Amendment 3 de Florida: qué significa la votación sobre el impuesto a la propiedad para los propietarios en Miami

El 3 de noviembre, los votantes de Florida deciden sobre la Amendment 3 (Enmienda 3, una reforma de la Constitución estatal), el mayor cambio en el impuesto a la propiedad que llega a la boleta del estado en años. Elevaría la exención de homestead (homestead exemption, la exención fiscal sobre la residencia principal) aplicable a los impuestos no escolares desde un máximo de US$51.411 en 2026 hasta US$150.000 en 2027 y US$250.000 en 2028, y reduciría del 10% al 5% el tope anual de aumento del valor fiscal de segundas residencias, inmuebles en alquiler y propiedades comerciales. Una encuesta del Sun-Sentinel entre votantes de Broward publicada el 2 de octubre situó el apoyo en el 53%, por debajo del 60% que la medida necesita, y Florida Realtors ya ha financiado la campaña del sí con unas 33 veces el dinero recaudado por sus opositores (WLRN, 29 de septiembre de 2026).

Para un propietario en Miami, que su factura fiscal baje o no depende de si el inmueble es su homestead. A continuación: qué dice la medida, a quién beneficia, a quién deja fuera y una cláusula de residencia que deben conocer los neoyorquinos que planean mudarse, porque vincula la exención mayor a vivir en Florida el 31 de diciembre de 2026.

Para el cálculo completo de trasladar su residencia fiscal al sur, consulte nuestra guía sobre la migración fiscal de NYC a Miami.

Este artículo resume una medida sometida a votación y la información publicada. No constituye asesoramiento fiscal ni legal. Consulte a un asesor fiscal de Florida sobre su propio inmueble.

En síntesis

• La Amendment 3 eleva la exención de homestead para todos los impuestos a la propiedad no escolares, hoy de hasta US$51.411, a US$150.000 en 2027 y US$250.000 en 2028, y después la ajusta por inflación. Los impuestos escolares mantienen la exención actual de US$25.000.
• Las propiedades que no son homestead (segundas residencias, inmuebles en alquiler, edificios comerciales) no reciben ninguna exención nueva. Su tope anual de aumento del valor fiscal baja del 10% al 5%.
• Quien no sea residente de Florida el 31 de diciembre de 2026 empieza con la exención actual y obtiene la mayor a partir del quinto año de exención, "en la medida en que lo permita la Constitución de los Estados Unidos" (en el original, "to the extent permitted by the U.S. Constitution").
• Los economistas del estado estiman el coste recurrente para los gobiernos locales en unos US$12.000 millones al año una vez aplicada en su totalidad. Miami-Dade proyecta una pérdida de ingresos de US$359 millones en el primer año.
• Necesita el 60% de los votos. Las encuestas recientes van del 45% a nivel estatal (St. Pete Polls) al 63% (Sachs Media, agosto).

Qué dice realmente la Amendment 3

La Legislatura llevó la medida a la boleta mediante la House Joint Resolution 1-F, aprobada en una sesión extraordinaria en junio de 2026 (Cámara de Representantes 75-26, Senado 30-9). Su primer título, "Save Our Homes From Excessive Property Taxes", fue anulado el 3 de agosto por el juez de circuito del condado de Leon David Frank, que lo calificó de "clara y concluyentemente defectuoso". El estado no apeló y presentó una nueva redacción a mediados de agosto.

El título que verán los votantes en la boleta es "Increased Homestead Exemption; Lower Cap on Increases in Non-Homestead Property Assessments" (Mayor exención de homestead; tope más bajo a los aumentos de valoración de las propiedades que no son homestead). El resumen establece cinco cosas:

• Una exención de homestead mayor. US$150.000 en 2027 y US$250.000 en 2028 "para todos los impuestos no escolares", indexada a la inflación a partir de entonces.
• Opción local de ir más allá. Condados y ciudades pueden elevar la exención de sus propios gravámenes hasta el valor fiscal total, según un procedimiento que debe fijar la Legislatura. Los special districts (distritos especiales) pueden hacer lo mismo con la aprobación de los votantes.
• Una cláusula de residencia. Quienes no sean residentes de Florida el 31 de diciembre de 2026 reciben la exención vigente cuando cumplan los requisitos, y la exención aumentada a partir del quinto año de exención.
• Un tope más bajo para todos los demás. El tope anual de aumento del valor fiscal de las propiedades que no son homestead baja del 10% al 5%.
• Límites al gasto. Condados y municipios deben destinar el impuesto a la propiedad a fines enumerados: seguridad pública, educación y escuelas, infraestructura, recursos naturales, servicio de la deuda en bonos, prestaciones de jubilación de los empleados, y operaciones y administración.

Si se aprueba, entra en vigor el 1 de enero de 2027. Otras dos enmiendas comparten la boleta (una sobre un fondo de estabilización presupuestaria y una exención para propiedades agrícolas), así que compruebe el número al votar. No es la Amendment 3 de 2024 sobre la marihuana.

