מיאמי הפכה לאחד היעדים הגלובאליים הפעילים ביותר להשקעות נדל"ן חוצות גבולות. הון בינלאומי מאמריקה הלטינית, אירופה ואסיה זורם לדרום פלורידה בקנה מידה שאף שוק אמריקאי אחר אינו משתווה לו. אבל קונים זרים מתמודדים עם מערכת ברורה של שיקולי מס, משפטיים ומימון שונים באופן משמעותי מעסקאות מקומיות, כולל ניכוי FIRPTA במקור, החלטות מבנה ישויות וזמינות מוגבלת של משכנתאות. מדריך זה מכסה את מה שאתה צריך לדעת לפני התחייבות להון.
מיאמי היא אחד משווקי הנדל"ן הידידותיים ביותר לקונים זרים בעולם, למעט יוצא מן הכלל אחד. החוק בפלורידה מגביל כעת רכישות מסוימות על ידי קונים שנמצאים באחת משבע המדינות הנקובות ואינם אזרחי ארצות הברית או תושבי קבע חוקיים. מקום מגורים, לא לאום, הוא המבחן שבו משתמש החוק. אם זה עשוי לתאר אותך, קרא בעיון את הסעיף הבא לפני שתמשיך.
למסגרת הרחבה יותר בארה"ב, מבני בעלות, מימון וסגירה, קרא את מדריך העמודים שלנו: כיצד קונים בינלאומיים רוכשים נדל"ן יוקרה בארה"ב →
חשוב: מגבלות פלורידה SB 264
החל מ-1 ביולי 2023, הצעת חוק 264 של הסנאט של פלורידה מגבילה רכישות של נכסים על ידי "מנהלים זרים". סעיף 692.201(3) של חוקי פלורידה מונה שבע "מדינות זרות לדאגה": הרפובליקה העממית של סין, הפדרציה הרוסית, הרפובליקה האסלאמית של איראן, הרפובליקה העממית הדמוקרטית של קוריאה, הרפובליקה של קובה, משטר ונצואלה של ניקולס מדורו והרפובליקה הערבית הסורית. עבור יחיד, סעיף 692.201(4)(ד) מגדיר מנהל זר כאדם השוכן באחת מאותן מדינות ואינו אזרח ארצות הברית או תושב קבע כדין. המבחן האופרטיבי הוא מקום מגורים, לא אזרחות או אזרחות. חוק זה נשאר בתוקף למרות אתגרים משפטיים מתמשכים.
אם הגדרה סטטוטורית זו עשויה לתאר אותך, בקש מעורך דין פלורידה לאשר את הסטטוס שלך לפני שאתה מתקשר. הגבלות אלו חלות על מנהל זר:
סין (המגבילה ביותר): על פי סעיף חוקי פלורידה 692.204(1)(א), אדם השוכן ברפובליקה העממית של סין ואינו אזרח ארצות הברית או תושב קבע חוקי אינו רשאי להחזיק או לרכוש עניין בנכס מקרקעין בכל מקום בפלורידה. סעיף 692.204(2) מספק חריג אחד:
- רשאי לרכוש נכס למגורים ONE
- הנכס חייב להיות בגודל של 2 דונם או פחות
- אסור להיות בטווח של 5 מיילים מכל התקנה צבאית
- חייב להחזיק בויזה ללא תייר או שקיבלו מקלט
רוסיה, קובה, ונצואלה, איראן, סוריה, צפון קוריאה: על פי סעיף 692.203(1) של חוקי פלורידה, מנהל זר, שעבור יחיד פירושו אדם השוכן באחת מהמדינות הללו שאינו אזרח ארצות הברית או תושב קבע כדין, אינו רשאי לרכוש עניין בנכס מקרקעין על או בטווח של 10 מיילים מכל התקנה צבאית או מתקן תשתית קריטית, כפי שמונחים אלה מוגדרים בסעיף 692.203 של חוקי פלורידה. מכיוון שמתקנים כאלה מופצים ברחבי המדינה, האזור המוגבל מגיע לנתח גדול מהאדמה המפותחת של פלורידה. בקש מעורך דין פלורידה לאשר את הסטטוס של החבילה הספציפית לפני שאתה מציע הצעה.
