Qué cambió y qué no
El mercado inmobiliario se reduce a oferta y demanda. Las elecciones del martes no modificaron la oferta de la que dispone hoy un comprador. Que las elecciones cambien la demanda dependerá de lo que venga después: los costes de financiación, los mercados financieros y la confianza de los compradores nacionales y extranjeros. Por ahora, muchas de las normas que alteran directamente las cuentas en Manhattan y Miami se redactaron en Albany y Tallahassee, y la propiedad en sí sigue fijando el precio.
Puntos clave para los compradores de 2027
- Washington: El cambio proyectado en el Congreso podría influir en las expectativas del mercado, pero el presidente conserva el poder de veto y los grandes cambios fiscales federales siguen siendo inciertos.
- Manhattan: La escasa competencia en el segmento de lujo y el recargo pied-à-terre ya vigente pesan más de inmediato para muchos compradores que el resultado electoral.
- Miami: La ventaja de Florida en materia de impuesto sobre la renta se mantiene, mientras que la Enmienda 3 y los seguros, impuestos y costes de tenencia propios de cada propiedad merecen un examen detenido.
- Compradores internacionales: Los movimientos de divisas, los mercados financieros y la incertidumbre geopolítica podrían afectar a la demanda, pero los contratos firmados serán la mejor prueba.
- Perspectivas para 2027: Conviene observar las condiciones de financiación, las entregas de obra nueva y la actividad real de transacciones, en lugar de suponer que los resultados electorales moverán los precios.
Manhattan frente a Miami: qué deben vigilar los compradores en 2027
| Factor | Manhattan | Miami |
|---|---|---|
| Oferta de lujo | Competencia directa limitada para determinadas propiedades trofeo | Inventario ultralujo existente muy concentrado, con nuevas entregas por delante |
| Impuesto estatal sobre la renta | Las normas de residencia de Nueva York pueden afectar a la carga tributaria | Florida no grava con impuesto estatal la renta de las personas físicas |
| Costes de la segunda residencia | El recargo pied-à-terre puede aplicarse a las propiedades que reúnan los requisitos; consulte la guía fiscal detallada | Los impuestos sobre propiedades sin exención de vivienda habitual y los seguros exigen un examen específico de cada inmueble |
| Financiación | Los tipos de interés y el crédito respaldado por carteras pueden influir en la demanda | Los segmentos de lujo con predominio del pago al contado siguen respondiendo al valor de las carteras y a los tipos de cambio |
| Prioridades para 2027 | Escasez, estado del inmueble, costes de tenencia y el presupuesto de Albany | Nuevas entregas de condominios, fondos de reserva de los edificios, seguros y estimaciones de impuestos |
Se proyecta que los demócratas controlen la Cámara de Representantes y el Senado en el nuevo Congreso. Algunas contiendas siguen sin resolverse y nada está certificado. El presidente conserva su veto, de modo que un gran cambio fiscal federal parece improbable. Los compradores deberían decidir con arreglo a la legislación vigente.
Washington sigue importando. Las bolsas subieron el 4 de noviembre y el rendimiento del bono del Tesoro a 10 años bajó unos seis puntos básicos, hasta aproximadamente el 4,89 por ciento. Eso importa a los compradores al contado más de lo que parece. Buena parte del efectivo que llega a la mesa de cierre procede de una cartera o de una línea de crédito garantizada con ella, de modo que el valor de las acciones y las condiciones de crédito siguen moldeando la demanda. Un gobierno dividido también puede traer enfrentamientos sobre el presupuesto y el techo de deuda que inquieten a esos mismos mercados. La continuidad fiscal no garantiza la estabilidad financiera.
Hay otro factor que afecta a ambos mercados. Mi lectura es que el resultado podría enviar a los compradores extranjeros una señal más acogedora, tras años de preocupación por las políticas migratorias de la administración. Eso podría alimentar el interés por Manhattan y Miami. La administración sigue fijando la política migratoria, pero la señal de los votantes apunta en otra dirección.
El dólar también se debilitó levemente tras el resultado. Si continúa así, los compradores que financian sus adquisiciones en euros, libras u otras divisas que se fortalecen ganan poder adquisitivo. Es un beneficio financiero más directo que un cambio en el sentimiento político, aunque ninguno de los dos se ha convertido todavía en prueba de una reactivación de las compras.
Las guerras también cuentan. El petróleo cayó más del 8 por ciento el 4 de noviembre ante la expectativa de que aumente la presión para poner fin a la guerra de Irán, y el vicepresidente culpó a la guerra de las derrotas electorales. Un Congreso demócrata también podría reclamar más apoyo a Ucrania. Ninguno de los dos resultados garantiza un acuerdo más rápido. Para nuestros compradores, el posible beneficio es doble: un petróleo más barato podría aliviar la presión sobre la inflación y los rendimientos, y una menor incertidumbre geopolítica podría traer de vuelta a algunos compradores que han estado esperando.
