Residences by Armani/Casa, 18975 Collins Avenue, Sunny Isles Beach

מדוע שואלים על הבניין הזה בשמו

רוב המגדלים שעל קו הים ב-South Florida נמכרים על בסיס הנוף, שטח הקומה ורמת הגימור. הבניין הזה נמכר על בסיס החתימה. אולפן העיצוב הפנימי Armani/Casa עיצב את הפנים ואת השטחים המשותפים, על פי רישום הפרויקט של Dezer Development עצמה, והקרדיט הזה שינה את אופן המסחר בבניין. הקונים מגיעים כשהם כבר מכירים את המותג. הם מגיעים עם ציפייה לאופן שבו חדר אמור להרגיש עוד לפני שראו תוכנית דירה אחת.

היכרות כזאת מועילה, והיא גם מלכודת. ההיכרות עם המותג מקצרת את בדיקת הנאותות שקונה היה עורך בדרך כלל ברכישה על קו הים ברמה הזאת. מישהו מתאהב בלובי, חותם במהירות, ורק לאחר מכן מברר את מצב קרנות הרזרבה, את היסטוריית ההיטלים, את סעיף הביטוח ואת החשיפה של הסטאק המסוים. הפריטים האלה קובעים כמה תעלה החזקת הדירה בעשור הקרוב. קרדיט עיצובי אינו משנה אף אחד מהם.

העמוד הזה מתאר מהו הבניין מבחינה פיזית, במה נבדלות שורות הדירות זו מזו, מה על הקונה לאמת לפני הגשת הצעה, והיכן ניצב המגדל מול שאר המוצר הממותג ב-Collins Avenue. למי שמעדיף להתחיל מהמסדרון הרחב, כדאי לפתוח במרכז קונדו למכירה ב-Sunny Isles ולחזור לכאן.

הבניין עצמו

המגדל ניצב ישירות על החול בצדו המזרחי של Collins Avenue, לכיוון הקצה הצפוני של קו הים ב-Sunny Isles Beach. רישומי הנכסים של המחוז מראים שכתובות Collins Avenue בתחומי העיר מגיעות עד אזור מקטע 19200 בקירוב, שמצפון לו נכנס לתוקף קו הגבול של העיירה Golden Beach ושם הרחוב שעל קו הים משתנה.

Pelli Clarke & Partners, המשרד שייסד César Pelli, הוא אדריכל העיצוב, ו-Sieger Suarez Architects הוא האדריכל הרשום, על פי עמוד הפרויקט של אדריכל העיצוב עצמו. אותו עמוד מציין את המגדל בגובה 649 רגל ובשטח בנוי של כ-784,000 רגל רבועה. Dezer Development מתארת את הבניין כמגדל בן 60 קומות על קו הים, ו-Pelli Clarke & Partners מתאר בנפרד את המגדל כמתנשא לשישים קומות, כך שספירת הקומות השיווקית עקבית לפחות בין היזם לבין אדריכל העיצוב. רישומי היחידות של מחוז Miami-Dade ממספרים את קומות המגורים משלוש עד חמישים וארבע ללא קומה שלוש עשרה, ולכן ספירת הקומות השיווקית ומספור היחידות הרשום אינם מתיישבים זה עם זה. שאלו באיזו שיטת מספור משתמשת מודעה מסוימת לפני שאתם משווים קומה גבוהה כאן מול קומה גבוהה בבניין הסמוך.

האדריכלים מתארים את המסה הבנויה כשתי צורות דמויות מפרש השזורות זו בזו ומתרחבות ככל שהן עולות. התיאור הזה אינו קישוט. הוא מסביר תכונה מדידה של שטח הקומה: חלק משורות הדירות גדלות פיזית ככל שעולים בגובה, וזה מופיע ברישומי השטחים של המחוז עצמו ואינו שכיח במגדל ב-Miami.

רחבת הבריכה ומועדון החוף ממוקמים בצד הפונה לאוקיינוס. הפורט קושר ורצף הכניסה פונים אל Collins.

מבנה, מספר הדירות ומועד ההשלמה

רישומי הפוליו של מחוז Miami-Dade עבור 18975 Collins Condo מונים 306 דירות ממוספרות, שש בכל קומה, בקומות שלוש עד חמישים וארבע, כלומר חמישים ואחת יחידות בכל אחת משש השורות. שני פוליו נוספים רשומים כיחידות פנטהאוז, PH-00 בשטח 5,336 רגל רבועה ו-PH-04 בשטח 4,821 רגל רבועה של שטח מגורים רשום במחוז. סך הכול 308, וזה המספר ש-Dezer Development מפרסמת ברישום הפרויקט שלה, מיושב כאן מול החלקות הרשומות בפועל. הסתייגות אחת לגבי ספירות מפורסמות: עמוד הפרויקט של אדריכל העיצוב עבור המגדל הזה מציין 260 דירות, מספר שאינו מתיישב לא עם רישום המחוז ולא עם הנתון של היזם עצמו. יש להתייחס לכל ספירת יחידות מפורסמת כאל טענה שיש לבדוק ולא כאל עובדה.