העונשים חמורים:
- חילוט רכוש למדינה
- עונשים פליליים, הנבדלים בחוק: רכישה המפרה את סעיף 692.203 של חוקי פלורידה, המכסה מנהלים זרים של שש מדינות הדאגה מלבד סין, היא עבירה מדרגה שנייה, בעוד שרכישה שמפרה את סעיף 692.204, החל על הרפובליקה העממית של סין, היא עבירה פלילית מדרגה שלישית.
- קנסות חלים על קונים, מוכרים ואנשי מקצוע בתחום הנדל"ן
כל הקונים, ללא קשר ללאום או מקום מגוריו, חייב לחתום על תצהיר בסגירה המאשר עמידה בתקן SB 264.
סטטוס נוכחי, נכון לאוגוסט 2026: החוק בתוקף וניתן לאכיפה. ב-4 בנובמבר 2025 סירב ה-11th Circuit, ב-Shen v. Simpson (מס' 23-12737), לחסום אותו, וקבע שרוב המתמודדים חסרי עמידה מכיוון שהם מגוריהם בפלורידה ולא במדינה של דאגה, ודחה את ההגנה השווה שלהם, הליך הוגן, טיעוני דיור הוגן והקדמה מוקדמת. התיק הוחזר לבית המשפט המחוזי וההתדיינות נמשכת, כך שעמדה זו יכולה להשתנות.
אם זה חל עליך: התייעץ עם עורך דין הגירה אמריקאי לפני שתנסה לרכוש. לחלופין, שקול את ניו יורק. לניו יורק אין הגבלות דומות והיא נשארת פתוחה לקונים מכל המדינות.
מדוע מיאמי עובדת עבור קונים זרים
אין מגבלות של דירות שיתופיות (co-op).
בניגוד לניו יורק, שבה 70% מהשוק הוא דירות שיתופיות (co-op) עם ועדים שמוציאים בפועל רוכשים זרים, מיאמי היא כמעט כולה קונדומיניום. קונים נכס מקרקעין. אין ראיון ועד, אין דרישה שההכנסה תגיע מארה"ב, ואין הגבלות על השכרה משנה. אם יש לכם את הכסף, אפשר לקנות.
אין מס הכנסה של המדינה.
לפלורידה אין מס הכנסה של המדינה, יתרון גדול למשקיעים המייצרים הכנסה מדמי שכירות ולאנשים בעלי שווי נטו המבססים תושבות. בשילוב עם ניכויים פדרליים עבור פחת והוצאות, משקיעים רבים משלמים מס הכנסה אפס על הכנסות משכירות במיאמי במשך 10-15 השנים הראשונות.
הגנת נחלה.
חוקי החווה של פלורידה מציעים הגנה יוצאת דופן על נכסים. אם אתה מקים את מגורי פלורידה ואת בית המגורים העיקרי שלך, הנושים בדרך כלל לא יכולים לכפות על מכירת הבית שלך כדי לספק חובות. עבור קונים בינלאומיים המודאגים מהגנה על נכסים, זה משמעותי.
תשתית בינלאומית.
מיאמי היא עיר שער. הבנקים כאן עובדים באופן שגרתי עם אזרחים זרים. עורכי דין מתמחים בעסקאות חוצות גבולות. סוכני נדל"ן (כולל אנחנו) מנהלים עסקים בספרדית, פורטוגזית, צרפתית ושפות אחרות. המערכת האקולוגית כולה הוקמה כדי לשרת קונים בינלאומיים.
היכן קונים זרים רוכשים
Brickell
הרובע הפיננסי של מיאמי מושך קונים מאמריקה הלטינית שרוצים נוחות עירונית וקרבה לבנקים ועסקים בינלאומיים. דירות גבוהות, רחובות שניתן להסתובב בהם, ביקוש חזק להשכרה. נקודות כניסה בסביבות $500K לחדר שינה אחד, $1M+ ליחידות גדולות יותר בבניינים מובילים.
Miami Beach
מגורים אייקוניים על שפת הים. מדרום לחמישי (SoFi) נמצאת המובלעת היוקרתית במיוחד. Mid-Beach ו-North Beach מציעים יותר מרחב ותחושה שקטה יותר. הקונים באירופה ודרום אמריקה שולטים כאן. יחידות מול האוקיינוס מתחילות בסביבות מיליון דולר ומטפסות ל-20 מיליון דולר+ עבור פנטהאוזים.
