La mayoría de quienes compran una vivienda necesitan un préstamo para pagarla, y el tipo de préstamo que obtenga incide en cuánto paga en total por ella. Hay dos caminos posibles: una cesión de hipoteca o una asunción de hipoteca. Aunque suenen parecidos, son préstamos bastante distintos, y hoy la cesión es mucho más frecuente que la asunción. De hecho, quizá le sorprenda que la asunción siga existiendo, de lo rara que se ha vuelto. La asunción de hipoteca conserva ventajas notables frente a la cesión, que es lo habitual, pero un préstamo CEMA puede reproducir algunos de los beneficios que se pierden al optar por una cesión en lugar de una asunción; eso sí, tal vez tenga que decidir entre un tipo de interés más bajo y las ventajas de un CEMA. Conozca mejor sus opciones al comprar una vivienda en Nueva York empezando por la terminología.
Asunción frente a cesión de hipoteca: comparativa rápida
| Factor | Asunción de hipoteca | Cesión de hipoteca (préstamo nuevo) |
|---|---|---|
| Cómo funciona | El comprador se subroga en la hipoteca vigente del vendedor, con el mismo tipo y las mismas condiciones | El comprador contrata un préstamo enteramente nuevo con un prestamista, a tipos de mercado |
| Tipo de interés | Queda fijado en el tipo original del vendedor (potencialmente por debajo del mercado actual) | Tipo de mercado vigente en el momento de la compra |
| Costes de cierre | Más bajos; evita el mortgage recording tax completo (solo se paga sobre el saldo pendiente) | Más altos; mortgage recording tax completo (1,8 %-1,925 % en NYC) sobre el importe íntegro del préstamo |
| Aprobación del prestamista | Obligatoria. El prestamista debe aprobar la solvencia del nuevo prestatario | Análisis de riesgo estándar de una solicitud de préstamo nueva |
| Disponibilidad | Rara. La mayoría de los contratos de préstamo actuales incorporan cláusulas de vencimiento anticipado por venta que impiden la asunción | Estándar. Así se articula hoy la mayoría de las operaciones |
| Cuándo conviene | Cuando el tipo del vendedor está muy por debajo de los tipos de mercado actuales | Cuando los tipos actuales son competitivos o el comprador necesita condiciones a medida |
¿Qué es una asunción de hipoteca?
Quizá desconozca que la asunción de hipoteca es siquiera posible y, menos aún, que fue la forma más habitual de comprar y vender una casa. En una asunción, el comprador se subroga en el préstamo del vendedor y hereda todas las condiciones que pactó el prestatario original. Es decir, el comprador pasa a pagar al banco el importe pendiente en lugar del vendedor, y conserva el tipo de interés. Este punto importa: el comprador no pagará los intereses del préstamo original, mientras que sí los pagaría en un préstamo nuevo.
¿Qué es una cesión de hipoteca?
En cambio, hay cesión de hipoteca cuando el comprador de una vivienda contrata con un banco un préstamo nuevo, con sus propias condiciones. Es la opción mucho más común hoy, en parte porque al banco no suele entusiasmarle asumir una asunción de hipoteca. A los bancos no les gusta esa vía por varias razones, entre ellas que no cobran los intereses que se concentran al principio del préstamo, de modo que tienen poco incentivo para aceptarla. Otro motivo por el que prefieren la cesión es que solo quieren aceptar a un prestatario nuevo con igual o mejor probabilidad de devolver el préstamo. El prestamista lo valorará a partir del historial crediticio del comprador y de otros factores financieros.
Ventajas de la asunción de hipoteca para el comprador
Una de las mayores ventajas que la asunción de hipoteca ofrece al comprador es el menor importe de intereses que hay que pagar por el préstamo. Otra es que se ahorra buena parte del mortgage recording tax que normalmente pagaría por un préstamo nuevo o por una cesión. En una asunción, el mortgage recording tax solo se paga sobre el saldo pendiente del préstamo.
