La guía del comprador extranjero para comprar bienes raíces en Miami

Miami se ha convertido en uno de los destinos globales más activos para la inversión inmobiliaria transfronteriza. El capital internacional de América Latina, Europa y Asia fluye hacia el sur de Florida a una escala que ningún otro mercado estadounidense iguala. Pero los compradores extranjeros enfrentan un conjunto distinto de consideraciones fiscales, legales y financieras que difieren significativamente de las transacciones nacionales, incluidas las retenciones FIRPTA, las decisiones de estructuración de entidades y la disponibilidad limitada de hipotecas. Esta guía cubre lo que necesita saber antes de comprometer capital.

Miami es uno de los mercados inmobiliarios del mundo más favorables para los compradores extranjeros, con una excepción importante. La ley de Florida ahora restringe ciertas compras realizadas por compradores que están domiciliados en uno de los siete países nombrados y que no son ciudadanos de los Estados Unidos ni residentes permanentes legales. El domicilio, no la nacionalidad, es la prueba que utiliza el estatuto. Si esto puede describirle, lea atentamente la siguiente sección antes de continuar.

Para conocer el marco más amplio de EE. UU., las estructuras de propiedad, el financiamiento y el cierre, lea nuestra guía de pilares: Cómo los compradores internacionales compran bienes raíces de lujo en EE. UU. →

IMPORTANTE: Restricciones de la SB 264 de Florida

A partir del 1 de julio de 2023, el Proyecto de Ley 264 del Senado de Florida restringe las compras de propiedades por parte de "directores extranjeros". La sección 692.201(3) de los Estatutos de Florida nombra siete "países extranjeros de interés": la República Popular China, la Federación de Rusia, la República Islámica de Irán, la República Popular Democrática de Corea, la República de Cuba, el régimen venezolano de Nicolás Maduro y la República Árabe Siria. Para un individuo, la sección 692.201(4)(d) define un principal extranjero como una persona que está domiciliada en uno de esos países y no es ciudadano de los Estados Unidos ni residente permanente legal. La prueba operativa es el domicilio, no la nacionalidad o ciudadanía. Esta ley sigue vigente a pesar de los desafíos legales en curso.

Si esa definición legal puede describirlo, solicite a un abogado de Florida que confirme su estado antes de contratar. Estas restricciones se aplican a un principal extranjero:

China (más restrictiva): Según la sección 692.204(1)(a) de los Estatutos de Florida, una persona domiciliada en la República Popular China y que no sea ciudadano de los Estados Unidos ni residente permanente legal no puede poseer ni adquirir intereses en bienes inmuebles en ningún lugar de Florida. La Sección 692.204(2) proporciona una excepción:

• Puede comprar UNA propiedad residencial
• La propiedad debe tener 2 acres o menos.
• NO debe estar a 5 millas de ninguna instalación militar
• Debe tener una visa de no turista o haber recibido asilo.

Rusia, Cuba, Venezuela, Irán, Siria, Corea del Norte: Según la sección 692.203(1) de los Estatutos de Florida, un principal extranjero, que para un individuo significa una persona domiciliada en uno de estos países que no es ciudadano estadounidense o residente permanente legal, no puede adquirir un interés en bienes inmuebles en o dentro de las 10 millas de cualquier instalación militar o instalación de infraestructura crítica, según se definen esos términos en la sección 692.203 de los Estatutos de Florida. Debido a que dichas instalaciones están distribuidas por todo el estado, la zona restringida abarca una gran parte del terreno urbanizado de Florida. Haga que un abogado de Florida confirme el estado del paquete específico antes de hacer una oferta.

Las sanciones son severas:

• Confiscación de propiedad al estado
• Sanciones penales, que difieren según el estatuto: una compra que viola la sección 692.203 de los Estatutos de Florida, que cubre a los principales extranjeros de los seis países de interés distintos de China, es un delito menor de segundo grado, mientras que una compra que viola la sección 692.204, que se aplica a la República Popular China, es un delito grave de tercer grado.
• Se aplican sanciones a compradores, vendedores Y profesionales de bienes raíces

Todos los compradores, independientemente de su nacionalidad o domicilio, deberán firmar una declaración jurada al cierre confirmando el cumplimiento de la SB 264.

Estado actual, a agosto de 2026: La ley está vigente y es ejecutable. El 4 de noviembre de 2025, el Undécimo Circuito, en Shen v. Simpson (Nº 23-12737), se negó a bloquearlo, sosteniendo que la mayoría de los impugnantes carecían de legitimación activa porque están domiciliados en Florida y no en un país de interés, y rechazando su igualdad de protección, debido proceso, Ley de Vivienda Justa y argumentos de preferencia en la etapa preliminar. El caso fue devuelto al tribunal de distrito y el litigio continúa, por lo que esta posición puede cambiar.