Sunny Isles Beach
נוכחות חזקה של קונים ברוסיה ובאמריקה הלטינית. מגדלים רבי קומות מודרניים, רבים מהם עם מגורים ממותגים (מגדל פורשה עיצוב, רזידנס מאת ארמני קאזה, מגורים בנטלי הקרובים). נוף ישיר לאוקיינוס במחירים מתחת למיאמי ביץ'.
Coconut Grove
יותר מגורים, משפחתי. פונה לרוכשים המחפשים תחושה שכונתית ולא אורח חיים רב קומות. שילוב של דירות ובתים צמודי קרקע.
Coral Gables
אדריכלות ים תיכונית, רחובות עצי עצים, בתי ספר מצוינים. יותר בתים צמודי קרקע מאשר דירות. פנייה למשפחות המקימות תושבות קבע.
בדיקת נאותות לאחר הגלישה
לאחר קריסת מגדלי שמפליין בשנת 2021, פלורידה העבירה חקיקה משמעותית לרפורמת דירות. בתור קונה זר, אתה צריך להבין מה זה אומר:
בדיקות אבני דרך: בניינים מעל שלוש קומות וגילאי 30+ (25 שנים אם ליד החוף) חייבים לעבור בדיקות מבניות. כמה מבנים ישנים נכשלו או עומדים בפני שיקום יקר.
דרישות מילואים: עמותות אינן יכולות יותר לוותר על רזרבות עבור רכיבים מבניים. בניינים רבים אוספים כעת הערכות מיוחדות כדי לממן עתודות שמהן התעלמו בעבר.
מה לשאול לפני הקנייה:
- האם הבניין סיים את בדיקת אבן הדרך שלו? מה היו התוצאות?
- מהי רמת מימון העתודה הנוכחית?
- האם יש הערכות מיוחדות ממתינות או אחרונות?
- מהי תוכנית הבניין לעמידה בדרישות?
סוכן הקונה שלך צריך לאמת את כל זה לפני שאתה מציע הצעה. מבנים מתוחזקים גרוע עם תחזוקה נדחית הן רכישות מסוכנות כרגע.
מימון לאזרחים זרים
המלווים במיאמי מנוסים עם קונים בינלאומיים. מונחים אופייניים:
- מקדמה גדולה משמעותית מזו שלווה תושב ארה"ב מתבקש, עם הנתון המדויק שנקבע על ידי המלווה הפרטי
- ריבית גבוהה יותר ממשכנתא דומה לתושבי ארה"ב, עם הפרמיה שנקבעה על ידי המלווה הפרטי
- סכומי הלוואה מקסימליים של $3-5M+ בבנקים פרטיים
- 12 חודשי מילואים נדרשים
מלווים שעובדים עם קונים זרים:
- HSBC (תוכניות קונים זרים נרחבות)
- Citi Private Bank
- JP Morgan Private Bank
תזדקק למסמכי דרכון, הוכחת הכנסה, תדפיסי בנק ואסמכת אשראי מהבנק במדינה שלך.
רכישות במזומן נפוצות. בערך 50% מעסקאות היוקרה במיאמי הן במזומן בלבד.
שיקולי מס
הכנסה משכירות: הוצאות הניתנות לניכוי מלא בתוספת פחת מבטלים לעתים קרובות את חבות המס למשך שנים. עליך להגיש דוחות מס בארה"ב ולבחור להיות מחויבים במס על הכנסה נטו.
FIRPTA: כאשר אתה מוכר, הקונה חייב לעכב חלק מהסכום המומש ברוטו, לא מהרווח שלך, ולהעביר אותו ל-IRS. סעיף 1445 של קוד הכנסה פנימית קובע את התעריף על 15%. היא יורדת ל-10% כאשר הקונה רוכש את הנכס למגורים והסכום הממומש הוא יותר מ-300,000 דולר אך לא יותר מ-1,000,000 דולר, ולא נדרשת ניכוי במקור כאשר הקונה רוכש אותו כמקום מגורים והסכום הממומש הוא 300,000 דולר או פחות. כל מה שנמכה מעל המס בפועל יוחזר בעת הגשתך, וטופס 8288-B שהוגש לפני הסגירה יכול להפחית את ניכוי המקור מראש.
