La guía del comprador extranjero para comprar bienes raíces en Miami

Miami se ha convertido en uno de los destinos globales más activos para la inversión inmobiliaria transfronteriza. El capital internacional de América Latina, Europa y Asia fluye hacia el sur de Florida a una escala que ningún otro mercado estadounidense iguala. Pero los compradores extranjeros enfrentan un conjunto distinto de consideraciones fiscales, legales y financieras que difieren significativamente de las transacciones nacionales, incluidas las retenciones FIRPTA, las decisiones de estructuración de entidades y la disponibilidad limitada de hipotecas. Esta guía cubre lo que necesita saber antes de comprometer capital.

Antes de contratar, pida a un abogado de Florida que revise la situación del comprador y la ubicación del inmueble.

Para conocer el marco más amplio de EE. UU., las estructuras de propiedad, el financiamiento y el cierre, lea nuestra guía de pilares: Cómo los compradores internacionales compran bienes raíces de lujo en EE. UU. →

IMPORTANTE: Restricciones de la SB 264 de Florida

Los artículos 692.201–692.204 de Florida restringen a determinados compradores y entidades vinculados con los siete países definidos en la ley. Para personas físicas importan el domicilio y la ciudadanía o residencia permanente legal estadounidense; la nacionalidad por sí sola no determina la elegibilidad. Hay disposiciones distintas para terrenos agrícolas, propiedades situadas en instalaciones militares o infraestructura crítica o a diez millas de ellas, y restricciones más amplias vinculadas con la República Popular China. Excepciones, declaraciones juradas y registros requieren revisión individual. Antes de contratar, un abogado de Florida debe revisar comprador, cadena de propiedad, parcela y órdenes judiciales aplicables. Las sanciones estadounidenses requieren una revisión aparte. Florida Statutes 692.201–692.204 OFAC

Por qué Miami funciona para compradores extranjeros

Elija el inmueble y revise el edificio

Las reglas de propiedad y alquiler varían según el condominio. Compruebe aprobación de la asociación, titularidad mediante entidades, plazo mínimo y frecuencia de alquiler y normativa local antes de comprometerse. Tener los fondos no basta para determinar si puede comprar o alquilar la unidad.

Florida no grava la renta personal a nivel estatal

Florida no grava la renta personal a nivel estatal. Aun así pueden existir impuestos federales, impuestos inmobiliarios y obligaciones de declaración. La tributación estatal de una entidad debe revisarse por separado.

Protección de viviendas.

La protección de la vivienda habitual frente a acreedores y la exención del impuesto inmobiliario son beneficios diferentes con requisitos propios. Ninguno surge automáticamente por ser propietario extranjero. La protección tiene límites de superficie y excepciones, incluidas ciertas hipotecas, impuestos y contribuciones. Consulte al abogado sobre titularidad y uso; el tasador fiscal determina la elegibilidad para la exención inmobiliaria. Florida DOR Florida Constitution, Art. X §4

Infraestructura internacional.

Miami es una ciudad de entrada. Los bancos aquí trabajan habitualmente con ciudadanos extranjeros. Los abogados se especializan en transacciones transfronterizas. Los agentes inmobiliarios (incluidos nosotros) realizan negocios en español, portugués, francés y otros idiomas. Todo el ecosistema está configurado para atender a compradores internacionales.

Dónde compran los compradores extranjeros

Brickell

El distrito financiero de Miami atrae a compradores latinoamericanos que desean comodidad urbana y proximidad a bancos y empresas internacionales. Condominios de gran altura, calles transitables, fuerte demanda de alquiler. Los puntos de entrada rondan los $500 mil para apartamentos de una habitación, $1 millón o más para unidades más grandes en los edificios más importantes.

Miami Beach

Vida icónica frente al mar. Al sur de Fifth (SoFi) se encuentra el enclave de ultralujo. Mid-Beach y North Beach ofrecen más espacio y una sensación de tranquilidad. Aquí dominan los compradores europeos y sudamericanos. Las unidades frente al mar cuestan alrededor de $1 millón y suben a $20 millones o más para los penthouses.