Si esto se aplica a usted: Consulte con un abogado de inmigración de EE. UU. antes de intentar comprar. Alternativamente, considere Nueva York. Nueva York no tiene restricciones similares y permanece abierta a compradores de todos los países.

Por qué Miami funciona para compradores extranjeros

Sin restricciones de co-ops (cooperativas de vivienda).

A diferencia de Nueva York, donde el 70% del mercado son cooperativas de vivienda (apartamentos cooperativos) con juntas que excluyen efectivamente a los compradores extranjeros, Miami se compone casi en su totalidad de condominios. Compras bienes inmuebles. No hay entrevista con la junta directiva, ni requisito de que sus ingresos provengan de los EE. UU., ni restricciones para subarrendar. Si tienes los fondos, puedes comprar.

Sin impuesto estatal sobre la renta.

Florida no tiene impuesto estatal sobre la renta, una gran ventaja para los inversores que generan ingresos por alquiler y para las personas de alto patrimonio que establecen su residencia. Combinado con las deducciones federales por depreciación y gastos, muchos inversores no pagan impuesto sobre la renta sobre los ingresos por alquiler en Miami durante los primeros 10 a 15 años.

Protección de viviendas.

Las leyes de propiedad de Florida ofrecen una extraordinaria protección de activos. Si establece su residencia en Florida y establece su residencia principal, los acreedores generalmente no pueden forzar la venta de su casa para satisfacer sus deudas. Para los compradores internacionales preocupados por la protección de activos, esto es importante.

Infraestructura internacional.

Miami es una ciudad de entrada. Los bancos aquí trabajan habitualmente con ciudadanos extranjeros. Los abogados se especializan en transacciones transfronterizas. Los agentes inmobiliarios (incluidos nosotros) realizan negocios en español, portugués, francés y otros idiomas. Todo el ecosistema está configurado para atender a compradores internacionales.

Dónde compran los compradores extranjeros

Brickell

El distrito financiero de Miami atrae a compradores latinoamericanos que desean comodidad urbana y proximidad a bancos y empresas internacionales. Condominios de gran altura, calles transitables, fuerte demanda de alquiler. Los puntos de entrada rondan los $500 mil para apartamentos de una habitación, $1 millón o más para unidades más grandes en los edificios más importantes.

Miami Beach

Vida icónica frente al mar. Al sur de Fifth (SoFi) se encuentra el enclave de ultralujo. Mid-Beach y North Beach ofrecen más espacio y una sensación de tranquilidad. Aquí dominan los compradores europeos y sudamericanos. Las unidades frente al mar cuestan alrededor de $1 millón y suben a $20 millones o más para los penthouses.

Sunny Isles Beach

Fuerte presencia de compradores rusos y latinoamericanos. Torres modernas de gran altura, muchas de ellas con residencias de marca (Porsche Design Tower, Residences by Armani Casa, próximas Bentley Residences). Vistas directas al mar a precios inferiores a Miami Beach.

Coconut Grove

Más residencial, más familiar. Atrae a compradores que buscan una sensación de vecindario en lugar de un estilo de vida de gran altura. Mezcla de condominios y viviendas unifamiliares.

Coral Gables

Arquitectura mediterránea, calles arboladas, excelentes escuelas. Más viviendas unifamiliares que condominios. Apelaciones a familias que establecen residencia permanente.

Debida diligencia posterior a Surfside

Tras el colapso de Champlain Towers en 2021, Florida aprobó una importante legislación de reforma de condominios. Como comprador extranjero, debes entender lo que esto significa:

Inspecciones de hitos: Los edificios de más de tres pisos y de más de 30 años (25 años si están cerca de la costa) deben someterse a inspecciones estructurales. Algunos edificios más antiguos han fracasado o se enfrentan a costosas reparaciones.

Requisitos de reserva: Las asociaciones ya no pueden renunciar a reservas para componentes estructurales. Muchos edificios ahora están cobrando cuotas especiales para financiar reservas que antes ignoraban.

Qué preguntar antes de comprar:

• ¿Ha completado el edificio su inspección de hitos? ¿Cuáles fueron los resultados?
• ¿Cuál es el nivel actual de financiación de reserva?
• ¿Hay evaluaciones especiales pendientes o recientes?
• ¿Cuál es el plan de cumplimiento del edificio?

El agente de su comprador debe verificar todo esto antes de hacer una oferta. Los edificios en mal estado con mantenimiento diferido son compras arriesgadas en este momento.

