מיאמי הפכה לאחד היעדים הגלובאליים הפעילים ביותר להשקעות נדל"ן חוצות גבולות. הון בינלאומי מאמריקה הלטינית, אירופה ואסיה זורם לדרום פלורידה בקנה מידה שאף שוק אמריקאי אחר אינו משתווה לו. אבל קונים זרים מתמודדים עם מערכת ברורה של שיקולי מס, משפטיים ומימון שונים באופן משמעותי מעסקאות מקומיות, כולל ניכוי FIRPTA במקור, החלטות מבנה ישויות וזמינות מוגבלת של משכנתאות. מדריך זה מכסה את מה שאתה צריך לדעת לפני התחייבות להון.
לפני חתימה, בקשו מעורך דין בפלורידה לבדוק את מעמד הקונה ואת מיקום הנכס.
למסגרת הרחבה יותר בארה"ב, מבני בעלות, מימון וסגירה, קרא את מדריך העמודים שלנו: כיצד קונים בינלאומיים רוכשים נדל"ן יוקרה בארה"ב →
הניסיון שלנו עם קונים בינלאומיים
מכרנו נכסים לקונים בעלי יותר מ-40 אזרחויות. לאורך השנים עבדנו עם לקוחות רבים מאסיה, מאירופה, ממקסיקו ומדרום אמריקה.
התחלנו לפגוש לקוחות באירופה כשהאירו היה חזק מאוד. זה עבד. כשהאירו ירד, התמקדנו יותר באסיה. במשך שנים רבות נסענו באופן קבוע לסין היבשתית, להונג קונג, לסינגפור, לטייוואן, לסיאול וליפן.
אנתוני גריירו עבד בעבר כרואה חשבון מוסמך בארצות הברית (CPA), ומכיר היטב את סוגיות המס שקונים זרים ומשקיעים צריכים להביא בחשבון. אנו מציעים שירות מקיף ומתאמים את העבודה עם עורכי דין, בנקאים ורואי חשבון המתמקדים בקונים זרים.
חשוב: מגבלות פלורידה SB 264
סעיפים 692.201–692.204 בחוקי פלורידה מגבילים רוכשים וישויות מסוימים הקשורים לשבע המדינות המוגדרות בחוק. לגבי יחידים, מקום המושב ואזרחות אמריקאית או מעמד תושב קבע חוקי חשובים; לאום בלבד אינו קובע זכאות. הוראות נפרדות חלות על קרקע חקלאית, נכסים במתקנים צבאיים או בתשתיות קריטיות או בטווח עשרה מייל מהם, והגבלות בעלות רחבות יותר הקשורות לרפובליקה העממית של סין. חריגים, תצהירים ורישום מחייבים בדיקה פרטנית. לפני חוזה, עורך דין בפלורידה צריך לבדוק רוכש, שרשרת בעלות, חלקה וצווים שיפוטיים רלוונטיים. גם סנקציות אמריקאיות דורשות בדיקה נפרדת. Florida Statutes 692.201–692.204 OFAC
מדוע מיאמי עובדת עבור קונים זרים
בחרו סוג נכס ובדקו תנאי שימוש
כללי בעלות והשכרה משתנים לפי הבניין. בדקו אישור האגודה, בעלות באמצעות ישות, תקופת שכירות מינימלית, תדירות השכרה וכללים מקומיים לפני התחייבות. כסף זמין כשלעצמו אינו קובע זכאות לרכוש או להשכיר יחידה.
פלורידה אינה גובה מס הכנסה מדינתי מיחידים
פלורידה אינה גובה מס הכנסה מדינתי מיחידים. מס פדרלי, מסי נכס וחובות דיווח עשויים עדיין לחול. יש לבחון בנפרד את מיסוי הישות בפלורידה.
הגנת נחלה.
הגנת בית המגורים מנושים והפטור ממס נכס הן הטבות שונות בעלות תנאי זכאות נפרדים. אף אחת אינה נובעת אוטומטית מבעלות זרה. להגנה מגבלות שטח וחריגים, ובהם משכנתאות, מסים והיטלים מסוימים. התייעצו עם עורך דין לגבי בעלות ושימוש; שמאי המס קובע זכאות לפטור ממס נכס. Florida DOR Florida Constitution, Art. X §4
תשתית בינלאומית.