Sunny Isles Beach

Fuerte presencia de compradores rusos y latinoamericanos. Torres modernas de gran altura, muchas de ellas con residencias de marca (Porsche Design Tower, Residences by Armani Casa, próximas Bentley Residences). Vistas directas al mar a precios inferiores a Miami Beach.

Coconut Grove

Más residencial, más familiar. Atrae a compradores que buscan una sensación de vecindario en lugar de un estilo de vida de gran altura. Mezcla de condominios y viviendas unifamiliares.

Coral Gables

Arquitectura mediterránea, calles arboladas, excelentes escuelas. Más viviendas unifamiliares que condominios. Apelaciones a familias que establecen residencia permanente.

Debida diligencia posterior a Surfside

Tras el colapso de Champlain Towers en 2021, Florida aprobó una importante legislación de reforma de condominios. Como comprador extranjero, debes entender lo que esto significa:

Inspecciones de hitos: Los edificios de más de tres pisos y de más de 30 años (25 años si están cerca de la costa) deben someterse a inspecciones estructurales. Algunos edificios más antiguos han fracasado o se enfrentan a costosas reparaciones.

Requisitos de reserva: Las asociaciones ya no pueden renunciar a reservas para componentes estructurales. Muchos edificios ahora están cobrando cuotas especiales para financiar reservas que antes ignoraban.

Qué preguntar antes de comprar:

• ¿Ha completado el edificio su inspección de hitos? ¿Cuáles fueron los resultados?
• ¿Cuál es el nivel actual de financiación de reserva?
• ¿Hay evaluaciones especiales pendientes o recientes?
• ¿Cuál es el plan de cumplimiento del edificio?

El agente de su comprador debe verificar todo esto antes de hacer una oferta. Los edificios en mal estado con mantenimiento diferido son compras arriesgadas en este momento.

Financiamiento para extranjeros

Algunos prestamistas especializados admiten solicitantes sin historial crediticio estadounidense. La aprobación depende del comprador, documentos, uso, entidad titular y edificio. Obtenga condiciones específicas de entrada, reservas, interés, gastos y revisión del proyecto antes de comprometerse.

Prepare pasaporte, comprobante de domicilio, ingresos o documentos empresariales, declaraciones fiscales si se solicitan, extractos bancarios y de inversiones, origen y recorrido de los fondos, y documentos de la entidad cuando proceda. Consulte las traducciones necesarias. La preaprobación no es un compromiso definitivo de préstamo.

Consideraciones fiscales

La depreciación y los gastos deducibles, incluidos los intereses hipotecarios, pueden compensar los ingresos por alquiler. Las pérdidas pasivas de alquiler no utilizadas generalmente se trasladan hasta que puedan aplicarse, sujetas a las reglas de actividades pasivas, capital en riesgo y otros límites; no existe un vencimiento general a los siete años. Esto puede producir flujo de caja positivo con poco o ningún impuesto federal corriente, pero no garantiza 15 años sin impuestos. El resultado depende del alquiler, gastos, financiación, base fiscal y titularidad. Una persona no residente puede necesitar la elección del artículo 871(d) y el Formulario 1040-NR para deducir gastos sobre una base neta. Pueden seguir aplicándose impuestos inmobiliarios e impuestos al vender. IRS Publication 527 IRS Publication 925

La renta inmobiliaria estadounidense de una persona no residente que no esté vinculada efectivamente a una actividad empresarial en EE. UU. tributa generalmente al 30% del bruto, o al tipo inferior del tratado, sin deducir gastos. Una elección válida bajo IRC 871(d) puede permitir tributar sobre el neto a tipos progresivos. IRS §871(d)

El contador debe confirmar elegibilidad, declaración de elección, identificación fiscal, formularios y plazos. No suponga que una LLC o una pérdida eliminan las obligaciones de declarar.

