Calendario de obra nueva en Miami, de la reserva a la entrega

La preconstrucción en Miami sigue un calendario estructuralmente distinto al de la reventa. Los depósitos escalonados distribuyen el desembolso de capital a lo largo de 24-48 meses. La relación con el promotor determina la adjudicación de las plantas más exclusivas. Los planes de oferta establecen las condiciones. Para los compradores de muy alto patrimonio, comprender el calendario completo resulta esencial antes de que cualquier depósito de reserva pase a ser no reembolsable.

El comprador firma un acuerdo de reserva y abona un depósito inicial (habitualmente el 10% del precio de compra). En esta etapa, la construcción del edificio normalmente aún no ha comenzado y el plan de oferta puede seguir en elaboración. La reserva asegura una unidad concreta o la adjudicación de una planta hasta la formalización del contrato definitivo. Por lo general, el comprador puede desistir y recuperar el depósito durante un período inicial definido en el acuerdo de reserva; verifique el plazo de cancelación con su asesor jurídico antes de firmar.

Una vez finalizado y aprobado el plan de oferta, el comprador firma el contrato definitivo de compraventa y abona un depósito contractual adicional (habitualmente un 10-20% además del depósito de reserva). El contrato es vinculante y en esta etapa se establecen los derechos de cesión, las cláusulas de cancelación y los hitos previstos. Los compradores internacionales suelen completar esta fase a distancia mediante un poder notarial o una firma acompañada de instrucciones de transferencia bancaria.

Los depósitos por hitos de construcción son exigibles cuando el edificio alcanza etapas predefinidas (habitualmente: cimentación, coronación de la estructura, finalización de la construcción vertical y TCO). Cada depósito por hito queda establecido en el plan de oferta. En esta fase, el total depositado suele alcanzar el 30-40% del precio de compra. El comprador ya está comprometido; la cancelación suele requerir la aprobación del promotor y puede conllevar la pérdida de los depósitos ya abonados.

Antes del TCO, el comprador (o el representante del comprador) inspecciona la unidad e identifica los detalles pendientes de subsanación. El asesor jurídico del promotor coordina la visita y la resolución de cualquier deficiencia. Para los compradores de las plantas más exclusivas, esta fase suele incluir la coordinación del diseño y la aprobación final de las personalizaciones, si se optó por ellas durante la fase contractual.

Cuando el edificio obtiene su certificado temporal de ocupación, se programa el cierre del comprador. El comprador aporta el saldo restante (habitualmente el 50-60% del precio de compra) y formaliza la transmisión mediante escritura. La posesión se entrega en el cierre. En las operaciones financiadas, la entidad prestamista desembolsa los fondos en esta etapa. El impuesto de timbre documental de Florida + el impuesto sobre activos intangibles (en operaciones financiadas) + el seguro de título se pagan en el cierre.

Cuando el plan de oferta permite la cesión, el comprador puede transferir el contrato a otro comprador antes del TCO. Los precios del mercado de cesiones suelen reflejar la evolución del precio desde la reserva hasta la entrega. Normalmente se requieren la aprobación del promotor y el pago de comisiones de cesión. Para quienes compran con fines de inversión, la cesión es una vía de salida habitual antes del TCO. Verifique las cláusulas de cesión del contrato antes de reservar; no todos los promotores permiten la cesión.

• Horizonte de tenencia. ¿Recibirá la propiedad para residir en ella o alquilarla, o cederá el contrato antes del TCO?
• Entidad adquirente. La entidad que figura en la reserva debe coincidir con la del cierre; cambiar de entidad durante el proceso puede requerir la aprobación del promotor.
• Personalización. La elección del diseño y los acabados suele estar sujeta a plazos; coordínela con antelación con su asesor jurídico y el equipo de diseño.
• Plazo de cancelación, el plazo de cancelación del acuerdo de reserva constituye la principal protección del comprador; comprenda su alcance y vencimiento antes de abonar el depósito.
• Obligaciones derivadas de FIRPTA. Los compradores extranjeros deben estructurar su planificación en materia de FIRPTA al reservar, no en el cierre ni en una futura venta.