Financiamiento para extranjeros

Los prestamistas de Miami tienen experiencia con compradores internacionales. Términos típicos:

• Se solicita un pago inicial sustancialmente mayor que el que solicita un prestatario residente en los EE. UU., y la cifra exacta la establece el prestamista individual.
• Una tasa de interés más alta que una hipoteca comparable para residentes en EE. UU., con la prima fijada por el prestamista individual
• Montos máximos de préstamo de $3-5 millones o más en bancos privados
• Se requieren 12 meses de reservas

Prestamistas que trabajan con compradores extranjeros:

• HSBC (programas extensivos para compradores extranjeros)
• Citi Private Bank
• JP Morgan Private Bank

Necesitará documentación de pasaporte, comprobante de ingresos, extractos bancarios y una referencia crediticia del banco de su país de origen.

Las compras en efectivo son comunes. Aproximadamente el 50% de las transacciones de lujo en Miami se realizan exclusivamente en efectivo.

Consideraciones fiscales

Ingresos por alquiler: Los gastos totalmente deducibles más la depreciación a menudo eliminan la obligación tributaria durante años. Debe presentar declaraciones de impuestos de EE. UU. y elegir pagar impuestos sobre los ingresos netos.

FIRPTA: Cuando vende, el comprador debe retener una parte del monto bruto obtenido, no de su ganancia, y remitirla al IRS. La sección 1445 del Código de Rentas Internas establece la tasa en 15%. Cae al 10% cuando el comprador adquiere la propiedad para usarla como residencia y el monto realizado es más de $300,000 pero no más de $1,000,000, y no se requiere retención cuando el comprador la adquiere como residencia y el monto realizado es $300,000 o menos. Todo lo retenido por encima de su impuesto real se reembolsa cuando presenta la declaración, y el Formulario 8288-B presentado antes del cierre puede reducir la retención por adelantado.

Impuesto sobre el patrimonio: Éste es el grande. Los activos ubicados en los EE. UU. de un extranjero no residente y sin domicilio están expuestos al impuesto federal sobre el patrimonio a tasas que alcanzan el 40%, y el patrimonio debe presentar el Formulario 706-NA una vez que esos activos situados en los EE. UU. excedan los $60,000. El IRS afirma que este umbral de presentación de $60,000 no está indexado a la inflación, por lo que no aumenta cada año. Es una cifra separada y mucho más pequeña que el monto de exclusión básico disponible para los ciudadanos y domiciliarios estadounidenses, que el IRS fija en $13,990,000 para muertes en 2025 y $15,000,000 para muertes en 2026. Cuando el país de origen del difunto tiene un tratado de impuestos sobre el patrimonio con los Estados Unidos, la sección 2102(b)(3)(A) del Código de Rentas Internas puede sustituir un crédito unificado prorrateado por la parte del patrimonio mundial que se encuentra en los Estados Unidos, que generalmente es mayor que el equivalente de $60,000 pero no es la cantidad total para un ciudadano estadounidense. Estructura tu compra a través de una corporación extranjera o cúbrete con un seguro de vida. Consulte a un abogado fiscal antes de comprar.

Sin impuesto estatal sobre la renta: La falta de impuestos estatales sobre la renta en Florida hace que Miami sea más atractiva que Nueva York o California para inversiones generadoras de ingresos.

Detalles completos sobre cuestiones fiscales de compradores extranjeros →

El proceso de compra

1. Contratar a un agente de compradores: alguien que conoce Miami, trabaja con compradores internacionales y representará sus intereses (no los del vendedor)
2. Obtener aprobación previa: si financia, obtenga una carta de aprobación previa de un prestamista que trabaje con ciudadanos extranjeros
3. Defina sus criterios: barrio, tipo de edificio, presupuesto, inversión versus uso personal, potencial de alquiler
4. Buscar y recorrer. Podemos realizar recorridos virtuales si estás en el extranjero.
5. hacer una oferta. En Florida, las ofertas se hacen por escrito con un depósito.
6. debida diligencia: período de inspección (normalmente de 10 a 15 días) para revisar los documentos del condominio, las finanzas y los informes de inspección
7. Cerca. Se puede hacer de forma remota mediante poder notarial

El proceso completo suele tardar entre 30 y 45 días para compras en efectivo, y entre 45 y 60 días con financiación.