Propietarios con homestead: qué cambia y qué no

En 2026, un homestead en Florida obtiene hasta US$51.411 de deducción sobre el valor fiscal (assessed value) para los impuestos no escolares y US$25.000 para los escolares. Los primeros US$25.000 se aplican a todos los impuestos. La exención adicional se aplica solo a los impuestos no escolares y solo al valor que supera los US$50.000, y desde 2025 se ajusta por inflación, este año hasta US$26.411 (Florida Department of Revenue; Florida TaxWatch). Además, Save Our Homes (el límite al aumento de valoración de la residencia principal) limita el aumento anual del valor fiscal de un homestead al 3% o a la variación del CPI (índice de precios al consumidor), lo que sea menor, y permite a los propietarios trasladar hasta US$500.000 de ese beneficio acumulado a un nuevo homestead en Florida (Florida Department of Revenue).

La Amendment 3 no toca los impuestos escolares. Florida TaxWatch estima que los gravámenes escolares representan alrededor del 40% de la factura media del impuesto a la propiedad, de modo que la exención mayor alcanza el 60% restante aproximadamente: impuestos del condado, de la ciudad y de los distritos especiales. En un condominio o una casa en Miami valorados en varios millones de dólares, una exención de US$250.000 es una parte real pero modesta del valor fiscal. Los propietarios de viviendas cercanas a la mediana la notan más en términos porcentuales.

Save Our Homes sigue pesando más en las viviendas que se conservan durante años. Una venta, por lo general, restablece el valor fiscal al valor de mercado el 1 de enero siguiente. Un comprador que ya tenga un homestead en Florida puede aportar el crédito de portabilidad (portability) para suavizar ese ajuste, y la exención se resta después de la nueva valoración.

Segundas residencias, inmuebles en alquiler e inversores

Un pied-à-terre en Brickell o una unidad en alquiler en Sunny Isles son propiedades que no son homestead. Según la ley vigente (Fla. Stat. 193.1554 para la propiedad residencial que no es homestead), su valor fiscal para los gravámenes no escolares por lo general no puede subir más de un 10% al año, aunque una venta o mejoras importantes lo restablecen. La Amendment 3 reduciría ese tope anual al 5%.

Eso frena el crecimiento del valor imponible, pero la factura aún puede subir, porque los gobiernos locales fijan las tasas de millage (millage rates, los tipos impositivos locales) y la medida no prevé ningún sustituto para los ingresos que elimina. S&P Global Ratings advirtió en junio, cuando se debatía la versión del gobernador, de una "mayor presión crediticia" derivada de "una reducción sustancial de los ingresos fiscales sin identificar una fuente de sustitución".

Los opositores sostienen que el coste se desplaza hacia los inquilinos y los propietarios sin homestead. Un informe de la Florida Housing Coalition elaborado por el economista Jared Walczak estimó que, si los gobiernos locales subieran sus tasas para reponer los ingresos perdidos, los impuestos de 2028 aumentarían en unos US$406 por apartamento y US$1.081 por vivienda unifamiliar en alquiler (según WPTV y FlaglerLive). La estimación supone que los gobiernos locales reponen los ingresos perdidos con tasas más altas. Cada condado y cada ciudad tomará esa decisión.

El dinero y la contienda

Hasta el 25 de septiembre, la campaña del sí había recaudado US$18 millones, todos aportados por Florida Realtors. Los dos comités opositores habían reunido US$537.357 en conjunto (WLRN; Orlando Weekly). La Florida League of Cities, la Florida Association of Counties, la Florida Sheriffs Association y Florida TaxWatch se oponen a la medida.

La alcaldesa de Miami-Dade, Daniella Levine Cava: "La Amendment 3 es engañosa. Se presenta como una simple rebaja de impuestos, pero no elimina el coste de prestar los servicios de los que dependen nuestras comunidades; solo cambia quién los paga". El comisionado de Miami Damian Pardo la comparó con un préstamo de día de pago: "No tienes ni idea de cuál es el interés, cuáles son los costes, cuáles son los cargos, cómo se va a tratar" (WLRN, 2 de septiembre de 2026).

Las encuestas están divididas. Sachs Media halló un 63% de apoyo en agosto. St. Pete Polls, un 45%. La encuesta en Broward de Bendixen & Amandi International para el Sun-Sentinel (del 22 al 27 de septiembre, 918 votantes registrados) arrojó un 53% a favor, un 20% en contra y un 27% de indecisos, con un apoyo que caía cuando los votantes conocían los recortes en los servicios locales.