רישום המחוז גם עונה על שאלה שקונים שואלים כשהם רוצים לדעת עד כמה עמוקה קבוצת ההשוואה לסטאק שלהם. ספירת חדרי השינה בכל הפוליו מראה שבבניין 102 דירות שני חדרי שינה בשורות 04 ו-05, 102 דירות שלושה חדרי שינה בשורות 01 ו-03, ו-102 דירות ארבעה חדרי שינה בשורות 00 ו-02. המחוז אינו רושם מספר חדרי שינה כלל מול שני פוליו הפנטהאוז. Dezer Development מפרסמת תוכניות שנעות משני חדרי שינה עד שישה, ולכן כל תצורה גדולה מארבעה חדרי שינה יושבת בפנטהאוזים ולא ברשת השורות. עמוד בניין מתחרה מחלק את התמהיל ל-102 דירות שני חדרי שינה, 102 דירות שלושה חדרי שינה ו-104 דירות ארבעה חדרי שינה ומעלה, וכך מניח בשקט שהפנטהאוזים הם יחידות של ארבעה חדרי שינה. רישום המחוז אינו אומר זאת.

ארבעה עשר פוליו נוספים יושבים מחוץ לספירת הדירות. הם מסומנים PS-1 עד PS-15 ברישומי המחוז, כאשר PS-13 חסר, וכל אחד מהם רשום בשטח 209 רגל רבועה. אלה הקבנות ש-Pelli Clarke & Partners מתאר כקבנות פרטיות על החוף מול האוקיינוס. כל פוליו של קבנה נושא חלק בלתי מסוים משלו של 0.0299 אחוז ברכוש המשותף, וזה מה שהופך אותו ליחידה רשומה בנפרד ולא לרישיון שימוש ברכושו של אחר. מכיוון שהם נושאים פוליו משלהם, אפשר להעביר אותם בנפרד מדירה. Pelli Clarke & Partners גם מתאר את הקבנות כרב-מפלסיות, ולכן דף מודעה שמצטט שטח גבוה בהרבה מ-209 רגל רבועה מתאר משהו אחר משטח המגורים הרשום במחוז. ודאו בכתב אם קבנה נכללת בעסקה שאתם בוחנים, וודאו זאת מול הפוליו ולא מול דף המודעה.

בכל הנוגע להשלמה, רישומי המחוז מתפצלים. קומות שלוש עד חמישים רשומות עם שנת בנייה 2019, למעט שני חריגים בקומה שלוש: יחידות 302 ו-303 רשומות כ-2020. קומות חמישים ואחת עד חמישים וארבע ושני פוליו הפנטהאוז רשומים כ-2020. Pelli Clarke & Partners מציין את הפרויקט כמושלם בשנת 2020, והעיתונות הענפית דיווחה על סיום המגדל בסוף 2019. כל זה עקבי עם מגדל שהושלם בשלד ונמסר מלמטה למעלה סביב מפנה השנה. עמוד שמדפיס שנת בנייה שטוחה אחת לבניין הזה, לכיוון זה או אחר, מעגל רישום שמתפצל באמת. התאריך חשוב מסיבה מעשית אחת, שמפורטת בהמשך: הוא מפעיל את שעון בדיקת אבן הדרך.

תקרות בגובה עשר רגל ומעלה, זכוכית מלוא הגובה ומרפסות עמוקות הם הקו המחבר שהיזם שיווק לאורך התוכניות. איננו מפרסמים גובה תקרה גמור לכל רצועת קומות, משום שהנתון משתנה לפי רצועה ולפי תוכנית ומקומו בגיליון המפרט של היזם ולא בעמוד אינטרנט. אנחנו מוציאים את הגיליון הזה עבור לקוחות לפני הגשת הצעה.

