025 | 9.5 מיליון דולר (עלייה של 65 אחוזים בשנה) |
| מחיר לרגל רבועה | 2,200 עד יותר מ־5,000 דולר (כ־23,700 עד 53,800 דולר למ״ר) |
| העסקה הגבוהה ביותר ב־2025 | 23.7 מיליון דולר |
באוקטובר 2025 הפך 33109 רשמית למיקוד היקר ביותר במדינה וקטע רצף של שמונה שנים שבהן הובילה Atherton שבקליפורניה. לפי נתוני PropertyShark הגיע חציון מחיר הדירה בפישר איילנד ל־9.5 מיליון דולר, עלייה של 65 אחוזים לעומת השנה שקדמה לה. העסקה הגבוהה ביותר באותה שנה נסגרה על 23.7 מיליון דולר.
בלומברג הציגה, על בסיס נתוני רשות המסים האמריקאית, שווי דירה ממוצע לשנת 2023 שגבוה בבירור מאזורים דומים. את הנתון הזה צריך לקרוא כפי שהוא: תצלום מצב של 2023, לא תחזית.
רוב הקונים מסיירים בכמה בניינים לפני שמתברר להם איזה מהם באמת מתאים. אנחנו ממליצים לפתוח בשיחה קצרה על מבנה הבעלות, ורק אחר כך לצאת לסיורים.
פישר איילנד הוא אי מחסום פרטי בשטח 216 אקר (87.4 הקטר) מול הקצה הדרומי של מיאמי ביץ׳. אין גשר. מגיעים אליו במעבורת המיועדת לתושבים ולאורחיהם, ביאכטה פרטית או במסוק, ומגבלת הגישה הזאת לבדה מסבירה חלק ניכר מפרמיית המחיר.
באי יש כ־800 יחידות דיור בין דירות, וילות ובתים פרטיים, לצד כ־560 תושבים קבועים. הפער אינו טעות: חלק ניכר מהמלאי משמש עונתית, וזה מצב רגיל במובלעות החורף של דרום פלורידה.
עד 1905 היה פישר איילנד חלק ממיאמי ביץ׳, ורק חפירת תעלת Government Cut הפכה אותו לאי נפרד. שמו בא מקרל פישר, חלוץ בתעשיית חלקי הרכב, שרכש אותו ב־1919 מדנה דורסי, המיליונר האפרו־אמריקאי הראשון בדרום פלורידה.
ב־1920 החליף פישר את האי עם ויליאם ק׳ ונדרבילט השני תמורת יאכטה ועשרה דולרים. משפחת ונדרבילט הפכה אותו לאחוזת החורף הפרטית שלה והקימה את האחוזה בסגנון ים תיכוני שהיא עד היום מרכז הכובד האדריכלי של המקום, בתכנון האדריכל מוריס פאטיו מפאלם ביץ׳ בשנת 1935. כיום שוכן במבנה ונדרבילט מועדון פישר איילנד.
לאחר מותו של ונדרבילט ב־1944 עברה הבעלות כמה פעמים, עד שמועדון פישר איילנד רכש אותה ב־1987 והפיתוח למגורים יצא לדרך.
| סוג הנכס | טווח מחירים | שטח | דוגמאות |
|---|---|---|---|
| דירת כניסה | 2 עד 5 מיליון דולר | 1,800 עד 3,000 רגל רבועה (167 עד 279 מ״ר) | Bayside Village, Seaside Village |
| דירה בטווח הביניים | 5 עד 12 מיליון דולר | 3,000 עד 5,500 רגל רבועה (279 עד 511 מ״ר) | Bayview, Oceanside |
| דירת יוקרה | 12 עד 40 מיליון דולר | 4,000 עד 10,000 רגל רבועה (372 עד 929 מ״ר) | Palazzo Del Sol, Palazzo Della Luna, Palazzo Del Mare |
| פנטהאוז | 40 עד יותר מ־100 מיליון דולר | 8,000 עד 16,000 רגל רבועה (743 עד 1,486 מ״ר) | Palazzo Della Luna, Six Fisher Island |
| בית פרטי | 30 עד יותר מ־55 מיליון דולר | מ־10,000 רגל רבועה (929 מ״ר) | The Links Estates |
עם כ־800 יחידות דיור על 216 אקר ההיצע נדיר מבחינה מבנית. אי אפשר לקרוא את השוק הזה לפי ממוצעים חודשיים: שתיים או שלוש עסקאות גדולות מזיזות את הסטטיסטיקה של רבעון שלם.
| מדד | נתון 2025 |
|---|---|
| חציון מחיר עסקה | 9.5 מיליון דולר |
| חציון מחיר מבוקש | 5.7 עד 11.7 מיליון דולר |
| מחיר ממוצע לרגל רבועה | 2,970 דולר (כ־31,970 דולר למ״ר) |
| רמת הכניסה | מ־2 מיליון דולר |
| נכסי צמרת | 20 עד יותר מ־85 מיליון דולר |
| העסקה הגבוהה ביותר בשנה | 23.7 מיליון דולר |
| נכסים בהיצע | בין 35 ל־45 |
| משך שיווק | כ־140 יום בממוצע |
בשונה משאר מובלעות היוקרה של מיאמי, לפישר איילנד אין גשר. יש בדיוק שלוש דרכים להיכנס.