מיאמי היא עיר שער. הבנקים כאן עובדים באופן שגרתי עם אזרחים זרים. עורכי דין מתמחים בעסקאות חוצות גבולות. סוכני נדל"ן (כולל אנחנו) מנהלים עסקים בספרדית, פורטוגזית, צרפתית ושפות אחרות. המערכת האקולוגית כולה הוקמה כדי לשרת קונים בינלאומיים.
היכן קונים זרים רוכשים
Brickell
הרובע הפיננסי של מיאמי מושך קונים מאמריקה הלטינית שרוצים נוחות עירונית וקרבה לבנקים ועסקים בינלאומיים. דירות גבוהות, רחובות שניתן להסתובב בהם, ביקוש חזק להשכרה. נקודות כניסה בסביבות $500K לחדר שינה אחד, $1M+ ליחידות גדולות יותר בבניינים מובילים.
Miami Beach
מגורים אייקוניים על שפת הים. מדרום לחמישי (SoFi) נמצאת המובלעת היוקרתית במיוחד. Mid-Beach ו-North Beach מציעים יותר מרחב ותחושה שקטה יותר. הקונים באירופה ודרום אמריקה שולטים כאן. יחידות מול האוקיינוס מתחילות בסביבות מיליון דולר ומטפסות ל-20 מיליון דולר+ עבור פנטהאוזים.
Sunny Isles Beach
נוכחות חזקה של קונים ברוסיה ובאמריקה הלטינית. מגדלים רבי קומות מודרניים, רבים מהם עם מגורים ממותגים (מגדל פורשה עיצוב, רזידנס מאת ארמני קאזה, מגורים בנטלי הקרובים). נוף ישיר לאוקיינוס במחירים מתחת למיאמי ביץ'.
Coconut Grove
יותר מגורים, משפחתי. פונה לרוכשים המחפשים תחושה שכונתית ולא אורח חיים רב קומות. שילוב של דירות ובתים צמודי קרקע.
Coral Gables
אדריכלות ים תיכונית, רחובות עצי עצים, בתי ספר מצוינים. יותר בתים צמודי קרקע מאשר דירות. פנייה למשפחות המקימות תושבות קבע.
בדיקת נאותות לאחר הגלישה
לאחר קריסת מגדלי שמפליין בשנת 2021, פלורידה העבירה חקיקה משמעותית לרפורמת דירות. בתור קונה זר, אתה צריך להבין מה זה אומר:
בדיקות אבני דרך: בניינים מעל שלוש קומות וגילאי 30+ (25 שנים אם ליד החוף) חייבים לעבור בדיקות מבניות. כמה מבנים ישנים נכשלו או עומדים בפני שיקום יקר.
דרישות מילואים: עמותות אינן יכולות יותר לוותר על רזרבות עבור רכיבים מבניים. בניינים רבים אוספים כעת הערכות מיוחדות כדי לממן עתודות שמהן התעלמו בעבר.
מה לשאול לפני הקנייה:
- האם הבניין סיים את בדיקת אבן הדרך שלו? מה היו התוצאות?
- מהי רמת מימון העתודה הנוכחית?
- האם יש הערכות מיוחדות ממתינות או אחרונות?
- מהי תוכנית הבניין לעמידה בדרישות?
סוכן הקונה שלך צריך לאמת את כל זה לפני שאתה מציע הצעה. מבנים מתוחזקים גרוע עם תחזוקה נדחית הן רכישות מסוכנות כרגע.
מימון לאזרחים זרים
מלווים מתמחים עשויים לבדוק בקשות ללא היסטוריית אשראי אמריקאית. האישור תלוי בלווה, מסמכים, שימוש, תאגיד בעלים ובניין. בררו הון עצמי, רזרבות, ריבית, עמלות ובדיקת פרויקט לפני התחייבות.