מה כולל הקרדיט של Armani/Casa

רישום הפרויקט של Dezer Development מציין שאולפן העיצוב הפנימי Armani/Casa עיצב את הדירות, את השטחים המשותפים ואת חללי המתקנים, ושעבודת האולפן משתרעת גם על הריהוט והגימורים המוצגים בבניין. אנחנו מתארים את הקרדיט בדיוק כפי שהיזם פרסם אותו. איננו מאפיינים את ההסכם המסחרי שמאחוריו, משום שתנאיו פרטיים ואיש מחוץ לצדדים אינו יכול לתאר אותם ביושר.

מה שקונה רואה בפועל הוא פלטת חומרים מאופקת. גוונים ניטרליים חמים, הרבה אבן ועץ, נגרות בניגודיות נמוכה, תאורה עקיפה וידיות שקטות במכוון. Armani/Casa אינו עושה דרמה. הוא עושה שקט. מי שרוצה עיצוב פנים מבריק ובניגודיות גבוהה בסגנון Miami ימצא את החבילה הנמסרת מאכזבת, וזו נקודת פילוח אמיתית בשוק הזה.

מספר דירות יד שנייה עברו מאז גימור מחדש בידי בעליהן, ולכן שתי דירות באותה שורה עשויות להיראות שונה מאוד. כשאתם מסיירים, שאלו ישירות אם אתם מסתכלים על הגימור המקורי שנמסר או על שיפוץ של בעלים. זה משנה גם את המחיר שראוי לשלם וגם את היסטוריית ההיתרים שצריך להוציא. איננו מפרסמים את יצרני מוצרי החשמל או הנגרות המקוריים, משום שלא השגנו את גיליון מפרט היזם עבור העמוד הזה, ותשובה שגויה שם הייתה חוזרת מפי כל קונה שקרא אותה.

קומות המתקנים

Dezer Development מפרסמת תוכנית מתקנים של יותר מ-35,000 רגל רבועה על פני שתי קומות, ובכללה טרקלין דיירים, מסעדה, חדר סיגרים, מרתף יין, ספא דו-מפלסי, חדר כושר הפונה לאוקיינוס, אולם קולנוע וחדר מועדון, לצד רחבת בריכה מחוממת וכ-300 רגל של חוף פרטי. היזם גם מייחס את עיצוב הנוף ל-Enzo Enea. יש להתייחס לזה כאל התוכנית כפי שנמסרה, ולא כאל התוכנית כפי שהיא פועלת היום. מפעילי המתקנים ולוחות הזמנים במגדלי Sunny Isles השתנו מאז 2019, ורשימה מפורסמת אינה זהה לרשימה מאוישת.

שתי שאלות חשובות יותר מהרשימה. ראשית, אילו מתקנים מאוישים ובאיזה לוח זמנים, משום שספא לא מאויש הוא חדר. שנית, כמה עולה הפעלת תוכנית המתקנים, משום שהעלות הזאת יושבת בתוך דמי הניהול החודשיים שלכם וזה הסעיף שזז.

שורות הדירות ותוכניות הקומה

שטח הקומה נושא שש דירות בכל קומה, ממוספרות לפי שורה מ-00 עד 05. הנתונים שלהלן מגיעים מרישומי הפוליו של שמאי הנכסים של מחוז Miami-Dade עבור כל יחידה בבניין, ולכן מדובר בשטח מגורים רשום ולא בשטח הפנים המשווק של היזם. שתי המדידות אינן זהות, וספר התוכניות של היזם יציג בדרך כלל מספר גדול יותר. השתמשו בנתוני המחוז להשוואה בין שורות, ובספר התוכניות לכל דבר שאתם חותמים עליו.

• שורה 00 היא התוכנית הסטנדרטית הגדולה ביותר. רישומי המחוז מראים ארבעה חדרי שינה עם חמישה חדרי רחצה מלאים וחדר שירותים, ושטח מגורים שעולה מ-3,005 רגל רבועה בקומה שלוש ל-3,504 רגל רבועה בקומה חמישים וארבע.
• שורה 01 היא דירת שלושה חדרי שינה עם חמישה חדרי רחצה מלאים וחדר שירותים, רשומה בשטח 2,468 רגל רבועה בכל קומה משלוש עד חמישים וארבע.
• שורה 02 היא דירת ארבעה חדרי שינה עם ארבעה חדרי רחצה מלאים וחדר שירותים, רשומה בשטח 2,682 רגל רבועה בכל קומה.
• שורה 03 היא דירת שלושה חדרי שינה עם שלושה חדרי רחצה מלאים וחדר שירותים, רשומה בשטח 2,271 רגל רבועה בכל קומה.
• שורה 04 היא דירת שני חדרי שינה עם שני חדרי רחצה מלאים וחדר שירותים, שגדלה מ-1,506 רגל רבועה בבסיס המגדל ל-1,762 רגל רבועה בפסגתו.
• שורה 05 היא דירת שני חדרי השינה הקטנה יותר, שני חדרי רחצה, שגדלה מ-1,080 רגל רבועה ל-1,305 רגל רבועה.