FIRPTA y consideraciones fiscales para la estrategia de salida

La Ley del Impuesto sobre Inversiones Extranjeras en Bienes Inmuebles (FIRPTA) exige una retención del 15% del precio de venta bruto cuando una persona extranjera vende bienes raíces estadounidenses. Esto no es un impuesto. Es una retención que se aplica al cierre y se remite al IRS. Después de presentar una declaración de impuestos de EE. UU., el vendedor recibe un reembolso de cualquier monto retenido que exceda la obligación tributaria real.

Por qué esto importa para su estrategia de salida: La retención FIRPTA se basa en el precio de venta bruto, no en la ganancia. En una venta de $5 millones, se retienen $750,000 al momento del cierre, independientemente de sus ganancias o pérdidas. Los compradores que compran a vendedores extranjeros también pueden ser responsables si la retención no se maneja adecuadamente, lo que puede complicar las negociaciones.

La planificación de FIRPTA debe comenzar con la adquisición, no con la venta. La estructura de la entidad que elija (nombre personal, LLC estadounidense, corporación extranjera) afecta directamente su exposición a FIRPTA, su obligación tributaria sobre el patrimonio y su capacidad para diferir ganancias a través de mecanismos como las ventas a plazos.

Comprar a través de una LLC : lo que los compradores extranjeros deben saber

Muchos compradores internacionales compran bienes raíces en Miami a través de una LLC con sede en EE. UU. para proteger la privacidad y la responsabilidad. La LLC posee el título de la propiedad, mantiene el nombre del comprador fuera de los registros públicos y protege los activos personales de reclamaciones relacionadas con la propiedad.

Consideraciones clave:

• Privacidad: Una LLC evita que su nombre aparezca en los registros públicos de propiedad, lo cual es relevante para los compradores que valoran la discreción.
• Protección de responsabilidad: Si un inquilino o huésped resulta lesionado en la propiedad, los reclamos se limitan a los activos de la LLC en lugar de a sus activos personales.
• Las implicaciones fiscales varían según la estructura: Una LLC de un solo miembro propiedad de una persona extranjera se trata como una entidad no considerada a efectos fiscales de EE. UU., lo que significa que FIRPTA y el impuesto sobre el patrimonio aún se aplican como si usted fuera propietario directo. Una corporación extranjera como miembro de la LLC puede reducir la exposición al impuesto sobre el patrimonio, pero introduce otras consecuencias fiscales.
• Complicaciones de financiación: Algunos prestamistas no otorgan préstamos a LLC ni exigen una garantía personal. Los compradores en efectivo enfrentan menos limitaciones

La estructura de entidad adecuada depende de su país de residencia, el estado del tratado fiscal y si la propiedad es para uso personal o inversión. Consulte a un abogado fiscal estadounidense que se especialice en bienes raíces transfronterizos antes de elegir una estructura.

Preguntas comunes de compradores internacionales

¿Necesito visitar Miami para comprar?

No. Trabajamos regularmente con compradores que compran de forma remota: recorridos virtuales, firmas electrónicas, cierres de poderes. Dicho esto, recomendamos visitarlo si es posible.

¿Puedo alquilar mi unidad?

La mayoría de los condominios en Miami permiten alquileres con pocas restricciones. Algunos edificios tienen plazos mínimos de arrendamiento (30 días, 6 meses o 12 meses). Verifique las políticas de alquiler antes de comprar si los ingresos por alquiler son importantes para usted.

¿Necesito una cuenta bancaria en EE. UU.?

Útil pero no obligatorio. Necesitará transferir fondos para el cierre. Algunos compradores abren cuentas en Estados Unidos; otros realizan transferencias bancarias directamente desde bancos extranjeros.

¿Qué pasa con la gestión de propiedades?

Ofrecemos servicios de administración de propiedades para propietarios extranjeros: colocación de inquilinos, gestión de arrendamientos, coordinación de mantenimiento. Muchos de nuestros clientes nunca visitan sus propiedades; nosotros nos encargamos de todo.

Por qué trabajar con nosotros

Hemos ayudado a compradores internacionales de Brasil, Argentina, Colombia, México, España, Francia, Reino Unido, etc. Hong Kong, China y docenas de otros países compran bienes raíces en Miami. Entendemos las consideraciones únicas, desde la estructuración de entidades hasta la planificación fiscal y la gestión de propiedades en zonas horarias.

Lo conectaremos con prestamistas, abogados y profesionales de impuestos que se especializan en transacciones de compradores extranjeros. Y lo guiaremos a través de un mercado que recompensa a los compradores informados y castiga a quienes no hacen su tarea.

Contáctenos →

Oficina en Miami 1688 Meridian Avenue, Suite 700 Miami Beach, FL 33139 +1-305-296-8885

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Preguntas frecuentes: Compradores extranjeros en Miami