הכינו דרכון, הוכחת כתובת, מסמכי הכנסה או עסק, דוחות מס אם נדרשו, תדפיסי בנק והשקעות, מקור הכסף ונתיב העברתו, ומסמכי תאגיד לפי הצורך. שאלו על תרגום. אישור מוקדם אינו התחייבות סופית להלוואה.
שיקולי מס
פחת והוצאות מותרות בניכוי, לרבות ריבית משכנתה, עשויים לקזז הכנסות שכירות. הפסדי שכירות פסיביים שלא נוצלו מועברים בדרך כלל עד שניתן לנצלם, בכפוף לכללי פעילות פסיבית, הון בסיכון ומגבלות אחרות; אין תפוגה כללית לאחר שבע שנים. כך ייתכן תזרים חיובי עם מס הכנסה פדרלי שוטף קטן או אפסי, אך אין הבטחה ל-15 שנים פטורות ממס. התוצאה תלויה בשכירות, הוצאות, מימון, בסיס המס והבעלות. יחיד שאינו תושב עשוי להזדקק לבחירה לפי IRC 871(d) ולהגשת טופס 1040-NR לניכוי על בסיס נטו. מסי מקרקעין ומסים במכירה עשויים לחול גם אז. IRS Publication 527 IRS Publication 925
כיצד פחת והפסדים מועברים יכולים לקזז הכנסות שכירות
דוגמה היפותטית בדולר ארה״ב: יחיד שאינו תושב קונה במזומן נכס להשכרה ב-1,100,000 דולר. נניח בסיס מבנה בר-פחת של 825,000 דולר וקרקע בשווי 275,000 דולר. בתקופת GDS מתאימה של 27.5 שנים, הפחת לשנה מלאה הוא 30,000 דולר. המודל מתחיל אחרי שנת המס החלקית הראשונה, ללא הפסדי פתיחה, ומכסה 15 שנות מס מלאות.
שנים 1–7: שכירות שנתית של 60,000 דולר פחות הוצאות מזומן מותרות בניכוי של 42,000 דולר משאירות תזרים חיובי של 18,000 דולר. ניכוי פחת של 30,000 דולר יוצר הפסד מס של 12,000 דולר בשנה. בהנחה שאין הכנסה פסיבית אחרת לקיזוז, ההפסדים הפסיביים המושהים מצטברים ל-84,000 דולר.
שנים 8–15: נניח שכירות שנתית של 90,000 דולר והוצאות מזומן מותרות בניכוי של 50,000 דולר. התזרים הוא 40,000 דולר; אחרי פחת של 30,000 דולר, רווח השכירות לצורכי מס הוא 10,000 דולר. מקזזים 10,000 דולר הפסדים מועברים מדי שנה. בשמונה שנים מנוצלים 80,000 דולר ונשארים 4,000 דולר. בהנחות אלה, ההשכרה אינה יוצרת מס הכנסה פדרלי שוטף ב-15 שנות המודל למרות תזרים חיובי.
שנה 16: אם המספרים נשארים, יתרת 4,000 הדולר מקזזת חלק מרווח המס של 10,000 דולר ונותרים 6,000 דולר הכנסות שכירות חייבות במס.
| שנת המודל | תזרים שנתי לפני מס הכנסה | הכנסת שכירות שנתית חייבת לאחר הפסדים |
|---|---|---|
| 1–7 | 18,000 | 0 |
| 8–15 | 40,000 | 0 |
| 16 | 40,000 | 6,000 |
אלה נתוני הנחה, לא תחזית לנכס או פטור מובטח. הדוגמה מניחה שימוש להשכרה בלבד, בחירה תקפה במיסוי נטו, דיווחים בזמן, בסיס וסכום בסיכון מספיקים והפסדים זמינים לפי כללי פעילות פסיבית. הוצאות המזומן נחשבות מותרות במלואן וכוללות מסי נכס. מסי מדינת המקור והמכירה נבחנים בנפרד. פחת מקטין את בסיס המס ועלול להשפיע על המס במכירה.