קראו את הדפוס ולא את המספרים הבודדים. שלוש שורות זהות במידותיהן מלמטה עד למעלה, מה שהופך אותן לקלות באופן חריג לתמחור לפי עסקאות השוואה. שלוש שורות גדלות עם הגובה, וזו המסה בצורת המפרש שמופיעה ברישומי הבעלות. בשורה 00 ההפרש בין הקומה הנמוכה ביותר לגבוהה ביותר הוא כ-500 רגל רבועה של שטח מגורים רשום, וזה עוד לפני שמתמחרים את הנוף.

כדאי לציין מלכודת מצגת אחת, משום שהיא מופיעה בעמודי הבניין שמדורגים עבור המגדל הזה. העמודים האלה מציגים את התוכניות בשלוש רצועות קומות, בדרך כלל קומות 3 עד 20, 21 עד 40 ו-41 עד 54, ונותנים שטח יחיד לכל רצועה. רישום המחוז אינו תומך במבנה הזה בשורות הגדלות. בשורה 04 שטח המגורים הרשום הוא 1,506 רגל רבועה בקומה שלוש, 1,584 בקומה עשרים, 1,634 בקומה שלושים, 1,693 בקומה ארבעים ואחת ו-1,762 בקומה חמישים וארבע, והקומות שביניהן יושבות בין הערכים האלה ולא חוזרות עליהם. טבלת רצועות תפריז אפוא בשטח הדירה בתחתית הרצועה ותמעיט בו בראשה. תמחרו את הקומה, לא את הרצועה.

שטחי המרפסות אינם נרשמים בידי המחוז ואיננו מפרסמים אותם. מה שרשום, משני הצדדים שבנו בפועל את המגדל, הוא שהמרפסות הן חדר מתוכנן ולא מדף. Dezer Development מציינת שלדירות מרפסות פרטיות מרווחות המצוידות במטבחי קיץ, ו-Pelli Clarke & Partners מציין שלכל הדירות מרפסות פרטיות נרחבות עם מטבחי קיץ ושלרובן גישת מעלית פרטית מהירה. אף אחד מהם אינו מפרסם מידות מרפסת לפי שורה, וגם המחוז לא. עומק המרפסת משתנה כאן באמת לפי שורה ולפי רצועה, ובצד האוקיינוס של Collins חדר חיצוני הוא חלק תפקודי מהדירה ולא קישוט. אנחנו משיגים את התוכנית עם המידות ליחידה המסוימת לפני שאנחנו מייעצים על מחיר לרגל רבועה, משום שקונה שמתמחר לפי שטח פנים בלבד ידרג את השורות בטעות.

שני פוליו הפנטהאוז מתוכננים בנפרד ואינם עוקבים אחר רשת השורות.

איך לחשוב על בחירת סטאק

שלושה משתנים מניעים ערך בתוך הבניין הזה, בסדר הזה.

החשיפה קודמת לכול. דירות הפונות לצפון מחזיקות מים פתוחים וחוף לכיוון Golden Beach. דירות הפונות לדרום צופות לאורך קו המגדלים של Sunny Isles, שהוא דרמטי ועמוס יותר. מזרח ישיר הוא צילום האוקיינוס הטהור. מערב הוא ה-Intracoastal Waterway, ו-Pelli Clarke & Partners מתאר את הדירות כמציגות נופים של האי, האוקיינוס וה-Intracoastal, וזו תזכורת שבמגרש על אי מחסום צר כל כך תוכנית אחת יכולה לשאת יותר מחשיפה אחת. שאלו אילו חלונות פונים לאיזה כיוון, במקום לקבל תווית מצפן אחת מדף מודעה.

רצועת הקומות באה שנייה, והיא אינה ליניארית. הקפיצה בערך חדה ביותר בנקודה שבה דירה עוברת את קווי הגגות הסובבים. במגדל הזה גם התוכנית עצמה גדלה עם הגובה בשלוש מתוך שש השורות, כך שבסטאקים האלה הגובה קונה גם שטח וגם נוף.

עומק המרפסת בא שלישי ומוערך כרונית בחסר. קחו את המספר מהתוכנית, לא מהמודעה.

בעלות כאן: מה מופיע בדף הסגירה ואחריו

זה הפרק שעמודי השיווק מדלגים עליו.