המועדון הוא המרכז החברתי והספורטיבי של האי. בעלי נכסים נכנסים דרך חברות הון, וגורמים אחרים דרך חברות שנתית למי שאינם תושבים.
| סוג חברות | דמי הצטרפות | דמי חבר שנתיים |
|---|---|---|
| חברות הון (בעלי נכסים) | 250,000 דולר | 19,260 עד 25,520 דולר |
| חברות שנתית (לא תושבים) | 40,000 עד 42,800 דולר | 24,824 דולר |
| תוספת גולף ליחיד | כלולה | 3,950 דולר נוספים |
| תוספת גולף למשפחה | כלולה | 4,650 דולר נוספים |
| סעיף | עלות מוערכת |
|---|---|
| דמי הצטרפות למועדון | 250,000 דולר, חד פעמי |
| דמי חבר שנתיים | 19,260 עד 25,520 דולר |
| ארנונה ומס רכוש | לפי השומה |
| דמי ניהול | לפי הבניין, מ־1,500 עד יותר מ־8,000 דולר לחודש |
| רכישת מקום עגינה | 125,000 עד 500,000 דולר |
| עגלת גולף | 15,000 עד 20,000 דולר |
| תוספת גולף | 3,950 עד 4,650 דולר בשנה |
הדוגמה המצוטטת ביותר היא הפנטהאוז של קרוליין ווזניאצקי ודיוויד לי: נרכש ב־18.7 מיליון דולר ב־2021 ונמכר ב־37 מיליון דולר ב־2024, עלייה של 98 אחוזים בשלוש שנים. זו עובדה אמיתית ולא כלל: היא התרחשה בנכס צמרת במחזור חריג, ואינה מתארת את ההתנהגות הממוצעת של דירת כניסה.
ההצעה של פישר איילנד ברורה: חיי אי עם מתקנים ברמת אתר נופש, ובסף כניסה נמוך בהרבה מהמובלעות שיש בהן בתים פרטיים בלבד. למי שמעדיף דירה או וילה עם שטחים משותפים נרחבים על פני אחוזה מבודדת, זו פסגת הקטגוריה.
| קריטריון | פישר איילנד | Indian Creek | Star Island |
|---|---|---|---|
| מחיר כניסה | 610,000 דולר | מעל 64 מיליון דולר מאמצע 2023 | מעל 25 מיליון דולר |
| מחיר צמרת | מעל 38 מיליון דולר | מעל 200 מיליון דולר | 120 מיליון דולר |
| סך יחידות דיור | כ־800 | 41 | כ־35 |
| שטח | 216 אקר (87.4 הקטר) | 274 אקר (110.9 הקטר) | כ־40 אקר (16.2 הקטר) |
| סוג נכס | דירות ווילות | בתים פרטיים | בתים פרטיים |
| גישה | מעבורת או מסוק | גשר פרטי | עמדת שמירה |
| מועדון חובה | כן, 250,000 דולר | לא | לא |
| מתאים ל | פרטיות עם שירותים | אבטחה מרבית | יוקרה ונראות |
| קריטריון | פישר איילנד | South of Fifth |
|---|---|---|
| גישה | מעבורת, יאכטה או מסוק בלבד | רחובות ציבוריים, אפשר ברגל |
| אופי | מובלעת פרטית על אי | שכונה עירונית על קו החוף |
| סך יחידות דיור | כ־800 יחידות דיור | יותר מ־4,000 יחידות |
| חציון מחיר | 9.5 מיליון דולר | 2 עד 4 מיליון דולר |
| בניינים מובילים | Palazzo Della Luna, Six Fisher Island | Apogee, Continuum, Glass |
| אורח חיים | מועדון, גולף, משפחה | מסעדות, חיי לילה, הליכתיות |
| רמת פרטיות | הגבוהה ביותר | בינונית |
| שנה | אירוע |
|---|---|
| 1905 | חפירת תעלת Government Cut מפרידה את האי ממיאמי ביץ׳ |
| 1919 | קרל פישר רוכש את האי מדנה דורסי |
| 1920 | ויליאם ק׳ ונדרבילט השני מקבל אותו תמורת יאכטה ועשרה דולרים |
| 1935 | הושלם מבנה ונדרבילט בתכנון מוריס פאטיו |
| 1987 | מועדון פישר איילנד רוכש את הנכס והפיתוח למגורים מתחיל |
| 2008 | נמסר Palazzo Del Mare |
| 2016 | נמסר Palazzo Del Sol |
| 2019 | נמסר Palazzo Della Luna |
| 2021 | ווזניאצקי ולי רוכשים את הפנטהאוז ב־18.7 מיליון דולר |
| 2024 | הם מוכרים אותו ב־37 מיליון דולר, ו־Six Fisher Island יוצא לבנייה |
| 2025 | 33109 הופך למיקוד היקר ביותר בארצות הברית, חציון של 9.5 מיליון דולר |
| 2025 | מתחם מסוף הדלק נמכר ב־180 מיליון דולר באוקטובר |
| 2026 | צפויה מסירת Six Fisher Island |
רק במעבורת הפרטית שיוצאת כל חמש דקות מ־Terminal Island, ביאכטה פרטית או במסוק. אין גשר. תושבים רשאים להעלות את הרכב על המעבורת, אבל בתוך האי כמעט כולם נעים בעגלת גולף.