דמי שכירות אמריקאיים של יחיד שאינו תושב, שאינם קשורים בפועל לעסק אמריקאי, ממוסים בדרך כלל ב-30% מהברוטו או בשיעור אמנה נמוך יותר ללא ניכוי הוצאות. בחירה תקפה לפי IRC 871(d) עשויה לאפשר מס על הנטו בשיעורים מדורגים. IRS §871(d)
אשרו עם רואה החשבון זכאות, הצהרת בחירה, מספר מס, דוחות ומועדים. LLC או הפסד אינם מבטלים אוטומטית חובות דיווח.
FIRPTA מחייב בדרך כלל את הקונה לנכות 15% מהסכום הממומש כשמוכר זר מעביר מקרקעין בארה״ב. חריגים ואישורי IRS עשויים להפחית או לבטל את הניכוי. הניכוי נזקף על חשבון מס המוכר; רק תשלום יתר ניתן להחזר. הגשת טופס 8288-B אינה מתירה כשלעצמה ניכוי מופחת. יועצי המס והסגירה צריכים לטפל באישור IRS ובכללי הניכוי וההעברה החלים. IRS FIRPTA IRS Form 8288-B
מס העיזבון האמריקאי תלוי בדומיסיל, בבעלות ובזכאות לפי אמנה. מי שאינו אזרח ארה״ב ואינו בעל דומיסיל בה נדרש בדרך כלל לדוח עיזבון כשנכסים הממוקמים בארה״ב עולים על $60,000, לפי הכללים החלים. LLC לבדה אינה מבטלת אוטומטית חשיפה זו. IRS Form 706-NA
פלורידה אינה גובה מס הכנסה מדינתי מיחידים. מס פדרלי, מסי נכס וחובות דיווח עשויים עדיין לחול. יש לבחון בנפרד את מיסוי הישות בפלורידה. Florida DOR
המסים ועלויות הסגירה תלויים במיקום, במחיר, במימון ובחוזה. שיעור יחיד אינו מתאר גם את מנהטן וגם את מיאמי. בקשו אומדן מפורט הכולל עמלת מתווך קונה, ככל שתחול. מיאמי-דייד: $0.60 לכל $100, ועוד היטל $0.45 אלא אם חל החריג לדירת מגורים חד-משפחתית. Florida DOR
תהליך הקנייה
- צור קשר עם סוכן של קונה: מישהו שמכיר את מיאמי, עובד עם קונים בינלאומיים וייצג את האינטרסים שלך (לא של המוכר)
- קבל אישור מראש: אם מימון, הבטח מכתב אישור מראש ממלווה שעובד עם אזרחים זרים
- הגדר את הקריטריונים שלך: שכונה, סוג מבנה, תקציב, השקעה מול שימוש אישי, פוטנציאל השכרה
- חיפוש וסיור. אנחנו יכולים לערוך סיורים וירטואליים אם אתה מעבר לים
- תציע הצעה. בפלורידה הצעות נעשות בכתב עם פיקדון
- גילוי נאות: תקופת בדיקה (בדרך כלל 10-15 ימים) לבדיקת מסמכי דירה, כספים, דוחות בדיקה
- השלמה מרחוק אפשרית לעיתים קרובות, אך עורך הדין, המלווה וחברת הזכויות או הסגירה חייבים לאשר מראש את דרך החתימה. בררו ייפוי כוח, אימות קונסולרי או שיטה אחרת המקובלת עליהם. הקדישו זמן לתורים, אימות ומקוריים.
התהליך כולו לוקח בדרך כלל 30-45 ימים עבור רכישות במזומן, 45-60 ימים עם מימון.
FIRPTA ושיקולי מס לאסטרטגיית יציאה
FIRPTA מחייב בדרך כלל את הקונה לנכות 15% מהסכום הממומש כשמוכר זר מעביר מקרקעין בארה״ב. חריגים ואישורי IRS עשויים להפחית או לבטל את הניכוי. הניכוי נזקף על חשבון מס המוכר; רק תשלום יתר ניתן להחזר. הגשת טופס 8288-B אינה מתירה כשלעצמה ניכוי מופחת. יועצי המס והסגירה צריכים לטפל באישור IRS ובכללי הניכוי וההעברה החלים. IRS FIRPTA IRS Form 8288-B
FIRPTA עשוי לחול ברכישה ובמכירה העתידית. בקנייה ממוכר זר בקשו מעורך הדין או גורם הסגירה לברר את מעמד המוכר וחובת הניכוי. תכננו מזומן אחרי הניכוי, ולא את מלוא מחיר המכירה כסכום זמין מיד.