FIRPTA generalmente exige que el comprador retenga el 15% del importe realizado cuando un vendedor extranjero transmite un inmueble estadounidense. Las excepciones y los certificados del IRS pueden reducir o eliminar la retención. Se acredita contra el impuesto del vendedor; solo el exceso es reembolsable. Presentar el Formulario 8288-B no autoriza por sí solo una retención reducida. Los asesores de cierre y fiscales deben gestionar la aprobación del IRS y las reglas de retención y remisión aplicables. IRS FIRPTA IRS Form 8288-B

El impuesto sucesorio estadounidense depende del domicilio, la titularidad y los tratados aplicables. Para quien no sea ciudadano ni esté domiciliado en EE. UU., generalmente se exige una declaración sucesoria cuando los activos situados en EE. UU. superan los $60,000, conforme a las reglas aplicables. Una LLC por sí sola no elimina automáticamente esta exposición. IRS Form 706-NA

Florida no grava la renta personal a nivel estatal. Aun así pueden existir impuestos federales, impuestos inmobiliarios y obligaciones de declaración. La tributación estatal de una entidad debe revisarse por separado. Florida DOR

Los impuestos y gastos de cierre dependen del lugar, precio, financiación y contrato. Un porcentaje único no describe Manhattan y Miami. Solicite un desglose, incluidos los honorarios de su agente comprador. Miami-Dade: $0.60 por cada $100, más una sobretasa de $0.45 salvo que corresponda la excepción de vivienda unifamiliar. Florida DOR

El proceso de compra

1. Contratar a un agente de compradores: alguien que conoce Miami, trabaja con compradores internacionales y representará sus intereses (no los del vendedor)
2. Obtener aprobación previa: si financia, obtenga una carta de aprobación previa de un prestamista que trabaje con ciudadanos extranjeros
3. Defina sus criterios: barrio, tipo de edificio, presupuesto, inversión versus uso personal, potencial de alquiler
4. Buscar y recorrer. Podemos realizar recorridos virtuales si estás en el extranjero.
5. hacer una oferta. En Florida, las ofertas se hacen por escrito con un depósito.
6. debida diligencia: período de inspección (normalmente de 10 a 15 días) para revisar los documentos del condominio, las finanzas y los informes de inspección
7. A menudo es posible cerrar a distancia, pero abogado, prestamista y compañía de título o cierre deben aprobar el método de firma de antemano. Consulte si corresponde un poder, notarización consular u otra vía aceptada. Prevea citas, autenticaciones y documentos originales.

El proceso completo suele tardar entre 30 y 45 días para compras en efectivo, y entre 45 y 60 días con financiación.

FIRPTA y consideraciones fiscales para la estrategia de salida

FIRPTA generalmente exige que el comprador retenga el 15% del importe realizado cuando un vendedor extranjero transmite un inmueble estadounidense. Las excepciones y los certificados del IRS pueden reducir o eliminar la retención. Se acredita contra el impuesto del vendedor; solo el exceso es reembolsable. Presentar el Formulario 8288-B no autoriza por sí solo una retención reducida. Los asesores de cierre y fiscales deben gestionar la aprobación del IRS y las reglas de retención y remisión aplicables. IRS FIRPTA IRS Form 8288-B

FIRPTA puede afectar tanto a su compra como a su futura venta. Si compra a un vendedor extranjero, pida al abogado o agente de cierre que compruebe su condición y la obligación de retener. Calcule los fondos disponibles tras la retención, no el precio bruto de venta.

El impuesto al vender depende de la ganancia, el plazo de tenencia y la titularidad. La depreciación reduce la base fiscal y puede afectar el impuesto de venta. También pueden aplicarse impuestos estatales; no existe un máximo federal universal del 28% para vendedores extranjeros.