Qué deben hacer ahora compradores y propietarios en Miami

1. Sepa en qué categoría está. Los propietarios de un homestead que sean residentes de Florida el 31 de diciembre de 2026 obtienen la exención mayor a medida que se aplique. El resto de propiedades solo recibe el tope del 5%. Muchos propietarios con un pie en cada estado tienen una de cada: un homestead en un estado y una segunda residencia en el otro.
2. Si se muda desde Nueva York, mire el calendario. La redacción de la boleta vincula la exención completa a ser residente de Florida el 31 de diciembre de 2026. Quien se convierta en residente después de esa fecha empieza con la exención actual y espera hasta el quinto año de exención para acceder a la mayor. La cláusula incluye su propia salvedad ("en la medida en que lo permita la Constitución de los Estados Unidos"), así que es previsible que se impugne. El domicilio depende de hechos como dónde vive, trabaja y vota, y nuestra guía para hacer de Miami su residencia principal explica cómo se establece el domicilio.
3. Recuerde la regla del 1 de enero. El homestead exige ser propietario de la vivienda y haberla convertido en su residencia permanente al 1 de enero, con la solicitud antes del 1 de marzo (Miami-Dade Property Appraiser). Si cierra la compra después del 1 de enero, su exención por lo general comienza con el siguiente ejercicio fiscal.
4. Analice los inmuebles en alquiler por tasas, no por topes. Si compra para alquilar, modele la revalorización a valor de mercado el 1 de enero posterior al cierre; luego, un tope anual del 10% (5% si se aprueba la enmienda) sobre los gravámenes no escolares, valoraciones escolares sin tope y tasas de millage que pueden variar. Nuestra comparativa de costes de cierre entre Miami y Manhattan aborda los costes de mantenimiento.
5. Compradores extranjeros: verifiquen primero si cumplen los requisitos. El homestead exige residencia permanente. Los titulares de green card pueden cumplir los requisitos. Los propietarios con visados temporales, por lo general, no, de modo que la vivienda de un comprador extranjero en Miami suele tributar como propiedad sin homestead en cualquier caso. La estructura también importa: consulte nuestra guía del impuesto de sucesiones de EE. UU. para compradores extranjeros.

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Preguntas frecuentes

¿Qué es la Amendment 3 de Florida en la boleta de 2026?

Es una enmienda constitucional que la Legislatura incluyó en la boleta del 3 de noviembre de 2026. Eleva la exención de homestead para los impuestos a la propiedad no escolares a US$150.000 en 2027 y US$250.000 en 2028, reduce del 10% al 5% el tope anual de valoración de las propiedades que no son homestead y limita en qué pueden gastar condados y ciudades lo recaudado por el impuesto a la propiedad. Necesita el 60% de los votos.

¿Reduce la Amendment 3 los impuestos de una segunda residencia en Miami?

No directamente. Una segunda residencia no recibe ninguna exención nueva. El aumento anual ordinario de su valoración para los gravámenes no escolares quedaría limitado al 5% en lugar del 10%. Una venta o unas mejoras pueden seguir restableciendo el valor, y la factura aún puede subir si aumentan las tasas de millage locales.

¿Se aplica la Amendment 3 a los impuestos escolares?

No. La exención mayor cubre solo los impuestos no escolares. Los gravámenes escolares mantienen la exención de homestead vigente de US$25.000.

Me mudo de Nueva York a Miami en 2027. ¿Obtendré la exención de US$250.000?

Según la redacción de la boleta, una persona que no sea residente de Florida el 31 de diciembre de 2026 recibe la exención vigente al cumplir los requisitos, y la exención aumentada a partir del quinto año de exención, en la medida en que lo permita la Constitución de los Estados Unidos. Un asesor fiscal de Florida puede indicarle cómo se aplica a sus fechas.

¿Cuánto le costaría la Amendment 3 al condado de Miami-Dade?

El condado proyecta una pérdida de ingresos de US$359 millones en el primer año. A nivel estatal, la Revenue Estimating Conference estima el coste recurrente para los gobiernos locales en unos US$12.000 millones al año una vez aplicada en su totalidad.

Sea cual sea el resultado, el homestead sigue dependiendo de ser propietario de la vivienda y vivir en ella el 1 de enero, y de presentar la solicitud antes del 1 de marzo.

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Fuentes: Florida Department of State, expediente de la iniciativa Amendment 3 (HJR 1-F); texto oficial de la boleta publicado por Fort Pierce Utilities Authority; Florida Policy Institute (junio y julio de 2026); Ballotpedia News (3 de junio de 2026); WFLX (4 de agosto de 2026); Florida Phoenix (6 de agosto de 2026); WLRN (2, 15, 29 y 30 de septiembre de 2026); Orlando Weekly; Sun-Sentinel (2 de octubre de 2026); Fox 13; Sachs Media (19 de agosto de 2026); Florida TaxWatch; Accounting Today y The Bond Buyer sobre S&P Global Ratings (junio de 2026); WPTV y FlaglerLive sobre el informe de la Florida Housing Coalition; Fla. Stat. 193.155 y 193.1554; aviso del Florida Department of Revenue sobre el ajuste por CPI de la exención de homestead; Florida Department of Revenue; Miami-Dade Property Appraiser.