דמי ניהול חודשיים. מגדלים על קו הים ב-Sunny Isles עם תוכניות מתקנים מלאות נושאים היטלים חודשיים משמעותיים, והבניין הזה אינו יוצא דופן. איננו מפרסמים נתון לרגל רבועה, משום שהוא משתנה עם כל תקציב מאושר ומספר מיושן גרוע מאין נתון כלל. בקשו את הנתון העדכני בכתב במקום להסתמך על פורטל, ובקשו את שלושת התקציבים המאושרים האחרונים כדי לראות את כיוון ההתקדמות.

קרנות רזרבה וכללי הרזרבה המבניים של Florida. לפי סעיף 718.112 לחוק Florida, על אגודת קונדומיניום למגורים להשלים מחקר רזרבה לשלמות מבנית לפחות אחת לעשר שנים עבור כל בניין בנכס שגובהו שלוש קומות ומעלה. לגבי תקציבים שאומצו ביום 31 בדצמבר 2024 או אחריו, אגודה בשליטת בעלי היחידות שחייבת להשיג מחקר כזה אינה רשאית להצביע על אי-הפרשת רזרבות, או על רזרבות נמוכות מהנדרש, עבור הפריטים שהמחקר מכסה. בניין חדש יותר נמצא בדרך כלל במצב טוב יותר בעניין הזה ממגדל משנות ה-1980. חדש יותר אינו פטור. הוציאו את המחקר ואת יתרות הרזרבה הנוכחיות.

עיתוי בדיקת אבן הדרך. סעיף 553.899 לחוק Florida מחייב בדיקת אבן דרך לבניין קונדומיניום בגובה שלוש קומות ומעלה עד 31 בדצמבר של השנה שבה מגיע הבניין לגיל שלושים, ואחת לעשר שנים לאחר מכן. החוק גם מאפשר לרשות האכיפה המקומית להקדים זאת לעשרים וחמש שנים כאשר תנאים מקומיים, ובכללם קרבה למים מלוחים, מצדיקים זאת. עבור בניין הרשום כנבנה ב-2019 וב-2020, אבן הדרך הראשונה עוד רחוקה. השאלה שחשובה לקונה אינה אם הבדיקה כבר נערכה, אלא אם האגודה מתקצבת את זו שעתידה לבוא.

ביטוח. ביטוח סערות ורכוש בחופי Florida התייקר בחדות בשנים האחרונות, והוא זולג דרך פוליסת האב אל התשלום החודשי שלכם. שאלו מה עשתה הפרמיה של האגודה בכל אחד משלושת חידושי הפוליסה האחרונים. אחר כך שאלו איך נראית הצעת המחיר ל-HO-6 עבור היחידה המסוימת שלכם, משום שזו שלכם בלבד.

איפוס מס הנדל״ן. Florida עורכת שומה מחדש במכירה. מוכר שמחזיק בנכס מאז המסירה עשוי לשלם משמעותית פחות ממה שתשלמו אתם בשנה המלאה הראשונה שלכם. אל תתמחרו את העסקה לפי חשבון המס הנוכחי של המוכר. השיעור המשולב נקבע מדי שנה בידי המחוז, מועצת החינוך, העירייה ורשויות המס האזוריות, ואנחנו מחשבים את המספר לפי מחיר הרכישה שלכם ולפי השיעור שבתוקף במועד הסגירה.

עלויות סגירה. בולי מס תיעוד של Florida חלים על שטר ההעברה. מחלקת ההכנסות של Florida קובעת את השיעור במחוז Miami-Dade על 60 סנט לכל $100 של תמורה, בתוספת היטל של 45 סנט לכל $100. המחלקה מציינת שההיטל אינו חל על מסמך המעביר בית צמוד קרקע בלבד, ומכאן שיחידת קונדומיניום כאן חשופה לשני הרכיבים. חיובי ביטוח כותרת ובנק המימון מתווספים מעל. אנחנו מספקים פירוט מלא סעיף אחר סעיף לפני שאתם ניגשים לחוזה.