המס במכירה תלוי ברווח, בתקופת ההחזקה ובבעלות. פחת מפחית את בסיס המס ועלול להשפיע על המס בעת המכירה. ייתכנו גם מסי מדינה; אין תקרה פדרלית אחידה של 28% למוכרי מקרקעין זרים.
החלפה העומדת בתנאי סעיף 1031 עשויה לדחות רווח ממקרקעין עסקיים או להשקעה. רכישת נכס אחר לבדה אינה מספיקה; מגורים לשימוש אישי בדרך כלל אינם זכאים וחלים מועדים ותנאים מחמירים.
קנייה דרך חברת LLC : מה קונים זרים צריכים לדעת
בעסקת נדל״ן למגורים, LLC יכולה להופיע כקונה וכבעלים בשטר הבעלות, ולהוסיף שכבת עמימות בין היחיד לנכס. היא יכולה גם לעזור להגן על נכסים אישיים מחובות ה-LLC: פלורידה בדרך כלל אינה מטילה על חברים או מנהלים אחריות אישית לחובות החברה רק בגלל תפקידם. היקף הפרטיות וההגנה תלוי במבנה ובנסיבות. ערבויות אישיות או מעשים אישיים עשויים ליצור אחריות אישית. יתרון פרטיות זה אינו מבטל זיהוי בעלים או דיווח מס הנדרשים בדין. Florida Statutes 605.0304
קבעו בעלות לפני חתימה. היועצים בארה״ב ובמדינת המקור ישוו אחריות, ירושה, דיווח, מימון ומכירה. ודאו שהבנק והבניין מקבלים את הבעלים המוצע. תאגיד אינו מבטיח אנונימיות או פטור ממס.
מס העיזבון האמריקאי תלוי בדומיסיל, בבעלות ובזכאות לפי אמנה. מי שאינו אזרח ארה״ב ואינו בעל דומיסיל בה נדרש בדרך כלל לדוח עיזבון כשנכסים הממוקמים בארה״ב עולים על $60,000, לפי הכללים החלים. LLC לבדה אינה מבטלת אוטומטית חשיפה זו. IRS LLC IRS Form 706-NA
ההטבות תלויות באמנה המסוימת ובזכאות האישית. אמנת מס הכנסה אינה בהכרח מקנה הקלה במס עיזבון, והיעדר אמנת עיזבון אינו אומר מס בשיעור 0%. על היועצים בארה״ב ובמדינת המקור לבחון את הנוסח החל במקום להסתמך על טבלה לפי דרכון. IRS
שאלות נפוצות של קונים בינלאומיים
האם אני צריך לבקר במיאמי כדי לקנות?
השלמה מרחוק אפשרית לעיתים קרובות, אך עורך הדין, המלווה וחברת הזכויות או הסגירה חייבים לאשר מראש את דרך החתימה. בררו ייפוי כוח, אימות קונסולרי או שיטה אחרת המקובלת עליהם. הקדישו זמן לתורים, אימות ומקוריים.
האם אוכל להשכיר את היחידה שלי?
כללי בעלות והשכרה משתנים לפי הבניין. בדקו אישור האגודה, בעלות באמצעות ישות, תקופת שכירות מינימלית, תדירות השכרה וכללים מקומיים לפני התחייבות. כסף זמין כשלעצמו אינו קובע זכאות לרכוש או להשכיר יחידה.
האם אני צריך חשבון בנק בארה"ב?
מועיל אך לא חובה. תצטרך להעביר כספים לסגירה. חלק מהקונים פותחים חשבונות בארה"ב; אחרים חוטים ישירות מבנקים בחו"ל.
מה לגבי ניהול נכסים?
אנו מציעים שירותי ניהול נכסים לבעלי חו"ל: הצבת שוכרים, ניהול שכירות, תיאום תחזוקה. רבים מלקוחותינו לעולם אינם מבקרים בנכסיהם; אנחנו מטפלים בהכל.