Un intercambio que cumpla el artículo 1031 puede diferir ganancias sobre inmuebles empresariales o de inversión. Comprar otro inmueble no basta; las viviendas de uso personal generalmente no califican y se aplican plazos y requisitos estrictos.

Comprar a través de una LLC : lo que los compradores extranjeros deben saber

En una compraventa residencial, una LLC puede figurar como compradora y propietaria en la escritura, añadiendo una capa de opacidad entre la persona y el inmueble. También puede ayudar a proteger el patrimonio personal frente a deudas de la LLC: Florida generalmente no responsabiliza personalmente a socios o administradores por deudas de la entidad solo por ocupar ese cargo. La privacidad y protección dependen de estructura y hechos. Garantías personales o conducta propia pueden generar responsabilidad personal. Esta privacidad no elimina la identificación del propietario ni las declaraciones exigidas. Florida Statutes 605.0304

Resuelva la titularidad antes de firmar. Los asesores estadounidenses y de su país deben comparar responsabilidad, sucesión, información fiscal, financiación y venta. Confirme que el prestamista y el edificio aceptan al titular propuesto. Una entidad no garantiza anonimato ni exención fiscal.

El impuesto sucesorio estadounidense depende del domicilio, la titularidad y los tratados aplicables. Para quien no sea ciudadano ni esté domiciliado en EE. UU., generalmente se exige una declaración sucesoria cuando los activos situados en EE. UU. superan los $60,000, conforme a las reglas aplicables. Una LLC por sí sola no elimina automáticamente esta exposición. IRS LLC IRS Form 706-NA

Los beneficios dependen del tratado concreto y de la elegibilidad de la persona. Un convenio sobre renta no implica necesariamente alivio sucesorio, y carecer de tratado sucesorio no significa un impuesto del 0%. Sus asesores estadounidenses y del país de origen deben revisar el texto aplicable, sin depender de una tabla fiscal basada en el pasaporte. IRS

Preguntas comunes de compradores internacionales

¿Necesito visitar Miami para comprar?

A menudo es posible cerrar a distancia, pero abogado, prestamista y compañía de título o cierre deben aprobar el método de firma de antemano. Consulte si corresponde un poder, notarización consular u otra vía aceptada. Prevea citas, autenticaciones y documentos originales.

¿Puedo alquilar mi unidad?

Las reglas de propiedad y alquiler varían según el condominio. Compruebe aprobación de la asociación, titularidad mediante entidades, plazo mínimo y frecuencia de alquiler y normativa local antes de comprometerse. Tener los fondos no basta para determinar si puede comprar o alquilar la unidad.

¿Necesito una cuenta bancaria en EE. UU.?

Útil pero no obligatorio. Necesitará transferir fondos para el cierre. Algunos compradores abren cuentas en Estados Unidos; otros realizan transferencias bancarias directamente desde bancos extranjeros.

¿Qué pasa con la gestión de propiedades?

Ofrecemos servicios de administración de propiedades para propietarios extranjeros: colocación de inquilinos, gestión de arrendamientos, coordinación de mantenimiento. Muchos de nuestros clientes nunca visitan sus propiedades; nosotros nos encargamos de todo.

Por qué trabajar con nosotros

Hemos ayudado a compradores internacionales de Brasil, Argentina, Colombia, México, España, Francia, Reino Unido, etc. Hong Kong, China y docenas de otros países compran bienes raíces en Miami. Entendemos las consideraciones únicas, desde la estructuración de entidades hasta la planificación fiscal y la gestión de propiedades en zonas horarias.

Lo conectaremos con prestamistas, abogados y profesionales de impuestos que se especializan en transacciones de compradores extranjeros. Y lo guiaremos a través de un mercado que recompensa a los compradores informados y castiga a quienes no hacen su tarea.

Contáctenos →

Oficina en Miami 1688 Meridian Avenue, Suite 700 Miami Beach, FL 33139 +1-646-376-8752

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Preguntas frecuentes: Compradores extranjeros en Miami