מגבלות השכרה. תדירות ההשכרה ותקופת המינימום בבניין הזה נקבעות בתקנון הרשום ובכללי האגודה, ושניהם ניתנים לתיקון. איננו מפרסמים את התנאים הנוכחיים, משום שכלל לא מעודכן המצוטט בעמוד אינטרנט הוא סוג הטעות שעולה למישהו ברכישה. עם זאת, התקנון אינו מסמך חסוי. התיאור המשפטי של כל יחידה ברישום מחוז Miami-Dade מפנה אליו ב-Official Records Book 31715, Page 2560, כך שאפשר להוציא ולקרוא את המסמך המכונן במקום להסיק אותו מפורטל. זה חשוב כאן משום שהעמודים המתחרים שמפרסמים תקופת שכירות מינימלית למגדל הזה סותרים זה את זה, ולפחות אחד מהם סותר את עצמו פעמיים בתוך עמוד אחד. אנחנו משיגים את הכללים בכתב לפני שאתם ניגשים לחוזה. אם התוכנית שלכם תלויה בהשכרה לטווח קצר במסדרון הזה, אמרו זאת מוקדם ונאמר לכם בפשטות אם הבניין מתאים.

היכן ניצב הבניין בשוק Sunny Isles

המקטע שעל קו הים של Collins Avenue מחזיק כיום רצף צפוף של מגדלים הנושאים שמות מותגי אופנה, אירוח ורכב, שפותחו בידי קבוצה קטנה של יזמים. Dezer Development הייתה אחד הקבועים בתמורה הזאת, והמגדל הזה נמנה עם הפרויקטים ברישום הפיתוח שלה.

הצפיפות היא החוזק של השוק וגם הסיכון שלו. החוזק הוא עומק: מאגר קונים בינלאומי שמתייחס למקטע המסוים הזה של קו הים כאל סוג נכס מוכר, עם נזילות אמיתית גם ברבעונים איטיים. הסיכון הוא תחליפיות. אם כמה מגדלים בטווח של מייל מציעים כולם דירת ארבעה חדרי שינה ממותגת בקומה גבוהה עם נוף לאוקיינוס, כוח התמחור של המוכר ממושמע בידי התחרות, וקונים שמבינים את קבוצת התחליפים מנהלים משא ומתן טוב יותר.

המיקום של Armani/Casa בתוך הקבוצה הזאת מסוים. זהו בניין של מותג עיצוב ולא בניין של מותג אירוח, ולכן אין בו שירותי מלון ואין בו תוכנית השכרה של מפעיל ממותג. לקונה שרוצה מגדל מגורים פרטי בלי רכיב מלונאי, זהו יתרון. לקונה שרוצה שירות אירוח בדלפק קבלה ותוכנית השכרה, זוהי אי-התאמה, וקבוצת ההשוואה הנכונה נמצאת במקום אחר ב-Collins.

לאופן שבו מוצר ממותג מתומחר מול מוצר לא ממותג ברחבי South Florida, ראו את הניתוח שלנו על מגורים ממותגים ב-Miami. למקום שבו נסגר החלק העליון של השוק, ראו הבתים היקרים ביותר ב-Miami.

תמחור ותנאי שוק

איננו מפרסמים נתוני מחיר סטטיים בעמודי בניינים. הם מתיישנים, ומספר שאין מוצמדים אליו סטאק, קומה ורמת גימור הוא כמעט חסר משמעות. שתי דירות ארבעה חדרי שינה במגדל הזה יכולות להיות מתומחרות שונה מאוד על בסיס חשיפה ומצב הגימור בלבד. הזמינות ומחירי הבקשה הנוכחיים מוצגים במודול החיפוש החי בעמוד הזה.

איננו מפרסמים גם קריאה של ימים בשוק או הערכת כיוון לגבי המלאי כאן, משום ששתיהן שוות אמירה רק כשמצורפת אליהן משיכת נתוני MLS עם תאריך, ועמוד שעומד חי במשך שנה אינו יכול לשאת משיכה מתוארכת ביושר. אנחנו נותנים לכם את הנתון הנוכחי לבניין הזה ואת ההשוואה המחוזית כשאנחנו מדברים, עם תאריך המשיכה.

לדינמיקה הנוכחית ברחבי המחוז, ראו את ניתוח שוק הקונדו של Miami שלנו.

רכישה מחוץ לארצות הברית

מסדרון קו הים של Sunny Isles מושך מאגר קונים בינלאומי. איננו מפרסמים פילוח בעלויות לפי לאום עבור הבניין הזה, משום שאין מקור ציבורי אמין שמפיק פילוח כזה.

המנגנון של רכישה זרה שגרתי אך אינו אוטומטי. FIRPTA הוא הפריט שמתגלה לרוב מאוחר מדי. לפי כללי רשות המסים האמריקנית, הניכוי במקור חל על מכירת זכות במקרקעין בארצות הברית בידי אדם זר, ולא על הרכישה, הקונה הוא בדרך כלל הגורם המנכה, והשיעור הסטנדרטי הוא 15 אחוזים מהסכום שהתקבל. תכננו לזה כבר ברכישה, גם אם הוא נושך ביציאה.