בעלי נכסים משלמים דמי הצטרפות של 250,000 דולר ודמי חבר שנתיים של 19,260 עד 25,520 דולר בחברות הון, שמקנה גישה לכל המתקנים: גולף, טניס, ספא, מסעדות, מועדון חוף ומרינות. הגולף דורש 3,950 עד 4,650 דולר נוספים בשנה.
33109 עלה למקום הראשון באוקטובר 2025 עם חציון של 9.5 מיליון דולר, עלייה של 65 אחוזים לעומת 2024, וקטע רצף של שמונה שנים שבהן הובילה Atherton. את רמת המחירים הזאת מחזיקים שילוב של פרטיות מוחלטת בגלל הגישה במעבורת בלבד, היצע מוגבל של כ־800 יחידות דיור על 216 אקר, והקרבה למיאמי. העסקה הגבוהה ביותר ב־2025 הגיעה ל־23.7 מיליון דולר.
באי יש כ־800 יחידות דיור וכ־560 תושבים קבועים. הפער נובע מכך שחלק ניכר מהמלאי משמש עונתית.
זה תלוי מאוד בבניין. בניינים ותיקים כמו Bayside Village נעים בין 1,500 ל־3,000 דולר לחודש, ואילו בנייני Palazzo עוברים לא פעם 4,000 עד 8,000 דולר לחודש. דמי הניהול מכסים תחזוקה, קרנות רזרבה וגישה בסיסית למועדון, אבל לא גולף ולא חלק מהשירותים.
זה נקבע בתקנון של כל בית משותף. רוב הוועדים מתירים השכרה שנתית באישור הוועד. השכרה קצרה מתחת לשישה עד שנים עשר חודשים אסורה בדרך כלל או מוגבלת מאוד, וחלק מהבניינים מגבילים גם את מספר החוזים בשנה.
Fisher Island Day School מספק חינוך בתוך האי מגן ועד כיתה ח׳. לחטיבה העליונה משפחות פונות בדרך כלל לבתי ספר פרטיים במיאמי ביץ׳ או במיאמי כמו Ransom Everglades, Miami Country Day ו־MAST Academy. מבחינת החינוך הציבורי האי משתייך למחוז מיאמי דייד.
Indian Creek משתרע על 274 אקר, יש בו 41 בתים ואין בו דירות כלל, אלא בתים פרטיים בלבד וללא מתקנים משותפים של ממש. מאמצע 2023 מחיר הכניסה שם עומד מעל 64 מיליון דולר. פישר איילנד מציע מגוון רחב יותר של נכסים וחיי מועדון שאינם קיימים ב־Indian Creek.
The Residences at Six Fisher Island, 50 יחידות במסירה ב־2026, הוא הפרויקט החדש הראשון מזה יותר מחמש שנים. הסבת מסוף הדלק לשני מגדלים בני שלוש עשרה קומות הוכרזה בסוף 2025, אך היא נתקלת בהתנגדות של מחוז מיאמי דייד ושל ענף השיט.
The Links Estates כולל 12 בתים בתכנון אישי של כ־10,000 רגל רבועה, כלומר 929 מ״ר, על מגרשים של 0.3 עד 0.5 אקר. הטווח נע מ־31 עד יותר מ־55 מיליון דולר, וחלק מהקונים מאחדים מגרשים כדי ליצור נכסים שמעל 100 מיליון דולר.
בפישר איילנד יש מרכז רפואי UHealth לטיפול שוטף ולמקרי חירום. Mount Sinai Medical Center במיאמי ביץ׳ נמצא כחמש עשרה דקות משם לטיפול מומחים.
בממוצע 140 עד 300 יום. נכסים מעל 20 מיליון דולר לוקחים לא פעם יותר, ואילו יחידה שמתומחרת נכון בבניין מבוסס יכולה להימכר מהר יותר.
Every engagement begins with a private discussion: objectives, timing, tax posture.
ללא כל התחייבות. אנו משיבים אישית.
הדרך המהירה ביותר ליצור קשר עם יועץ היא WhatsApp. כתבו לנו ישירות ושותף ישיב לכם, בדרך כלל תוך דקות בשעות הפעילות.
WhatsApp an AdvisorPrefer to call? +1 646 376 8752
Current asking prices and new listings the moment they hit the market.
Replies within one business day · buyers from 30+ countries
For trophy residences, private islands, penthouses, and quiet opportunities, begin with a confidential advisory conversation before relying only on public listings.
Begin Private Advisory