מס עיזבון: זה הגדול. נכסיו של זר שאינו תושב חוץ בארה"ב חשופים למס עיזבון פדרלי בשיעורים שמגיעים ל-40%, והעיזבון חייב להגיש טופס 706-NA ברגע שנכסים אלה בארה"ב עולים על $60,000. מס הכנסה קובע כי סף הגשה זה של 60,000 דולר אינו צמוד לאינפלציה, כך שהוא אינו עולה מדי שנה. זהו נתון נפרד וקטן בהרבה מסכום ההחרגה הבסיסי העומד לרשות אזרחים ובתי מגוריו בארה"ב, ש-IRS קובע על 13,990,000 דולר עבור מקרי מוות בשנת 2025 ו-15,000,000 דולר עבור מקרי מוות בשנת 2026. כאשר למדינת הולדתו של המוריש יש אמנת מס עיזבון של ארצות הברית עם סעיף ההכנסה הפנימית של ארצות הברית. 2102(b)(3)(A) יכול להחליף אשראי מאוחד בשיעור יחסי של חלק האחוזה העולמית שנמצאת בארצות הברית, שהוא בדרך כלל גדול מהשווי של $60,000 אך אינו הסכום המלא של אזרח ארה"ב. מבנה את הרכישה שלך באמצעות תאגיד זר או גידור עם ביטוח חיים. התייעצו עם עורך דין מס לפני הקנייה.
ללא מס הכנסה של המדינה: היעדר מס הכנסה של פלורידה הופך את מיאמי לאטרקטיבית יותר מניו יורק או קליפורניה להשקעות מניבות הכנסה.
פרטים מלאים בנושאי מס קונים זרים →
תהליך הקנייה
- צור קשר עם סוכן של קונה: מישהו שמכיר את מיאמי, עובד עם קונים בינלאומיים וייצג את האינטרסים שלך (לא של המוכר)
- קבל אישור מראש: אם מימון, הבטח מכתב אישור מראש ממלווה שעובד עם אזרחים זרים
- הגדר את הקריטריונים שלך: שכונה, סוג מבנה, תקציב, השקעה מול שימוש אישי, פוטנציאל השכרה
- חיפוש וסיור. אנחנו יכולים לערוך סיורים וירטואליים אם אתה מעבר לים
- תציע הצעה. בפלורידה הצעות נעשות בכתב עם פיקדון
- גילוי נאות: תקופת בדיקה (בדרך כלל 10-15 ימים) לבדיקת מסמכי דירה, כספים, דוחות בדיקה
- לִסְגוֹר. ניתן לבצע מרחוק באמצעות ייפוי כוח
התהליך כולו לוקח בדרך כלל 30-45 ימים עבור רכישות במזומן, 45-60 ימים עם מימון.
FIRPTA ושיקולי מס לאסטרטגיית יציאה
חוק מס השקעות זרות במקרקעין (FIRPTA) דורש ניכוי של 15% ממחיר המכירה ברוטו כאשר אדם זר מוכר נדל"ן בארה"ב. זה לא מס. זוהי ניכוי במקור המוחל בסגירה ומועבר למס הכנסה. לאחר הגשת החזר מס בארה"ב, המוכר מקבל החזר על כל סכום שנמכה מעבר לחבות המס בפועל.
למה זה חשוב לאסטרטגיית היציאה שלכם: ניכוי FIRPTA מבוסס על מחיר המכירה ברוטו, לא על הרווח. במכירה של 5 מיליון דולר, 750,000 $ מוחזק בסגירה ללא קשר לרווח או הפסד שלך. קונים שרוכשים ממוכרים זרים עשויים להיות אחראים גם אם ניכוי במקור לא מטופל כראוי, מה שעלול לסבך את המשא ומתן.
תכנון עבור FIRPTA צריך להתחיל עם הרכישה, לא במכירה. מבנה הישות שתבחר (שם אישי, US LLC , תאגיד זר) משפיע ישירות על החשיפה שלך ל-FIRPTA, חבות מס עיזבון והיכולת לדחות רווחים באמצעות מנגנונים כמו מכירות בתשלומים.