מבנה ההחזקה חשוב, והמבנה הנכון תלוי בעמדת האמנה של מדינת המוצא שלכם ולא בכלל כללי. מימון זמין לאזרחים זרים דרך מלווים חוץ-בנקאיים בתנאי מימון לשווי שונים ממה שקונה מקומי היה רואה. אישור האגודה הוא שלב אמיתי עם דרישות תיעוד אמיתיות, והוא לוקח זמן. אנחנו מטפלים בזה כל הזמן ונלווה אתכם דרך הרצף המתאים לתחום השיפוט שלכם לפני שתגישו הצעה.

רשימת בדיקת נאותות לבניין הזה

לפני שאתם מגישים כאן הצעה, אנחנו משיגים וקוראים עבורכם את המסמכים הבאים:

• התקנון הרשום של הקונדומיניום וכל תיקוניו, כדי שנדע מה בדיוק נמצא בבעלותכם ומה האגודה רשאית לשנות. עבור הבניין הזה, התיאורים המשפטיים של היחידות ברישום המחוז מפנים לתקנון ב-Official Records Book 31715, Page 2560.
• שלושת התקציבים השנתיים המאושרים האחרונים, כדי לראות את כיוון סעיף דמי הניהול.
• מחקר הרזרבה לשלמות מבנית העדכני ביותר ויתרות הרזרבה הנוכחיות.
• דף הצהרות הביטוח של האגודה, ובכללו מבנה ההשתתפות העצמית לסערות.
• פרוטוקולי ישיבות הוועד של עשרים וארבעה החודשים האחרונים, שם היטלים מיוחדים מכריזים על עצמם לפני שמצביעים עליהם.
• כל הליך משפטי תלוי ועומד או מאוים המערב את האגודה.
• היסטוריית ההיתרים של היחידה המסוימת, שמלמדת אותנו אם שיפוץ של בעלים היה חוקי.
• הכללים והתקנות הנוכחיים, ובכללם מדיניות ההשכרה ומדיניות בעלי החיים בנוסחן המתוקן.
• רישום הפוליו של כל קבנה או זכות חניה המועברת יחד עם הדירה.

אם מוכר או סוכן מוכר מתנגד להפיק משהו מזה, יש להתייחס להתנגדות עצמה כאל המידע.

שאלות נפוצות

היכן ממוקם Residences by Armani/Casa?

הבניין ניצב ב-18975 Collins Avenue, Sunny Isles Beach, Florida 33160, ישירות על האוקיינוס האטלנטי בצדו המזרחי של Collins Avenue. רישומי הנכסים של מחוז Miami-Dade רושמים את החלקה תחת חלוקת המשנה 18975 Collins Condo בעיר Sunny Isles Beach. הוא ניצב לכיוון הקצה הצפוני של קו הים של העיר, כשקו הגבול של העיירה Golden Beach נמצא מרחק קצר צפונה משם.

מי עיצב ומי פיתח את הבניין?

Dezer Development ו-The Related Group פיתחו את המגדל. Pelli Clarke & Partners, המשרד שייסד César Pelli, הוא אדריכל העיצוב, ו-Sieger Suarez Architects הוא האדריכל הרשום, על פי רישום הפרויקט של אדריכל העיצוב. Dezer Development מייחסת את הפנים, את השטחים המשותפים ואת חללי המתקנים לאולפן העיצוב הפנימי Armani/Casa, ואת עיצוב הנוף ל-Enzo Enea.

כמה דירות יש בבניין ומתי הוא הושלם?

רישומי הפוליו של מחוז Miami-Dade מונים 306 דירות ממוספרות בקומות שלוש עד חמישים וארבע, שש בכל קומה וחמישים ואחת בכל שורה, בתוספת שתי יחידות פנטהאוז, ומכאן הנתון 308 ש-Dezer Development מפרסמת. לפי מספר חדרי השינה, הפוליו מראים 102 דירות שני חדרי שינה, 102 דירות שלושה חדרי שינה ו-102 דירות ארבעה חדרי שינה, ללא רישום מספר חדרי שינה מול שני הפנטהאוזים. רישומי המחוז מראים שנת בנייה 2019 לקומות שלוש עד חמישים, למעט יחידות 302 ו-303 הרשומות כ-2020, ו-2020 לקומות חמישים ואחת עד חמישים וארבע ולפנטהאוזים. Pelli Clarke & Partners מציין את המגדל בגובה 649 רגל ומציג את ההשלמה בשנת 2020.