Los aranceles son un terreno donde las elecciones cambian menos de lo que se cree. El Tribunal Supremo ya anuló en febrero los aranceles de emergencia impuestos al amparo de la IEEPA. Los aranceles al acero y al aluminio que importan para la construcción se impusieron en virtud de la Sección 232 de la Trade Expansion Act y siguen vigentes. Un cambio en el control del Congreso no los elimina automáticamente. Los precios de los insumos de construcción están alrededor de un 11 por ciento por encima de los del año pasado, el cable de cobre más de un 20 por ciento, y la asociación de contratistas atribuye una parte sustancial del aumento al coste del combustible por la guerra de Irán. Y aun cuando los aranceles bajen, los proveedores no necesariamente devuelven los aumentos de precio que justificaron con ellos. Parte de ese aumento pasa a formar parte del coste de construir. Así, el alivio arancelario, si llega, puede frenar nuevas subidas sin abaratar de forma significativa la construcción de obra nueva.
Manhattan
Oferta: escasez en la gama alta
Las elecciones no suman ni restan un solo apartamento en Manhattan. Corcoran contabilizó apenas 6.354 anuncios activos en el tercer trimestre, la menor oferta de un tercer trimestre desde 2017, y el inventario de promotor, es decir, de obra nueva, es el más bajo desde el cuarto trimestre de 2012. Nada en el resultado del martes cambia eso a corto plazo. Nuestro informe de mercado de Manhattan del Q3 ofrece el desglose completo.
Eso no significa que todos los apartamentos sean escasos. El estado, el edificio, el barrio y el precio siguen determinando cuántas alternativas reales tiene un comprador. Un apartamento terminado y con poca competencia directa puede mantener su posición, mientras que otro que necesita una reforma importante se queda sin vender. Pero el mercado de lujo se está comportando mucho mejor que el de entrada, de modo que las cifras generales de Manhattan pueden ocultar la fortaleza allí donde buscan nuestros compradores.
Demanda: los tipos de interés y el recargo pied-à-terre
Con un gran cambio fiscal federal improbable, los compradores tienen pocos motivos para apresurar una operación con el fin de adelantarse a él.
Los tipos de interés siguen contando por debajo del segmento trofeo, donde los compradores recurren a préstamos jumbo y a líneas de crédito sobre sus carteras. El promedio semanal de Freddie Mac para una hipoteca fija a 30 años bajó al 7,18 por ciento a fecha de 5 de noviembre, su tercera caída semanal consecutiva. Mortgage News Daily sitúa el tipo del préstamo jumbo a 30 años en el 7,40 por ciento. La financiación está mejorando, pero los costes de endeudamiento siguen siendo altos. Si los rendimientos se mantienen más bajos y las condiciones reales de crédito continúan mejorando, será un viento de cola moderado para las compras de lujo financiadas. Si rebotan, desaparece.
La influencia inmediata más importante sobre la demanda de segundas residencias es local. El recargo pied-à-terre, vigente desde el 1 de julio, añade un coste anual para las residencias no principales sujetas a él, con un valor de mercado aproximado de US$5 millones o más. Dado que la fórmula que emplea la ciudad para determinar qué apartamentos cumplen los requisitos es enrevesada y no puede deducirse del precio de venta, consulte nuestra guía del impuesto pied-à-terre de Nueva York para comprobar cómo se aplica a una vivienda concreta. El propietario debe comparar el pago del recargo con cambiar el uso de la propiedad, acogerse a una exención o vender. Alquilar es una opción solo cuando el edificio lo permite y el acuerdo cumple los requisitos de la exención.
Corcoran contabilizó 162 contratos firmados por encima de US$5 millones en el tercer trimestre: 53 en julio, 52 en agosto y 57 en septiembre. Julio subió un 2 por ciento interanual, agosto un 13 por ciento y septiembre se mantuvo estable. Esas cifras abarcan a todos los compradores de ese rango de precios, no solo a los de segundas residencias, por lo que no aíslan el efecto del recargo. Sí muestran que las transacciones de lujo continuaron después de su entrada en vigor.
Mi opinión es que el recargo, que rige hasta junio de 2031 inclusive, salvo prórroga, ofrece a algunos compradores otro motivo para negociar, y que las elecciones del martes no cambian hoy ese coste. No establece cuánto debería conceder un vendedor concreto. Eso sigue dependiendo del cargo anual, de las alternativas y de la posición del vendedor.