קנייה דרך חברת LLC : מה קונים זרים צריכים לדעת
קונים בינלאומיים רבים רוכשים נדל"ן במיאמי דרך חברת LLC מבוססת ארה"ב להגנה על פרטיות ואחריות. ה- LLC מחזיקה בבעלות על הנכס, שומרת את שמו של הקונה מחוץ לרשומות הציבוריות ומגינה על נכסים אישיים מתביעות הקשורות לנכס.
שיקולים מרכזיים:
- פְּרָטִיוּת: חברת LLC מונעת את שמך להופיע ברשומות רכוש ציבוריות, הרלוונטיות לקונים שמעריכים שיקול דעת
- הגנה על אחריות: אם שוכר או אורח נפגע בנכס, התביעות מוגבלות לנכסי LLC ולא לנכסים האישיים שלך
- השלכות המס משתנות בהתאם למבנה: חברת LLC חד-חברית בבעלות אדם זר מטופלת כישות שאינה מתחשבת בצורכי מס בארה"ב, כלומר FIRPTA ומס עיזבון עדיין חלים כאילו בבעלותך ישירות. תאגיד זר כחבר LLC יכול להפחית את החשיפה למס עיזבון אך מציג השלכות מס אחרות
- סיבוכים במימון: חלק מהמלווים לא ילוו לחברות LLC , או ידרשו ערבות אישית. קונים במזומן מתמודדים עם פחות אילוצים
מבנה הישות הנכון תלוי במדינת המגורים שלך, בסטטוס אמנת המס, והאם הנכס מיועד לשימוש אישי או להשקעה. התייעץ עם עורך דין מס בארה"ב המתמחה בנדל"ן חוצה גבולות לפני בחירת מבנה.
שאלות נפוצות של קונים בינלאומיים
האם אני צריך לבקר במיאמי כדי לקנות?
לא. אנו עובדים באופן קבוע עם קונים שרוכשים מרחוק: סיורים וירטואליים, חתימות אלקטרוניות, סגירת ייפוי כוח. עם זאת, אנו ממליצים לבקר במידת האפשר.
האם אוכל להשכיר את היחידה שלי?
רוב הדירות במיאמי מאפשרות השכרה עם מעט הגבלות. לחלק מהבניינים יש תנאי שכירות מינימליים (30 ימים, 6 חודשים או 12 חודשים). אמת את מדיניות השכרה לפני הרכישה אם חשובה לך הכנסה מהשכרה.
האם אני צריך חשבון בנק בארה"ב?
מועיל אך לא חובה. תצטרך להעביר כספים לסגירה. חלק מהקונים פותחים חשבונות בארה"ב; אחרים חוטים ישירות מבנקים בחו"ל.
מה לגבי ניהול נכסים?
אנו מציעים שירותי ניהול נכסים לבעלי חו"ל: הצבת שוכרים, ניהול שכירות, תיאום תחזוקה. רבים מלקוחותינו לעולם אינם מבקרים בנכסיהם; אנחנו מטפלים בהכל.
למה לעבוד איתנו
עזרנו לקונים בינלאומיים מברזיל, ארגנטינה, קולומביה, מקסיקו, ספרד, צרפת, בריטניה, הונג קונג, סין ועוד עשרות מדינות רוכשות נדל"ן במיאמי. אנו מבינים את השיקולים הייחודיים, ממבנה ישויות לתכנון מס ועד לניהול נכסים על פני אזורי זמן.
אנו נקשר אותך עם מלווים, עורכי דין ואנשי מקצוע בתחום המס המתמחים בעסקאות קונים זרים. ואנחנו נדריך אותך בשוק שמתגמל קונים מושכלים ומעניש את מי שלא מכין שיעורי בית.