מהן הקבנות ב-Armani/Casa והאם הן מגיעות יחד עם דירה?

רישומי מחוז Miami-Dade מראים ארבע עשרה יחידות בעלות פוליו נפרד בבניין, המסומנות PS-1 עד PS-15 כאשר PS-13 חסר, וכל אחת מהן רשומה בשטח 209 רגל רבועה. מכיוון שהן נושאות פוליו משלהן, אפשר להעביר אותן בנפרד מדירה. ודאו מול הפוליו, ולא מול דף המודעה, אם אחת מהן נכללת בעסקה מסוימת.

האם אפשר להשכיר דירה ב-Armani/Casa?

ההשכרה בבניין הזה מוסדרת בתקנון הרשום ובכללים ובתקנות של האגודה, ואת שניהם האגודה רשאית לתקן. איננו מפרסמים את תקופת המינימום או את תקרת התדירות הנוכחיות, משום שכלל מיושן המצוטט ברשת הוא סוג הטעות שעולה לקונה ברכישה. כל קונה שתוכניתו תלויה בהכנסה משכירות צריך לתת לנו לאמת את הכללים בכתב לפני הגשה לחוזה.

כמה עולה להחזיק דירה כאן מעבר למחיר הרכישה?

דמי הניהול החודשיים מכסים את ביטוח האב, את כוח האדם, את הפעלת המתקנים ואת הרזרבות. מעל זה יושבים מסי הנדל״ן של Florida, שמתאפסים למחיר הרכישה שלכם ואינם ממשיכים מהמוכר, וכן פוליסת HO-6 משלכם ליחידה. ביטוח סערות בחוף התייקר משמעותית בשנים האחרונות והוא זולג דרך פוליסת האב. אנחנו בונים מודל עלות החזקה מלא לכל לקוח לפני הגשת הצעה, על בסיס התקציב המאושר הנוכחי של האגודה ולא על בסיס הערכות פורטל.

אילו שורות דירות מציעות את התמורה הטובה ביותר?

זה תלוי במה שאתם ממטבים. רישומי המחוז מראים ששורות 01, 02 ו-03 רשומות באותו שטח מגורים בכל קומה משלוש עד חמישים וארבע, מה שהופך אותן לקלות באופן חריג לתמחור לפי עסקאות השוואה. שורות 00, 04 ו-05 גדלות עם הגובה, ולכן בסטאקים האלה קומה גבוהה יותר קונה גם שטח וגם נוף. שטח המרפסת אינו נרשם בידי המחוז וחייב להגיע מהתוכנית עם המידות, ולכן אנחנו משיגים אותה לפני מתן ייעוץ על מחיר לרגל רבועה.

האם Armani/Casa היא רכישה טובה בהשוואה למגדלים ממותגים אחרים ב-Sunny Isles?

זהו בניין של מותג עיצוב בלי רכיב מלונאי ובלי תוכנית השכרה ממותגת, מה שמתאים לקונה שרוצה מגדל מגורים פרטי ואינו מתאים לקונה שרוצה שירות אירוח בדלפק קבלה. בתוך מסדרון המותגים של Collins Avenue יש תחליפיות אמיתית בין מגדלים, והתחליפיות הזאת היא מנוף משא ומתן לקונה שמבין את קבוצת ההשוואה. נעבור אתכם על זה ביושר, כולל הבניינים שאיננו משווקים.

איך אפשר לראות דירה בבניין?

דרך מתווך הקונה, באופן פרטי. Sunny Isles ברמת המחירים הזאת אינה מייצרת תנועת בתים פתוחים משמעותית, ורוב המלאי הטוב יותר מוצג בתיאום מראש בנוכחות סוכן המכירה. אנחנו מארגנים את הסיור, משיגים מראש את מסמכי האגודה, ונותנים לכם מודל עלות החזקה וניתוח השוואתי לפני שתתבקשו לקבל החלטה.

שוחחו עם יועץ Miami

אנחנו מייצגים קונים ב-18975 Collins Avenue ולאורך מסדרון קו הים של Sunny Isles Beach. לפני הסיור נמשוך את הזמינות הנוכחית בבניין, נשיג את מסמכי האגודה ונבנה מודל עלות החזקה מול הסטאק המסוים שאתם שוקלים. לפני ההצעה נתמחר את הדירה מול כל עסקה בת השוואה במסדרון, ולא רק מול אלה שבתוך המגדל הזה.

אם אתם מוכרים כאן, השיחה שונה וכדאי שנקיים אותה בפרטיות.

בקשת סיור פרטי ב-Residences by Armani/Casa

---