Factores externos: el próximo presupuesto de Albany
Las elecciones estatales de Nueva York también merecen atención. Kathy Hochul ganó la reelección y los resultados extraoficiales muestran que los demócratas recuperan la supermayoría en el Senado y conservan la de la Asamblea. Eso no significa que se avecine otra subida de impuestos. Sí significa que el bloqueo federal no ofrece protección frente a los cambios en Albany. Para los propietarios de Manhattan, y para los compradores que sopesan mudarse a Florida, el próximo presupuesto estatal importa más directamente que la división partidista de Washington.
Miami
Oferta: ajustada hoy, nuevas torres en camino
Las elecciones no cambian el inventario de lujo de Miami. El suelo frente al agua sigue siendo limitado y el mercado de condominios ultralujo terminados se concentra en un puñado de edificios. Nuestro informe del Q3 contabilizó apenas 15 cierres de condominios por US$10 millones o más en 11 edificios; cinco fueron en The Surf Club. Eso muestra lo concentrada que está la actividad, más que cuánto inventario hay disponible.
La próxima generación de condominios ultralujo aún está en construcción, y varios proyectos tienen previsto su entrega entre 2027 y 2030. Esas entregas cambiarán las opciones de los compradores de forma más directa que las elecciones del martes. Y aunque los aranceles se suavicen, los precios de construcción pueden conservar los aumentos que los proveedores ya trasladaron, lo que mantendría elevados los costes de reposición.
Demanda: continuidad fiscal y el flujo desde Nueva York
Las elecciones estatales de Florida apuntan más a la continuidad que a un cambio de rumbo. El republicano Byron Donalds ganó la gobernación y los republicanos conservaron ambas cámaras legislativas, aunque perdieron su supermayoría de dos tercios en la Cámara y la del Senado seguía en duda en las contiendas reñidas. Espero que el posicionamiento de Florida, favorable a los negocios y de baja fiscalidad, se mantenga intacto, con más límites a la capacidad del poder legislativo de actuar unilateralmente. Para los compradores que consideran mudarse, las elecciones dejan sin cambios el principal atractivo del estado: no hay impuesto estatal sobre la renta.
El recargo pied-à-terre de Nueva York añade una consideración distinta para los compradores que se mudan a Florida y conservan un apartamento en Manhattan valorado en US$5 millones o más. Si el apartamento está sujeto al recargo, ese coste anual adicional puede influir en la decisión de conservarlo, alquilar en lugar de alojarse en él durante las visitas, o venderlo. No significa que los compradores deban renunciar a ser propietarios en ambas ciudades. Nuestra comparación entre Nueva York y Miami recorre las cuentas fiscales.
Los neoyorquinos fueron el 34 por ciento de los compradores de fuera del estado en el área de Miami en el primer semestre de 2026, según MIAMI Realtors. En la cima, los cierres de casas por US$10 millones o más pasaron de 29 a 38 en el tercer trimestre, mientras que los de condominios en ese nivel bajaron de 17 a 15. Los compradores que quieren ocupación inmediata y terreno se inclinan por las casas, mientras que algunos compradores de condominios de gama alta esperan la oleada de entregas de obra nueva de 2027 a 2030 o examinan con lupa los fondos de reserva y los requisitos de inspección de hitos (milestone) de los edificios más antiguos.
El comprador extranjero es otro factor decisivo. Una señal política más acogedora, un mayor poder adquisitivo por un dólar más débil y menos incertidumbre en el exterior podrían favorecer la demanda europea y latinoamericana. La prueba estará en los contratos, no en el resultado electoral en sí.
La exposición hipotecaria directa es menor en partes de este mercado: más del 80 por ciento de las ventas de condominios de Miami por encima de US$1 millón se pagaron al contado el año pasado. Esos compradores siguen expuestos al valor de sus carteras, a los tipos de cambio y al rendimiento al que renuncian al invertir el dinero en una propiedad.
Factores externos: la Enmienda 3 y los costes de tenencia
Los votantes de Florida también aprobaron la Enmienda 3 con alrededor del 62 por ciento de los votos, una decisión que afecta directamente a los costes de propiedad. Eleva la exención de vivienda habitual (homestead) para los impuestos no escolares a US$150.000 en 2027 y a US$250.000 en 2028, y reduce del 10 al 5 por ciento el límite anual de crecimiento de la valoración de las propiedades cubiertas que no son vivienda habitual.
Quienes no hayan establecido la residencia permanente en Florida antes del 31 de diciembre de 2026 se enfrentan a reglas de elegibilidad distintas para la exención más alta, que en general recibirían a partir de su quinto año de exención. Si ya se ha planificado una mudanza, esa fecha merece atención. La exención reduce el valor imponible, no la factura fiscal dólar por dólar, y conviene calcular el ahorro en una casa de US$10 millones antes de que condicione una decisión.