למה לעבוד איתנו
עזרנו לקונים בינלאומיים מברזיל, ארגנטינה, קולומביה, מקסיקו, ספרד, צרפת, בריטניה, הונג קונג, סין ועוד עשרות מדינות רוכשות נדל"ן במיאמי. אנו מבינים את השיקולים הייחודיים, ממבנה ישויות לתכנון מס ועד לניהול נכסים על פני אזורי זמן.
אנו נקשר אותך עם מלווים, עורכי דין ואנשי מקצוע בתחום המס המתמחים בעסקאות קונים זרים. ואנחנו נדריך אותך בשוק שמתגמל קונים מושכלים ומעניש את מי שלא מכין שיעורי בית.
משרד מיאמי 1688 Meridian Avenue, Suite 700 Miami Beach, FL 33139 +1-646-376-8752
משאבים קשורים:
- המדריך המלא לקונים זרים לנדל"ן בארה"ב →
- האם זרים יכולים לקנות נכס בארה״ב? כן →
- מדריך לרכישת דירה במיאמי →
- בנייני המגורים האיקוניים ביותר של מיאמי →
- חפש דירות יוקרה במיאמי →
- מיאמי טרום בנייה דירות →
- מדריך עלויות סגירת מיאמי →
ניו יורק ↔ מדריך הקונים הבינלאומי של מיאמי
מסגרת הייעוץ המלאה: מימון, מס, מבנה, אקזיט.
השווה שווקיםמנהטן נגד מיאמי
מבנה מס, תמחור, דינמיקה בשוק, פרופילי קונים.
מְלַאימיאמי טרום בנייה
מגורים ממותגים ותמחור חברים ומשפחה.
שאלות נפוצות: קונים זרים במיאמי
האם זרים יכולים לקנות נדל"ן במיאמי?
האם זרים משלמים מסים גבוהים יותר כאשר קונים או מוכרים נדל"ן במיאמי?
האם קונים זרים צריכים לרכוש נכס במיאמי בשמם הפרטי או דרך חברת LLC ?
האם קונה זר יכול לקבל משכנתא במיאמי?
מהי FIRPTA וכיצד היא משפיעה על מוכרים זרים במיאמי?
האם יש מדינות שאזרחיהן לא יכולים לקנות נכס במיאמי?
האם אני צריך להיות במיאמי כדי לסגור נכס?
כמה זמן בעל זר יכול להישאר בנכס שלו במיאמי?
כשתהיה מוכן
התחילו בשיחה, לא ברישום נכס.
מנהטן מיאמי מייעצת לקונים ולמוכרים בשני השווקים. אנו מתחילים בהבנת המטרות שלך, ואז אנו אוצרים את הבניינים, השכונות והתזמון הנכונים.
התחל את השיחהבדקו חשיפה למס עיזבון וזכאות לפי אמנה
ההטבות תלויות באמנה המסוימת ובזכאות האישית. אמנת מס הכנסה אינה בהכרח מקנה הקלה במס עיזבון, והיעדר אמנת עיזבון אינו אומר מס בשיעור 0%. על היועצים בארה״ב ובמדינת המקור לבחון את הנוסח החל במקום להסתמך על טבלה לפי דרכון. IRS
נבדק ב-19 באוקטובר 2026
משאבים קשורים
- השקעה במיאמי נדל"ן: הטבות מס, כללי FIRPTA ואסטרטגיית שימור עושר
- דוח שוק קונדו של מיאמי לשנת 2026: נתוני שוק, תמחור וניתוח השקעות
רשימת נכסים מותאמת אישית במיאמי תוך 24 שעות.
ספרו לנו על התקציב שלכם, מועד הרכישה המתוכנן, האזורים המועדפים וסוג הבניין שאתם מחפשים. נשלח לכם רשימת נכסים במיאמי המותאמת להעדפותיכם, לצד מידע רלוונטי על נכסים שאינם מפורסמים לציבור והשיקולים המרכזיים בבחירת הנכס.
קבלו רשימת נכסים מותאמת אישית