Cómo puede ayudar un CEMA a quien compra un condominio o una casa adosada
Un CEMA (Consolidation Extension and Modification Agreement) puede ayudar a quienes en Nueva York quieren comprar una casa adosada o un condominio a ahorrar bastante dinero. Este tipo de préstamo ayuda a quien financia una compra nueva o refinancia una vivienda existente porque sortea el mortgage recording tax, un impuesto que grava el importe total del préstamo. Con una tasa del 1,8 % para préstamos inferiores a 500.000 USD y del 1,925 % para préstamos superiores a 500.000 USD, el mortgage recording tax puede añadir miles de dólares a la factura. Lo que lo encarece de verdad es que, en la práctica, se paga dos veces si refinancia la vivienda. Pero con un préstamo CEMA solo se paga el impuesto sobre la diferencia entre ambas hipotecas.
¿Por qué se confunden la asunción y la cesión de hipoteca?
Si se pregunta por qué se confunden tan a menudo dos términos que significan cosas muy distintas, no es el único. Como las asunciones de hipoteca son rarísimas, en el sector inmobiliario se han empezado a usar ambos términos indistintamente. El motivo de esa rareza es que hoy los pagarés bancarios se redactan de forma que la asunción no esté disponible si la vivienda se vende. Se entiende sin dificultad: el banco no gana nada con una asunción. De hecho, pierde los intereses que aportaría un préstamo nuevo, así que en las últimas dos décadas los bancos empezaron a redactar los préstamos para que la asunción no fuera posible.
Conseguir un CEMA puede llevar tiempo
Últimamente, con tantas viviendas vendiéndose, tramitar un CEMA puede llevar tiempo, y mientras espera podría perder el tipo original que esperaba conseguir. Conceder préstamos CEMA no afecta a la cuenta de resultados del banco, pero ahora mismo la espera es más larga porque tampoco hay incentivo alguno para concederlos. En realidad son más una cortesía que otra cosa, de modo que los bancos no se esfuerzan en despacharlos rápido, y menos aún cuando acumulan retrasos con el resto del trabajo. Si quiere un CEMA que le ahorre impuestos pero además busca el tipo de interés más bajo posible, hoy la combinación es complicada. Con los tipos al alza, tendrá que decidir si le compensa esperar a que salga el CEMA para evitar el mortgage recording tax adicional, aun a riesgo de perder el tipo más bajo disponible si sube deprisa.
Riesgos que conviene sopesar
Riesgos de la asunción de hipoteca:
- Cláusula de vencimiento anticipado por venta: la mayoría de los préstamos convencionales firmados en las dos últimas décadas incluyen una cláusula de vencimiento anticipado por venta, que permite al prestamista exigir el reembolso íntegro cuando la propiedad cambia de manos. Eso hace que la asunción verdadera sea extremadamente rara fuera de los préstamos FHA y VA.
- Diferencia de capital: si el saldo pendiente del vendedor es bastante inferior al precio de compra, el comprador debe cubrir la diferencia en efectivo. Algo que puede ser considerable en operaciones de alto valor en NYC.
- Responsabilidad del vendedor: en algunas estructuras de asunción, el prestatario original puede seguir siendo responsable de forma subsidiaria si el nuevo prestatario incumple, salvo que el prestamista otorgue una liberación formal.
Riesgos de la cesión de hipoteca (préstamo nuevo):
- Exposición al tipo de interés: en un entorno de tipos al alza, un préstamo nuevo le fija los tipos actuales. Que pueden ser bastante más altos que los que el vendedor cerró hace años.
- Impuesto de registro completo: en NYC, el mortgage recording tax de un préstamo nuevo (1,8 %-1,925 %) añade decenas de miles de dólares a los costes de cierre que una asunción o un CEMA podrían evitar en parte.
- Riesgo de tasación: un préstamo nuevo exige una tasación nueva, que puede quedar por debajo del precio de compra acordado y obligar a renegociar o a que el comprador aporte más efectivo.
Si va a comprar o vender una vivienda, estudie sus opciones para cerrar el mejor acuerdo económico posible. Hay mucha oferta de viviendas en venta en NYC para el comprador adecuado, pero conviene hacer los deberes y no dejar escapar una operación que puede condicionar sus finanzas durante años.