משרד מיאמי 1688 Meridian Avenue, Suite 700 Miami Beach, FL 33139 +1-305-296-8885
משאבים קשורים:
- המדריך המלא לקונים זרים לנדל"ן בארה"ב →
- מדריך לרכישת דירה במיאמי →
- בנייני המגורים האיקוניים ביותר של מיאמי →
- חפש דירות יוקרה במיאמי →
- מיאמי טרום בנייה דירות →
- מדריך עלויות סגירת מיאמי →
ניו יורק ↔ מדריך הקונים הבינלאומי של מיאמי
מסגרת הייעוץ המלאה: מימון, מס, מבנה, אקזיט.
השווה שווקיםמנהטן נגד מיאמי
מבנה מס, תמחור, דינמיקה בשוק, פרופילי קונים.
מְלַאימיאמי טרום בנייה
מגורים ממותגים ותמחור חברים ומשפחה.
שאלות נפוצות: קונים זרים במיאמי
האם זרים יכולים לקנות נדל"ן במיאמי?
האם זרים משלמים מסים גבוהים יותר כאשר קונים או מוכרים נדל"ן במיאמי?
האם קונים זרים צריכים לרכוש נכס במיאמי בשמם הפרטי או דרך חברת LLC ?
האם קונה זר יכול לקבל משכנתא במיאמי?
מהי FIRPTA וכיצד היא משפיעה על מוכרים זרים במיאמי?
האם יש מדינות שאזרחיהן לא יכולים לקנות נכס במיאמי?
האם אני צריך להיות במיאמי כדי לסגור נכס?
כמה זמן בעל זר יכול להישאר בנכס שלו במיאמי?
כשתהיה מוכן
התחילו בשיחה, לא ברישום נכס.
מנהטן מיאמי מייעצת לקונים ולמוכרים בשני השווקים. אנו מתחילים בהבנת המטרות שלך, ואז אנו אוצרים את הבניינים, השכונות והתזמון הנכונים.
התחל את השיחההערות ספציפיות למדינה של קונה זר (מיאמי נדל"ן, 2026)
אוצר על ידי מנהטן מיאמי · נתוני 2026
המקור העיקרי למדינה מס והגבלה עיון מהיר
| מְדִינָה | הגבלות רכישה | FIRPTA במכירה | אמנת מס עיזבון | הערות |
|---|---|---|---|---|
| Brazil | תֶקֶן | FIRPTA 15% | 0% (ללא הסכם עיזבון ברזיל-ארה"ב) | בדרך כלל נוח |
| Mexico | תֶקֶן | FIRPTA 15% | 0% | בדרך כלל נוח |
| Argentina | תֶקֶן | FIRPTA 15% | 0% | בדרך כלל נוח |
| Colombia | תֶקֶן | FIRPTA 15% | 0% | בדרך כלל נוח |
| Venezuela | מודעות סטנדרטית + OFAC | FIRPTA 15% | 0% | סקירת תאימות OFAC עבור רשימת SDN |
| בריטניה / ספרד / איטליה / צרפת / גרמניה | תֶקֶן | FIRPTA 15% | אשראי יחסי של האמנה, לא 15 מיליון דולר | הטבות אמנה זמינות |
| Canada | תֶקֶן | FIRPTA 15% | אשראי יחסי של האמנה, לא 15 מיליון דולר | הטבות אמנה + תהליך פשוט |
| איחוד האמירויות הערביות / סעודיה / קטאר | תֶקֶן | FIRPTA 15% | 0% | אין אמנה; מבנה LLC מומלץ |
| סין (PRC) | חלות הגבלות FL SB 264 | FIRPTA 15% | 0% | אזורי החרגה של 10 מייל צבאי/תשתית קריטית |
| Russia | נדרש בדיקת סנקציות | FIRPTA 15% | 0% | תאימות OFAC קריטית |
משאבים קשורים
- השקעה במיאמי נדל"ן: הטבות מס, כללי FIRPTA ואסטרטגיית שימור עושר
- דוח שוק קונדו של מיאמי לשנת 2026: נתוני שוק, תמחור וניתוח השקעות
קבלו רשימת מיאמי מותאמת תוך 24 שעות.
ספר לנו על התקציב, התזמון, השכונות המועדפות וסגנון הבנייה שלך. אנו נשלח רשימה קצרה ממוקדת של מיאמי עם רישומים חיים, הקשר רלוונטי מחוץ לשוק, והפשרות החשובות.
קבלו את רשימת מיאמי המצומצמת שלי