Los compradores también necesitan una estimación del impuesto posterior a la compra. La factura del vendedor puede reflejar límites de valoración que no se trasladan tras una venta. Un límite menor al crecimiento futuro de la valoración no significa que el comprador herede el valor de tasación del vendedor.
Los demás costes dependen de la propiedad y del edificio. En el caso de una casa, obtenga presupuestos de seguro y comprenda la cobertura frente a viento e inundación antes de comprometerse. En un condominio, el estudio de reservas, la inspección de hitos, el seguro, el historial de cuotas extraordinarias y las obras previstas forman parte del precio. Léalos antes de negociar la unidad.
Conozca las propiedades detrás de las tendencias del mercado
Para más contexto sobre el escaso inventario trofeo de Manhattan, consulte nuestro análisis de los 50 mejores penthouses de Nueva York en venta y de la demanda de propiedades trofeo en Manhattan. Para el calendario de entregas de Miami, vea Obra nueva en Miami.
Qué hacer después de las elecciones, de cara a 2027
Las elecciones modifican algunas expectativas. La propiedad sigue teniendo que funcionar.
Si piensa conservar un apartamento en Manhattan valorado en US$5 millones o más tras mudarse a Florida, compruebe si se aplica el recargo y calcule el coste anual en función del uso previsto. Después revise con un asesor fiscal su residencia en Nueva York; podemos presentarle a uno. El domicilio en Florida no pone fin necesariamente a la residencia fiscal en Nueva York a efectos del impuesto sobre la renta.
Si Manhattan va a ser su vivienda principal, concéntrese en el estado del apartamento, los costes de tenencia y la competencia dentro de ese edificio. Una mejora sostenida de la financiación puede atraer a más compradores a su rango de precios; un descenso breve de los rendimientos no es motivo para perseguir un precio de venta.
Si va a comprar una casa en Miami, tenga listas desde el principio las inspecciones, el seguro y la estimación del impuesto posterior a la compra. Si va a comprar un condominio en Miami, negocie con una visión clara tanto de las unidades en competencia como de los gastos futuros del edificio.
Para los vendedores, las elecciones son contexto, no una venta comparable. Fije el precio frente a la competencia actual y a los contratos firmados. El vendedor de una segunda residencia en Manhattan cuyo apartamento esté sujeto al recargo debe estar preparado para abordarlo. El vendedor de un condominio en Miami debe estar preparado para responder preguntas sobre reservas, seguros y cuotas extraordinarias.
De cara a 2027, yo vigilaría si los tipos hipotecarios bajan de verdad, si el interés extranjero se convierte en contratos firmados y qué implican para los costes de propiedad los próximos presupuestos de Albany y Tallahassee. Son los cauces por los que las elecciones podrían convertirse en un cambio real en cualquiera de los dos mercados. La oferta, por desgracia, se mueve a paso glacial.
Preguntas frecuentes
¿Afectarán las elecciones de mitad de período de 2026 a los precios inmobiliarios de Manhattan en 2027?
Las elecciones no modifican directamente la oferta de vivienda disponible en Manhattan. Sus efectos, de haberlos, llegarían a través de los mercados financieros, los costes de endeudamiento, la política federal y la confianza de los compradores. En las propiedades de lujo, el inventario competidor, la calidad del edificio y los impuestos de propiedad aplicables pueden pesar más de inmediato.
¿Se beneficiará el mercado inmobiliario de lujo de Miami de las elecciones de 2026?
Miami podría beneficiarse si la estabilidad de los mercados financieros, los tipos de cambio favorables y la confianza internacional sostienen la demanda. Las elecciones por sí solas no establecen que los precios vayan a subir. Las nuevas entregas de condominios, los seguros, los impuestos sobre la propiedad y los contratos firmados serán indicadores más útiles.
¿Deberían los compradores de Nueva York mudarse a Florida antes de 2027?
La Enmienda 3 de Florida hace que convenga revisar el momento de la residencia y la elegibilidad para la exención de vivienda habitual. Establecer el domicilio implica algo más que comprar una propiedad, y las normas de residencia de Nueva York siguen siendo relevantes. Los compradores deben consultar a asesores fiscales cualificados antes de tomar decisiones en torno a una fecha límite.
¿Es 2027 un buen momento para comprar inmuebles de lujo en Manhattan o Miami?
Depende de la propiedad, del inventario competidor, de la financiación y del plazo de tenencia. Los compradores de Manhattan deben evaluar la escasez y los impuestos de propiedad; los de Miami, la oferta futura, los seguros y los costes de tenencia de los condominios. Ninguno de los dos mercados debe evaluarse únicamente por el resultado electoral.
Información de carácter general, no asesoramiento fiscal, jurídico ni de inversión. Los resultados electorales, las leyes y los datos de mercado corresponden al 5 de noviembre de 2026 y pueden cambiar.
